Вступ
Найменування й адреса об’єкта оцінки: офісне приміщення загальною площею 36 м2, окремо розташоване на земельній ділянці, за адресою м.Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, 130.
Орендар: ПП «КРОК»
Балансоутримувач: КПЖРЕП Жовтневого району.
Ціль оцінки: визначення ринкової вартості об’єкта для розрахунку орендної плати.
Згідно ст.284 Господарсього кодексу України «Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.» Національний стандарт №2 дає наступні визначення. Оцінка комерційної нерухомості враховує розмір доходу, ризик і період, пов'язаний з його одержанням; оцінка бере до уваги багато факторів, що впливають на здатність об'єктів нерухомого майна приносити дохід (місце розташування, стан, якість, функціональне призначення і т. д.), особливий інтерес представляє наявність або відсутність різного роду обтяжень оцінюваних об'єктів. Оцінка комерційної нерухомості базується на трьох основних підходах: витратному, прибутковому і порівняльному.
Ринкова вартість об'єкта оцінки комерційної нерухомості - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
Незважаючи на збільшення вартості комерційної нерухомості, падіння попиту аналітиками не прогнозується. Комерційна нерухомість на сьогоднішній день є досить ліквідним об'єктом. При здійсненні покупки, продажу, передачі об'єктів в заставу, Вам необхідно звернутися до досвідчених оцінювачів для проведення незалежної оцінки.
Оцінка нежитлової нерухомості включає в себе повний комплекс заходів щодо збору інформації, як про сам об'єкт нерухомості, так і про ринок в цілому. При виконанні оцінки особливу увагу приділяється аналізу цін пропозицій аналогічного типу об'єктів, розташуванню об'єкта нерухомості, наявності інфраструктури, що склалася навколо оцінюваного об'єкта, транспортним під'їздах і шляхам, а також станом об'єкта і його зносу.
Для визначення вартості використовуються різні методики оцінки, що включають визначення вартості об'єкта по операціях купівлі-продажу аналогічних об'єктів, витрат на будівництва нового подібного об'єкта нерухомості, а також доходу, який може приносити цей об'єкт нерухомості.
Оцінка проведена за станом на 31 серпня 2012 року, курс НБУ на офіційному сайті за 1 $ США на дату оцінки становив 7,993 грн.
Відомості про оцінювача, що виконував оцінку вартості майна: студ. 4-го курсу ДВНЗ «Придніпровська державна академія будівництва та архітектури» спеціальності «землеустрій і кадастр» Смолянкіна Анастасія Костянтинівна.
При проведенні оцінки вартості об’ єкта оцінювач мав у своєму розпорядженні план об’єкта оцінки, довідку до договору оренди й результат візуально інженерно-технічного обстеження.
Основними нормативними актами, що регламентують оціночну діяльність в Україні при купівлі-продажу майна, передачі майна під заставу для отримання кредиту в банку, визначення орендних ставок при здачі нерухомості в оренду, лізинг є:
Закон України №2654-XII „Про заставу" від 2 жовтня 1992 року
Закон України №2121-ІІI „Про банки і банківську діяльність" від 07 грудня 2000 року
Закон України №2269-XII „Про оренду державного та комунального майна” від 10 квітня 1992 року
Закон України №898-IV „Про іпотеку" від 5 червня 2003 року
Постанова КМУ №786 „Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна" від 4 жовтня 1995
Постанова КМУ №629 „Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" від 10 серпня 1995 року
Наказ ФДМУ №1241 (№636/5827) «Порядок компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації» від 12.07.2001р.
Наказ ФДМУ №376 (337/8936) “Про затвердження Порядку визначення відсоткового співвідношення державної частки та частки орендаря у ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду” від 27.02.2004р.
Наказ ФДМУ №377 (№343/8942) «Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації» від 27.02.2004р
Наказ ФДМУ №163 (№171/5362) «Про погодження органами приватизації умов договорів застави майна» від 06.02.2001р.
Методика й обгрунтування застосованих підходів оцінки Дохідний підхід
Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та дисконтування грошового потоку.
За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.
Дохідний підхід на відміну від ринкового та витратного спрямований на отримання даних про об'єкт нерухомості з погляду інвестора. Об'єкт нерухомості в цьому випадку розглядається тільки як джерело доходу. До недоліків такого підходу відноситься побудова всіх розрахунків на основі прогнозованих даних і попередніх висновків експертів. Вартість об'єктів нерухомості, що приносять дохід визначається величиною доходу, яку такий об'єкт, як очікується, приноситиме в процесі всього терміну свого економічного життя.
