Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика для юристов № 1, январь 2019

1

ст. 24 Закона № 135-ФЗ ч. 1 ст. 248 КАС

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости различаются предметом предъявляемых требований1:

недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

С чем связано требование: с допущенной ошибкой.

Результат иска: признание прежде действовавшей кадастровой стоимости недостоверной, недействительной, ошибочной.

Пример. Верховный суд Республики Мордовия признал результаты государственной кадастровой оценки недействительными. Их оспаривали в связи с использованием в ходе государственной кадастровой оценки недостоверных сведений о виде фактического использования объекта, что существенно повлияло на результаты определения его стоимости (дело № 33а-1012/2016).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость

С чем связано требование: собственник реализует свое право установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта в ином размере — в размере его рыночной стоимости.

Результат иска: установление на определенную дату кадастровой стоимости в размере рыночной.

2

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4), утвержденный приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 № 508

Часто величины (кадастровая и рыночная стоимость) в отношении одного и того же объекта могут существенно различаться. Это связано с особенностями регулирования института кадастровой

стоимости2. В частности, при определении кадастровой стоимости объекта не принимаются

врасчет его индивидуальные особенности, которые могут оказывать существенное влияние на его рыночную стоимость. В отдельных случаях встречаются многократные расхождения между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью в связи с невозможностью учета

врамках государственной кадастровой оценки фактического состояния, или износа, или изменений в назначении объекта (например, начала его реконструкции) и пр. Такие примеры на территории города Москвы особенно распространены, и благодаря применению инструмента оспаривания кадастровой стоимости правообладателям удается избежать необоснованного завышения обязательных платежей (например, дела № 3а-1200/2017, 3а-2084/2017).

Что важно, определение надлежащего административного ответчика зависит от выбранного административным истцом предмета административного иска и от основания оспаривания результата определения кадастровой стоимости. Если в качестве предмета административного иска заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, то в таком случае надлежащими административными соответчиками являются:

госорган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости;

госорган, осуществляющий функции государственной кадастровой оценки.

Если в качестве предмета административного иска заявлено требование об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, то надлежащими административными ответчиками являются указанная комиссия и государственный орган, осуществляющий функции государственной кадастровой оценки, при котором она создана. Главное в статье Скрыть

Пять шагов оценки соотношения рыночной и кадастровой стоимости

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Недостоверность сведений. Оспаривание кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений осуществляется в заявительном порядке на основании документов, подтверждающих ошибку (порок использованных сведений). Если Росреестр отказывается устранять ошибку добровольно, истец может обратиться в суд.

Установление рыночной стоимости. Сначала следует подсчитать, сколько примерно составил бы налог на имущество организаций (земельный налог, арендная плата), если бы его

рассчитывали исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости. Затем выяснить, какой будет разница между этой суммой и суммой налога, рассчитанного исходя из текущей кадастровой стоимости. Дальше надо решить, стоит ли ради этой суммы подавать иск в суд, насколько этот процесс экономически целесообразен, учитывая, что, помимо временных затрат на реализацию проекта, предстоят расходы на оценку, а также судебные издержки. Вполне может оказаться, что выгоднее оставить все как есть.

Если выяснится, что кадастровая стоимость завышена значительно и признание рыночной стоимости объекта недвижимости налоговой базой существенно уменьшит налог на имущество, нужно инициировать процедуру оспаривания.

Шаг 1. Подготовка документов для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

1) Получите кадастровую справку, в которой будет отображена текущая кадастровая стоимость объекта недвижимости и дата ее определения.

Раньше предварительное обращение в комиссию являлось обязательным. Отсутствие такого обращения влекло возврат иска без рассмотрения по существу (п. 9 постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28).

