Учебный год 22-23 / Zimeleva_Obschaya_sobstvennost_v_sovetskom_grazhdanskom_prave

кому из тяжущихся следует, ибо в противном случае неизбежно возникнут новые споры при приведении решения в исполнение" <52>. Это разъяснение не оставляет сомнений в том, что суд обязан производить все действия, связанные с разделом или выделом.

--------------------------------

<52> Аскарханов. С. 12.

Из ст. 65 ГК и из этих разъяснений Верховного Суда следует, что советский суд своим решением о разделе создает для сторон новые права и обязанности, т.е. что это решение имеет конститутивную силу.

Вопрос о силе судебного решения о разделе имеет значение не только для теории общей собственности: от его правильного разрешения зависит классификация исков в теории советского гражданского права.

Учебник гражданского процесса, изданный Всесоюзным институтом юридических наук, говоря о понятии иска, делит иски по их содержанию на две группы - иски исполнительные и иски установительные - и говорит, что в советском гражданском процессе все категории исков, не относящиеся к исполнительным искам, по своему содержанию относятся к искам о признании или к установительным <53>. В соответствии с этим авторы учебника считают, что в советском праве не существует категории преобразовательных (конститутивных) исков и что нет никаких оснований для возрождения в советском процессе института преобразовательных исков, поскольку задача суда сводится к охране и восстановлению существующего права, а не к наделению истца правами, которых у него до суда вообще не было <54>. Двучленная классификация встречается и в журнальных статьях <55>. Не вдаваясь в рамках данной темы в разбор вопроса о компетенции суда в социалистическом праве, необходимо указать, что применительно к конкретной проблеме судебного раздела отрицание правопреобразовательных исков должно привести к введению у нас декларативной системы раздела. Как было показано выше, и советский закон, и судебная практика считают, что, вынося решение о разделе, суд активно вмешивается в отношения участников общей собственности и коренным образом преобразует их. Утверждение о том, что решение о разделе только констатирует существующие отношения или дает способ принудительно восстановить какие-то нарушенные права, грешило бы резким расхождением с действительностью. Признание правоты такого утверждения повлекло бы за собой ломку принятого советским правом порядка раздела и потребовало бы замены его каким-то новым порядком, перекладывающим на делящихся производство всех действий по разделу. Результаты такой реформы были бы, без сомнения, весьма отрицательными. Все это дает основания утверждать, что вопрос о классификации гражданских исков не является у нас не только разрешенным, но даже основательно проработанным и что правильное его разрешение невозможно без изучения и рассмотрения вопроса о характере иска о разделе.

--------------------------------

<53> См.: Гражданский процесс. С. 119. <54> См.: Там же. С. 120.

<55> См. статью Сиптица (Советская юстиция. 1938. N 11. С. 7), а также статью Домбровского (Советская юстиция. 1938. N 10. С. 23). Трехчленную классификацию отстаивал Штейнберг (см.: Советская юстиция. 1938. N 18. С. 25).

* * *

Деление имущества в натуре. В советском гражданском праве наиболее желательным способом выдела или раздела признается деление вещи в натуре и предоставление выделяемому или каждому из делящихся права собственности на отдельную часть общего имущества, превратившуюся в результате раздела в самостоятельный объект. Денежная компенсация за долю рассматривается как вспомогательный выход, к которому можно прибегать лишь в случае невозможности осуществить деление вещи в натуре. Таков прямой смысл ст. 65 ГК, таковы и установки наших судебных органов. Гражданская кассационная коллегия Верховного Суда РСФСР в своем докладе за 1926 г. высказала по этому поводу следующее: "Выдел и раздел по общему правилу должны быть произведены в натуре, и только в случае невозможности раздела в натуре допускается присуждение денежной компенсации в пользу одного из собственников. Денежной компенсации следует избегать, особенно в тех случаях, кода спор идет между неимущими. Ее неизбежное последствие - обращение взыскания в удовлетворение претензий о компенсации на самое имущество, продажа его с публичного торга, что может повлечь за собой лишение собственника, которому передано имущество, его законной доли" <56>. Несмотря на устарелую формулировку о неимущих, не применимую в условиях победы социализма, когда право на труд и на получение вознаграждения по труду обеспечено за всеми гражданами СССР, позиция Верховного Суда должна быть признана совершенно правильной, так как общая собственность служит в советском гражданском праве потребительским целям.