Економічний зміст дохідного підходу
Дохідний підхід полягає в перерахунку потоків майбутніх доходів у їх поточну вартість. Загальний алгоритм розрахунків у разі використання прибуткового підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій
Порівняльний підхід
Порівняльний підхід базується на аналізі ринкових продажів й використовується для оцінки більшості об'єктів нерухомості в ринковій економіці. Він базується на легко доступній для оцінювача ринковій інформації і дозволяє отримати просту, логічно обґрунтовану думку про ціну об'єкта нерухомості.
Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування, передбачає аналіз цін продажу та пропонування майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про майно, що оцінюється повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу щодо укладення таких угод не відрізняються від вимог щодо визначення ринкової вартості; продаж майна відбувся з дотриманням типових умов: оплати; умови на ринку схожого майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.
Основне значення здійснюваних в рамках ринкового підходу операцій полягає в тому, що покупець об'єкта нерухомості не заплатить за нього ціну більшу за ту, за якою може бути придбаний аналогічний за усіма показниками об'єкт нерухомості.
Терміни і визначення
Вартість – це гроші чи грошовий еквівалент, який покупець готовий обміняти на який-небудь предмет чи об'єкт. Незважаючи на явну близькість, в теорії оцінки заведено розрізняти поняття вартості, витрат і ціни. Вартість – це міра того, скільки гіпотетичний покупець готовий заплатити за оцінювану вартість.
Витрати – це міра затрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт, подібний до оцінюваного. Витрати впливають на ринкову вартість, але однозначно її не визначають. Дорогий об'єкт може мати низьку корисність і відповідно невисоку вартість.
Ціна – це історичний факт, який відображає витрати на купівлю подібних об'єктів за колишніми угодами, а також теперішній факт відображення ціни пропонування продавця. Ціни колишніх угод і ціни продавця не обов'язково бувають обґрунтованою мірою вартості на дату оцінки.
Відповідно до операційних потреб і функціонального призначення існують різні модифікації вартості. Вартість поділяється на дві широкі категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні.
Вартість в обміні – це ціна, яка переважає на вільному, відкритому конкурентному ринку. Вона визначається на основі реальних економічних факторів, тому її називають об'єктивною вартістю.
Є такі види вартості в обміні як ринкова, ліквідаційна, заставна, страхова, орендна.
Ринкова вартість – це найвища грошова сума (ціна), за яку передається майно (титул власності) в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і продавцем на дійсну дату оцінки за дотримання таких умов:
- відкритості та конкурентоспроможності ринку, на якому вільно взаємодіє достатня кількість контрагентів, пов'язаних з продажем і купівлею аналогічних об'єктів власності;
- покупець і продавець оцінюваної власності точно поінформовані про основні характеристики нерухомості та стан ринку, діють розважливо, зі знанням справи і без примусу;
- термін експозиції об'єкта власності на ринку має бути достатнім для залучення необхідної кількості потенційних покупців, які утворюють даний сегмент ринку.
Ліквідаційна вартість – це грошова сума, яку реально можна отримати від продажу оцінюваної власності, коли бракує часу для проведення адекватного маркетингу і визначення її ринкової вартості.
Заставна вартість – це оцінка за ринковою вартістю майна (майнових прав), що передаються як гарантія забезпечення боргових чи інших зобов'язань.
Страхова вартість – базується на вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки в цілому чи окремих його елементів, найпіддатливіших до руйнування (знищення). На основі страхової вартості визначаються страхові суми, страхові виплати та страхові відсотки.
Орендна вартість – розрахункова величина вартості об'єкта оцінки, яка використовується для визначення нормативу орендної плати. За базу орендної вартості беруть переважно ринкову вартість об'єкта нерухомості за умови дальшого його використання в такий самий спосіб, що і на дату оцінення.
Вартість у користуванні — це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою діючого підприємства без урахування найбільш ефективного її використання і величини грошового еквівалента від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача, то її часто називають суб'єктивною вартістю.
Вартість у користуванні поділяється на такі види як інвестиційну, балансову, податкову, вартість заміщення, вартість відтворення, залишкову вартість заміщення, утилізаційну, скрапову і митну вартість
Інвестиційна вартість – вартість об'єкта нерухомості, визначену за конкретних умов, мети та результативності інвестування.
Балансова вартість – відображена в бухгалтерській звітності первинна вартість активів, проіндексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.
Податкова вартість – вартість, розрахована згідно з порядком. визначеним законодавством про оподаткування власності.
Вартість заміщення – сукупність витрат у поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога, який має еквівалентну з оцінюваним об'єктом корисність.
Вартість відтворення – сукупність витрат на створення точної копії об'єкта оцінки з урахуванням існуючих ринкових цін на дату оцінки.