Многие не уделяют должного внимания вопросу корректного определения даты, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, что приводит к неудовлетворительным результатам. Например, нередко собственники коммерческих объектов становятся жертвами шаблонного подхода: отчет о рыночной стоимости, как правило, составляется по состоянию

на дату, на которую были утверждены результаты государственной кадастровой оценки в данном регионе, — начинается спор. Получив отказ в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, собственник готовит и направляет в суд соответствующее административное исковое заявление. Суд предъявленные требования удовлетворяет, но в дальнейшем собственника ждет сюрприз: оказывается, что результаты оспаривания можно

применять к ограниченному, непродолжительному периоду времени. Дело в том, что кадастровая стоимость, утвержденная по состоянию на 1 января соответствующего года, может меняться

втечение налогового периода. Так, нередко спустя два-три месяца после начала налогового периода в связи с изменением характеристик объекта кадастровая стоимость изменяется

впорядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития от 18.03.2011 № 113. Таким образом, результаты оспаривания могут быть применены собственником лишь в течение тех самых двухтрех месяцев — от начала налогового периода до изменения кадастровой стоимости. Как результат:

понесенные расходы превышают полученную экономию;

новую кадастровую стоимость нужно заново оспаривать (нести временные и финансовые издержки).

2) Закажите у оценочной компании документы, подтверждающие оценку рыночной стоимости вашего объекта:

отчет об оценке рыночной стоимости объекта; диск с отчетом, подписанным усиленной цифровой подписью.

30 дней — срок на рассмотрение заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссии

Шаг 2. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

У компаний есть право выбора: обращаться сначала в комиссию или сразу готовить административное исковое заявление.

3

п. 4 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

Срок для обращения с требованием об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию — со дня внесения в реестр сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения

вреестр сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной

врезультате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания

кадастровой стоимости3.

Образец заявления в комиссию

Скачать образец документа

4

п. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ

Для обращения в комиссию составляется заявление, к которому необходимо приложить4:

выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимого имущества (свидетельство о праве собственности/договор аренды);

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в бумажном и электронном виде. При этом рыночная стоимость должна быть установлена на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Шаг 3. Участие в заседании комиссии и ее решение

5

п. 14 ст. 22 Закона № 237 ФЗ

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости не может превышать 30 дней

с даты поступления заявления в комиссию5. Все сведения о месте, дате, времени рассмотрения заявления размещаются на официальном сайте комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в пересмотре.

Ошибки на этапе досудебного урегулирования спора

Решение комиссии само по себе теперь не является предметом оспаривания в суде (п. 23 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

1.При подаче заявления в комиссию заявитель не прикладывает все необходимые документы. Чаще всего не прикладывается отчет об оценке в электронном виде, подписанный ЭЦП.

2.Отчет об оценке не подготавливается в расчете на действительную рыночную стоимость,

аоснован на мнении оценщика о том, какая стоимость больше всего может удовлетворить членов комиссии. К примеру, действительная рыночная стоимость объекта составляет 300 млн руб.,

аоценщик на свое усмотрение (дабы быстрее закрыть проект) посчитал в отчете стоимость равной 400 млн руб. При ставке 2 процента налог со 100 млн руб. составит 2 млн руб. То есть изза надежды оценщика «обойтись малой кровью» правообладатель потерял существенную сумму.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

6

п. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или компания не оспаривала кадастровую стоимость в комиссии, то можно обратиться в суд6.

Шаг 1. Составление административного искового заявления и подготовка необходимых документов

7

ст. 126 КАС ст. 220 КАС ст. 246 КАС

п. 11 постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 В административном иске могут содержаться следующие требования:

об установлении в отношении объекта его рыночной стоимости;

изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе исправлении технической и (или) реестровой ошибки (то есть требования о пересмотре кадастровой стоимости).

8

п. 15 ст. 20 КАС ч. 1 ст. 22 КАС ч. 2 ст. 24 КАС

п. 3 постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28

К административному исковому заявлению нужно приложить документы7.

Шаг 2. Обращение в суд

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо

государственного органа, определившего кадастровую стоимость8.

9

п. 4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ

Заявление можно подать со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой

оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости9. Инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости вовремя принципиально важно, так как пропуск установленных законом сроков влечет за собой отказ в судебной защите.