--------------------------------

<56> Аскарханов. С. 12.

Выдел или раздел в натуре являются наиболее естественным и кратким путем, отказываться от которого допустимо лишь в случае невозможности деления вещи. Статья 65 ГК говорит о том, что имущество делится в натуре, "поскольку это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению". Таким образом, ст. 65 ГК дает точный критерий юридической неделимости вещей - несоразмерный ущерб их хозяйственному назначению. Этот критерий свойствен только советскому праву, так как буржуазное право исходит при определении делимых вещей из критерия сохранения рыночной стоимости (ср., например, § 752 Германского гражданского уложения и ст. 526, 612 и 651 Швейцарского гражданского уложения).

В противоположность этому наш Гражданский кодекс стремится сохранить возможность хозяйственного использования этого имущества, что соответствует задачам раздела, сводящимся у нас, как это явствует из вышесказанного, к тому, чтобы создать в первую очередь для заинтересованных лиц право собственности на определенные объекты, с помощью которых они смогут удовлетворить те же потребности, которые обслуживало общее имущество.

Сказанное, однако, не означает, что советский суд, производя раздел, вовсе не должен учитывать стоимость имущества. При осуществлении раздела судье необходим масштаб для определения размера того, что причитается каждому из делящихся. На первый взгляд кажется очевидным, что при разделе в натуре, как и при денежной компенсации, выдаваемое каждому имущество или выплачиваемая сумма должны быть пропорциональны доле в общей собственности. Однако количественное деление оказывается применимым далеко не ко всем делимым вещам. Так, например, с точки зрения хозяйственного назначения мясная туша может быть подвергнута разделу, так как ее части сохраняют пригодность для изготовления пищи. Но раздел туши только по весу был бы неправильным, так как отдельные разрубленные части дают мясо разных сортов, имея разные пищевые качества. В силу этого в нашем примере при подборе частей, соответствующих долям, придется руководствоваться ценой и стремиться, чтобы стоимость мяса, приходящегося на долю, была пропорциональна размерам доли. Таким образом, при делении приходится учитывать не только хозяйственное назначение, но и качественные пропорции.

На практике судам очень редко (точнее, только в случаях раздела домовладений) приходится иметь дело с разделом отдельных вещей, т.е. со случаем, предусмотренным ст. 65 ГК, подразумевающей под словом "имущество" отдельный объект (это ясно из того, что она говорит о его хозяйственном назначении). Судебные дела о разделе и выделе возникают чаще всего (даже почти исключительно) в тех случаях, когда идет речь не об единичном объекте общей собственности, а об имуществе, включающем целый ряд вещей. Таково положение при разделе имущества бывших супругов и при разделе наследства, т.е. в наиболее частых случаях общей собственности. Совершенно естественно, что когда в раздел поступает целый комплекс вещей, то вместо физического деления каждой вещи на части происходит распределение отдельных объектов между участниками раздела. При этом процессе нет оснований опасаться ущерба хозяйственному назначению, о котором может идти речь лишь в случае физического деления обособленного объекта. Здесь, очевидно, приходится производить оценку как имущества в целом, так и отдельных его объектов, определять, какая стоимость соответствует доле каждого, и образовывать комплекс объектов, стоимость которых, вместе взятых, пропорциональна этой доле. Производство такой оценки составляет обязанность суда, как это было разъяснено Верховным Судом РСФСР (см. выше). При подборе соответствующих долям комплексов вещей и при распределении между участниками раздела этих комплексов, равно как и при распределении частей поделенных в натуре вещей, суд, учитывая потребности и пожелания сторон, выносит решение по своему усмотрению. Распределение разделенного имущества по жребию может быть допущено только в случае желания участников раздела.

