10163

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

ОСОБЕННОСТИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ УНИКАЛЬНЫХ СООРУЖЕНИЙ

Винникова Т.П., Лапина А.А.

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет г. Нижний Новгород

В настоящее время в Российской Федерации очень быстро формируется и развивается рынок земельных и имущественных отношений, который создает пространство объектов недвижимости на территории субъектов РФ, а также в масштабах всей страны. Составной частью национального богатства государства является недвижимое имущество. Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Одно из направлений в системе управления недвижимым имуществом – государственный технический учет и техническая инвентаризация зданий и сооружений на территории городов и иных населенных пунктов. Актуальны полные и достоверные сведения об объектах, получаемые на основе технической инвентаризации, которая включает процесс получения информации о местоположении, количественном и качественном составе, степени технического состояния, уровне благоустройства, стоимости объектов, функциональном назначении отдельных помещений, особенностях планировки и изменении данных характеристик.

Процесс технической инвентаризации объектов недвижимости состоит из череды этапов, цель которых определить местоположение строения, его назначение, оценить особенности конструкций и материалов. В результате проведения технической инвентаризации составляют документы: основанные на проведении обмеров поэтажные планы; экспликации помещений и площадей; техпаспорт недвижимого объекта; технический план.

Технический паспорт – единственный документ, в котором прописаны все технические характеристики объекта недвижимости, считается незаменимым источником сведений об объектах недвижимости. Значимость технической инвентаризации также связана с тем, что на ее базе могут определяться амортизационные отчисления, выполняться страхование строений, исчисляться налоги и многое другое. Учетно- техническая документация может применяться в работах, связанных с

20

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

планированием и переустройством населенных пунктов, с отводом территорий под новое строительство.

На начальной стадии работ по технической инвентаризации объектов недвижимости проводятся работы по определению состава объекта инвентаризации, сбора информации о нём в том числе и конструктивные особенности. Определяются основные и дополнительные характеристики, которые учитываются при проведении инвентаризации. Определяется метод проведения работ и состав отчетной документации.

Любая деятельность с недвижимостью опирается на классификацию. На основе которой проводится учет и мониторинг муниципальной, государственной и частной собственности. Выделяется большое количество классификаций объектов недвижимости по разным характеристикам. Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. На рисунке 1 представлена классификация объектов недвижимости при кадастровом учете и регистрации прав.

Рисунок 1 - Классификация объектов недвижимости

Единицей учета и наблюдения при технической инвентаризации является инвентарный объект. Основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации является его назначение, которое устанавливается разрешительной документацией на строительство объекта или акта ввода в эксплуатацию.

Техническая инвентаризация выполняется в соответствии с нормативными документами, в которых прописаны этапы, очередность, нюансы её проведения. Работы и документация могут отличаться. Все зависит от вида объекта недвижимости и вида инвентаризации, а их различают три:

21

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

-Первичная. Проводится по завершению строительства объекта. Её результаты необходимы для регистрации объектов в соответствующих органах;

-Плановая текущая. Её задача была выявить, изменение состояния объекта недвижимости за время эксплуатации. С 1 января 2013 года плановая техническая инвентаризация отменена, теперь только заинтересованные лица (органы государственной власти, органы местного самоуправления, физические и юридические лица) определяют сроки проведения технической инвентаризации принадлежащих им жилых помещений, объектов нежилого фонда и объектов незавершенного строительства;

-Текущая. Она проводится если у объекта недвижимости изменились технические показатели (он был переоборудован, достраивался, выполнена реконструкция либо перепланировка, менялись коммуникации, разрушен, снесен) с целью фиксации всех изменений.

Для начала работы при первичной инвентаризации требуется проектная документация, при двух других – имеющийся техпаспорт.

Данные инвентаризации вносят в технический паспорт, по которому изготавливают технический план. Уже этот документ является основополагающим для регистрации капитального строения в Росреестре, постановки на кадастровый учет, выдачи кадастрового паспорта. Различные по назначению объекты недвижимости имеют свои формы технических паспортов.

