4

Тема 1. Составление реконструированного отчета о доходах

1.1. Методические рекомендации к выполнению работ

Целью выполнения практических работ по данной теме является расчет основных параметров и подготовка РЕКОНСТРУИРОВАННОГО ОТЧЕТА О ДОХОДАХ, представленного в табл. 1.

Таблица 1 Реконструированный отчет о доходах по объекту недвижимости

5

Заполнение статей или расчет параметров отчета о доходах в ГОДОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЯХ производится в последовательности, как это показано в табл. 1 (сверху вниз), и в соответствии с приведенными ниже указаниями.

Потенциальный валовой доход (potential gross income - PGI) — это суммарный валовой доход от недвижимости при ее 100 %-ной сдаче в аренду, который рассчитывается по следующей формуле:

где ПАР – плановая аренда с учетом льгот по оплате; СПАР – сверхплановая аренда; РАР – рыночная аренда.

Плановая аренда (ПАР) – это основная часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора и определяется по следующим формулам:

где: КАР – количество помещений, подлежащих сдаче в аренду, ед.; D – ставка аренды аналогичной недвижимости, $/ед.

Величина плановой аренды обязательно учитывает рыночные скидки, компенсации и льготы по оплате арендаторами поднаемной площади.

Например, льгота арендаторам, продлевающим договор на срок более 1 года, может быть определена по следующей формуле:

7

услуг, расходы по которым превышают плановые значения по договору. Рыночная аренда (РАР) – также часть потенциального валового дохо-

да, которая определяется на основе рыночных арендных ставок и относится к не занятой (свободной) и условно занятой площадям. К последней относят площади, занятые владельцем или управляющей компанией.

Значение рыночной аренды находится по формулам:

при СПАР= 0 и Р АР= 0, потенциальный валовой доход становится равным плановой аренде с учетом льгот и скидок:

Убытки от незанятости (vacancy - V) – это потери потенциального валового дохода, которые возникают из-за неполной занятости объекта арендаторами. Данный показатель определяется по формуле

где кV – коэффициент незанятости.

Коэффициент незанятости (кV) может определяться как отношение величины не сданных в аренду площадей (помещений) к величине общей площади (или всех помещений), подлежащей сдаче в аренду:

8

В свою очередь, коэффициент занятости (кз) показывает отношение занятых (сданных в аренду) площадей (помещений) к общей площади, подлежащей сдаче в аренду (или ко всем помещениям):

Убытки при сборе арендной платы (Looses - L) – это потери потенциального валового дохода, которые возникают при неуплате арендной платы недобросовестными арендаторами.

Данная статья определяется по заданию по формуле:

(16)

где кL – коэффициент, учитывающий долю арендаторов, которые своевременно не платят по договору;

tL – количество арендных периодов, которые не были оплачены. Если по заданию известно, что неплательщиками являются аренда-

9

торы, которые не продлевают договор на срок более 1-го года, то в формулу (16) вводится коб:

(17)

Прочие доходы (MI) – это дополнительная статья доходов, от оплаты услуг, относящихся к недвижимости, но не включенных в арендную плату. В общем виде прочие доходы рассчитываются как сумма доходов по каждой дополнительной услуге по формуле

где r – количество арендаторов, пользующихся данной услугой, чел.; p – количество мест, занятых арендатором в сутки, чел.-мест;

d1 – ставка оплаты за пользование гаражем или стоянкой, $/сут./чел.- место;

365 – количество суток в году.

Платежи за прокат мебели или бытовой техники

где r – количество арендаторов, пользующихся данной услугой, чел.; g – количество единиц мебели или техники, арендованной на месяц; d2 – ставка оплаты за прокат единицы мебели или техники, $/мес.; 12 – количество месяцев в году.

Аналогично рассчитываются доходы, поступающие от оплаты:

•телевизионных подключений;

•торговых автоматов, установленных в помещениях;

•аренды мест отдыха (залов, столовых, буфетов) и др.

10

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ (ЭФФЕКТИВНЫЙ) ВАЛОВОЙ ДОХОД (Effective gross income - EGI) - это доход с учетом степени загрузки объекта, потерь при сборе арендной платы и прочих доходов от недвижимости.