Раздел в натуре представляет наибольшие трудности, но в то же время имеет наибольшее практическое значение в тех случаях, когда объектом общей собственности является жилой дом. Возможность раздела дома в натуре зависит от утвердительного ответа на вопрос, возможно ли юридическое деление дома без физического отъединения его частей, т.е. возможно ли право собственности на часть дома. Вопрос этот, выходящий за пределы изучения общей собственности, будет рассмотрен в следующей, заключительной главе настоящей работы.

* * *

Денежная компенсация. При невозможности произвести деление имущества в натуре выделяемый собственник согласно ст. 65 ГК получает денежную компенсацию. Сущность этого правила заключается в том, что по решению суда доля выделяемого участника общей собственности переходит к остальным с возложением на них обязанности выплатить первому денежную компенсацию. Иначе говоря, происходит обязательный выкуп доли. Такой порядок может соответствовать общим желаниям, и в этом случае он не возбуждает никаких вопросов. Однако он бывает сопряжен с большими неудобствами, если участники общей собственности не желают либо не могут за отсутствием средств приобрести долю выделяемого. Закон не уточняет последствий такой ситуации. В силу общих положений об исполнении судебных решений денежная компенсация может быть взыскана с оставшихся участников общей собственности в принудительном порядке. Так как солидарная

<60> См.: Советская юстиция. 1938. N 15 (дело Чмутовых).

Нет почти ни одного дела о разделе общего имущества, в состав которого входит жилой дом, где бы не поднимался вопрос о разделе этого дома в натуре, т.е. о предоставлении делящимся прав на отдельные части этого дома, причем суды весьма часто удовлетворяют подобные просьбы.

Правоотношения, слагающиеся в тех случаях, когда разные лица владеют отдельными частями дома, можно конструировать двояким образом. Каждое из этих лиц можно рассматривать как собственника выделенной ему части дома. В таком случае он может осуществлять в отношении этой части все полномочия, связанные с правом собственности: пользоваться ею по своему усмотрению, производить в отношении ее все внутренние переделки, не согласовывая своих действий с соседями по дому, и свободно отчуждать ее. Что же касается тех частей здания, которые являются общими для всех собственников, как-то: вход, лестница, крыша и т.п., то они должны рассматриваться в этом случае как общая собственность особого типа. Особенности этой общей собственности заключаются в том, что участие в ней определяется правом собственности на часть дома и может быть отчуждаемо только вместе с последним, а также в том, что она существует до тех пор, пока имеются разные собственники частей дома, и не может быть прекращена разделом. Как видно из этого, общая собственность на обслуживающие части зданий приближается к типу совместной собственности. Можно сказать, что участие в ней является принадлежностью права на часть дома. Таким образом, рассматриваемый нами институт слагается при данной конструкции из права собственности на выделенную часть дома, дополняемого участием в общей собственности на совместно используемые части здания.

Вторая конструкция исходит из недопустимости права собственности на часть вещи, хотя бы и обособленную. Отсюда делается вывод о том, что институт владения домом по частям представляет модификацию общей собственности. В данном случае считают, что, в отступление от обычной долевой общей собственности, при которой полномочия по владению и пользованию общей вещью являются неделимыми, каждый из участников общей собственности получает в пользование и владение определенную часть общей вещи, изымаемую тем самым из пользования его сотоварищей. Такой особый порядок пользования общим объектом не нарушает, однако, по мнению сторонников этой конструкции, существования общей собственности на всю вещь в целом. Поэтому все взаимные отношения владельцев частей и отношения их к третьим лицам рассматриваются как отношения участников общей собственности. В частности, вторая конструкция влечет за собой отрицание возможности раздела дома в натуре и обязательность продажи общего дома при его разделе.

