Ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка недопустима

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке). В качестве примера из практики можно привести следующее дело.

Общество с ограниченной ответсвенностью заключило с банком договор об открытии кредитной линии, в качестве обеспечения исполнения обязательств по которому предприниматель (залогодатель) заключил с этим банком (залогодержатель) договор залога земельного участка. Согласно условиям договора право залога распространялось на все объекты недвижимости, возведенные или строящиеся на данном земельном участке. Позднее залогодателем на данном участке была возведена самовольная постройка, право собственности на нее было зарегистрировано за предпринимателем.

Залогодатель обратился в банк с просьбой дать согласие на последующий залог того же земельного участка в целях обеспечения исполнения собственных обязательств по договору кредита. Не дождавшись ответа, предприниматель заключил с банком-кредитором договор залога в отношении нежилого помещения – самовольной постройки.

Первоначальный залогодержатель обратился в УФРС с заявлением о том, что согласия на последующий залог недвижимости на спорном земельном участке предпринимателю не давал. Затем банк обратился в арбитражный суд с иском о признании договора последующего залога недействительным, а также прекращении записи в ЕГРП о соответствующем обременении.

Последующий залогодержатель обратился в арбитражный суд со встречным иском, полагая, что договоры ипотеки с первоначальным залогодержателем являются недействительными, поскольку в них не внесены изменения о повышении ставки по обеспечиваемому залогом кредиту.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций исковые требования удовлетворили, в удовлетворении встречного иска отказали, обосновав свою позицию следующим образом.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором такие объекты расположены, или права его аренды (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке). По договору последующего залога в ипотеку были переданы здания, находящиеся на ранее заложенном участке. Следовательно, при заключении договора последующего залога сторонами были нарушены приведенные выше положения закона.

Кроме того, спорное имущество (самовольная постройка), переданное в последующий залог, в силу указания закона находилось в ипотеке у первоначального залогодержателя с момента регистрации права на такое имущество. Следовательно, залогодатель не мог передать его в последующий залог⁵.

Данная позиция подтверждается и иной судебной практикой⁶, однако Пленумом ВАС РФ выработана иная позиция.

Цитата. «Применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания» (п. 11 Постановления № 10).