Учебный год 2023-2024 / Карелина_Несостоятельность (банкротство) 2019 Том 2

§ 3. Особенности рассмотрения дел о банкротстве застройщика

вились достаточные основания, в том числе основания, подтвержденные данными финансового анализа, полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена, конкурсный управляющий имеет право инициировать рассмотрение вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению (п. 1 ст. 201.15-3 Закона о банкротстве); иными

словами, конкурсное производство застройщика предшествует процедуре

внешнего управления застройщика.

3.2.2.Порядок введения процедур в деле

обанкротстве застройщика

Введение процедур банкротства застройщика зависит от того, когда арбитражному суду стало известно, что должник является застройщиком.

Если это стало известно при подаче заявления о возбуждении дела

обанкротстве, то в своем определении о принятии заявления о признании должника банкротом арбитражный суд прямо указывает на то, что при банкротстве применяются специальные правила, предусмотренные § 7 «Банкротство застройщика» гл. IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников − юридических лиц» Закона о банкротстве1.

Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, то арбитражный суд:

во-первых, принимает по ходатайству лица, участвующего в деле

обанкротстве, или по собственной инициативе решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства либо выносит определение в случае, если указанные сведения стали известны после признания должника банкротом, в которых указывает на применение при банкротстве должника правил § 7 «Банкротство застройщика»;

во-вторых, освобождает арбитражного управляющего от исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве застройщика, если такой арбитражный управляющий не аккредитован Фондом. В указанном случае лицо, заявление которого о признании должника банкротом было признано обоснованным, представляет в арбитражный суд кандидатуру арбитражного управляющего, аккредитованного Фондом.

1Для этого при подаче заявления о возбуждения дела необходимо указать, что должник является застройщиком при условии, что это известно лицу, подающему соответствующее заявление.

271

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

По результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании застройщика банкротом арбитражный суд может вынести один из следующих актов:

принимает решение о признании требований заявителя обоснованными, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (конкурсное производство вводится сроком на 1 (один) год и может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, до 6 (шести) месяцев);

выносит определение об отказе в признании должника банкротом и об оставлении такого заявления без рассмотрения;

принимает решение об отказе в признании должника банкротом и о прекращении производства по делу о банкротстве.

Следует обратить внимание, что решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика (определение о введении внешнего управления) направляются арбитражным судом в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельных участков застройщика.

С даты возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика и до даты признания его банкротом застройщик обязан при заключении договора, предусматривающего передачу жилого помещения,

а также при принятии денежных средств по ранее заключенным договорам, предусматривающим передачу жилого помещения, предварительно письменно сообщать им, что в отношении него возбуждено дело о банкротстве.

3.3.Особенности принятия обеспечительных мер

вделе о банкротстве застройщика

Введение обеспечительных мер в отношении застройщика крайне необходимо в целях пресечения недобросовестных действий с земельным участком, на котором находится либо должен быть построен объект. Именно по указанной причине арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, имеет право принять ряд специальных мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры)1 в виде запрета на:

расторжение арендодателем договора аренды земельного участка

сзастройщиком;

1См.: Шишмарева Т.П. Правовое регулирование несостоятельности застройщика // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. № 10. С. 64−65.

272

§ 3. Особенности рассмотрения дел о банкротстве застройщика

Запрет на расторжение арендодателем договора аренды земельно-

го участка с застройщиком как специальная обеспечительная мера, применяемая к должнику в деле о банкротстве застройщика, довольно часто применяется в судебной практике. В качестве типичного примера можно привести дело № А76-111/2015, в котором суд,

исследовав и оценив обстоятельства дела, принимая во внимание, что расположение комплекса подлежащих строительству жилых домов предполагается на всех четырех земельных участках, при этом дома № 35

и36 должны быть расположены как на участках, в отношении которых не оспариваются обеспечительные меры, так и на спорных земельных участках, подъездные пути для строительства первой очереди строительства комплекса жилых домов проходят именно по спорным земельным участкам, как и инженерные сети, необходимые для обеспечения жилых домов первой очереди, приходит к выводу о том, что изъятие земельных участков, прекращение права аренды на земельные участки, предназначенные для строительства второй очереди комплекса жилых домов, приведет к уменьшению конкурсной массы должника, к невозможности реализации положений § 7 гл. IX Закона о банкротстве, устанавливающих особенности передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства для завершения строительства комплекса жилых домов

иособенности расчетов с другими кредиторами. Судом также было отмечено, что сохранение права аренды на земельные участки может позволить привлечь инвестиционные средства в целях завершения строительства всего комплекса домов и передачи квартир дольщикам1.

заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды;

распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

О принятых в отношении недвижимого имущества и имущественных прав застройщика обеспечительных мерах арбитражный суд уведомляет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует отметить, что суд устанавливает указанные обеспечительные меры по ходатайству заинтересованного лица при условии предоставления доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта. Если застройщик еще не успел приступить к строительству объекта, то применение данных обеспечительных мер исключено. Указанные меры действуют

1 Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 декабря 2016 г. № Ф0910187/15 по делу № А76-111/2015 // СПС «КонсультантПлюс».

273

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

до даты завершения конкурсного производства в отношении должника, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

§4. Порядок предъявления требований к застройщику

иправила формирования реестра требований кредиторов

Необходимо учитывать, что реестр требований кредиторов в деле

обанкротстве застройщика состоит из:

1)реестра денежных требований;

2)реестра требований участников строительства.

4.1. Порядок предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика

Руководитель застройщика в течение 10 календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика обязан уведомить всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного Законом о банкротстве (п. 1 ст. 201.4) порядка предъявления требований к застройщику. Кроме этого, следует учитывать тот факт, что с даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным положения-

ми Закона о банкротстве (ст. 201.4), прекращается.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъяв-

274

§ 4. Порядок предъявления требований к застройщику

ляются конкурсному управляющему. Указанные требования могут подтверждаться:

−вступившими в силу решениями суда, арбитражного суда;

−определениями о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда;

−судебными актами и (или) иными подлинными документами либо их надлежащим образом заверенными копиями, подтверждающими обоснованность этих требований.

Кроме того, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной опла-

ты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему

передачу жилого помещения.

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве независимо от предъявления участником строительства соответствующего

требования в части убытков.

Вместе с тем у отдельных кредиторов могут возникнуть возражения относительно ряда требований. Закон о банкротстве для данных ситуаций прямо упоминает, что возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в течение 15 рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требований участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений, если такие требования включены после закрытия реестра в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Требование участника строительства, установленное соответствующим определением арбитражного суда, включается конкурсным управ-

275

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

ляющим в реестр требований о передаче жилых помещений не позднее дня, следующего за днем получения копии указанного определения конкурсным управляющим, о чем участник строительства уведомляется конкурсным управляющим в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующей записи в реестр требований о передаче жилых помещений.

Участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с пра-

вом голоса в собраниях кредиторов.

Необходимо учитывать, что требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, включаются в реестр требований о передаче жилых по-

мещений независимо от даты закрытия реестра требований кредиторов. Участники строительства, требования которых возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом и включены в реестр требований о передаче жилых помещений, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях участников строительства, а также в собраниях кредиторов по вопросам:

−о заключении мирового соглашения по делу о банкротстве застройщика (п. 9 ст. 201.1 Закона о банкротстве);

−о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению в деле о банкротстве застройщика (п. 4 ст. 201.15-3 Закона о банкротстве).

4.2. Формирование реестра требований кредиторов застройщика

Конкурсный управляющий самостоятельно рассматривает денежные требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов. Указанные требования включаются в реестр требований без решения суда.

Вместе с тем необходимо учитывать, что если после включения конкурсным управляющим требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений конкурсному

управляющему станут известны обстоятельства, свидетельствующие о необоснованном включении такого требования, о наличии которых он не знал и не должен был знать на момент его включения в реестр, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра полностью или частично.

276

§4. Порядок предъявления требований к застройщику

Вотличие от общего правила о закрытии реестра требований кредиторов юридических лиц1 реестр требований кредиторов в деле

обанкротстве застройщика подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 4 ст. 201.4 Закона

обанкротстве).

Увеличение срока для закрытия реестра в деле о банкротстве застройщика с двух месяцев до трех месяцев объясняется большим

количеством реестровых кредиторов и лиц, обладающих статусом участников строительства. Так, анализ данных Единого федерального реестра сведений о банкротстве и данных (ЕФРСБ)2 и Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс)3 за последние три года свидетельствует, что средний показатель количества конкурсных кредиторов в деле о банкротстве застройщика составляет от 30 до 50 лиц, а среднее число лиц, претендующих на получение статуса участника строительства, составляет около 500 человек. Количество реестровых кредиторов в делах о банкротстве организаций, не обладающих статусами отдельных категорий должников, в среднем составляет от 10 до 20 лиц.

Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и денежных требований независимо от даты закрытия такого реестра.

Социальная значимость и указанное нами ранее приоритетное положение участников строительства проявляются в том, что Закон о банкротстве прямо указывает, что в случае пропуска данного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным

судом.

1Согласно абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

2Данные ЕФРСБ (https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx) (дата обращения: 07.02.2018).

3Данные Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) // https://www.fedresurs.ru/about (дата обращения: 07.02.2018).

277

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

В реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве застройщика включаются следующие сведения:

1)сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

2)размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);

3)сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;

4)сведения об уплате застройщиком по договору участия в долевом строительстве взноса в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

5)сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества

врублях;

6)размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу ма- шино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);

7)сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства

всоответствии с таким договором.

Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений,

втом числе состав сведений, подлежащих включению в этот реестр, и порядок предоставления информации из реестра требований о передаче жилых помещений утверждаются федеральным стандартом1

впорядке, установленном Законом о банкротстве.

1См.: Приказ Минэкономразвития России от 20 февраля 2012 г № 72 «Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений»» // Российская газета. 2012. 14 марта.

278

§ 5. Финансирование мероприятий по завершению строительства

Необходимо учитывать, что реестр требований о передаче жилых помещений ведется в отношении каждого объекта строительства.

§ 5. Финансирование мероприятий по завершению строительства и особый режим

специального банковского счета застройщика

5.1. Правила финансирования мероприятий по завершению строительства, прерванного в результате банкротства

С 1 января 2018 г. Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ введены новые правила по финансированию комплекса мероприятий по завершению строительства, прерванного в результате банкротства застройщика. Так, Законом о банкротстве установлено, что мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет:

1)средств Фонда;

2)целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом;

3)целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику третьими лицами.

Названные выше целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

Сделки, за счет средств которых будут осуществляться мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства, заклю-

ченные конкурсным управляющим (внешним управляющим) от имени застройщика, не могут быть признаны недействительными на основании неравноценного встречного исполнения (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве), за исключением случая, если будет доказано, что цена сделки и (или) иные ее условия на момент заключения существенно в худшую для застройщика сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки в случае банкротства застройщика.

279

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

В ситуациях заключения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) застройщика договоров, предусматривающих передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства, и (или) принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в целях финансирования строительства объекта незавершенного строительства конкурсным управляющим (внешним управляющим) от имени застройщика открывается специальный банковский счет застройщика, на который подлежат зачислению денежные средства по таким сделкам.

Согласно действующему законодательству специальные банковские счета составляют отдельную категорию банковского счета, поэтому к ним, по мнению Е.Н. Абрамовой1, могут применяться по аналогии нормы о последнем, не противоречащие сущности специаль-

ного банковского счета. В соответствии с п. 2.8 инструкции Центрального банка № 153-И2 специальные банковские счета открываются лицам в случаях и в порядке, установленных законом, для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида. Таким образом, можно сделать вывод о том, что по своему содержанию специальные банковские счета можно определить как специализированные, узкопрофильные банковские счета, на которых учитываются денежные средства, предназначенные

для обособления от иных денежных средств, находящихся на банковских счетах владельца счета.

Законодатель устанавливает условия списания денежных средств со специального банковского счета застройщика:

–только по распоряжению конкурсного управляющего (внешнего управляющего);

–только в целях произведения расчетов по текущим обязательствам застройщика в соответствии с целями, предусмотренными ст. 18 и 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии

вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

1Более подробно см.: Абрамова Е.Н. Специальный банковский счет: правовая природа и классификация // Право и экономика. 2016. № 7. С. 46−54.

2Инструкция Банка России от 30 мая 2014 г. № 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» (зарегистрировано в Минюсте России 19 июня 2014 № 32813) // Вестник Банка России. 2014. № 60 (ред. от 14 ноября 2016 г.).

280