Ввиду того, что советские законы не содержат никаких указаний по поводу собственности на часть дома и что судебная практика в этом вопросе не является в достаточной мере ясной и устойчивой, необходимо попытаться поставить этот вопрос теоретически и хотя бы вкратце ознакомиться с историческими судьбами этого института.

* * *

История собственности на часть дома. Институт собственности на выделенную часть вещи составляет промежуточную ступень между общей собственностью по долям и единоличной собственностью на определенный объект. Выделенная часть вещи - это определенная часть вещи, обособленная от других частей, но связанная с ними, т.е. не отделенная от них пространственно. Выделение частей не прекращает существования всей вещи в целом как предмета природы, так как физического раздробления или разъединения ее не происходит. Но в то же время она перестает быть единым объектом права собственности, так как каждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект прав, в частности в объект права собственности, юридическая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей. Институт этот был известен уже в Риме под названием "общность в выделенных долях" (communio pro diviso) <61>.

--------------------------------

<61> L. 5, § 16, D. 27, 9; L. 8, D. 6, 1; L. 6, § 1, D. 8, 4; L. 23, § 3, D. 8, 3; L. 1, D. 21, 2; L. 25, § 1, D. 50, 16.

Сосуществование отдельных самостоятельных прав на части, физически связанные между собой, осложняется неизбежностью наличия у носителей этих прав некоторых общих интересов и полномочий, касающихся всей вещи в целом. Собственность на выделенную часть влечет за собой известные права и обязанности по отношению к той вещи, из которой эта часть выделена. Тем самым создается некоторая общность прав между собственниками, не затрагивающая, однако, принадлежащих каждому выделенных частей.

В советском праве объектом собственности на выделенную часть могут быть только строения. В эксплуататорских правовых системах, при частной собственности на землю, этот институт применим и к земельным участкам, однако и там вопрос о нем ставится главным образом применительно к частям дома, в частности к этажам.

Собственность на отдельную часть жилища является весьма древним, но остававшимся в тени институтом. Буржуазная история права почти не уделяла ему внимания, поскольку он отрицается господствующей цивилистической доктриной и не представляет интереса для класса эксплуататоров.

Особенное распространение получила собственность на части жилых домов в эпоху феодализма. "В городах, которые не перешли в Средневековье в готовом виде из прошлой истории, а образовались заново освободившимися крепостными, единственной собственностью каждого индивида - за исключением приносимого им с собой небольшого капитала, который весь почти заключался в самых необходимых инструментах, - была его особая специальность" <71>. Эти условия сильно затрудняли для горожан жилищное строительство, в особенности если учесть, что в пределах городских крепостных стен земельная площадь вообще была ограничена и участки очень дороги. Очень часто поэтому сыновья оставались в доме отца и после его смерти, либо сохраняя общее имущество по типу совместной собственности, либо разделив между собой дом и получая собственность на отдельные его части.

--------------------------------

<71> Маркс К., Энгельс Ф. Немецкая идеология. М.: Партиздат, 1935. С. 41.

ВИталии многие старинные городские статуты содержат предписания, касающиеся домов, разделенных в натуре <72>. Падуанский юрист XV в. Бартоломей Цеполла в своем трактате о сервитутах (гл. 38, § 2) характеризует как "каждодневное явление" договор о разделе общего дома и разбирает вопрос о праве собственности верхних этажей проходить через нижний этаж <73>.

--------------------------------

<72> См.: Weber. С. 44.

<73> См.: Pineles. С. 720 - 721.

ВГермании широкое распространение собственности на этажи относится к XII в., иными словами, к эпохе усиленного роста средневековых городов. Права отдельных немецких земель сохраняли собственность на этажи вплоть до XVIII - XIX вв., когда она была отменена как ненужная и неудобная с точки зрения крупных владельцев городских недвижимостей.

