- •Содержание
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости 3
- •Глава 2. Расчет объекта оценки 6
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом 13
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом 21
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости 24
- •Введение
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости
- •1.1. Особенности оценки недвижимости
- •1.2. Анализ рынка жилой недвижимости
- •1.3. Краткая характеристика Бардымского района
- •Глава 2. Расчет объекта оценки
- •2.1. Расчет стоимости сравнительным подходом
- •2.1.1. Описание объекта оценки
- •Характеристика объекта оценки
- •2.1.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Жилой дом надводными постройками
- •2.1.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж Данные о объектах аналогах
- •Расчет стоимости жилого дома методом сравнения продаж
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом
- •2.2.1. Расчет стоимости земельного участка Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Анализ оценки земельного участка.
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •2.2.2. Расчет восстановительной стоимости по прямым издержкам «Ко-Инвест»
- •Расчет Спи жилого дома.
- •Решение расчета Спи жилого дома.
- •2.2.3. Расчет совокупности износа
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн
- •2.2.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Стоимость объекта оценки
- •Вычисление итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом
- •2.3.1. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости доходным подходом
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости
- •Заключение.
- •Литература.
- •Приложение №1 Карта Бардымского района
2.1.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж Данные о объектах аналогах
Аналог №1.
Объект: Индивидуальный жилой дом.
Адрес: Барда ул. 8 марта 19.
Здания и сооружения присутствующие на объекте: деревянная брусчатая баня, деревянный досчатый гараж стоимостью 15 т. р.
Право собственности: Полное право собственности.
Условия финансирования: Собственное.
Дата продажи: 7 марта 2011 г.
Текущее состояние объекта: Хорошем.
Внутренняя отделка: Простая.
Отделка фасада: Обшитый.
Место парковки автотранспорта: Есть.
Инженерные коммуникации: холодная вода, газ, отопление газовое, электричество, телефонная сеть, автономное канализация.
Аналог №2.
Объект: Индивидуальный жилой дом.
Адрес: Барда ул. св. Савицкой 6.
Здания и сооружения присутствующие на объекте: Деревянная брусчатая баня, деревянный брусчатый хлев (часть досчатый), гараж из пеноблока стоимостью 30 т. р.
Право собственности: Полное право собственности.
Условия финансирования: Собственное.
Дата продажи: 2 февраля 2012 г.
Текущее состояние объекта: Сделан ремонт (улучшенного качества).
Отделка фасада: Обшитый.
Место парковки автотранспорта: Есть.
Инженерные коммуникации: холодная вода, газ, отопление газовое, электричество, телефонная сеть, канализация автономное.
Расчет стоимости жилого дома методом сравнения продаж
Таблица №3
Наименование корректировок |
Оцениваемый объект |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Цена продажи т. р. |
|
760 |
1000 |
Условия финансирования |
Собственное |
Собственное |
Собственное |
Дата продажи |
|
7 марта 2011 г. |
2 февраля 2012 г. |
Корректировка % |
|
+12% |
0 |
Скорректированная цена т. р. |
|
851.2 |
1000 |
Общая площадь кв. м. |
87 |
89 |
90 |
Цена продажи 1 кв. м. |
|
8.5 |
11.1 |
Скорректированная Цена т. р. |
|
739.5 |
965.5 |
Местоположение |
Окраина |
Центр |
Окраина |
Корректировка % |
|
-5% |
0 |
Скорректированная цена т. р. |
|
702.7 |
965.5 |
Отделка фасада здания |
Нет |
Есть |
Есть |
Корректировка % |
|
-30% |
-30% |
Скорректированная цена т. р. |
|
492.7 |
675.8 |
Текущее состояние объекта |
Хорошее |
Хорошее |
Сделан |
Корректировка % |
|
0 |
-5% |
Скорректированная цена т. р. |
|
492.7 |
642 |
Внутренняя отделка |
Простая |
Простая |
Улучшенная |
Корректировка % |
|
0 |
-10% |
Скорректированная цена т. р. |
|
492.7 |
577.8 |
Наличие гаража |
Нет |
Есть |
Есть |
Корректировка т. р. |
|
-15 |
-30 |
Скорректированная цена т. р. |
|
477.7 |
547.8 |
Наличие хлева |
Есть |
Нет |
Есть |
Корректировка т. р. |
|
+50 |
0 |
Скорректированная цена т. р. |
|
527.7 |
547.8 |
Наличие парковочного места |
Есть |
Есть |
Есть |
Корректировка |
|
0 |
0 |
Скорректированная цена т. р. |
|
527.7 |
547.8 |
Инженерные узлы (газ, холодная вода, автономное канализация, электричество) |
Есть |
Есть |
Есть |
Корректировка |
|
0 |
0 |
Скорректированная цена т. р. |
|
527.7 |
547.8 |
Удельный вес % |
|
40% |
60% |
Скорректированная средняя величина |
|
211.08 |
328.67 |
Рыночная стоимость об. |
540000 рублей |
Анализ объектов сравнения:
Имущественные права - по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют право полной собственности, корректировка не проводится.
Условия финансирования - по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют одинаковое собственное условия финансирования, корректировка не проводится.
Дата продажи - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №2 имеют одинаковое условие продажи, объект аналог №1 был продан год назад, выбрано корректировка +12%, скорректированная цена составило 91.2 т. р.
Цена продажи 1 кв.м. - по данной характеристике объекта аналога №1 составила 8.5 т. р. объекта аналога №2 стоимость 1 кв. м. составило 11.1 т. р.
Местоположение - по данной характеристике объект оценки находиться в равном положении с объектом аналогом №2 на окраине, объект аналог №1 находится в центре, выбрано корректировка -5% скорректированная цена составило 36.8 т. р.
Отделка фасада здания - по данной характеристике у объекта оценки отсутствует отделка фасада, объектов аналогов №1 и №2 присутствует отделка фасадов, выбрано корректировка -30%, скорректированная цена объекта аналога №1 210 т. р. Аналога №2 289.7 т. р.
Текущее состояние объекта - по данной характеристике объект оценки находится в ровном положении с объектом аналогом №1, объекта аналога №2 сделан ремонт, выбрано корректировка -5%, скорректированная цена составило 33.8 т. р.
Внутренняя отделка - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №1 имеют простую отделку, объект аналог №2 имеет улучшенную отделку, выбрано корректировка -10%, скорректированная цена 64.2 т. р.
Наличие гаража - по данной характеристике объект оценки отсутствует гараж, объектов аналогов №1 и №2 гараж присутствует, корректировка объекта аналога №1 стоимость гаража составляет -15 т. р. объекта аналога №2 -30 т. р.
Наличие хлева - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №2 имеют хлев, объекта аналога №1 хлев отсутствует, корректировочная цена +50 т. р.
Наличие парковочного места - по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют место для стоянки автотранспорта, корректировка не проводится.
Инженерные узлы (газ, холодная вода, автономное канализация, электричество)- по данной характеристике объект оценки находится в ровном положении объектом аналогом