3.3 Приоритетные направления в развитии арендных отношений в Москве

Согласно Долгосрочной Стратегии развития России до 2020 г., составленной Министерством экономического развития РФ, объем жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м.

Рисунок 3.2. Прогноз жилищного строительства в РФ до 2020 г., млн.кв.м

Но на данный момент однозначен тот факт, что темпы прироста жилищного строительства не могут достигнуть уровня, который был до финансового кризиса, что не может не влиять на дисбаланс спроса и предложения. Наибольшая доля объема жилищного строительства по Российской Федерации традиционно приходится на экономически развитые регионы с высокой численностью населения. Доля жилищного строительства, приходящаяся на г. Москву и г. Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области, составляет более 20% от общего объема ввода жилых домов на территории Российской Федерации, что связано, в том числе с высокой плотностью населения на их территории. В нижеприведенной таблице представлены фактические и прогнозные показатели объемов строительства жилых домов в 2009-2013 годах, составленные Министерством экономического развития РФ:

	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.
	оценка				прогноз
Строительство жилых домов	104,5	89,4	106,3	105,0	106,4
Центральный федеральный округ	95,8	93,1	102,0	101,6	107,6
Северо-Западный федеральный округ	115,0	76,7	122,0	105,3	99,7
Южный федеральный округ	104,4	93,5	107,9	105,5	107,4
Приволжский федеральный округ	110,2	92,4	101,9	104,6	105,5
Уральский федеральный округ	110,2	85,5	110,8	107,9	108,5
Сибирский федеральный округ	102,1	84,2	108,0	112,0	108,6
Дальневосточный федеральный округ	105,5	101,5	109,6	104,9	103,2

Что касается построенных квадратных метров, то к ним не применяется политическая воля, поскольку из объема ввода жилья 70% составляет жилая недвижимость элит и бизнес класса.

Соответственно, на долю социально ориентированного жилищного строительства приходится около 20% общего объёма ввода жилья. То есть, если в 2007, пиковом по темпам прироста строительства году (+10,4 млн. кв.м. к объёму 2006г.) за вычетом приписок (10%) было построено жилья экономического и социального классов порядка 13,2 млн. кв.м. или 175,7 тыс. единиц жилья (по 75 кв.м. на единицу) на 90% населения страны.

При среднем размере семьи 3,2 человека, одна единица социального и эконом классов жилья (квартира или дом) строилась в среднем на 227 семей. То есть 0,1 кв. м на одно человека, когда целью правительства был 1 кв. м на человека ежегодно.

Получается, что современная жилищная политика неэффективна и не может обеспечить жильем, для корректировки данного положения необходимо увеличивать продуктивность политики в разы.

Программа «Доступное жильё» не оправдала возложенных на неё надежд. И доступность жилья не перестаёт быть одной из самых актуальных проблем. По данному показателю Российская Федерации на сегодняшний день уступает даже таким странам как Чехия и Украина, не говоря уже о странах с более развитой экономикой. У подавляющего большинства населения нашей страны финансовые возможности для приобретения жилья ограничены. Особенно эта проблема касается молодых семей, работников бюджетной сферы. По оценкам специалистов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, для улучшения жилищных условий до желаемого уровня средняя российская семья вынуждена работать около 6 лет. Для сравнения аналогичные показатели по Европе и США соответственно, равны 3-3,5 и 2,5 годам. Показатель обеспеченности жильем сегодня в среднем по России составляет почти 22 кв. м на человека (для сравнения: в Норвегии – 74 кв. м на человека; во Франции – 43 кв. м на человека; в Чехии – 28 кв. м на человека; на Украине – 26 кв. м на человека).

Важно отметить, что поиск новых механизмов жилищного рынка должен открыть новые пути к оптимизации обращения с жилым фондом, и нужно приложить усилия к разработке таких методов, которые бы экономили расходы государственного бюджета.