* * *

Отношение буржуазных законодательств к собственности на этажи. Из современных буржуазных законодательств собственность на этажи признают французское и другие законодательства, изданные под влиянием Кодекса Наполеона, - итальянское, испанское, бельгийское и румынское <74>. В Кодекс Наполеона собственность на этажи попала по настоянию апелляционных судов Лиона и Гренобля в интересах мелких собственников.

--------------------------------

<74> О последнем см. у Hebraud.

Статья 664 Французского гражданского уложения устанавливала, что в случае, когда отдельные этажи дома принадлежат разным собственникам и когда вопросы ремонта его не урегулированы в актах, обосновывающих права собственников, каждый из них обязан нести расходы по поддержанию в исправности капитальных стен и крыши пропорционально стоимости принадлежащего каждому этажа, обязан чинить пол, по которому он ходит, и прилегающую к его этажу часть лестницы.

Однако уже в начальную пору спекуляции городскими недвижимостями, т.е. в XIX в., предприниматели, строившие жилые дома для перепродажи, учли, что продажа нового дома по этажам или по отдельным квартирам может дать им большую наживу, чем продажа всего дома в целом <75>. Появились капиталистические общества, воздвигавшие огромные многоквартирные дома и продававшие отдельные квартиры в собственность. Статья 664 Кодекса Наполеона с ее несложной регламентацией не соответствовала складывающимся при этом отношениям. Она была окончательно отменена ст. 13 Закона от 28 июня 1938 г., "направленного на урегулирование режима собственности недвижимостей, разделенных на квартиры" <76>. Этот довольно обширный Закон придал рассматриваемому нами институту характер капиталистического предприятия, признав законными общества, имеющие своей целью постройку или эксплуатацию домов, квартиры в которых принадлежат отдельным собственникам, и определив в ст. 7, что эти собственники "в обязательном порядке в силу закона образуют синдикат, являющийся законным представителем коллектива".

--------------------------------

<75> См.: Colin et Capitant. Т. I. С. 778.

<76> Journal official - Lois et Decrets. 1938. N 152. P. 7578.

Закон от 28 июня 1938 г. по существу не только отменил ст. 664 Кодекса Наполеона, но и глубоко изменил - как на это указывает само его название - институт собственности по этажам, превратив его в разновидность общей собственности. Закон этот направлен главным образом на определение судьбы тех элементов здания, которые

являются общей собственностью, и организует управление ими. Уплата каждым собственником причитающейся с него доли общих расходов обеспечена законным залоговым правом, принадлежащим синдикату в отношении квартиры неплательщика. Менее обеспеченный собственник в случае задержки в уплате каких-либо непосильных для него расходов рискует быть лишенным принадлежащей ему квартиры. Таким образом, в новой своей конструкции французская собственность на этажи является типичным буржуазным институтом, выгодным в первую очередь капиталистам, участвующим в постройке многоквартирных домов, а во вторую - более состоятельным собственникам отдельных квартир. Использование этого института для раздела, скажем, между двумя наследниками небольшого дома представляется весьма неудобным и маловероятным на практике. Собственность на часть дома в ее простом виде во Франции изжила себя и почти не существует.

В Германии институт собственности на этажи конструировался до XIX в. как своеобразная форма общей собственности на дом с выделением обособленных прав собственности на отдельные его части <77>.

--------------------------------

<77> См.: Gierke. Т. II. С. 42; Schroder. С. 742.

Баварский проект предлагал сохранить собственность на часть дома и в Германском гражданском уложении ввиду того, что она коренится в местных потребностях и в юридических обычаях. Однако уже составители первого варианта проекта решительно отвергли это предложение, указав на "те осложнения, которые вызываются пребыванием нескольких семей под одной крышей" <78>, если оно осуществляется не в порядке жилищной аренды, которая может быть прекращена в любое время. Это рассуждение прекрасно показывает, что с точки зрения буржуазных законодателей основной дефект собственности на этажи заключается в том, что она не отвечает интересам домовладельцев. Составители проекта откровенно заявили, что ссылка баварцев на то, что этот институт соответствует навыкам неимущих слоев населения, не дает основания внедрять его там, где он доселе неизвестен, и что стремление иметь постоянное жилище не должно быть удовлетворяемо, если оно грозит "миру внутри домов" <79>.

