3. Технологии процессов
В целях поддержания высокого качества обслуживания и минимизации затрат клиента, «Алтайэнергожилстрой» самостоятельно занимается продажей объектов недвижимости. Функции риэлтора осуществляет отдел недвижимости «Алтайэнергожилстрой».
1. Договор купли-продажи недвижимости.
1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения
Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.
"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:
- По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
- Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.
Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению.
1.2 Существенные условия договора
1.2.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения
Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.
Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий.
Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома".
Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной , государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности.
Под классификацией недвижимости понимаются предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи..
Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое конкретно жилое помещение, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащему передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.
Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты построены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объект являться предметом купли-продажи?
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
Цена в договоре купли-продажи жилого помещения
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).
Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.
В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора, в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем.
При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора -- в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости -- также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.
После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.
1.2.3 Права и обязанности сторон
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо от того, имеет она жилое или нежилое назначение. Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется выдачей Свидетельства о государственной регистрации, при этом на договоре купли-продажи должен быть поставлен штамп о выдаче такого свидетельства.
Если договор предусматривает продажу в кредит или рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона. Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на ограничения в виде залога. Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи в кредит или с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Глава 2. Порядок совершения действий по купле-продаже жилых помещений
Если Вы желаете приобрести какую - либо площадь с целью вложения средств, для последующей сдачи или для получения любого другого дохода от недвижимости, то следует провести ряд следующих мероприятий:
2.1 Поиск варианта
1. Для начала нужно самому четко определить для себя, что конкретно Вы хотите приобрести и сколько времени и средств готовы потратить на поиск подходящего варианта.
2. Досконально изучить рынок предложения. Просмотреть динамику изменения цен на такие площади, сроки рекламной экспозиции.
3. Активный поиск. Процесс поиска очень долгая и кропотливая работа, требующая немалого терпения
2.2 Осмотр жилого помещения
Просмотр объекта. Здесь же при встречи можно посмотреть документы на объект и задать более конкретные интересующие опросы.
Не забывайте, что квартира начинается с подъезда!
Потому подъезд мы воспринимаем как неотделимую частицу собственной квартиры, а значит, и индивидуального психологического пространства.
Тактика показа так же имеет свои плоды. Правила поведения на просмотрах такие: первое -- не суетиться, держаться достойно, чтобы у гостей не сложилось впечатления, что они являются единственным и последним шансом. Не говорите много, честно предоставив посетителю возможность самостоятельно осмотреть все, что его интересует.
Торг. Надо сказать, что торг на рынке недвижимости присутствует и приветствуется, как таковой. Конечно, не стоит ждать что продавец сбросит 15-20% стоимости, но немного поторговаться всегда следует. ой проверке.
2.3 Задаток в сделках с недвижимостью
Перед задатком необходимо полностью проверить все имеющиеся документы на объект и дееспособность продавцов(при желании). Обычно проверяется (базовый перечень).
Задаток несет в себе две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен», - статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ЛИЧНЫХ НУЖД
Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые прямо не предусмотрены действующим законодательством. Возможность его заключения обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор - как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).
В связи с этим целесообразно выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Но сначала определим наиболее существенный, нормообразующий признак - направленность обязательства. По договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях.
Следующий признак, который необходимо выделить, - непредпринимательский характер рассматриваемого договора. Дольщик строит не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение того, что построено в результате. Далее этого их отношения не идут. Таков ключевой момент всех их взаимоотношений.
Существенным признаком договора долевого участия является его особый предмет регулирования. Здесь отношения складываются по поводу недвижимого имущества - жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию. Одно из них - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
После введения государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом оживились споры об отнесении ее к форме сделки. При детальном анализе соотношения категорий "форма сделки" и "государственная регистрация сделки" приходим к выводу о том, что последняя не является формой сделки. Гражданский кодекс РФ предусмотрел только две формы сделки - устную и письменную. Письменную форму подразделяют на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). Поэтому при рассмотрении договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений необходимо помнить, что вопрос "о соблюдении надлежащей формы сделки решается вне зависимости от выполнения условия о ее государственной регистрации".
Если говорить о государственной регистрации сделки, то при применении этих требований к сделкам с недвижимостью данный подход, безусловно, оправдан. Поэтому договор долевого участия в строительстве заключается в простой письменной форме путем составления одного документа и согласно действующему законодательству не подлежит государственной регистрации. Как отмечает А. Эрделевский, "сделка действительна при одновременном наличии следующих условий... - волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле и совершено в форме, предусмотренной законом".
Осуществить же государственную регистрацию обязательственных прав инвесторов, возникших на основании договора инвестирования, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) не представляется возможным по следующим основаниям:
- право инвестора на получение квартиры возникает из обязательственного правоотношения и является обязательственным, а не вещным правом и в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ не подлежит государственной регистрации;
- Закон о государственной регистрации не наделил регистрирующий орган полномочиями по осуществлению государственной регистрации прав и сделок, регистрация которых не предусмотрена действующим законодательством;
- статьей 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, установлено, что осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество начинается с открытия первого подраздела Единого государственного реестра на объект недвижимого имущества и внесения в него записи об объекте на основании документов технического учета. В этом случае в ходе строительства дома объект недвижимого имущества еще не создан, соответственно, открыть раздел Единого государственного реестра на данный объект не представляется возможным.
Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что в силу ст. 131 государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость <*>, а "исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом
По мнению В.В. Витрянского, "буквальное содержание статьи 165 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки только в случаях, прямо установленных в законе (надо полагать, что это ст. 339 - ипотека, ст. 658 - аренда предприятия), а в том случае, когда в законе предусмотрено иное последствие, например, договоры аренды зданий, сооружений, продажи жилого дома, продажи предприятия считаются заключенными с момента их регистрации (статьи 651, 558, 560), оснований для признания таких договоров недействительными сделками, в силу статьи 165 ГК РФ, не имеется". Эту точку зрения поддерживают и иные авторы. При этом Ю.В. Романец подчеркнул: "Необходимость государственной регистрации сделки возникает в том случае, когда в силу особенностей вида договора и его предмета государственной регистрации перехода права недостаточно для надлежащего обеспечения законных интересов участников гражданского оборота". "...Такое толкование представляется правильным, - замечает Е. Афонина, - поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм (п. 1 ст. 165 либо п. 3 ст. 433 ГК РФ) подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, и позволяет сделать вывод, что отсутствие регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности (например, статьи 609, 574, 584, 601 - аренда, дарение недвижимости, рента, пожизненное содержание), влечет признание указанных договоров незаключенными на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ". Е.С. Болтанова отмечает, что "из анализа содержания ст. ст. 131 и 164 ГК и отдельных статей части второй Гражданского кодекса, по нашему мнению, следует иное. Норма ст. 131 ГК, на которую делается ссылка в ст. 164, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимым имуществом, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации". Существует также суждение, что любая сделка должна подлежать государственной регистрации, так как она в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является ограничением (обременением) прав правообладателей, а данные ограничения подлежат государственной регистрации.
Многие авторы видят решение проблем, связанных с заключением договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, во введении учетной регистрации. По мнению Е.А. Киндеевой, правовой базой ведения учетной регистрации может служить Положение о создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. N 1348. В соответствии с ним органы исполнительной власти субъектов РФ совместно с органами местного самоуправления обязаны создать регистр жилых домов, строящихся на территории субъекта. В регистр должна вноситься вся информация о строящемся жилом доме с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления разрешения на его строительство. Представляется, что в рамках этого регистра может быть осуществлен учет договоров инвестирования, заключенных на строительство конкретного объекта. Инвестор получит тем самым некоторые гарантии того, что при составлении акта распределения квартир внесенные им по заключенному договору денежные средства будут учтены, квартира ему будет выделена и его интересы не будут нарушены. Как утверждает Е. Козлова, "наличие зарегистрированного договора можно расценить как некое "ограничение" права застройщика на возведенный объект недвижимости...".
Для упрощения и прозрачности данного процесса было бы целесообразно заключать все договоры долевого участия в строительстве жилья с заказчиком (одним лицом), а все договоры уступки права требования по этим договорам производить с обязательным уведомлением последнего, поскольку при совместной деятельности договоры долевого участия заключают его участники на свою долю, которая в натуре не выделяется, да и не может быть выделена. В результате после сдачи жилого дома в эксплуатацию сначала между собой разбираются участники совместной деятельности, получившие свою прибыль, а потом - их дольщики. В итоге нарушаются интересы только дольщиков, поскольку другие участники денежные средства давно уже получили.
На основании изложенного можно сделать вывод: практика подсказывает целесообразность учетной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилых помещений. Преимущества такой регистрации очевидны.
1. Она подтверждает надлежащее юридическое оформление документов застройщика.
2. Упрощается порядок в будущем государственной регистрации права собственности на готовую квартиру.
Совершенно очевидно, что любая регистрация договоров инвестирования, установленная субъектом, "носит только учетный характер и самостоятельного правового значения не имеет, ибо не влечет за собой никаких правовых последствий". Договоры, государственная регистрация которых прямо не предусмотрена действующим законодательством, регистрации не подлежат. Это положение распространяется и на договор долевого участия в строительстве жилых помещений. Проводимая же в ряде мест государственная регистрация таких договоров не имеет правовой основы. Для правомерности введения обязательности данной регистрации необходимо введение этих правил на федеральном уровне.
Заключение
В результате прохождения технологической практики я расширила, углубила знания, полученные при изучении специальных дисциплин, на основе ознакомления с деятельностью конкретной организации, а так же приобрела первоначальный практический опыт и навыки в особенностях совершения сделок по реализации жилых ир нежилых помещений, а также ознакомилась с особенностями регистрации договоров участия в долевом строгительстве и со структурой и штатом предприятия.
Список используемых источников (литература)
http://www.underlaw.ru/articles/34/3267/
http://knowledge.allbest.ru/law/2c0a65625a3ac68a5c43a88521306d27_0.html
http://knowledge.allbest.ru/law/2c0a65635a2ac78a4c43b89521306d27_0.html
http://www.riskam.net/part/zeml/osob_sel/
http://help-realty.ru/nedvig_imuchest/page21.html
http://www.altegs.ru/ru/objects/houses/cehovaya15a.html