Действительный валовый доход определяется по формуле

(21)

ОПЕРАЦИОННЫЕ (ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ) РАСХОДЫ (Operating expenses - OE) – это ежегодные расходы собственника для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости на воспроизводство дохода, т.е. для сдачи его в аренду.

Операционные расходы состоят из трех групп:

где УП – расходы на управление объектом недвижимости; РРЕМ – расходы на ремонт;

кRR – коэффициент, учитывающий уровень расходов в резерв замещения;

ПРVE – прочие переменные расходы.

Расходы на управление определяются по заданию. Прочие переменные расходы определяются по выражению:

ПРVE = РД +РЗпл +РМ +РКПл +РТ/А +РБЗ +РПР= j

i=1 i

11

где РД – расходы на заключение договоров аренды; РЗпл – расходы по оплате труда персонала, занятого на обслужива-

нии и эксплуатации объекта; РМ – расходы на вывоз мусора;

РКПл – расходы по коммунальным платежам по объекту; РТ/А – расходы по содержанию прилегающей территории и автосто-

янки;

РБЗ – расходы по поддержанию безопасности на объекте; РПР – прочие расходы.

Укрупнено уровень прочих переменных расходов может быть определен также по следующей формуле:

где e – расходная ставка за помещение или единицу площади, $ или $/м2. Расходы на замещение конструктивных элементов недвижимости задаются коэффициентом кRR в долях от действительного валового дохода и

определяются по выражению:

Данная группа расходов связана со статьей «Расходы на ремонт», входящей в состав переменных расходов (см. форм.23).

Чистый операционный доход (Net operating income - NOI) - это доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (расходов на эксплуатацию), до выплаты сумм по обслуживанию кредита:

12

1.2. СПИСОК ЗАДАНИЙ ПО ТЕМЕ 1

Задание 1. Требуется определить чистый операционный доход от управления бизнес-центром на 155 офисов. Годовые доходные ставки от сдачи в аренду офисов:

Офис: №№1-80 - $500/м2, арендуемая площадь 600 м2; №№81-130 - $370/м2, арендуемая площадь 500 м2; №№131-150 - $270/м2, арендуемая площадь 800 м2.

№№151-155, общей площадью 250 м2, заняты администрацией. Рыночная ставка аренды аналогичной площади - $270/м2. Среднегодовая оборачиваемость составляет 75%, время поиска нового арендатора - 1 мес. Прочие доходы 12% от PGI. Операционные расходы оцениваются в $220/м2.

Задание 2. Составьте реконструированный отчет о доходах и определите рыночную стоимость склада [VО] методом прямой капитализации. Площадь склада - 15 000 м2.

Арендная плата составляет $10/м2/мес. Все договора аренды заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость 10 %. Период поиска нового арендатора 2 месяца. При аренде свыше 1 года, арендатор освобождается от платы за 1 месяц.

Страховые платежи по объекту составляют $2 000/квартал, переменные - $7 за квадратный метр склада в месяц.

В резерв замещения отчисляется 5% от действительного валового дохода.

Задание 3. Определите потенциальный и действительный валовой доход от владения домом, квартиры которого сдаются в аренду. Договора аренды заключаются сроком на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость –

13

50%. Количество квартир всего - 40; арендная плата - $1500/мес. При проживании свыше 1 года, арендатор освобождается от платы за 1 месяц. Сверхплановая арендная плата составляет $210/мес. со всего дома.

Прочие доходы складываются из следующих поступлений:

•ежедневный вызов такси - $2, пользуются 50% арендаторов;

•услуги прачечной - $20/неделю, пользуются все арендаторы;

•все арендаторы пользуются международной телефонной связью, кабель-

ным телевидением и интернетом, что составляет $1500/год.

Время, необходимое для поиска нового арендатора - 3 недели. Одну из квартир занимает владелец дома. Рыночная ставка аренды аналогичной собственности - $1700/мес.

Задание 4. Оценивается 70-квартирный жилой дом. Ежемесячная арендная плата равна $300 за квартиру. Все договора аренды заключаются на 1 год.

Для привлечения и удержания арендаторов предоставляется льгота: в случае продления договора свыше 1 года арендатор освобождается от платы за 1 месяц.

