2 Анализ ипотечного кредитования в россии на современном этапе

2.1 Особенности ипотечного кредитования в россии

В 20 веке государственное устройство России кардинально менялось два раза. Вместе с государственным устройством также менялась экономика и ипотечное кредитование, в частности. В дореволюционной России в несколько изменённом виде использовались такие виды залога как фидуциарные сделки, ручной заклад и ипотека. Так по фидуциарной сделке право собственности на залог возникало у залогодержателя не с момента его установления, а со времени просрочки выполнения обязательства должником. Ручной заклад, при котором кредитор не имел права оставлять себе в собственность и был обязан продать на публичных торгах. Ипотека в дореволюционной России делилась на залог движимого и недвижимого имущества и её формы определялись от объекта ипотеки. Именно ипотека была наиболее часто встречающимся видом залога. В результате революции 1917 года и прихода большевиков к власти была проведена масштабная национализация и практически полностью отменена частная собственность. Отмена советской властью НЭПа и в том числе частного капитала в конце 1920-х годов привело к уменьшению количества залоговых отношений. В 1930 году был отменён коммерческий кредит, который являлся основной сферой применения залога.

После распада СССР и экономического кризиса 1998 года жилищная сфера в России остаётся одной из наиболее проблемных областей экономики и социальной сферы. Так по проведённым исследованиям оказалось, что более 60% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом всего 1,2% российского населения может приобрести жильё за счёт своих средств, а из бюджета ежегодно обеспечивается только 0,3% нуждающихся семей.

Для более качественного проведения анализа ипотечного кредитования в России выделим его наиболее характерные особенности.

Ипотечное кредитование, как и многая другая деятельность в Российской Федерации основывается на определённых нормативно-правовых актах.

В настоящее время в России существует достаточно много законов и нормативных актов прямо или косвенно связанные с ипотечным кредитованием. Далее будет разобрана основная законодательная база об ипотечном кредитовании в Российской Федерации.

В Конституции РФ как высшем нормативно правовом акте закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности.

Статьи Гражданского кодекса, такие как 37,131,164,209 и другие устанавливают общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и правила обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и другое.

Основным источником ипотечного права в России является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе определяются основания возникновения ипотеки и её регулирование, предмет ипотеки, понятие и содержание закладной, порядок заключения договора об ипотеке и процесс её государственной регистрации, устанавливаются права и обязанности залогодателя.

Ещё одним важным законодательным актом является Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Данный закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и порядок их выпуска, а также регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг.

Кроме двух вышеперечисленных законов сферу ипотечного кредитования регулируют следующие федеральные законы: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и «О государственном кадастре недвижимости».

Кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности», а также инструкция Банка России «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием».

Важным событием для улучшения ипотечного рынка в России стало принятие постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». В данном постановлении определена стратегия создания и развития эффективной системы ипотечного кредитования, а также механизм привлечения ресурсов в эту сферу.

Ещё одной попыткой улучшить состояние ипотечного рынка в России является федеральная целевая программа «Жилище». Первый этап данной программой проходил с 2002 по 2006 год, за этот период была разработана нормативно-правовая база, были определены направления и способы реализации государственной жилищной политики. Второй этап проходил в 2006-2010 годах и был направлен на реализацию таких подпрограмм как «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение жильем молодых семей» и другие. Перечисленные подпрограммы направлены на установление баланса между спросом и предложением на рынке недвижимости. В 2010 году целевая программа «Жилище» была продлена на период 2011-2015 годы, при этом количество подпрограмм было увеличило и появились новые направления жилищного обеспечения. На данный момент целевая программа «Жилище» продлена до 2020 года, но её основная цель осталась прежней – это формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

Нормативным документом, регулирующим развитие жилищного кредитования, является «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года». Основной целью этой стратегии обозначается возможность приобретения или строительства жилья к 2020 году, с помощью собственных и заемных средств для 50% семей с минимальной поддержкой из государственного бюджета. В данном документе много внимания уделено Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Рассмотрим его более подробно.

Агентство ипотечного жилищного кредитования было создано Правительством РФ в 1997 году. Прототипами АИЖК были подобные ипотечные агентства в других странах, в частности Федеральная национальная ипотечная ассоциация США FNMA (Fannie Mae). По организационно-правовой форме АИЖК это акционерное общество, 100% акций которого принадлежат Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Высшим органом управления АИЖК является общий совет акционеров, который избирает наблюдательный совет. Наблюдательный совет осуществляет общее руководство деятельностью и назначает исполнительных органов – генерального директора и правление.

Первоначально в уставной капитал АИЖК из государственного бюджета было выделено 80 млн. рублей. В последующие годы деятельности агентства установкой капитал постоянно увеличивался и по состоянию на 31.12.2016 он составляет 100,09 млрд. рублей.

Основной целью АИЖК является обеспечение граждан России доступным и комфортным жильем и имеет следующие задачи: поддержка ипотечного рынка, обеспечение застройщиков земельными ресурсами, развитие рынка арендного жилья и вторичного ипотечного кредитования. В соответствии с целями и задачами АИЖК основные направления его деятельности будут:

• поддержание конкуренции среди мелких и средних банков путём выкупа у различных кредитных организаций стандартизированных ипотечных закладных

• выступает гарантом поддержания ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты тем самым стабилизируя ситуация на рынке ипотеки

• предоставлением всем участникам ипотечного рынка высокотехнологических стандартных продуктов, что в свою очередь снижает расходы банков на разработку своих собственных программ

• рефинансирование, источником средств для которого являются продажи ценных бумаг, выпускаемых АИЖК под гарантию Правительства РФ

Схема, по которой действует АИЖК в общем виде, выглядит следующим образом. Сначала коммерческие банки предоставляют населению кредиты по стандартам, согласованным с агентством (сроки погашения кредита, уровень ставок и т.д.). Затем агентство выкупает кредиты у банков и выпускает собственные ценные бумаги (ипотечные облигации), которые покупаются инвесторами, обеспечивая АИЖК ресурсами для выкупа новых ипотечных кредитов.

В первой главе уже были рассмотрены модели ипотечного кредитования, сложившиеся в мире, но в зависимости от многих факторов применение моделей специфично в каждой стране, в том числе и в России.

По оценкам специалистов, в нашей стране насчитывается около двух десятков ипотечных моделей. Зачастую это связано с тем, что Россия занимает большую по площади территорию, поэтому в каждом отдельном регионе страны по своему усмотрению подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования.

На данный момент можно выделить восемь наиболее часто встречающихся и развивающихся ипотечных моделей:

• Долевое строительство

• Продажа жилья в рассрочку

• Жилищные сберегательные программы

• Муниципальные жилищные облигации

• Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья

• Усечённо-открытая модель

• Продажа жилья через некоммерческие организации в рассрочку

• С участием муниципалитетов

Ещё одной важной проблемой является привлечение банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов. Данная проблема в основном решается в рамках двух основных моделей: американской и немецкой.

Немецкая модель построена как одноуровневая система, а американская как двухуровневая. Хотя американская модель имеет большое количество положительных черт, но данная модель может использоваться только при англо-американской системе права, которая регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Поэтому для России больше подходит одноуровневая модель, так как, не смотря на некоторые проблемы, интерес банков к операциям с закладными листами остаётся высоким.

Рассмотрев особенности ипотечного кредитования в России, можно отметить, что организация ипотечного кредитования в нашей стране имеет свои характерные черты.