Прошло время серийных, типовых проектов строительства. При планировке городов учитываются много факторов и потребности и интересы людей. Осваиваются новые территории, строятся новые жилые районы, осуществляется реконструкция существующих сооружений. Строятся современные многофункциональные здания и комплексы, которые относятся к уникальным сооружениям, характеризуются архитектурной индивидуальностью, компактностью, наличием достаточно большой номенклатуры общественных функций. Многофункциональные центры – строения современной конструкции и дизайна, предназначенные

для реализации множества функций, полезных для населения. Наряду с развлекательными (МРЦ) востребованы многофункциональные спортивные комплексы (МСК) – современные, красивые, поистине уникальные сооружения, умещающие под своей крышей игровые и тренажерные залы, фитнес-центры, бассейны, аквапарки, ледовые арены, концертные площадки и многое другое. Каждое сооружение по-своему неповторимо, уникально и интересно. К уникальным зданиям и сооружениям следует относить зрелищные, спортивные, культовые сооружения, выставочные павильоны, многофункциональные, офисные, торгово-развлекательные комплексы и т. п., с максимальным расчётным пребыванием более 1000 человек внутри объекта или более 10000 человек

22

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

вблизи объекта. И к ним предъявляются повышенные требования по обеспечению безопасности.

Проектирование многофункциональных центров – это многозадачный процесс. Проекты многофункциональных зданий сложны, так как требуют увязки многочисленных сложных функций, особенно тщательной проработки с учетом всех норм. Современные объемно-планировочные решения многофункциональных центров обеспечивают принцип гибкой трансформации внутреннего пространства помещений. При строительстве применяются и традиционные и новые материалы, новые технологии. Во время эксплуатации возникает необходимость перепланировки сооружений. И при проведении технической инвентаризации уникальных объектов возникают вопросы. Нет методики выполнения технической инвентаризации таких объектов. На практике часто возникает вопрос несоответствия проектных данных фактическим. Данные технической инвентаризации, в частности, натурные (фактические) обмеры, дают четкое представление

о соответствии или несоответствии проектных и фактических площадей, объемов и других характеристик объекта недвижимости. При обследовании современных конструкций для определения их износа используются морально устаревшие инструкции.

А сведения технической инвентаризации необходимы для учета перепланировок на законном основании. Любые изменения в планировке без согласования с соответствующей организацией могут повлечь за собой серьезные аварийные ситуации. В этом случае проведенные инвентаризационно–технические работы с выдачей технического паспорта гарантируют отсутствие рисков возникновения чрезвычайных ситуаций. Отсутствие методики учета современных строительных материалов, изделий и технологий приводит к неточностям при определении инвентаризационной стоимости (чаще всего к ее занижению), а в некоторых случаях – просто не понятно «с чего начать», так как все строение выполнено из современных материалов, которые не учтены в сборниках УПВС.

Рассмотрение особенностей технической инвентаризации уникальных сооружений будет одной из задач при выполнении работы по технической инвентаризации спортивного многофункционального центра «Олимп» в городе Нижний Новгород. Объект исследования – СМЦ «Олимп» – нежилое двухэтажное здание (в том числе 1 подземный) с подземной автостоянкой и картингом (2015 г.). Кадастровый номер ОКС –

52:18:0060216:3206, кадастровый номер ЗУ 52:18:0060216:3321. Адрес: ул.

Верхне-Печерская, д.7. Застроенная площадь земельного участка составляет 12019,3 м2, помимо основного здания в нее входят 2 антресоли, 5 подиумов, 2 разгрузочные площадки, 4 крыльца. Причина выполнения работ – перепланировка помещений в 2021 г.

23

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

ПОДХОДЫ К ПЛАНИРОВАНИЮ ТЕРРИТОРИЙ СЕЛЬСКОЙ СРЕДЫ ОБИТАНИЯ В АСПЕКТЕ ЕЁ ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ

Груздев В.М.

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет г. Нижний Новгород

Одной из важнейших функций органов власти любого территориального уровня является управление пространственным развитием подведомственной территории, организацией её обустройства.

Основным условием, предопределившим выработку новых подходов к планированию развития сельских территорий, явились переход в условиях рыночной экономики к многообразию форм собственности и организации сельскохозяйственного производства, обострение социально- демографических и миграционных процессов, низкий уровень инфраструктуры.

Для сельских поселений характерны незначительные по площади земли населенных пунктов и очень большие территории земель сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, земель прочих категорий. И по сути, генеральный план сельского поселения по своему содержанию приближается скорее к схеме территориального планирования, чем к традиционному генеральному плану.

Это связано со следующими причинами:

Во-первых, генеральный план реализуется на практике путем разработки ПЗЗ, в которых на основе зонирования генерального плана выделяют территориальные зоны, планировочные ограничения и градостроительный регламент. Но при этом градостроительные регламенты разрабатываются только на застроенные территории (т.е. территории градостроительного освоения). А поскольку в подавляющем большинстве случаев в сельских поселениях территорий, подлежащие градостроительному регламентированию, занимают ничтожный процент от общей площади поселения, для всех сельских поселений в настоящее время актуальным является только перевод земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов с чисто утилитарной целью привлечения инвесторов и увеличения капитализации земельных ресурсов.