Несмотря на то, что жилищные условия большинства российских граждан оставляют желать лучшего, трудовая миграция населения остается на низком уровне, более того, она имеет центростремительный характер, по причинам озвученным выше. Помощь государства в покупке жилья для молодых семей закрепощает наиболее активное население за местом, часто бесперспективным с точки зрения занятости.

Жители европейских государств становятся собственниками в возрасте 35-40 лет, до этого арендуя жильё. Данное обстоятельство определяется и неустойчивой платежеспособностью и активной трудовой миграцией. Институт бессрочного социального найма тормозит развитие страны, оставляя в плачевном положении миллионы россиян. Обязательное условие проживать в данной квартире, мешает молодым людям свободно перемещаться по стране в поисках более высокого заработка и уровня жизни, что естественным образом усугубляет бедность и социальную напряженность. В Российской Федерации отсутствует понятие жилищной мобильности – основного условия для беспрепятственного поиска более комфортных условий жизни.

Ввиду последней причины, в России не развит рынок арендного жилья. Лишь 5-7% жилищного фонда регулярно сдается. Неоправданный ажиотаж вокруг права на частное жильё лишь даёт повод для увеличения цен и создания дефицита.

Для решения проблемы необходимо сменить курс, на данный момент курс жилищной политики состоит в обеспечении бесплатным жильём нуждающихся, но вместе с тем забывается, что помимо тех категорий есть и другие, которые также нуждаются в решении жилищного вопроса. На первый план выходит создание качественного и легального арендного жилья эконом класса.

Развивать этот рынок придётся с нуля, поскольку необходимо создать класс арендаторов или обеспечить соответствующие условия для возникновения у девелоперов к такому роду проектам. Предстоит сформировать специальный комплекс мер по стимулированию строительства доходных домов экономического класса.

Чтобы обеспечить невысокую стоимость аренды в таких доходных домах, необходимо создать режим наибольшего благоприятствования для домовладельцев.

Например, в Германии, на муниципальном уровне распространён следующий механизм: муниципалитет предоставляет застройщику (домовладельцу) землю в бесплатное пользование и разрешение на строительство специального доходного дома без права продажи в течение 15 лет; домовладельцу на период строительства предоставляется налоговый кредит; муниципалитет также может субсидировать ставки по кредитам на строительство; по завершении строительства специальная комиссия согласовывает с домовладельцем приемлемый уровень рентабельности, который, в случае неблагоприятной конъюнктуры субсидируется домовладельцу. Такая деятельность рентабельна. Цена аренды доступна для большинства потенциальных арендаторов. А расходы муниципалитета несопоставимы с затратами на строительство и эксплуатацию муниципального жилья.

В этот класс жилья целесообразно перевести молодые семьи и бюджетников, введя для них, а также студентов, арендные сертификаты (аналог жилищных сертификатов), обращаемые также и на коммерческом рынке (в т.ч. среди индивидуальных арендодателей).

Запустить механизм муниципального и государственного заказа на строительство жилья для срочного социального найма (не путать с бессрочным социальным наймом). Бессрочный социальный найм сохранить до признания домов аварийными, затем перевести жильцов в режим срочного социального найма.

Для запуска коммерческого (свободного) рынка арендного жилья необходимо сформировать целый ряд гражданских институтов: саморегулируемые организации управляющих арендным жильём, общества защиты прав арендодателей и арендаторов, а также некоммерческие объединения индивидуальных арендодателей (объединенные фонды арендного жилья).

Наконец, арендный рынок не заработает и не станет развиваться без стимулов к легализации (специальных режимов регистрации и налогообложения) и к строительству доходных домов (специальные режимы предоставления и аренды земли, тарифная политика, подготовка специалистов и т.п.).

Предложения

Проанализировав зарубежный опыт, необходимо оттолкнуться от следующих положений:

1. Развивать рынок аренды жилой недвижимости необходимо, прежде всего, в крупнейших городах России: Москва, Санкт-Петербург, другие города-милионники, научные центры, центры промышленного производства, курортные города, города-порты.

