1.3 Классификация ипотечного кредитования

На настоящий момент в мире существуют множество классификаций ипотечных кредитов по различным признакам. В данной работе в классификации будет рассмотрены основные, наиболее часто используемые формы, модели и инструменты.

Предметом ипотеки могут быть:

• земельные участки

• предприятия, а также здания и сооружения

• жилые дома, квартиры и их части

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

• машино-места

• незавершённое строительство недвижимого имущества

По виду кредитора классификация может быть выполнена по статусу (банковские, небанковские), по принадлежности (государственные, частные, общественные) или по степени специализации (универсальные, специализированные).

По виду заемщиков делятся по субъекту кредитования и по степени аффилированности заемщиков. Субъектами кредитования могут быть застройщики и строители или непосредственный будущий владелец жилья. Степень аффилированности заёмщиков подразделяется: сотрудники банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиенты риэлтерских фирм, лица проживающим в данном регионе и всем желающим.

Способ амортизации долга разделяется на постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами. В свою очередь кредит с переменными выплатами имеет следующие подвиды:

• кредит с «шаровым» платежом

• пружинные кредиты

• кредиты с участием

• кредиты с нарастающими платежами

• кредиты с обратным аннуитетом

• кредиты с переменной ставкой

• завершающая ипотека

• кредиты с выплатой добавленного процента

По целям кредитования существует следующая классификация:

• жилищное кредитование

• на разработку земельного участка

• на развитие сельского хозяйства

• на развитие производства

• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика

Стоит отметить, что жилищное кредитование также имеет следующие цели: приобретение готового жилья в многоквартирном доме, строительство или капитальный ремонт недвижимости, строительство или приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Ипотечные кредиты могут быть с правом досрочного погашения или без него. В некоторых случаях для возможности досрочного погашения нужно уплатить штраф.

Кредит по виду процентной ставки делится на фиксированную процентную ставку или переменную.

Способ рефинансирования ипотечных кредитов зависит от вида кредитного института. Таким образом, ипотечные банки проводят рефинансирование с помощью выпуска ипотечных облигаций, стройсберкассы за счёт предварительных накоплений заемщиков и государственных субсидий, универсальные банки с помощью собственных, привлечённых или заёмных средств и кредитные учреждения посредством продажи закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку.

Ипотечные кредиты также, как и другие виды кредитов бывает краткосрочным и долгосрочным.

По способу предоставления кредита существует две модели – американская и немецкая.

Большое количество классификаций ипотечных кредитов подтверждает востребованность ипотечного кредитования и его важность в современной экономике.

Двумя классификационными признаками ипотечного кредитования, которые отличают ипотечный кредит от других видов кредита, являются способ выплаты долга и модели ипотечного кредитования. Именно эти два признака рассмотрим более подробно.

Основными способами амортизации долга являются постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами. Стоит заметить, что кредит с переменными выплатами делится на различные подвиды.

Постоянный ипотечный кредит – наиболее простой способ погашения долга. Он имеет фиксированную процентную ставку на весь заранее установленный период займа. Выплаты, как правило, происходят раз в месяц. Таким образом, заёмщик может спланировать свои будущие расходы. Однако, в начале большая часть выплат будет идти на погашение процентов, а не основной суммы долга. Данный кредит свойственен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования.

Ипотечные кредиты с переменными платежами предполагают разную периодичность погашения основного долга. Данный механизм защищает кредиторов от внезапного роста инфляции. Существует множество видов ипотечных кредитов с переменными платежами, рассмотрим наиболее основные из них.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом объединяют несколько разновидностей кредитов, предусматривающие один крупный платеж в конце срока кредитования. Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом подразделяются на три вида:

Ипотека с замораживанием процентных выплат не предусматривает каких-либо выплат до истечения срока кредита. Затем происходит выплата всей суммы основного долга, а также начисленных процентов. В связи с неизменностью суммы основного долга на протяжении всего периода кредитования зачисленные проценты будут составлять значительную сумму, что ограничивает использование этого вида кредита.

Частичная амортизация ипотеки с итоговым «шаровым» платежом. В данном случае заёмщик осуществляет частичные периодические выплаты основного долга и процентов с последующей разовой оплатой оставшейся суммы задолженности.

Ипотека с постепенной выплатой только основного долга предполагает выплату сумм для погашения только основного долга, а итоговым платежом погашение процентов.

Пружинные кредиты предусматривают ежемесячный платёж одна часть которого идёт на погашение основного долга, а другая на выплату процентов. При этом платежи, идущие на уплату основной долга, остаются неизменными, а сумма по выплате процентов уменьшается каждый месяц.