--------------------------------

<78> Motive. Т. III. С. 45. <79> Там же.

В соответствии с только что изложенными классовыми установками Германское гражданское уложение не восприняло института собственности на часть дома. Вводный Закон к нему признал лишь уже существующие правоотношения этого рода, оставив их под действием местных законов (ст. 182) и обязав законодательства отдельных немецких государств, если они допускают собственность на часть зданий, конструировать ее как общую собственность с выделением пользования обособленной частью.

Судьбы института собственности на этажи во Франции и в Германии свидетельствуют о его нежизнеспособности в условиях капитализма. Буржуазные законодатели интересуются им лишь для того, чтобы ограничивать его применение или модифицировать его в интересах крупной частной собственности. Буржуазная правовая теория либо объявляет этот институт юридической нелепостью, либо утверждает, что практика его осуществления вызывает только споры и судебные процессы <80>. Несмотря на его почти повсеместное распространение, его принято считать партикуляризмом той или иной страны или даже местности и отрицать тем самым его общее значение. Так, французские юристы считают его зародившимся в двух городах - Гренобле и Рене - или на Корсике, немецкие утверждают, что он представляет специфическую особенность старонемецкого права, а австрийский автор Пинелес видит в нем создание народов юга с их "демократической общительностью", утверждая, что он проник из Италии во Францию и в южные части Германии, будучи вообще неизвестным в Германии и несовместимым с духом индивидуализма, якобы свойственным германской нации <81>. Все эти противоречивые и необоснованные суждения совершенно не затрагивают экономического обоснования собственности на часть дома и являются в силу этого абсолютно ненаучными, свидетельствуя лишь о том, что господствующие классы не заинтересованы в развитии института собственности на часть дома.

--------------------------------

<80> См.: Planiol. С. 814; на неосновательность последнего утверждения указывает Colin (с. 778), по словам которого количество судебных дел по поводу ст. 664 Французского гражданского уложения было очень невелико.

<81> См.: Pineles. С. 721 и 735 - 736.

* * *

Собственность на часть дома в советском гражданском праве. Владение и пользование конкретными частями жилых домов весьма распространено в советском гражданском обороте, однако нормативные материалы по этому вопросу сводятся к немногочисленным ведомственным циркулярам и к нескольким кратким разъяснениям Верховного Суда.

По опубликованным материалам, отношение Верховного Суда РСФСР к разделу дома в натуре должно быть признано отрицательным. В докладе Гражданской кассационной коллегии Верховного Суда за 1926 г. имеется указание, что "...нельзя признать правильным такой раздел имущества в натуре, когда, например, вследствие неделимости дома суд распределяет отдельные его части, комнаты, между собственниками. Такой раздел фактически устанавливает лишь порядок пользования домом, но не создает самостоятельных юридических собственников имущества, чего добиваются стороны в этих случаях" <82>. Эта же точка зрения была подтверждена Верховным Судом РСФСР значительно позднее - в 1937 г. <83>.

--------------------------------

<82> См.: Аскарханов. С. 13.

<83> См.: Советская юстиция. 1937. N 16 (дело Антюхина и Коротких).

Инструкция о нотариате от 17 ноября 1939 г. (§ 33), развивая эту точку зрения, предписывает нотариусам удостоверять договоры совладельцев строения о порядке пользования им с указанием конкретных частей, которыми каждый должен пользоваться.

Вряде циркуляров и инструкций Наркомюста и Наркомхоза утверждается положение, что вопрос о разделе домовладения стоит в зависимости от разрешения коммунальных органов на раздел пользования земельным участком независимо от того, состоит ли домовладение из одного или нескольких строений. Отказ в разделе дома

внатуре представляет частный вывод из общего положения о невозможности раздела пользования участком. Поэтому для уяснения интересующего нас вопроса о допустимости собственности на часть дома необходимо остановиться особо на ведомственной практике, ограничивающей деление строений, находящихся на одном участке.