Например, в рамках дела № 33а-4499 Московский городской суд разъяснил, что пропуск срока на обжалование является достаточным основанием для отказа в принятии административного искового заявления.

10

ч. 3 ст. 245 КАС

Административное исковое заявление может быть подано не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой

стоимости10.

226 — количество объектов недвижимости, кадастровую стоимость которых просили приравнять к рыночной с начала 2017 года

Судебная экспертиза

Большинство дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости производятся с целью установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. По таким делам ключевым доказательством является отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Пленум ВС в п. 20, 22 постановления от 30.06.2015 № 28 ориентировал нижестоящие суды на проявление процессуальной активности в части выявления недостатков представленных административным истцом документов.

Экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суды первой инстанции практически по всем делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости назначают судебную экспертизу. Как правило, суд ставит перед экспертом следующие вопросы.

1.Соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки?

2.Если не соответствует, то какова рыночная стоимость объекта?

Практически всегда эксперты выявляют нарушения в отчете о рыночной стоимости, что влечет за собой повторное определение рыночной стоимости уже самим судебным экспертом. Основная проблема, с которой сталкиваются в таком случае заявители, сводится к тому, что рыночная

стоимость, рассчитанная экспертом, оказывается близкой к кадастровой стоимости объекта. Такие ситуации встречаются часто и могут быть результатом плохой работы как оценщика, так и судебного эксперта.

Если правообладатель объекта недвижимости попал в такую ситуацию и уверен, что рыночная стоимость, рассчитанная в отчете об оценке, достоверна, то необходимо готовить рецензию

на судебную экспертизу и признавать рыночную стоимость, рассчитанную по результатам экспертизы, недостоверной.

Назначение повторной судебной экспертизы встречается в практике довольно редко. Это обусловлено либо нежеланием правообладателя спорить с рассчитанной экспертом стоимостью, либо недостаточной подготовленностью представителя правообладателя в суде.

Стоит заметить, что суд в данной ситуации не на стороне правообладателя, так как последний заинтересован в наиболее низкой кадастровой стоимости. В связи с этим правообладателю необходимо не только подготовить весомые аргументы, указывающие на ошибочность заключения эксперта, но и качественно преподнести их суду на заседании (в рамках опроса судебного эксперта).

Примеры назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы немногочисленны, ведь каждый такой случай свидетельствует об ошибках в работе экспертов, «аккредитованных» судом. Однако в случаях, когда допущенные ошибки невозможно скрыть или оправдать, повторная или дополнительная судебная экспертиза все же назначается (например, дела № 3а-0001/2017, 3а-1055/2017, 3а-1123/2018, 3а-0739/2018, 3а-1744/2018, 3а-2186/2018).

В отдельных случаях, когда ошибки допущены и при проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы, добиться еще одной повторной экспертизы сложно вдвойне, но тоже реально (дело № 3а-2706/2018).

Распределение судебных расходов

В настоящий момент решен вопрос о том, подлежат ли возмещению расходы, связанные со сбором доказательств до обращения с заявлением в суд, которые включают в себя расходы на изготовление отчета об оценке и положительного экспертного заключения на него саморегулируемой организации оценщиков.

11

определение СКЭС ВС от 12.02.2015 по делу № А33-16224/2012

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС11 указала на невозможность квалификации данных расходов как судебных. Лицо, обращающееся в суд, несет их до даты возбуждения производства по делу. Однако годом позже Пленум ВС отнес подобные расходы к судебным

издержкам 12 .

12

постановление Пленума ВС от 21.01.2016 № 1

На практике ситуация обстоит несколько иначе: административный истец не всегда может рассчитывать на возмещение судебных расходов даже в случае получения решения в свою пользу. Отказывая в возмещении издержек, суды указывают на обоснованность сомнений административного ответчика в достоверности отчета об оценке, предоставленного административным истцом, так как в рамках рассмотрения спора судебным экспертом подготовлено заключение о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценочной деятельности.