Среднегодовая оборачиваемость составляет 30%. Период поиска нового арендатора 3 месяца. В среднем, 12 % арендаторов, не возобновляющих договор, уезжают, не заплатив за последний месяц.

Зарплата управляющего - $15 000/год, кроме того, ему выделяется квартира в этом доме. Прочие постоянные расходы около $12 000/год, переменные - $180 за каждую квартиру в год. В резерв замещения отчисляется 5 % от EGI.

Определить операционные расходы и чистый операционный доход по недвижимости.

14

Задание 5. Составьте реконструированный отчет о доходах и определите чистый операционный доход парковки на 350 автомобилей по следующим данным.

Суточная плата за парковку составляет 100 руб. за одно автомобилеместо. Среднесуточная загрузка парковки 85%. Приблизительно 70% арендаторов парковки оплачивают абонемент за парковку авансом, пользуясь скидкой в размере 15 руб. за каждые сутки. На этой стоянке оставляет свои машины персонал парковки - ими занято 5 мест в сутки. Рыночная плата за пользование аналогичной услугой – 90 руб. Дополнительный доход приносит мойка машин - $10000/год.

Налог на землю и имущество составляет $3 000/год, страховка - $1500/год. Зарплата управляющего - $1000/мес., прочие переменные расходы – 45 руб. за каждое место в сутки. В резерв замещения отчисляется 20 % от действительного валового дохода.

Задание 6. Составьте реконструированный отчет о доходах и определите действительный валовой и чистый операционный доход двухэтажного оптового склада. Площадь первого этажа склада - 5 000 м2, второго –

4 500 м2.

Арендная плата составляет $8/м2/мес. за площади первого этажа и $6,5/м2/мес. за площади второго этажа. Все договора аренды заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость 12%. Период поиска нового арендатора 2 месяца.

Страховые платежи по объекту составляют $2 000/квартал, переменные расходы - $45 за квадратный метр склада в год. В резерв замещения отчисляется 5% от действительного валового дохода.

15

Задание 7. Составьте реконструированный отчет о доходах и определите чистый операционный доход 5-этажного здания бизнес-центра. Площади, сдаваемые в аренду:

-первый этаж – 500 м2; -второй этаж – 1 000 м2; -третий этаж – 800 м2; -четвертый этаж – 900 м2; -пятый этаж - 300 м2.

Арендная плата за помещения первого и второго этажа составляет $25/м2/мес., за помещения третьего и четвертого этажа - $20/м2/мес., пятого этажа - $16/м2/мес.

Все договора аренды заключаются на 1 год. Дополнительный доход владельцу приносят: кафетерий – $45000/год и парикмахерская - $12000/год. Среднегодовая оборачиваемость 25%. Период поиска нового арендатора 4 месяца.

Страховые платежи по объекту составляют $3000/квартал, переменные расходы - $170 за квадратный метр площади в год. В резерв замещения отчисляется 11 % от действительного валового дохода.

Задание 8. Оцените чистый операционный доход 244-квартирного жилого дома. В здании 48 квартир – однокомнатные, 85 квартир – двухкомнатные и 111 квартир – трехкомнатные.

Договорные ставки аренды составляют:

-для 1 комн. кв. – 150 у.е./мес.;

-для 2 комн. кв. – 250 у.е./мес.;

-для 3 комн. кв. – 300 у.е./мес.

Все договора аренды заключаются на 1 год, после чего автоматически продлеваются на такой же период. Проживающий больше года арендатор освобождается от платы за 1 месяц.

16

Сверхплановая аренда составляет 7 % от плановой аренды. Известно, что наибольшим спросом пользуются 1 комн. кв., коэффи-

циент их загрузки 0,9. Для 2 комн. кв. данный коэффициент 0,8, а для 3 комн. кв. – 0,7. Рыночные ставки аренды для оценки свободных площадей:

-для 1 комн. кв. – 180 у.е./мес.;

-для 2 комн. кв. – 200 у.е./мес.;

-для 3 комн. кв. – 250 у.е./мес.

В среднем, 12 % арендаторов, не возобновляющих договор, уезжают, не заплатив за последний месяц. Прочие доходы составляют около 5 % от плановой аренды.