Правило об обязательности согласия коммунальных органов на раздел встречается еще в § 57 Инструкции нотариальным органам, изданной Наркомюстом РСФСР в 1925 г. (циркуляр N 180) <84>. В то же время, учитывая наличие большого количества домов, находящихся в собственности разных лиц, но стоящих на одном участке, Наркомюст установил в этом циркуляре, что "каждый из владельцев может продать принадлежащее ему владение, причем к новому приобретателю строения переходит и право на совместное пользование с другим владельцем земельным участком".

--------------------------------

<84> См.: Еженедельник советской юстиции. 1925. N 42 - 43.

Впериод издания этих циркуляров основной целью, которую преследовали приведенные правила, была борьба со спекуляцией земельными участками. Пленум Верховного Суда РСФСР в своем Разъяснении от 7 мая 1928 г. <85> указал, что наблюдение коммунальных органов за сделками по отчуждению частей домовладений нужно для того, чтобы устранить попытки обхода законов о национализации земли. При наличии согласия коммунального отдела можно было регистрировать как отчуждение части домовладения в собственность, так и отчуждение доли в общей собственности на домовладение. Таким образом, согласие коммунального отдела может рассматриваться как формальный момент, служащий специальным целям, но не затрагивающий по существу вопроса о делимости домовладения.

--------------------------------

<85> Еженедельник советской юстиции. 1928. N 23.

Раздел строений вполне возможен и без раздела того, что на ведомственном языке называется "домовладением". Разбивка земельного участка на два (или более) участка, закрепленных за разными пользователями, вовсе не является единственной мыслимой предпосылкой раздела строений. Вполне возможно распределить строения (или даже части строений) между отдельными собственниками, оставив земельный участок в их совместном пользовании, как это допускал циркуляр Наркомюста РСФСР от 1927 г. в отношении отчуждения строений, которые, находясь на одном участке, принадлежат разным лицам. Циркуляр Наркомвнудела РСФСР от 20 мая 1929 г. N 170 <86>, отметив, что регистрация за совладельцами домовладений в собственность отдельных частей домовладений и строений может создать необеспеченность хозяйственного содержания строений, предложил коммунальным отделам произвести перерегистрацию частей строений на праве общей собственности применительно к ст. 61 ГК РСФСР.

--------------------------------

<86> Советская юстиция. 1929. N 28; Бюллетень НКВД. 1929. N 29.

Этот циркуляр не допускает существования собственности на часть дома по соображениям обеспечения хозяйственного содержания строений. Однако ни данная мотивировка, ни сила этого запрета не являются бесспорными. Тем не менее ведомственная практика до последнего времени продолжает считать разделение участка необходимой предпосылкой раздела домовладения. Инструкция Наркомюста СССР о нотариате от 17 ноября 1939 г. повторяет в § 29, что если продается одно из нескольких строений, принадлежащих одному лицу

или нескольким лицам на началах общей собственности и находящихся на одном земельном участке, то покупатель должен представить разрешение коммунального отдела на выдел земельного участка, на котором находится отчуждаемое строение.

