- •Примерный перечень вопросов к зачету по дисциплине «Регистрация прав на недвижимое имущество»
- •Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота.
- •Общая характеристика зарубежных систем регистрации прав на недвижимость.
- •Понятие и характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации.
- •Государственная регистрация прав на недвижимость в системе права и в системе законодательства.
- •Понятие государственной регистрации прав на недвижимость.
- •Глава I. Общие положения
- •Принципы государственной регистрации прав на недвижимость.
- •Цели государственной регистрации прав на недвижимость.
- •Понятие и классификация объектов недвижимости.
- •4. Готовность к эксплуатации
- •Понятие объекта регистрации прав на недвижимость.
- •Правопреемство в отношениях по регистрации прав на недвижимость.
- •Правовое и экономическое значение государственной регистрации прав на недвижимость.
- •Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовой статус государственного регистратора.
- •Административно-правовая реформа, проводимая рф в отношении системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов.
- •Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества.
- •Регистрация прав на недвижимость на основании сделок отчуждения.
- •Регистрация прав на недвижимость, возникающих на основе универсального правопреемства.
- •Понятие вновь созданного объекта недвижимости.
- •Основания возникновения прав на вновь созданный объект.
- •Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства.
- •Особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости (участников долевого строительства).
- •Особенности регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.
- •Глава IV. Государственная регистрация отдельныхвидов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Упрощенная процедура регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества («дачная амнистия»).
- •Особенности регистрации сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних.
- •Понятие ограничения и обременения в отношении недвижимости.
- •Регистрация обременений и ограничений.
- •Регистрация права общей (совместной и долевой) собственности на недвижимость.
- •4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности
- •Решение суда как основание государственной регистрации.
- •Особенности регистрации сделок с недвижимостью с использованием ипотечных средств.
- •Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимость.
- •Налогообложение и оценка в сфере недвижимости.
- •Недействительность сделок. Правовые последствия признания недействительности сделок. Крупные сделки.
Особенности регистрации сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних.
Особенности совершения сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей Очень часто возникают проблемы с обменом или продажей квартир, в которых так или иначе участвуют несовершеннолетние дети. Многие даже опытные риэлтеры с большой неохотой берутся за подобные варианты. При приобретении в собственность квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, покупатель может столкнуться с рядом проблем Несовершеннолетние считаются "причастными" к совершению сделок с жильем в случае, если: - жилое помещение приватизировано, и дети включены в договор передачи жилья в собственность; - дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения; - ребенок является наследником (или одним из наследников) жилого помещения, о чем имеется соответствующее свидетельство; - ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, но зарегистрирован в данном жилом помещении (например: супруги купили квартиру, а через некоторое время у них родился ребенок, который и был зарегистрирован на данной площади). Во всех вышеперечисленных случаях при совершении сделок с недвижимостью обязательным условием является согласие органов опеки и попечительства районной управы. - Как оформляется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением с участием несовершеннолетних? - Согласие органов опеки и попечительства оформляется постановлением главы органа местного самоуправления. Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой им (приобретаемой для него) взамен. В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для несовершеннолетнего другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным. Срок получения разрешения один месяц. - В каких случаях при сделках с участием несовершеннолетних согласие органов опеки и попечительства не требуется?
- Согласие органов опеки и попечительства не требуется, если в сделке участвуют:
- лица, вступившие в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста и приобретшие дееспособность в полном объеме с момента вступления в брак (ст. 21 ГК РФ).
- лица, достигшие шестнадцати лет, работающие по трудовому контракту и объявленные полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия - по решению суда (ст. 27 ГК РФ).
Такие лица могут быть самостоятельными сторонами в договоре, т. е. совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением суда. Особенности сделок с жилыми помещениями, в которых зарегистрированы несовершеннолетние? - Одним из сложных вопросов судебной практики по жилищным делам является проблема выписки бывших собственников из жилого помещения. Введено понятие группы риска, куда относятся и несовершеннолетние. Регистрация сделок по отчуждению жилых помещений граждан должна производиться только с согласия органов опеки и попечительства. Можно поступить и по другому. Например, в квартире зарегистрирована семья: отец, мать и ребенок. Родители решили продать квартиру, чтобы купить с доплатой большую по площади. Прежде чем совершить подобную сделку, ребенка вместе с одним из родителей перепрописывают к бабушке в приватизированную двухкомнатную квартиру общей площадью 54 кв. м, где она проживает одна. В этом случае для совершения сделки не требуется согласия органов опеки и попечительства, и сделка будет зарегистрирована беспрепятственно. Какие обстоятельства, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, могут стать основанием для признания договоров отчуждения жилых помещений недействительными? - Если лицо, продавшее (подарившее, обменявшее) квартиру, где были зарегистрированы несовершеннолетние без согласия органов опеки и попечительства, подает в суд исковое заявление о том, что интересы его ребенка нарушены, в результате чего его ребенок не имеет жилья либо жилищные условия последнего существенно ухудшились, суд признает данный договор недействительным. Если же указанная квартира уже перепродана другим лицам или с ней совершались какие-то другие сделки, то недействительными признаются и все последующие договоры. Наибольший ущерб в этом случае терпит последний покупатель, так как в качестве цены жилого помещения обычно указывается сумма по оценке БТИ. Поэтому при признании договора недействительным ему будет сложно получить реально уплаченные деньги обратно. Надо заметить, что права детей могут быть нарушены и на этапе приватизации. Необходимо учитывать, что несовершеннолетние лица являются членами семьи либо бывшими членами семьи, наряду с совершеннолетними жильцами они вправе стать участниками общей собственности на получение, и отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.