2. Общая характеристика зарубежных систем регистрации прав на недвижимость.

Система регистрации земель, называемая системой Торренса, разработана сэром Робертом Торренсом¹ в Австралии в 1858 году. До этого в Австралии, бывшей в то время колонией Великобритании, существовала та же система регистрации, что и в метрополии, т.е. система регистрации сделок. Целью введения новой системы регистрации земельных титулов Торренса было установление более эффективного метода определения, гарантирования и передачи титула. Хотя новая система сохранила некоторые условные атрибуты прежней системы (существует свидетельство о титуле, хранящееся в регистрационном органе), принципы, на которых базируется система Торренса, соответствуют принципам системы регистрации прав на недвижимость.

Система Торренса базируется на следующих принципах:²

- неоспоримости;

- регистрации прав и обременений;

- отмены конструктивного уведомления;

- гарантий.

На сегодняшний день система Торренса внедрена в Австралии, Новой Зеландии, в некоторых провинциях Канады (Британская Колумбия, Алберта, Саскатчеван, а также в отдельных регионах провинции Манитоба и провинции Онтарио). Хотя правила и процедуры регистрации в этих странах различны (например, в некоторых территориях, находившихся под юрисдикцией Англии, помимо регистрации необходимо и владение землей), законодательное регулирование базируется на одних и тех же принципах.

Система ведения записей о земельных титулах и сопутствующих им документах была введена в Англии в 70-е годы XVIII века. Данная система ведения записей — система «Register of Deeds» — с некоторыми усовершенствованиями продолжает действовать в большинстве штатов США, а также в некоторых районах Канады.

Система ведения записей предусматривает, что все документы, составленные в отношении того или иного земельного участка, должны храниться в центральном архиве. Кроме того, не учтенные должным образом документы не могут служить основанием для оспаривания прав на недвижимость, за исключением случаев, когда гражданин знал о спорных моментах из других источников еще до того, как приобрел права на землю.

Система ведения записей уменьшает возможности подмены, исправления или сокрытия землевладельцем тех или иных документов. Тем не менее данная система не гарантирует полной защиты добросовестных покупателей от возможной утраты своих прав на землю ввиду передачи их законному владельцу, который лишился их в результате мошенничества или подлога.

Сделки с недвижимостью регистрируются в специальном регистрационном бюро. Там же хранятся и копии зарегистрированных документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые как бы наслаиваются на ранее зарегистрированные, и, чтобы убедиться, что продавец вправе осуществить продажу, потенциальный покупатель должен проверить в регистре все ранее зарегистрированные документы о переходе прав на недвижимость. Но даже если проведена проверка последовательности передачи прав на недвижимость, у покупателя нет полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были законны и не могут быть оспорены. Это связано с тем, что регистрация актов не является обязательной, а приобретение вещных прав происходит независимо от внесения в регистр записей о сделке. Указанная система регистрации защищает интересы приобретателя, имеющего запись в регистре, лишь в том случае, если он ничего не знал и не мог знать о более раннем приобретении прав иным лицом (doctrine of notice). Кроме того, в функции органа, регистрирующего документы, не входит правовая экспертиза законности сделки и представленных на регистрацию документов, что усложняет применение этой системы, так как необходимо провести историческую проверку цепочки титулов «на глубину» от 30 до 50 лет.

Титульная проверка требует обработки большого объема данных, поэтому в США компании по страхованию титулов обладают обширными компьютеризированными банками данных. Страхование титула гарантирует возмещение убытков, возникающих в связи с обнаружением порока титула. При страховании титула покупатель, выплачивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему полную компенсацию. Страховые компании работают совместно с риэлторскими фирмами, которые разрабатывают договоры.

Регистрация документов не требует последующей регистрации прав и, по существу, является технической операцией, поскольку в рамках данной системы производится лишь учет документов. Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов.

Недостатки этой системы отражаются на приобретателях недвижимости, так как они вынуждены нести значительно большие расходы, чем это было бы при системе регистрации прав на недвижимость. Расходы по сделке достигают 10% от стоимости недвижимости.

Основной причиной такого развития системы регистрации сделок является отказ государства, начиная с XIX столетия, принять на себя бремя поддержания функционирования регистрационной системы. В основе такой позиции лежало характерное для государств общего права стремление к минимизации вмешательства государства в сферу частной деятельности.

В Англии титульная проверка осуществляется как уполномоченным представителем продавца, так и уполномоченным представителем покупателя. Для приобретателя недвижимости система актовой регистрации в Англии является менее рискованной, чем существующая в США, хотя и весьма дорогостоящей.