Основания для ответственности посредника могут возникнуть и в процессе исполнения обязательств перед третьими лицами

Это исчерпывающий перечень случаев, когда возможна ответственность посредника перед своим комитентом (принципалом, доверителем) за действия третьих лиц. Их следует отличать от похожих случаев, в которых его ответственность или не наступает вообще, или причиной ее являются иные обстоятельства. В частности, к ним можно отнести следующие ситуации:

• неосмотрительность комиссионера имела место не на стадии выбора контрагента, а позже, в процессе исполнения договора. Непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно (п. 15 Обзора);

• имеет место не неосмотрительность комиссионера в выборе партнера, а его недобросовестность при исполнении своих собственных обязанностей. В такой ситуации комитент может потребовать от него возмещения убытков, возникших вследствие ненадлежащего исполнения иных обязательств по договору комиссии²². К тому же комитент вправе отозвать свое поручение, тем самым лишив комиссионера права на вознаграждение²³;

• мера ответственности комиссионера за неисполнение сделки третьим лицом незаконно выбирается в виде лишения его комиссионного вознаграждения. Суды исходят из того, что обязанности комиссионера ограничиваются совершением сделки и его право требовать уплаты комиссионного вознаграждения не зависит от исполнения сделки третьим лицом. Это требование противоречит принципу возмездности комиссионного договора²⁴. Такого вознаграждения комиссионер может быть лишен из-за своего собственного ненадлежащего исполнения обязательств по договору комиссии, но не из-за неисполнения сделки третьим лицом²⁵;

• третье лицо отказывается исполнить сделку, отрицая сам факт ее заключения либо ссылаясь на ее недействительность. В этом случае ответственность для комиссионера наступит за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору комиссии, а не за действия третьих лиц;

• третье лицо отказывается исполнить сделку в связи с ненадлежащим качеством товара. Здесь условий для привлечения комиссионера к ответственности нет²⁶.

Посредник может избежать ответственности, если докажет свою осмотрительность

Вот теперь мы подошли к тому моменту, когда следует сказать несколько слов о защитной линии посредника. Ведь закон, даже освобождая его в большинстве случаев от ответственности за действия третьих лиц, не освобождает от бремени доказывания своей невиновности (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Никто не отменяет для него и те же статьи 56 ГПК РФ, 65 АПК РФ об обязательном доказывании фактов, положенных в основу своей позиции в суде. Это значит, что комиссионер, опровергая обвинения в неосмотрительности, должен будет доказать обратное: что он был достаточно осмотрителен и осторожен. Сделать это ему будет легче при соблюдении некоторых условий, о которых сказано ниже.

До заключения сделки комиссионер должен убедиться, что партнеры являются полноценными юридическими лицами (запросить их реквизиты, копии учредительных документов, установить наличие записи о них в ЕГРЮЛ и отсутствие записи об исключении из него).

Также необходимо удостовериться в платежеспособности контрагента (запросить бухгалтерский баланс за последний отчетный период, сведения из налоговой инспекции контрагента об отсутствии у него задолженности по налогам и сборам; выяснить, что контрагент не находится ни в одной из стадий банкротства).

Не помешает проверить фактическое местонахождение контрагента, при этом можно включить в договор фразу об обязательном уведомлении контрагента о смене юридического или почтового адреса, контактных телефонов и прочих реквизитов. В случае осуществления контрагентом деятельности, подлежащей обязательному лицензированию, необходимо выявить наличие у него лицензии, проверить срок ее действия, запросить ее копию.

При осуществлении контрагентом операций с недвижимостью комиссионеру нужно установить наличие у него государственной регистрации прав на соответствующий объект, убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Кроме того, стоит поинтересоваться личностью руководителя (лица, подписывающего документы от имени компании), его паспортными данными, наличием полномочий на подписание документов, подтверждаемых выпиской из устава, приказом, доверенностью и пр.

Договор нужно составлять в надлежащей форме (в виде единого документа, скрепленного подписями и печатями сторон) и с надлежащим содержанием (т. е. с условиями, не противоречащими обычаям делового оборота и т.п.).

Кроме всего прочего, можно убедиться в отсутствии иных «компрометирующих» данных о контрагенте, в частности, в Интернете и средствах массовой информации.

На предприятии, специализирующемся на оказании посреднических услуг, можно разработать локальную инструкцию о надлежащей осмотрительности при выборе контрагента, где изложить вышеперечисленные позиции, и ознакомить с ней всех сотрудников под роспись. Вряд ли у судьи, увидевшего такой документ в совокупности с остальными доказательствами, останутся сомнения в надлежащей осмотрительности комиссионера.

Но даже выполнив все перечисленные действия, посредник может не обнаружить скрытых недостатков в финансовой деятельности контрагента или же у него может просто не хватить времени на их тщательный преддоговорной анализ. В такой ситуации при выявлении их в суде он будет обречен на проигрыш. Либо возможно, что при излишне скрупулезном сборе документов посредник натолкнется на непонимание и справедливое возмущение контрагента, которому проще будет договориться с менее требовательным конкурентом. Для этих случаев можно порекомендовать один простой способ: включить в комиссионный договор условие о письменном одобрении выбранного контрагента комитентом. Судебная практика такова, что комиссионер не может быть признан неосмотрительным в выборе контрагента, если ему было предписано заключить договор с определенным лицом²⁷.