Расходы на управление - 39 000 у.е./год. Налоговые платежи за имущество и землю – 20% от PGI. Страховые платежи – 5% от EGI.

Прочие переменные - $90 за каждую квартиру в год. В резерв замещения отчисляется 15% от EGI.

17

Тема 2. Определение рыночной стоимости недвижимости с использованием доходного подхода

2.1. Оценка недвижимости методом прямой капитализации: рекомендации к выполнению работ

Рыночная стоимость собственности [VO] методом прямой капитализации определяется по формуле:

%

где RO – общий коэффициент капитализации по недвижимости, 100 .

Методу определения чистого операционного дохода была посвящена первая тема данных методических указаний.

Для определения общего коэффициента капитализации собственности можно применять один из трех методов:

1)метод инвестиционной группы;

2)метод применения коэффициента покрытия долга;

3)метод применения коэффициента действительного валового дохода. Расчет коэффициента капитализации по методу инвестиционной

где RM – коэффициент капитализации заемного капитала; m – доля заемного капитала;

RЕ - коэффициент капитализации собственного капитала. Коэффициент капитализации собственного капитала (equity capitali-

zation rate) — это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовым денежным потоком до уплаты налогов (BTCF) и собственным капи-

18

талом, вложенным в недвижимость (E):

Коэффициент капитализации заемного капитала (mortgage capitalization rate) — это норма дохода, которая отражает отношение годовой суммы по обслуживанию долга (DS) к основной сумме заемного капитала (M), вложенного в недвижимость:

Частным случаем определения общего коэффициента капитализации методом инвестиционной группы является расчет по формуле (29) применительно к физическим составляющим стоимости недвижимой собственности – к земле и зданию. Тогда формула (29) будет выглядеть следующим образом:

где iL – коэффициент капитализации для земли;

L – доля стоимости земли в стоимости собственности;

B - доля стоимости здания в стоимости собственности; iB - коэффициент капитализации собственного капитала.

Определение RO через коэффициент покрытия долга производится по формуле:

где DCR – коэффициент покрытия долга, определяемый соотношением:

Формула для определения общего коэффициента капитализации с применением коэффициента действительного валового дохода выглядит

19

следующим образом:

где OER – коэффициент операционных расходов;

EGIM – коэффициент действительного валового дохода, определяемый по выражению:

где SP – цена продажи аналогичной недвижимости на открытом рынке; EGI – действительный валовой доход.

Метод прямой капитализации для определения стоимости собственности позволяет реализовать также метод или технику остатка. Сущность этого метода состоит в капитализации части дохода, приходящегося на одну (неизвестную) составляющую собственности, в то время как стоимость других составляющих известна.

Например, если известны показатели: V1 – стоимость известной составляющей;

R1 – коэффициент капитализации известной составляющей; R2 – коэффициент капитализации неизвестной составляющей; и NOI, то алгоритм расчета выглядит следующим образом.

1. Определяем доход, приходящийся на известную составляющую:

2. Определяем доход, приходящийся на неизвестную составляющую:

3. Определяем стоимость неизвестной составляющей методом прямой капитализации:

4. Последним действием рассчитываем общую стоимость собственности, как сумму стоимостей интересов (например, собственного и заемного капитала – финансовых интересов, или земли и здания – физических интересов):

2.2. Оценка недвижимости методом капитализации по норме отдачи: рекомендации к выполнению работ

Рыночная стоимость доходной собственности может также определяться методом капитализации по норме отдачи:

где PV – настоящая (текущая) стоимость денежных потоков, генерируемых собственностью;

CFn – величина денежного потока периода n;

dn – норма дисконтирования денежного потока периода n.

21

2.3. СПИСОК ЗАДАНИЙ ПО ТЕМЕ 2

Задание 1. Оцените стоимость [Vo] объекта недвижимости, финансирование которого осуществляется с привлечением кредита, по следующим данным.

Чистый операционный доход - 500 тыс. руб. Доля заемного капитала - 60 %.

Коэффициент капитализации заемных средств - 0,12. Коэффициент капитализации собственных средств - 0,14.