2. Для обеспечения положительного результатаследует начинать проект в экономически развивающихся регионах.

3. Ориентироваться нужно на следующий контингент нанимателей: студентов, иногородних и иностранных сотрудников организаций, молодые семьи и семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.

4. Что касается возраста, то стоит обратить внимание на людей моложе 40 лет, по семейному положению, являющимися одинокими, либо это молодые семьи без детей.

5. Наибольшим спросом пользуется арендное жильё эконом класса, соответственно это могут быть одно -, двухкомнатные квартиры.

6. Арендодателями могут быть: государственные структуры, муниципалитеты, кооперативы, работодатели, общественные фонды и жилищные ассоциации, девелоперы, физические лица (собственники жилья).

На мой взгляд, в рамках совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости нужно восстановить институт доходных домов для решения жилищной проблемы граждан РФ. Согласно официальному определению, доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма.¹Сети доходных домов должны располагаться в крупных городах, экономических центрах. Круг лиц, которые могли бы воспользоваться возможностью снять жильё в доходном доме довольно широкий. Он может включать в себя:

1. молодые семьи без детей и с детьми дошкольного/школьного возраста,

2. студенческие семьи,

3. студентов,

4. аспирантов,

5. молодых научных работников,

6. семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность,

7. людей, не состоящих в браке и также с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.

Доходные дома могут быть разного класса (ориентируясь на классификацию современной жилой недвижимости, приведенной в Главе 1.), но развивать следует в основном сегмент эконом класса.

Для создания разветвлённой сети доходных домов можно воспользоваться следующими схемами строительства доходных домов:

1. Государство или муниципалитет на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся по низкой арендной ставке (то, что и собираются делать московские власти). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.

2. Доходное жилье строят частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду по достаточно высокой арендной ставке, лишь немного уступающей рыночной. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных «длинных» финансовых средств, которые есть, прежде всего, у крупных инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья. Если застройщики берут деньги в кредит в банках (в частности под гарантии муниципалитета или региона), то строительство доходных домов упирается в высокий уровень банковского процента, что, соответственно, удлиняет срок окупаемости дома.

3. Государственно-частное партнёрство в области жилищного строительства. ГЧП представляет собой институциональный и организационный альянс государственной власти и частного бизнеса с целью реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности - от развития стратегически важных отраслей экономики до предоставления общественных услуг в масштабах всей страны или отдельных территорий.

Особое значение проекты ГЧП имеют для реализации проектов жилищного строительства.

В основе государственно-частного партнерства лежит система эффективного взаимодействия всех уровней власти и предпринимателей-девелоперов, позволяющая решать широкий спектр задач:

• Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства компенсации в виде налоговых и других преференций и оперирует с привлекательной нормой прибыли.

• Муниципалитет и регион получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач.

• Государство заинтересовано в привлечении крупных инвестиций в экономику региона, которые может обеспечить частный капитал.

Другой целью государственно-частного партнерства является снижение рисков крупных инвестиций. Государственно-частное партнерство позволяет четко разграничить ответственность и фиксирует взаимные обязательства участников проекта комплексного освоения или развития территорий. 

Механизмы государственно-частного партнерства в комплексном девелопменте сегодня находятся в стадии своего становления. В создании новой формы взаимодействия органов власти и бизнеса частный капитал может взять на себя объединяющую функцию лидера.

Совершенно очевидно, что сетью доходных домов эконом класса следует управлять централизовано на первом этапе, для того чтобы наладить схему работы. На данный момент существует Государственное унитарное предприятие «Московский городской Центр арендного жилья», цель которого проводить единую жилищную политику в городе, и этот центр является подведомственной структурой Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. «Центр Арендного жилья» уполномочен заниматься договорами аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, договорами найма в бездотационных домах. Также в ведении центра находятся:

1. Координация городского рынка найма, имущественного найма, поднайма, обмена и мены жилых помещений, расселения коммунальных квартир;

2. Учётная регистрация документов, являющихся основанием для проживания в жилых помещениях на территории города Москвы;

3. Оперативная работа с сетью бездотационных домов и домов малоэтажной застройки для многодетных семей;

4. Управление, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда, заселенного участниками городских жилищных программ.