Во-вторых, вопросы развития транспортной инфраструктуры и принципиальные вопросы развития инженерной инфраструктуры, в частности электро- и газоснабжения, решаются на стадии разработки СТП муниципального района, а в генеральных планах сельских поселений эти решения транслируются иногда с минимальными уточнениями.

24

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

Втретьих, сельские поселения в силу специфики российского государственного управления в 99% случаев не в состоянии разработать и реализовать стратегию своего социально-экономического развития без финансовой помощи муниципального района и государственных структур.

Все эти серьезные проблемы вызывают не только особый интерес, но и требуют изучения и принятия специфических планировочных решений, поскольку в истории российского градостроительства документы такого рода практически не разрабатывались.

Вэтих условиях (в качестве нового подхода к пространственному развитию) принят переход от разработки генеральных планов отдельных

населенных пунктов к территориальному планированию территорий

врамках местных Советов, как первичной административной структуры

всельской местности.

Такие решения позволили способствать:

-комплексному и взаимосвязанному решению архитектурно- планировочных, ландшафтно-экологических задач в сельской местности;

-созданию социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры на всей территории местного Совета;

-обеспечению проектной документацией всех населенных пунктов;

-выявлению и сохранению памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий.

Разработка генерального плана территории местного Совета должна основываться на достоверных исходных данных и материалах, результатах анализа существующего положения и перспектив развития территории.

Исходные материалы для проектирования генерального плана территории местного совета могут быть разделены на два блока:

-существующая плановая и проектная документация;

-материалы, полученные в результате натурных обследований, сбора статистических данных, картографические и топографические материалы.

К материалам первого блока относятся: схема районной планировки административного района; проект внутрихозяйственного землеустройства; план социально-экономического развития хозяйства; генеральные планы сельских населенных пунктов, разработанные ранее; генеральные планы отдельных производственных комплексов, расположенных на территории местного Совета; сводные годовые и пятилетние планы экономического и социального развития.

К исходным материалам второго блока относятся: топографическая съемка и аэрофотосъёмка проектируемой территории, картограмма территории со стоимостными показателями ее отдельных участков, паспорта сельских населенных пунктов, входящих в состав местного Совета, данные сельсовета, характеризующие уровень культурно-бытового обслуживания; показатели движения населения и характеристика трудовых ресурсов.

25

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

Проектирование генерального плана должно происходить в увязке с существующими плановыми и планировочными документами.

На основе материалов районной планировки должны решаться вопросы функциональной организации территории местного Совета как части района с учетом его развития, особенностей размещения объектов производства, социальной и инженерной инфраструктуры районного масштаба.

В момент разработки генерального плана проект землеустройства выступает как основа функциональной организации проектируемой территории.

Материалы топосъёмки, используемые при проектировании генерального плана, должны отвечать следующим требованиям: на топосъёмку должны быть нанесены все имеющиеся в натуре объекты, независимо от их ведомственной принадлежности и границы их территорий.

Необходимо по возможности использовать картографические и топографические материалы, а так же съемки различных методов и точности, приведенные к одному масштабу.

На все населенные пункты хозяйства, не имеющие генеральных планов, необходимо составить паспорта, отражающие существующее положение по демографическому составу населения, производственной базе, жилому фонду (материалы инвентаризационного обследования), культурно-бытовому обслуживанию, транспортной инфраструктуре, инженерному оборудованию.

Анализ современного состояния и тенденций развития территории местного Совета предполагает исследование и оценку ранее выпущенных проектных и плановых материалов, данных о развитии хозяйственной деятельности на территории местного Совета в контексте с экономическим развитием административного района, природных условий, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, состояния строительного фонда, экологической ситуации на территории местного Совета.

Разработка конкретных предложений по перспективному развитию территории местного Совета должна заключаться в выработке мероприятий, направленных на создание полноценной в функциональном отношении, экологически чистой и красивой среды обитания.

Совершенно ясно, что генеральные планы сельских поселений нужны, но должны нести иную нагрузку, чем генеральные планы городских поселений и городских округов. Главным в них должно быть не определение территорий для «массового строительства всех видов», которого здесь быть не может по определению, а рациональное природопользование. То есть, генеральный план сельского поселения должен содержать, главным образом, мероприятия по рациональному использованию:

26

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

-земель сельскохозяйственного назначения, в т.ч. необходимость проведения мелиоративных работ, эффективного использования существующих сельскохозяйственных угодий, выделение территорий под садоводческие и дачные товарищества и пр.;

-лесных ресурсов, в т.ч. в лесохозяйственных и рекреационных

целях;

-продуктов сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (оценка эффективности создания перерабатывающих производств, что наиболее очевидно для сельских поселений);

-объектов культурного наследия в целях развития познавательного туризма и т.д.