Как уже было упомянуто выше, советские законы не дают никаких положительных указаний о допустимости собственности на часть здания, но в то же время они не содержат никаких положений, которым противоречило бы допущение такой собственности. Соображения о том, что деление домовладения может прикрыть обход законов о национализации земли, с одной стороны, в значительной мере потеряли свою актуальность с ликвидацией капиталистических элементов города и деревни, а с другой - неприменимы к тем случаям, когда участок числится в совместном пользовании собственников отдельных частей дома. Мотивы обеспечения хозяйственного содержания строений и указания на то, что дом является единым хозяйственным объектом, также не являются убедительными аргументами против признания собственности на часть дома. Наличие нескольких хозяев необязательно приводит к отрицательным хозяйственным результатам. Предположение, что они не сумеют распределить между собой обязанности по исполнению требований коммунальных органов о хозяйственном содержании дома, в равной мере приложимо и к случаям, когда дом составляет общую собственность нескольких лиц. Что же касается санкции отобрания дома по бесхозяйственности, то вполне возможно отобрание и части его, принадлежащей собственнику, уклоняющемуся от лежащих на нем обязанностей по дому. Теоретически не исключена возможность и солидарной ответственности нескольких собственников за хозяйственное содержание всего дома в целом.

Неубедительными надо признать и соображения, высказанные в свое время в печати, о недопустимости раздела строения по этажам ввиду того, что такое дробление не соответствовало бы их хозяйственному назначению <87>. Выставленный в ст. 65 ГК критерий неделимости вещей - несоразмерный ущерб их хозяйственному назначению - совершенно не применим к выделению частей дома в собственность отдельных лиц, так как здесь, конечно, происходит не разбор дома на физически отделенные друг от друга части, а условное отграничение частей, отдаваемых нескольким собственникам, причем никакого ущерба назначению дома этим не наносится, использование его для жилья при этом не нарушается. Таким образом, ссылка на ст. 65 ГК также не может обосновать невозможность собственности на часть дома.

--------------------------------

<87> См.: Еженедельник советской юстиции. 1927. N 31. С. 948.

Отрицательному отношению коммунального ведомства к допущению собственности на часть дома противостоит практика финансового ведомства, взимающего ренту, местный налог со строений и страховые сборы не со всего общего дома в целом, а с каждого из собственников, в зависимости от размеров принадлежащей ему части строения <88>. Эта практика сломала до известной степени и порядок регистрации домов, находящихся в собственности нескольких лиц. Статистический отдел Наркомхоза РСФСР в связи с этим разъяснил местным отделам коммунального хозяйства, что они могут вносить в инвентаризационные документы сведения о реальных частях строений на основании соглашений совладельцев о пользовании конкретными частями строений. На основании этих соглашений инвентаризационные органы регистрируют в инвентаризационных документах отдельные дома или помещения за отдельными совладельцами. Этот новый порядок фактически отменяет запрет регистрации собственности на часть здания, содержащийся в циркуляре Наркомвнудела РСФСР от 1929 г.

--------------------------------

<88> См., например: Положение о взимании земельной ренты от 17 сентября 1936 г. // Бюллетень НКФ. 1937.

N 1.

Институт собственности на часть дома имеет все основания для того, чтобы быть признанным советским гражданским правом. Фактически он существует в нашем гражданском обороте, где собственность на жилой дом преследует чисто потребительские цели и где дома, превосходящие по своим размерам потребности одной семьи, чаще всего принадлежат нескольким лицам. Как было показано в начале этой главы, этот институт до известной степени признается нашими судами. Ограничивающие его применение ведомственные циркуляры и инструкции не имеют решающего юридического значения. У нас нельзя (за случайными исключениями) встретить общих домов, совладельцы которых были бы заинтересованы только в получении и разделе квартирной платы. Собственники общих домов, как правило, живут в них сами. В силу этого неизбежно происходит реальное распределение помещений, занимаемых каждым из них; права каждого конкретизируются в той или иной части общего дома, и собственность на общий дом неизбежно принимает иной характер, чем общая собственность на любой другой объект, не допускающий реального выделения частей. Этого не отрицают даже те, кто возражает против признания собственности на часть дома.

Вопрос сводится к тому, как квалифицировать правомочия в отношении реально выделенной части дома. При разрешении его приходится выбирать между приведенными выше конструкциями. Возможно видеть здесь особую разновидность долевой общей собственности, особенность которой заключается в том, что каждому участнику отводится в пользование реально определенная часть общего дома. Возможно, однако, говорить и о