КС предоставил судам исключительное основание для отклонения требований о распределении судебных издержек в рамках дел об оспаривании кадастровой стоимости: «Не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки

диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей — вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, — к нарушению конституционных

прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков»13.

13

постановление КС от 11.07.2017 № 20-П

Учитывая, что диапазон приемлемых отклонений — категория оценочная, решение вопроса об отнесении судебных расходов на административного ответчика в каждом конкретном деле

фактически отдается на откуп судье. На практике это приводит к возложению бремени судебных расходов на административного истца.

Спорные моменты

Спорных моментов при использовании кадастровой стоимости в качестве инструмента регулирования налоговых правоотношений достаточно много. Это связано с новизной такого подхода в налоговом праве и отсутствием необходимого переходного (адаптационного) периода внедрения изменений в существующую систему налогов.

Среди наиболее актуальных можно отметить ретроспективное применение результатов устранения кадастровых ошибок (исправленных по инициативе органов власти), а также использование кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций без корректировки на сумму НДС.

В первом случае мы говорим о том, что, выявив ошибки при определении кадастровой стоимости (использование недостоверных сведений об объекте), правительство Москвы в 2016 году посчитало возможным, пересмотрев кадастровую стоимость в течение года и утвердив новые результаты государственной кадастровой оценки 26.12.2016, применить ее к правоотношениям с 01.01.2016. Результат — доначисление задним числом 12,5 млрд руб. Законность такого решения уже была предметом рассмотрения и в Мосгорсуде, и в арбитражных судах Московского

округа, и в ВС. Из всех судебных инстанций только ВС встал на сторону налогоплательщика, хотя вопрос до конца еще не решен.

Обращаясь к порядку определения налоговой базы по налогу на имущество, стоит обратить внимание на редакцию ст. 375 НК, которая предписывает применять в качестве налоговой базы кадастровую стоимость. Проблема в том, что, например, в Москве кадастровая стоимость определяется с учетом НДС (он включен в результаты определения кадастровой стоимости, утвержденные нормативным правовым актом). В то же время правомерность исчисления и уплаты налога на имущество организаций с сумм другого налога, структурно не являющегося составной частью стоимости имущества (согласно ст. 168 НК), представляется сомнительной. Но этот вопрос ВС еще предстоит разрешить по существу.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ СПОРЫ

НДС увеличился до 20%: как теперь считать цену договора

Александр БЫЧКОВ

начальник юридического отдела АО ТГК «Салют» (Москва)

Повышение НДС поставило перед компаниями ряд вопросов. Как внести изменения в действующие договоры, что делать, если контрагент отказывается платить по новой

ставке, можно ли расторгнуть договор в связи с увеличением налога — все эти моменты проанализировали в статье.

С1 января 2019 года размер налоговой ставки по НДС увеличился с 18 до 20 процентов (Федеральный закон от 03.08.2018 № 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»). Несмотря на то что большинство договоров компании заключили еще в прошлом году, необходимо внимательно изучить их условия в части оплаты и порядка применения НДС во избежание неопределенности в отношениях с контрагентом.

Закон не предусматривает каких-либо исключений в части исполнения договоров, заключенных ранее 01.01.2019 (письмо ФНС от 23.10.2018 № СД-4-3/20667@ «О порядке применения налоговой ставки по НДС в переходный период»). Поэтому с указанной даты нужно применять актуальную налоговую ставку. Рассмотрим, как действовать компаниям.

Порядок изменения ставки НДС в договоре

НДС не входит в цену договора. Если в договоре указано, что НДС в общую цену не входит и оплачивается отдельно, менять в нем ничего не нужно. Начиная с 01.01.2019 в финансовых документах компания сможет указывать новую ставку, что не противоречит условиям договора.

НДС входит в цену договора. Чаще всего в договоре предусмотрено, что цена включает в себя НДС, с указанием ставки 18 процентов или без такого указания. В таком случае плательщику необходимо заранее договориться с партнером о применении увеличенной налоговой ставки.