Таким образом, городским властям Москвы нет необходимости создавать новую структуру для управления сетью доходных домов, возможно правовыми актами Правительства Москвы возложить на ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» дополнительную функцию – обязанности оператора сети доходных домов. В настоящее время под управлением Центра находятся 29 многоквартирных домов, обслуживание этих домов осуществляется в рамках существующих в г. Москве тарифов на жилищно-коммунальные услуги, без использования дотаций из городского бюджета.

Что же касается других городов-миллионников и экономических, промышленных центров, то на основе опыта Москвы можно создать подобные организации.

В мировой практике договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей, который рассматривается как двусторонний, возмездный, консенсуальный. На таких же принципах должен строиться договор найма в доходном доме.

Договор найма жилого помещения в доходном доме должен быть разработан на основе существующих договоров социального, коммерческого найма, а также на основе договора найма в бездотационном доме.

Предмет и срок договора: наймодатель передаёт нанимателю в срочное возмездное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, государственной и муниципальной собственности, частной собственности. В договоре должны быть указаны характеристики жилого помещения (адрес, номер квартиры, количество комнат, общая и жилая площадь жилого помещения). Также следует указать лиц, постоянно проживающих с нанимателем. Договор найма в доходных домах – срочный договор. Сроки договора могут варьироваться: 5, 10, 15 лет в зависимости от финансового положения нанимателя и его перспектив в покупке собственного жилья. Также это позволит упростить механизм перезаключения договора, при изменении существенных условий (изменение состава семьи) необходимо будет только заключить дополнительное соглашение. В любом случае договор должен гарантировать пролонгацию при условии соблюдения оснований для дальнейшего проживания. В предоставленном жилом помещении может быть проведена регистрация по месту жительства или по месту пребывания в течение срока действия данного договора найма в доходном доме.

Наниматель не будет иметь права выкупа данного жилого помещения, права приватизации этого помещения и права передачи в поднаем также должно быть исключено.

Договор найма жилого помещения в доходных домах должен отразить права и обязанности нанимателя и наймодателя, руководствуясь Гражданским и Жилищным кодексом РФ, а также практикой работы по составлению подобных договоров.

Размер платы за пользование жилым помещением должен быть установлен фиксировано, и наймодатель имеет право изменять данную величину ежегодно не чаще одного раза (руководствуясь практикой составления договоров коммерческого найма, где арендная плата зафиксирована в договоре и является существенным условием договора, но имеет смысл увеличить срок возможных изменений ввиду того, что снимают помещения граждане со средним доходом). Плата за пользование жилым помещением подлежит перечислению в бюджет города Москвы. Оплата жилищно-коммунальных услуг производиться должна нанимателем в размере их фактической стоимости, в соответствии с договором, заключенным, к примеру, с Центром арендного жилья г. Москвы.

Договор может быть расторгнут при согласии обоих сторон, либо по инициативе нанимателя или наймодателя. Существенным условием расторжения договора по инициативе наймодателя – это невнесение платы за пользование жилым помещением более двух сроков, систематическое неоплата жилищно-коммунальных услуг. Наниматель может с согласия лиц, постоянно проживающих с ним, досрочно расторгнуть договор найма предварительно уведомив в письменном виде наймодателя.

В качестве примера возьмём следующий вариант: это 17-этажный одноподъездный (односекционный) дом, построенный по технологии монолитного бетона. Многолетняя практика показывает, что строительство домов с использованием технологии монолитного бетона является самым дешевым (в Москве, в частности). Но при этом эта технология позволяет обеспечить качество строительства и возможность свободной планировки квартир.

Доходный дом должен быть ориентирован на средний класс, следовательно, в таком доме преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

На первом этаже следует отвести помещения под магазины шаговой доступности/офисные помещения.