Если посреднику приходится «отбиваться» от обвинений в ненадлежащем исполнении своих обязательств, помочь ему может документальное подтверждение своих шагов. В случае, например, просрочки оплаты третьим лицом ими могут стать требование о погашении задолженности, полученное письменное признание долга у третьего лица, составленный график платежей и пр. А более действенной, «профилактической» мерой будет включение в договор с третьим лицом условия о стопроцентной предоплате с его стороны.

Вообще использование договорного механизма урегулирования всевозможных негативных последствий как для посредника, так и для комитента (принципала, доверителя) – самый действенный способ, потому что он является превентивным. Но чтобы грамотно предусмотреть все нюансы, надо обладать достаточными навыками, опытом, интуицией.

Или… обратиться за профессиональной помощью юриста.

________________________ ¹См., напр.: постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 № Ф03-3653/2009, согласно которому за просрочку оплаты товара по договору поставки ответственным признан не поверенный, подписавший договор от лица покупателя, а доверитель.

²См., напр.: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2011 по делу № А53-11322/2010.

³ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2006 по делу № А05-5787/2006-18.

⁴ Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды».

⁵Делькредере – от итал. «del credere» – на веру.

⁶ Определение ВАС РФ от 25.01.2008 № 18196/07.

⁷ Постановление ФАС Поволжского округа от 07.08.2008 по делу № А55-3329/08.

⁸ Определение ВАС РФ от 22.10.2007 № 5831/07.

⁹ Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2008 № КА-А40/6770-08.

¹⁰ Постановление ФАС Поволжского округа от 07.08.2008 по делу № А55-3329/08.

¹¹ Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2008 № КА-А40/6770-08.

¹² Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2008 по делу № А11-9651/2007-К2-23/526.

¹³ Постановление Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 № 13815/10.

¹⁴ Постановление ФАС Поволжского округа от 17.01.2008 по делу № А55-6925/2007.

¹⁵ Определение ВАС РФ от 03.11.2010 № ВАС-15193/10, постановление ФАС Московского округа от 25.09.2008 № КА-А40/8188-08-П.

¹⁶ Определение ВАС РФ от 13.12.2010 № ВАС-15193/10.

¹⁷ Постановление ФАС Уральского округа от 11.04.2006 № Ф09-2571/06-С6.

¹⁸ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» (далее – Обзор).

¹⁹ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.09.2008 по делу № А05-10075/2007.

²⁰См., напр.: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.12.2010 по делу № А53-4181/2010.

²¹Соглашением о делькредере, к примеру, не может считаться обещание комиссионера обеспечивать своевременное получение платежей комитентом (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2002 № 665/02), подписание графика платежей за третье лицо (постановление ФАС Московского округа от 15.06.2000 № КГ-А40/2318-00) или оформление отчета комиссионера по реализации принадлежащего комитенту товара с указанием совершенных в отношении третьих лиц сделок (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.01.2006 № Ф04-9914/2005(19038-А67-8)).

²² Пункт 15 Обзора, постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.08.2007 № А56-15316/2006.

²³ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.02.2005 № А74-2414/04-К1-Ф02-47/05-С2.

²⁴ Пункт 3 Обзора, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.03.2000 № А56-28263/99.

²⁵Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.06.2000 № А58-3410/99-Ф02-Ш5/00-С2, от 03.07.2000 № А74-303/00-К1-Ф02-1235/2000-С2.

²⁶ Постановление ФАС Поволжского округа от 19.03.2008 № А65-12491/2007.

²⁷См., напр.: постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2004 № Ф04/969-24/А02-2004. ________________________

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Арендатор рискует при заключении договора в отношении недвижимости, находящейся в оперативном управлении

О.В. Приказчикова  руководитель судебно-арбитражной практики Princeps Consulting Group, к. ю. н., доцент кафедры ВФ РАНХиГС, prikazchikova@princeps-cg.ru

• Кто вправе заключать договор аренды имущества, переданного в оперативное управление

• Кому перечислять арендные платежи за пользование имуществом, находящимся в оперативном управлении

• Как арендатору снизить правовые риски

Арендные отношения достаточно прочно вошли в современный гражданский оборот. Одним из наиболее востребованных видов аренды является аренда недвижимого имущества (зданий, строений в целом или их части в виде нежилых помещений). Вероятно, это объясняется как экономическими причинами (низкими затратами, связанными с арендой объекта, в отличие от приобретения его в собственность), так и правовыми (четким правовым регулированием арендных отношений в законодательстве и устойчивой судебной практикой его применения).