1

ст. 450 ГК

1. Заключить дополнительное соглашение. Самым распространенным способом изменения

договора является заключение сторонами дополнительного соглашения к нему 1 . При наличии согласия контрагента на изменение условий договора с ним просто заключается дополнительное соглашение о том, что начиная с 01.01.2019 будет применяться увеличенная ставка НДС в размере 20 процентов.

Например, в предмете дополнительного соглашения к договору поставки можно предусмотреть, что цена всех партий отгружаемой продукции не будет включать в себя НДС. Данный налог покупатель будет уплачивать отдельно, а поставщик будет выделять его сумму в платежных документах отдельной строкой.

Вместо данного условия можно установить, что стоимость товара будет включать в себя НДС по ставке 20 процентов, однако в случае ее последующего изменения в сторону уменьшения или, наоборот, дальнейшего увеличения стороны обязуются заключить новое дополнительное

соглашение и привести свой договор в соответствие с изменившимся налоговым регулированием.

2

п. 1 ст. 450.1 ГК

2. Направить уведомление контрагенту , если закон или договор прямо предусматривают

такую возможность 2 . Так, в договоре может быть прямо предусмотрено, что исполнитель вправе изменять цены на свои услуги с предварительным письменным уведомлением заказчика об этом за определенный срок.

Уведомление об изменении цен может быть направлено по электронной почте, размещено в личном кабинете заказчика на сайте исполнителя, а также передано ему с использованием иных

доступных каналов связи. Соответствующие способы направления уведомления о пересмотре цен должны быть прямо согласованы в договоре.

3. Заключить новый договор. Участники гражданского оборота нередко заключают свои договоры сроком на один календарный год. Соответственно, по истечении срока они могут заключить новый договор и предусмотреть в разделе об оплате актуальную налоговую ставку НДС. Если договор предусматривает его автоматическое продление на один год, то, если ни одна из сторон не потребует его расторжения, необходимо заранее направить контрагенту соответствующее уведомление, чтобы вовремя изменить размер оплаты с учетом повышения налоговой ставки НДС.

Увеличение налога не является существенным изменением обстоятельств

Возможность расторжения договора по мотиву существенного изменения обстоятельств

Наиболее проблемной может оказаться ситуация, когда в договоре нет условия о возможности одностороннего пересмотра цены или контрагент отказывается заключать дополнительное соглашение. При этом в разделе такого договора об оплате может содержаться условие о том, что цены включают в себя НДС без указания конкретной ставки. В таком случае одна из сторон может поставить вопрос об изменении или даже расторжении такого договора на основании ст. 451 ГК по мотиву существенного изменения обстоятельств.

3 п. 4 ст. 452 ГК

4 ст. 65 АПК

5 п. 2 ст. 451 ГК

Данное основание используется в случаях, когда изменение обстоятельств является существенным и, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора

всвязи с существенным изменением обстоятельств возможно по решению суда только

висключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для

исполнения договора на измененных судом условиях 3 . Доказывает эти обстоятельства та сторона, которая просит в судебном порядке изменить договор 4 . При этом заинтересованная сторона должна доказать в суде одновременное наличие следующих четырех условий 5 .

1. В момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не произойдет. Стороны при заключении договора вряд ли могли ожидать изменения ставки НДС, ведь действующая ставка в размере 18 процентов применяется достаточно длительное время. Кроме того, нигде в официальных информационных ресурсах такая новелла не анонсировалась.

Однако, с другой стороны, наличие санкционного режима против нашей страны, который поддерживают иностранные государства, непростая ситуация в экономике, существующая уже не один год, и иные подобного рода обстоятельства со всей очевидностью свидетельствуют, что государство будет изыскивать ресурсы для решения финансовых проблем внутри страны. Повышение налоговой нагрузки на предпринимателей и обычных граждан, так же как и введение неналоговых платежей, является одним из самых распространенных инструментов наполнения казны.