Задание 2. Оцените стоимость [Vo] объекта недвижимости, финансирование которого осуществляется с привлечением заемных средств, по следующим финансовым данным, прогнозируемым на год, исходя из данных реконструированного отчета о доходах:

PGI = $80 000;

V&L = $12 600;

OE = $38 400; M = 0,8;

Rm = 0,15; Re = 0,18.

Задание 3. Чистый операционный доход ресторана оценивается в $160 000. Доля займа составляет 50 %. Сумма покрытия долга - $40 000. Коэффициент капитализации заемного капитала - 0,15. Найдите общую стоимость ресторана [Vo].

Задание 4. Рассчитайте общую стоимость [Vo] доходного объекта методом остатка по следующим оцененным данным:

NOI = $120 000;

22

Vm = $300 000;

Rm = 0,15;

Re = 0,20.

Задание 5. Для покупки автомобильного сервисного центра был выделен кредит в размере 50% от его рыночной стоимости. Рассчитайте текущую рыночную стоимость сервисного центра [Vo], если NOI данного центра составляет $90 000, коэффициент капитализации собственного капитала - 0,15, коэффициент капитализации заемного капитала – 0,12.

Задание 6. Рассчитайте рыночную стоимость [Vo] объекта недвижимости, финансирование которого осуществляется с привлечением заемных средств, по следующим данным реконструированного отчета о доходах:

Плановая аренда = $100 000; Сверхплановая аренда = $36 800; Рыночная аренда = $5 600;

V&L = $4 600;

Прочие доходы составляют:

-центр ксерокопирования = $25 500; -прокат автомобилей = $38 700;

OE = $65 900; M = 0,75;

Rm = 0,09; Re = 0,11.

Задание 7. Определите рыночную стоимость грузового самоходного судна, вместимостью 120 стандартных морских контейнеров при постоянной фрахтовой ставке за год, равной $2400/TEU. Количество круговых рейсов в году – 15. Средняя норма загрузки – 0,7. Операционные расходы -

23

$2850тыс. Судно покупалось за счет кредита: М = 0,7 при Rm = 0,11; Re = 0,10.

Задание 8. Рассчитайте рыночную стоимость [Vo] автостоянки на 300 автомобилей методом остатка по следующим данным. Годовая плата за пользование автостоянкой – 20000 руб./авт.. Среднегодовой коэффициент загрузки стоянки - 0,70. Операционные расходы за год – 3000000 руб.

Vm = 2 400 000 руб. Rm = 0,15; Re = 0,2.

Задание 9. Чистый годовой операционный доход бизнес-центра согласно прогнозам оценивается в $1 120 000. Доля займа в стоимости объекта составляет 70 %. Ежегодная сумма покрытия долга - $158 000. Коэффициент капитализации заемного капитала - 0,11. Найдите общую стоимость бизнес-центра [Vo].

Задание 10. Оцените стоимость [Vo] гостиничного комплекса, финансирование которого осуществляется с привлечением кредита, по следующим данным. Чистый операционный доход - $1 200 000/год. Доля заемного капитала - 65 %. Коэффициент капитализации заемных средств - 0,11. Коэффициент капитализации собственных средств - 0,1.

Задание 11. Для покупки портового складского комплекса был взят кредит в размере 75% от стоимости. NOI данного центра составляет $1 290 000/год. Коэффициент капитализации собственного капитала - 0,22. Коэффициент капитализации заемного капитала - 0,13. Рассчитайте стоимость складского комплекса [Vo].

Задание 12. Оцените рыночную стоимость производственного цеха [Vo] методом прямой капитализации дохода, если на его покупку был взят

24

кредит в размере 60% от стоимости. Согласно оценкам, представленным в реконструированном отчете о доходах:

-PGI = $300 000/год;

-прочие доходы = $55 000/год;

-V&L = $40 000/год;

-постоянные расходы = $60 000/год;

-переменные расходы = $140 000/год;

-коэффициент капитализации заемного капитала - 0,07;

-коэффициент капитализации собственного капитала - 0,2.

Задание 13. Оцените рыночную стоимость 40-квартирного жилого дома методом прямой капитализации. Месячная арендная плата равна $250 за квартиру. Все договора аренды заключаются на 1 год. За продление договора арендатор освобождается от платы за 1 месяц. Среднегодовая оборачиваемость 20 %. Период поиска нового арендатора 3 месяца. В среднем, 5 % арендаторов, не возобновляющих договор, уезжают, не заплатив за последний месяц.

