- •Содержание
- •Введение
- •Тема 1. Роль и место недвижимости в экономической деятельности
- •1. Понятие недвижимости, ее виды
- •2. Классификация объектов недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тема 2. Рынок недвижимости
- •1. Особенности и закономерности развития рынка недвижимости
- •2. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •3 Субъектная структура рынка недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тема 3. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости
- •1. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
- •2. Развитие отечественного рынка недвижимости. Основные программы социально-экономического развития на рынке недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тема 4. Технология оценки стоимости недвижимости
- •1. Основные понятия и оценочные категории
- •2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •4. Этапы оценки
- •5. Государственное регулирование оценочной деятельности
- •Контрольные вопросы
- •Тема 5. Методы оценки недвижимости и их практическое использование
- •1. Три подхода к оценке недвижимости
- •2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •4. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •5. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости
- •6. Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тестовые задания
- •Литература
- •302028Г. Орел, ул. Октябрьская, 12
Контрольные вопросы
В чем разница между затратами, стоимостью и ценой недвижимости?
Какие виды стоимости используются при оценке?
В чем сущность рыночной стоимости?
Какие факторы оказывают определяющее влияние на стоимость недвижимости?
Какие принципы определения стоимости недвижимости находят практическое применение в оценочной деятельности?
Каковы основные этапы оценки объектов недвижимости?
Назовите основные акты регламентирующие оценочную деятельность?
Тема 5. Методы оценки недвижимости и их практическое использование
1. Три подхода к оценке недвижимости
2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
4. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
5. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости
6. Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости
1. Три подхода к оценке недвижимости
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.
Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход, можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.
Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.
Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.
Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация — довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком. Приступая к изучению подходов к оценке недвижимости, сначала мы рассмотрим затратный подход, так как он в принципе применим к оценке любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно.
Затем мы рассмотрим доходный подход, который применяется в том случае, если недвижимость планируется использовать с целью извлечения дохода.
Последним будет рассмотрен подход сравнительного анализа продаж (рыночный), который дает хорошие результаты на развитом рынке недвижимости.