Кроме того, участники сделки, как предприниматели, должны в своей деятельности учитывать все возможные риски, включая изменение налогового законодательства. Поэтому в данном случае нельзя однозначно утверждать, что стороны не могли разумно исходить из того, что налоговое регулирование останется неизменным.

Подрядчик окончил работы в декабре 2018 года. Акт составили 10 января 2019 года. Корректная ставка НДС — 18 %.

2.Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от нее по характеру договора и условиям оборота. Повышение налоговой ставки НДС от воли участников сделки, безусловно, никак не зависело. Вместе с тем, действуя разумно и осмотрительно, учитывая принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК, предприниматели могли и должны были быть готовы к разным вариантам развития событий. Для этого в договоре они могли заранее предусмотреть условия для его изменения: в частности, изменение регулируемых цен, налоговых ставок и иных параметров.

3.Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной

степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следует признать, что повышение ставки НДС на 2 процентных пункта хотя и значительно, учитывая объемы и виды налогооблагаемых хозяйственных операций, но вряд ли может считаться действительно принципиальным. Существенного нарушения разумного баланса интересов участников сделки в такой ситуации не происходит. Заинтересованная в изменении договора сторона не лишается в значительной степени того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Она, так же как и раньше, вправе получать оплату своих услуг, только размер ее прибыли понизится на 2 процента, что хотя и скажется негативно на операционных показателях, однако в целом на бизнес не повлияет.

4.Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Это обстоятельство доказать несложно, если обратиться к содержанию договора, который не содержит соответствующего условия.

Таким образом, само по себе увеличение налога не является существенным изменением обстоятельств в понимании ст. 451 ГК. Соответственно, рассчитывать на пересмотр цен по данному основанию заинтересованной стороне договора не приходится. А значит, следует начать процесс переговоров с контрагентом и постараться прийти к компромиссу.

Кроме того, нельзя не учитывать и коммерческую сторону вопроса: цены после повышения с учетом изменения ставки НДС могут стать неконкурентными по сравнению с ценами других

компаний, работающих на том же рынке. В связи с этим участники гражданского оборота должны учитывать все заслуживающие внимания обстоятельства перед принятием решения о повышении цен.

Тест

Исполнитель окончил работы в декабре 2018 г. Акт составили в январе 2019 г. Какую ставку НДС нужно применить?

20% Звезда за правильный

ответ

18%

по согласованию сторон

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Преимущественное право на заключение договора. Чек-лист для арендатора

Дарья Нюхалкина

Адвокат АБ «Эксиора»

Арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Но реализовать это право удается не всегда: нужно выполнить ряд условий. Каких — читайте в статье.

Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, он имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).

Однако это правило действует только при соблюдении ряда условий. При этом некоторые условия зависят непосредственно от арендатора, а некоторые — от арендодателя, и все они должны быть исполнены в совокупности. Рассмотрим, что необходимо предпринять арендатору, чтобы заключить договор аренды на новый срок.

1. Проверить, что договор аренды заключен, действителен и зарегистрирован

Преимущественное право на заключение нового договора аренды возникнет у арендатора только

втом случае, если первоначальный договор аренды заключен, действителен и зарегистрирован

вустановленном законом порядке.

Если суд признает договор недействительным, преимущественного права на заключение нового у арендатора не возникнет (постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.09.2015 по делу № А32-37184/2014). Например, лицо, фактически пользующееся имуществом без договора, не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды (п. 34 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66, далее — Информационное письмо № 66).

Арендатор по незарегистрированному договору не сможет реализовать свое преимущественное право

1 п. 14 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 (далее — Постановление № 73) 2 п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (утв. информационным письмом Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165)

При этом в интересах арендатора отслеживать регистрацию договора аренды, если она требуется по закону (например, при заключении договора аренды здания или сооружения на срок не менее года), поскольку лицо, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему необходимую государственную регистрацию, не имеет преимущественного права на заключение

договора на новый срок 1 . Подобное требование связано с тем, что договор, не прошедший регистрацию, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы

третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий 2 .