Особо следует обратить внимание на то, что в стране фактически отсутствуют реальные концепции социально-экономического развития сельских поселений, которые, по моему мнению, должны разрабатываться на уровне муниципальных районов и содержать консолидированную научно-обоснованную программу практических шагов по пространственному обустройству территорий.

ОСОБЕННОСТИ РЕШЕНИЯ ВОПРОСОВ УСТАНОВЛЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫХ ИССЛЕДОВАНИЯХ

Коротин А.С., Малина А.С.

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет г. Нижний Новгород

Граница, как непосредственная характеристика земельного участка, играла важную роль, начиная с XVI-XVII вв. с момента появления писцового межевания. Именно с того времени описание местоположения установленных границ стали документировать в писцовых книгах. С середины XVIII века, межевание приняло более важную роль и было зарегулировано законодательно, а в 1765 г. было объявлено о проведении генерального межевания, которое проводилось вплоть до первой половины XIX века. Преобразования и реформы, начатые уже в начале XX века, не успели полноценно решить задачи, которые преследовали для областей межевания и землеустройства. Начатое с выходом декрета «О социализации земли» в 1918 г. распределение земли между крестьянами с помощью землеустройства и межевания, привело к формированию новой системы учета. Начатая с 1990 г. земельная реформа, вводя многообразие форм собственности на землю, обеспечивая социально справедливое перераспределение земель, создавая новый экономический механизм

27

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

регулирования земельных отношений и охрану земли, впоследствии привела к высокой дифференциации правоотношений в области недвижимости. Последующее нивелирование земель, создание категории «земельный участок» и нивелирование ее с прочими объектами недвижимости постоянно вызывает разногласия между правообладателями. Динамичное развитие имущественных отношений вызывает появление ошибок, которые приводят к возникновению земельных споров.

Земельный спор – это возникающее между участниками земельных отношений разногласие по поводу использования и охраны земли как компонента природной среды, владения, пользования и распоряжения земельными участками и их частями, а также по совершению сделок с ними, разрешаемое в установленном законом порядке [1]. Как правило, споры подразделяются на две части: правовая группа и экономическая группа. Обе эти группы тестно связаны и зависимы между собой. Актуальность вопроса установления границы участка (объекта недвижимости) подтверждается ростом количества земельных, имущественных и земельно-имущественных споров (см. Рисунок 1). Именно граница как элемент индивидуализирующий земельный участок является наиболее сложным.

Рисунок 1 – Статистика земельных, имущественных и земельно-имущественных споров

Так, еще в конце XVIII века понятие о «границе» частично закрепили Декларацией прав человека и гражданина (26.08.1789 г.) [2]. «Статья 4. Свобода состоит в возможности делать все, что не приносит вреда другому. Таким образом, осуществление естественных прав каждого человека встречает лишь те границы, которые обеспечивают прочим членам

28

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

общества пользование теми же самыми правами. Границы эти могут быть определены законом». Требования действующего законодательства, диктуют, что «местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек […], то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части» (ч.8,

ст.22, Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г [3]).

Учитывая исторически сложившееся пользование, владение и распоряжение земельными участками, а также судебной практикой, судебно-экспертные исследования по вопросам установления границ тесно связаны с таким процессом как «уточнение».

Положения Федерального закона [3] четко определяют последовательность использования документов и материалов, которые должны применяться при данном виде работ (ч.10, ст.22, Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г [3]). «При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение

деятельности» закреплено ч.4 ст. 1 Федерального закона № 221-ФЗ [4]. Правом осуществления кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер. Кадастровый инженер должен обладать рядом требований, которые к нему предъявляются (ст. 29 Федерального закона № 221-ФЗ) [4].

Государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно-экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами (далее также - эксперт), состоит в организации и производстве судебной экспертизы (ст. 1,

Закона №73-ФЗ от 31.05.2001 г. [5]).

Заключение эксперта – письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом (абз.8, ст. 9, Закона №73- ФЗ от 31.05.2001 г. [5]). Аналогом выступает межевой план, как документ отражающий ход и результаты исследований.

Проблематика состоит в том, что эксперт обладает, благодаря своим правам и обязанностям, большими возможностями, в отличие от кадастрового инженера. Эксперт вправе истребовать документацию, которую не может получить кадастровый инженер.

29