Договор аренды недвижимости, переданной в оперативное управление, несет в себе существенные риски

На практике нередко возникают ситуации, когда арендуемое недвижимое имущество (здание, сооружение или его часть) находятся в государственной или муниципальной собственности и переданы в оперативное управление государственному или муниципальному учреждению (больнице, образовательному или научному учреждению, библиотеке, музею и т.д.).

До 2010 года аренда подобных помещений оформлялась трехсторонним договором, где арендодателем выступал собственник имущества в лице государственного или муниципального органа (например, комитет по управлению имуществом муниципального образования), балансодержателем – государственное или муниципальное учреждение, которому имущество передано на праве оперативного управления, и арендатором – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, непосредственно использующее недвижимое имущество. При этом арендная плата, как правило, перечислялась собственнику (арендодателю) и зачислялась, соответственно, в государственный или муниципальный бюджет.

Риск первый: недействительности (ничтожности) договора аренды  Очень показательным примером, когда договор аренды признается недействительным по причине заключения такого договора ненадлежащим арендодателем, является следующее дело.

Практика. Между департаментом муниципального имущества (арендодатель), муниципальным учреждением здравоохранения (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения. Актом приема-передачи подтверждено, что балансодержатель принял в оперативное управление имущество, в том числе и здание городской клинической больницы. Предметом договора аренды являлись нежилые помещения, входящие в состав здания указанной больницы. Впоследствии дополнительным соглашением к договору была произведена замена арендодателя, им стало муниципальное учреждение здравоохранения. Затем изменениями и дополнениями к договору арендодатель повысил размер арендной платы, арендатор, в свою очередь, дополнительного соглашения не подписал, однако арендные платежи стал вносить с учетом изменений. Решив, что арендодатель при расчете арендной платы применил неправильный коэффициент вида деятельности общества, арендатор обратился с требованием применить иной коэффициент. Получив отказ, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании излишне уплаченной арендной платы. Однако суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, сославшись на ничтожность договора аренды и указав следующее. В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества. В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ1, в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника. При этом передача имущества в аренду с установленными ограничениями не может повлечь за собой квалификации этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению. Как видно из материалов дела, договор аренды от имени арендодателя заключен департаментом муниципального имущества. Вместе с тем, как отмечает арбитражный суд, на дату заключения договора данное недвижимое имущество принадлежало на праве оперативного управления балансодержателю. Следовательно, после наделения его спорным имуществом на праве оперативного управления департамент муниципального имущества утратил фактическое обладание данной недвижимостью и не мог в полном объеме распоряжаться им как в правовом смысле (п. 2 ст. 296 ГК РФ), так и в фактическом. В соответствии с пунктом 9 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ согласно пункту 1 статьи 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 кодекса. При этом собственник имущества может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. В силу изложенного собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения. По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником передавать имущество по договору аренды. Однако, поскольку нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, у балансодержателя не изымались, то департамент муниципального имущества передавать их по договору аренды был не вправе. В этой связи суды пришли к выводу, что договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, ввиду его несоответствия требованиям статей 296, 298 ГК РФ, является недействительным (ничтожным)2.

Риск второй: предъявления требования об освобождении арендуемого нежилого помещения  Как следствие из первоначального риска недействительности (ничтожности) договора аренды для арендатора вытекает риск предъявления требований об освобождении арендуемого имущества.

В качестве примера здесь можно привести арбитражное дело по иску прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора аренды. Также прокурор заявлял требования о применении последствий недействительности договора аренды в виде обязания арендатора освободить нежилые помещения.

Практика. Администрация муниципального образования (арендодатель), учреждение (балансодержатель) и арендатор заключили договор аренды муниципального имущества – нежилого помещения. По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял муниципальное имущество. Однако по истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым нежилым помещением. Согласно выписке из перечня объектов недвижимости муниципальной собственности, свидетельству о государственной регистрации права, арендуемое помещение передано на праве оперативного управления учреждению с целевым назначением «здания учреждений образования». Прокурор, полагая, что требованиям статьи 296 Гражданского кодекса РФ договор аренды не соответствует, поскольку администрация ограничена в распоряжении данной недвижимостью после наделения учреждения спорным имуществом на праве оперативного управления, оспорил его в арбитражный суд. Удовлетворяя исковые требования, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций указали на следующие обстоятельства. Поскольку на дату заключения спорного договора аренды помещение находилось у учреждения в оперативном управлении, право оперативного управления не было прекращено в установленном гражданским законодательством порядке, вывод судебных инстанций о том, что договор аренды не соответствует требованиям статьи 296 ГК РФ, является правомерным. Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах. При условии, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Исходя из изложенного, суды трех инстанций правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований прокурора о возврате учреждению муниципального имущества, которое было передано по договору аренды3.

Риск третий: ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей (исполнение обязанности ненадлежащему лицу)  При исполнении обязательства должник вправе потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования (ст. 312 ГК РФ).

Сложившаяся арбитражная практика не признает собственника государственного или муниципального имущества, которое было передано в оперативное управление, надлежащим арендодателем. Следовательно и перечисление арендатором ему арендной платы не будет признаваться надлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей.