- •Содержание
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости 3
- •Глава 2. Расчет объекта оценки 6
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом 13
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом 21
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости 24
- •Введение
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости
- •1.1. Особенности оценки недвижимости
- •1.2. Анализ рынка жилой недвижимости
- •1.3. Краткая характеристика Бардымского района
- •Глава 2. Расчет объекта оценки
- •2.1. Расчет стоимости сравнительным подходом
- •2.1.1. Описание объекта оценки
- •Характеристика объекта оценки
- •2.1.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Жилой дом надводными постройками
- •2.1.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж Данные о объектах аналогах
- •Расчет стоимости жилого дома методом сравнения продаж
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом
- •2.2.1. Расчет стоимости земельного участка Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Анализ оценки земельного участка.
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •2.2.2. Расчет восстановительной стоимости по прямым издержкам «Ко-Инвест»
- •Расчет Спи жилого дома.
- •Решение расчета Спи жилого дома.
- •2.2.3. Расчет совокупности износа
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн
- •2.2.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Стоимость объекта оценки
- •Вычисление итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом
- •2.3.1. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости доходным подходом
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости
- •Заключение.
- •Литература.
- •Приложение №1 Карта Бардымского района
1.2. Анализ рынка жилой недвижимости
В Перми растет предложение на первичном рынке.
В октябре 2011 года количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилья Перми, составило 2070 единиц, это на 1,16% больше сентябрьского показателя. В новостройках – 1749 единиц, это на 3,35% больше, чем в сентябре, сообщает kvartira59.ru. При этом, как отмечают аналитики, за последние десять месяцев предложение на пермском рынке вторичного жилья снизилось на 16,67%, на рынке новостроек выросло на 17,62%. Разница между ценами на вторичном и первичном рынках в IV квартале 2011 года составила 10,87% в пользу вторичного жилья. Отметим, что к концу 2010 года эта цифра была выше – 11,67%.
На первичном рынке жилья средняя цена квадратного метра в IV квартале 2011 года достигла 39,3 тыс. руб. Еле заметное снижение средней цены на первичку, по сравнению с предыдущим кварталом, прежде всего, вызвано снижением цен на новостройки в Ленинском районе на 1,64% (54,2 тыс. руб. за кв. м). Снижение цены на несколько сотых процента продемонстрировали также Орджоникидзевский и Свердловский районы, где цена на новостройки составила 32 тыс. руб. за кв. м и 44,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.
Самое дорогое новое жилье Перми продается в Ленинском районе по цене 84,6 тыс. руб. за кв. м, а самое дешевое – в Кировском, по цене 21 тыс. руб. за кв. м.
Средняя цена вторичного рынка жилья в Перми в IV квартале 2011 года продемонстрировала рост на 0,1% и составила 43,6 тыс. руб. за кв. м. Причем сильнее всего, по сравнению с III кварталом, подорожали однокомнатные квартиры – на 0,14%. Цена на продаваемые в Перми «однушки» в среднем по городу составляет сейчас 46,6 тыс. руб. за кв. м, десятками рублей оценивается подорожание квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах: цена на них варьируется в интервале между 40 и 42 тыс. руб. за кв. м. Многокомнатные квартиры в IV квартале продолжили дешеветь и сейчас в среднем продаются по 43,5 тыс. руб. за кв. м.
Лидером осени по предложению вторички стал Кировский район с показателем 23%. Меньше всего предложений поступило от Ленинского района – 8%.
1.3. Краткая характеристика Бардымского района
Бардымский район расположен на юге Пермского края
Площадь района - 2 382,3 кв. км. (карта Бардымского района показано «приложении №1»).
Численность населения – 28359 человек.
Плотность населения – 12 человек на 1 кв. км , 90% населения – татары и башкиры.
В районе 61 населенных пункта, 12 сельских поселений.
Структуру производственного потенциала составляют нефтяная и газовая промышленность, агропромышленный комплекс, малый бизнес, муниципальные предприятия и учреждения.
Район - сельскохозяйственный. В районе действуют 13 обществ ограниченной ответственности, 2 сельскохозяйственных кооперативов, 1 ассоциация крестьянских хозяйств и 54 крестьянской - фермерских хозяйств.
Природно-ресурсный потенциал:
Бардымский район расположен в зоне смешанных хвойно-широколиственнных лесов, где зональными являются дерново-подзолистые почвы.
На правом берегу реки Тулвы (протяженность реки 141 км) встречаются дубовые рощи, кустарники степной вишни, кедры, клен, лиственница, дикие яблони.
Природные памятники на территории района:
- Куземьяровский и Красноярский орешники.
- Вишневая гора.
- Сарашевская дубрава.
- Кленовая гора.
- Красноярская гора.
- Печменские родники.
- Тюндюковское болото.
- Батырбаевские дубово-липовые леса.