Зарплата управляющего - $15 000/год, кроме того, ему выделяется квартира. Постоянные расходы $12 000/год, переменные - $1800 за каждую квартиру в год. В резерв замещения отчисляется 14 % от EGI.

Доля заемного капитала в стоимости собственности - 60%. Коэффициент капитализации собственных средств 0,12. Коэффициент капитализации займа 0,11.

Задание 14. Рассчитайте рыночную стоимость склада [Vo] общей площадью 5000 м2. Арендная плата составляет $12/м2 в месяц. Все договора аренды заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость 20%. Период поиска нового арендатора 2 месяца. Постоянные расходы

25

$25000/год, переменные - $94 за квадратный метр склада в год. В резерв замещения отчисляется 13% от EGI.

Для покупки данного склада был взят кредит в размере 65% от стоимости. Коэффициент капитализации собственного капитала - 0,13. Коэффициент капитализации заемного капитала - 0,10.

Задание 15. Рассчитайте чистый операционный доход и рыночную стоимость бизнес-центра на 400 офисов. Доля займа составляет 80 %. Сумма покрытия долга - $180 000/год. Коэффициент капитализации заемного капитала - 0,11.

Арендные ставки за офисы составляют:

-офис 1-150 - $550/м2/год, арендуемая площадь 650 м2; -офис 151-300 - $380/м2/год, арендуемая площадь 520 м2; -офис 301-395 - $250/м2/год, арендуемая площадь 850 м2.

Номера 396-400, общей площадью 200 м2, заняты администрацией. Рыночная ставка аренды аналогичной площади - $400/м2. Среднегодовая оборачиваемость - 40%. Время поиска нового арендатора - 3 мес. Прочие доходы составляют 7% от PGI.

Постоянные расходы $1 770 000/год, переменные - $200 за квадратный метр в год. В резерв замещения отчисляется 6,5 % от EGI.

Задание 16. Оцените цените чистый операционный доход и рыночную стоимость 132-квартирного жилого дома методом прямой капитализации. Ежемесячная арендная плата составляет $450 за квартиру. Все договора аренды заключаются на 1 год. За продление договора арендатор освобождается от платы за 1 месяц. Среднегодовая оборачиваемость 30%. Период поиска нового арендатора 4 месяца. В среднем, 5 % арендаторов, не возобновляющих договор, уезжают, не заплатив за последний месяц.

26

Зарплата управляющего - $18 000/год. Прочие постоянные расходы $22000/год, переменные расходы - $1280 за каждую занятую квартиру в год. В резерв замещения отчисляется 14 % от EGI.

Доля заемных средств в стоимости собственности 55 %. Коэффициент капитализации собственных средств 0,14. Коэффициент капитализации зай-

ма 0,11.

Задание 17. Рассчитайте чистый операционный доход и рыночную стоимость здания склада методом дисконтирования (методом нормы отдачи). Предполагаемый период владения 15 лет. Общая площадь здания 1900 м2. Ставка арендной платы составляет $14/м2/мес. и увеличивается на 2% в год. Все договора аренды заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость 15%. Период поиска нового арендатора 3 месяца.

Постоянные расходы $30000/год и увеличиваются на 0,5% в год, переменные - $80 за квадратный метр склада в год и увеличиваются на 2,5% в год. В резерв замещения ежегодно отчисляется 13% от EGI. Норма дисконтирования - 0,15.

Задание 18. Определите рыночную стоимость недвижимости, если собственник прогнозирует следующие экономические данные по двум вариантам ее использования:

-срок владения недвижимостью – 7 лет и 11 лет; -норма дисконтирования - 12 % и 10%.

Прогнозируемый поток доходов от недвижимости, распределенный по годам проекта, выглядит следующим образом.

27

Задание 19. Определите рыночную стоимость сухогрузного судна, если судовладелец прогнозирует следующие данные по его доходности за период владения:

-срок владения – 9 лет; -норма дисконтирования - 10 % и 12%.

Прогнозируемый денежный поток от недвижимости, распределенный по годам проекта, выглядит следующим образом.