Кредиты с участием применяются при финансировании приносящей доход собственности. Этот вид кредита также, как и кредит с переменными платежами защищает кредитора от непредвиденного роста инфляции. Кредитор, кроме выплат по кредиту, получает регулярного определённую часть регулярного дохода от недвижимости. В зависимости от участия кредитора, данный вид кредита может быть разделён на кредит с участием в природе стоимости (кредитор получает часть прироста выручки от реализации недвижимости) или на кредит с участием в доходах (часть превышения чистого операционного дохода).

Кредит с нарастающими платежами предусматривает переменные выплаты. В начале срока кредитования процентная ставка устанавливается на низком уровне, но с течением времени она будет увеличиваться. Кредит с нарастающими платежами рассчитан прежде всего на молодых специалистов, доход которых в будущем будет увеличиваться.

Кредит с обратным аннуитетом предполагают минимальные выплаты по обслуживанию долга или их полное отсутствие. Данный кредит заёмщик гасит последующей передачей прав на недвижимость. В соответствии с договором кредит может быть выдан единовременно или по частям, а рента быть срочной или бессрочной. Данные кредиты используются для пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой привязаны к определённому индексу финансового рынка, который установлен в договоре. Данный вид кредита обеспечивает защиту для кредитора от колебания рыночных процентных ставок. Но при резком увеличении индекса, а, следовательно, и процентной ставки существует вероятность, что заёмщик не сможет погасить кредит. Для снижения рисков невыплаты долга устанавливают процентный ограничитель. Процентный ограничитель фиксирует верхний и нижний предел процентной ставки, данный ограничитель может быть установлены как самим банком, так и местными властями.

Завершающая ипотека является частным случаем вторичной ипотеки. Она заключается в получении ещё одной ипотеки на собственность, под которую уже предоставлен кредит. Платежи в данном случае направляются на погашение первого кредита. Процентные ставки по завершающей ипотеке, как правило, выше, чем по первому кредиту. Но применение подобной ипотеки в условиях роста нормы процента выгодно, как кредитору, так и заёмщику.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают прибавку суммы процентов к основной сумме, а результат делится на число периодов для определения ежемесячных выплат.

На сегодняшний день в мире сложилось несколько моделей ипотечного кредитования. Данные модели отличаются друг от друга по трём основным параметрам. Первое, это насколько система ипотечного кредитования связана с финансовым рынком. Второе, какие инструменты используются для привлечения средств. И третье, наличие дополнительных условий для получения ипотеки.

В зависимости от этих параметров существуют следующие три модели ипотечного кредитования: сбалансированно автономная, усеченно-открытая, и расширенно открытая. Рассмотрим каждую из них более подробно.

Сбалансированно автономная модель основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования, при котором источником кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих в качестве заёмщиков. Заёмщик имеет право на получение кредита, если до этого он согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял на депозит в организацию свои временно свободные денежные средства.

Сбалансированно автономная модель существует в двух формах: открытой и закрытой. В открытой форме накопление и кредитование осуществляется в обычном банке, а в закрытой форме специальными контрактно-сберегательными организациями, например, строительными обществами, ссудо-сберегательными ассоциациями и кредитными союзами.

Для кредитора данная модель решает проблему нехватки долгосрочных и дешёвых средств, а также накопленные заёмщиком средства уменьшают риски. Преимуществом для заёмщика являются низкие процентные ставки по ипотеке, но одновременно с этим процентные ставки по вкладу, который до этого вносил заёмщик тоже ниже рыночных. Процентные ставки по депозиту и ссуде являются фиксированными. Стоит отметить, что данная модель не подойдёт клиентам, которые хотят взять ипотеку, когда им это потребуется, а должны сначала несколько лет вносить деньги и накопить, как правило, 30-50% от суммы кредита.

Сбалансированно автономная модель в настоящее время практически нигде не используется, кроме Германии. Но даже в Германии данная модель является конкурентоспособной с помощью государственных субсидий и занимает около 5% общего объёма ипотечных кредитов.

Для России сбалансированно автономная модель хорошо подходит для нынешней ситуации в стране, но лишь небольшое количество российских банков применяют накопительные жилищные вклады физических лиц.

Усечённо-открытая модель наиболее простая из всех. Данная модель в основном действует на первичном рынке закладных, а источником кредитных ресурсов могут быть любые привлечённые средства: деньги клиентов, находящихся на депозитах, межбанковские кредиты или за счёт собственного капитала банка. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Для усечённо-открытой модели характерна прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики в стране или регионе. Состояние кредитно-финансового рынка в стране оказывает значительное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Серьёзным недостатком усечённо-открытой модели является процентный риск. Как правило, ипотечные кредиты почти всегда долгосрочны, то риск неблагоприятного изменения процентных ставок очень высок. Единственным подходящим способом уменьшения такого риска является применение переменных ставок по ипотечным кредитам. Однако применение переменных ставок в странах с неустойчивой экономикой сильно затруднено, поскольку снижение процентного риска может вести к увеличению кредитного риска.

Простота и доступность организации усечённо-открытой модели обусловило её широкое распространение в странах со стабильной экономикой. Данная модель преимущественно используется в странах Западной Европы, таких как Англия, Франция, Греция и Испания.

В России данная модель стала образовываться за счёт средств, выделенных американским правительством на создание фонда «США - Россия». Часть этих денег была предоставлена российским банкам на выдачу ипотечных кредитов. Но требования на их предоставление были очень высокими и потенциальных заёмщиков практически не оказалось

Третьей моделью ипотечного кредитования является расширенная модель. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, а источником кредитных ресурсов является вторичный рынок закладных.

Расширенная модель может быть одноуровневой или двухуровневой.

В одноуровневой модели кредитор самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги. Данные ценные бумаги обеспечены выданными кредитами и соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью. Для получения средств данные ипотечные облигации продаются на фондовом рынке. В качестве инвесторов могут выступать различные кредитно-финансовые компании, например, пенсионные фонды и страховые компании, а также население. В случае банкротства банка его активы, то есть ипотечные кредиты используются для погашения обязательств банка перед держателями ипотечных ценных бумаг.

Хотя одноуровневая модель имеет длинную историю развития, но в настоящее время она мало распространена. Одна из причин этого, что в большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием выпуская ипотечные ценные бумаги могут только ограниченное число банков. Единственным исключением является Испания, в этой стране выпускать ипотечные ценные бумаги имеет каждый банк. Основными странами использующими одноуровневую систему являются Дания, Германия и Швеция.

В Дании практически все ипотечные кредиты выдаются с помощью этой модели. На ипотечных рынках Швеции и Германии ипотечные облигации занимают около 70% и 20% соответственно. Некоторые европейские страны, такие как Италия, Бельгия, Великобритания и Греция вообще не используют эту модель.

Для реализации одноуровневой модели в России был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ. Но количество ипотечных кредитов, выдаваемых по данной модели очень мало.

В двухуровневой модели на вторичном рынке существуют специальные посредники, которыми выступают крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации.

Суть двухуровневой модели заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продаёт его специальной организации – ипотечному агенту. При этом кредит списывается с баланса актива банка и переходит на баланс агента. После продажи кредита банк не несёт никаких рисков по нему и в случае невыплат, убытки будет нести агент. Но за банками сохраняется обязанность на обслуживание ипотечного кредита. Характер и размер обязательств заёмщика сохраняется. Ипотечный агент собирает купленные кредиты в пулы и продаёт их инвесторам в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Проводя данную операцию, агент совершает секъюритизацию ипотеки, то есть рефинансирует ипотечные кредиты с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке. Таким образом, решается проблема нехватки долгосрочных финансовых ресурсов. Также агент даёт инвесторам гарантию выплат по основному долгу и процентов по ценным бумагам. Ипотечный банк использует полученные от продажи кредитов деньги на выдачу новых кредитов.

При применении данной схемы, роль и функции ипотечных банков существенно изменяются. Таким образом, банки больше не привлекают депозиты в чистом виде, а начальные сделки финансируются за счёт срочных займов на денежном рынке и собственных средств. Если ипотечный кредит поступив на баланс банка сразу с него выбывает, то банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников.

Участие государства в деятельности ипотечных агентов означает, что часть выпускаемых ими ценных бумаг обеспечивается государством, а ипотечное кредитование направляются дешёвые деньги, с помощью которых обеспечиваются низкие процентные ставки. Выделение государственных субсидий для ипотечных агентов не позволяет другим организациям, применяющие иные модели ипотечного кредитования, конкурировать с ними.

В мировой практике, инициатива создания двухуровневой модели в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии данной модели, государство уступает частным компаниям. Одним из важных условий эффективности двухуровневой модели является состояние финансово-кредитного рынка. Наиболее широко данная модель используется в США. Именно поэтому, такую модель ипотечного кредитования иногда называют американской. В других странах двухуровневая модель практически не применяется.

В России двухуровневая модель осуществляется с помощью государственного банка «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Данный банк может результативно функционировать только при финансировании со стороны государства.

Рассмотрев классификацию и модели ипотечного кредитования можно убедиться в многообразии ипотечных кредитов. Стоит отметить, что в чистом виде рассмотренные способы амортизации долга и модели, как правило, не существуют. Разные государства применяют различные их комбинации для создания наиболее эффективной системы ипотечного кредитования.