10163

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

Таким образом, для проведения государственной кадастровой оценки (далее также – ГКО) в информационном аспекте должны быть представлены:

1.Внешняя среда (статистические данные и геоданные).

2.Объекты-аналоги (сегмент рынка недвижимости).

3.Объекты оценки (данные правового и технического учета).

по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ. В каждом регионе РФ созданы государственные бюджетные учреждения, наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Одной из проблем системы ГКО в настоящее время является отсутствие единого программного обеспечения (далее также – ПО) для расчета кадастровой стоимости, что создает угрозу нестабильности земельно-имущественных отношений при использовании КС объектов недвижимости.

Развитие ПО системы кадастровой оценки включает в себя разработку Федерального специального программного обеспечения по ГКО (далее – Федеральное СПО по ГКО). Иерархическое строение информационной системы должно соответствовать: иерархии федерального, регионального и муниципального уровней ее функционирования; иерархической природе связей «категория земель» – «ценовая зона» – «земельный участок» – «улучшения земельного участка».

Функциональные подсистемы должны быть синхронизированы с этапами определения кадастровой стоимости; с функциями, реализуемыми на каждом этапе.

«В аспекте институциональной экономической теории институт кадастровой оценки находится в фокусе интересов многочисленных субъектов экономической деятельности» [3]. Создание Федерального СПО по ГКО обеспечит автоматизацию работы сотрудников Росреестра, органов государственной власти, государственных бюджетных учреждений, публично-правовых компаний, а также физических и юридических лиц, являющихся обладателями недвижимости.

Непрерывный цикл оценки будет обеспечен подсистемой интеграции, постоянно предоставляющей актуальные исходные данные для ГКО. Для этого будет обеспечиваться информационный обмен с различными государственными информационными ресурсами.

Данные о рынке недвижимости будут собираться подсистемой рыночной информации из публичных источников, а также из информационных систем Росреестра (данные о сделках и отчетах об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной).

Кроме того, будет обеспечен доступ к актуальной картографической и нормативно-справочной информации, которая также является необходимой

10

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

для проведения ГКО. Модуль работы с геоданными позволит обеспечить полноценную работу с объектами оценки и объектами-аналогами. Интеграция с ФГИС ЕГРН (Федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости) обеспечит получение границ и координат объектов недвижимости с последующей их верификацией и проверкой корректности описания границ объектов.

Расчет КС будет обеспечен следующими этапами в рамках подсистемы определения кадастровой стоимости:

−автоматизированная подготовка объектов оценки;

−подготовка объектов-аналогов;

−определение значений ценообразующих факторов для объектов оценки и объектов-аналогов;

−предоставление функционала для расчета моделей, включающего автоматизацию расчетов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов;

−применение выбранных методик расчета КС и ее вычисление для каждого объекта на основании выбранной модели расчета.

Рассчитанные значения кадастровой стоимости, а также методика вычисления будут автоматически транслироваться в ЕГРН посредством подсистемы интеграции. Контроль за исполнением процедур ГКО будет обеспечен модулем «Мониторинг проведения ГКО».

Список литературы

утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 [Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 29 мая 2017 года № 46860] : [редакция от

09.09.2019 г.] – URL : http://www.consultant.ru – Режим доступа :

КонсультантПлюс. Законодательство: Версия Проф.– Текст : электронный.

2.Российская Федерация. Законы. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : [федер. закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ] : [ред. от 30.12.2021] // СПС «Консультант плюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru/.

3.Пылаева, А. В. Государственная кадастровая оценка в системе регулирования земельно-имущественных отношений / А. В. Пылаева // Великие реки' 2020 : Труды научного конгресса 22-го Международного научно-промышленного форума, Нижний Новгород, 27–29 мая 2020 года / Ответственный редактор А.А. Лапшин. – Нижний Новгород: Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет,

2020. – С. 264-265.

11

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

УСТАНОВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА) В РАЗМЕРЕ ЕГО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Ерофеев С.Е., Кильдюшева И.В.

Ульяновский государственый аграрный университет г.Ульяновск

Правовые основы оценки земельных участков заложены в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) «Платность использования земли» и статье 66 ЗК РФ «Оценка земли». На основании статьи 65 ЗК РФ использование земли в России осуществляется за плату в формах земельного налога и арендной платы. Порядок исчисления и уплаты земельного налога регламентируется главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации (частью второй), причем налоговой базой в данном случае является кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в процессе проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237). Согласно статье 3 данного закона кадастровая стоимость представляет собой результат оценки объекта недвижимости, полученный на конкретную дату на основе ценообразующих факторов,

предусмотренных ФЗ № 237 и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 135). Данной статьей также предусмотрена необходимость установления кадастровой стоимости земельного участка в размере

его рыночной стоимости. Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей совершения сделок с ними и иных целей определяет ФЗ № 135. Согласно статье 5 настоящего закона в качестве объектов оценки могут выступать отдельные материальные вещи и их совокупность, права собственности и иные вещные права, права требования, обязательства, работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, которые имеют

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

ликвидационной, инвестиционной либо иных видов стоимости, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Следует отметить, что в настоящее время ведется разработка новых федеральных стандартов оценки в соответствии с программой разработки федеральных стандартов оценки и внесения изменений в федеральные стандарты оценки, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 30.12.2020 № 884. Согласно данной программе, в первой половине 2021 года должны быть созданы одиннадцать новых федеральных стандартов оценки на замену тринадцати существующим.

На сегодняшний день в Ульяновской области произошли кардинальные изменения, касающиеся перехода семьдесят третьего региона на применение ст.22.1. ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» [1], по которой обращение в областное государственное бюджетное учреждение Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области (далее - ОГБУ ЦГКО) является обязательным, нежели ранее, когда была предоставлена альтернатива обращения непосредственно в этот орган или в суд. Сам по себе переход оказался менее результативным, чем это предполагалось. Согласно российскому законодательству кадастровая стоимость является налоговой базой для расчета земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций. Помимо исчисления налогов, кадастровая стоимость применяется для расчета арендной платы по договорам аренды государственной (муниципальной) собственности [3].

В связи с тем, что кадастровая стоимость имеет широкое применение, возможность снижения кадастровой стоимости у многих вызывает интерес. Из этого следует, что законодательный орган области, учитывая интересы собственников и арендаторов недвижимого имущества, а также судов, предпринял попытку к совершенствованию двух аспектов:

‒орган, в который подается заявление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимого имущества, рассматривает его в кратчайшие сроки, нежели судебный орган, свое решение формирует на основании отчетов, подготовленными оценочными компаниями, которые имеют многолетний опыт в такой области, соответственно решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет рассмотрено объективно

иповлечет за собой принятие положительного решения:

‒судебный орган, рассматривающий категорию таких дел, будет «разгружен».

Но, на сегодняшний день, практика доказывает обратное. Решения ОГБУ ЦГКО являются по большей части отрицательными, сводя на «нет» существенные положения в отчете, влияющие на установление рыночной стоимости, и, обращая внимание на формальные признаки не только самого отчета, но и заявления об установлении. Указанные события вынуждают граждан или юридических лиц обращаться в судебный орган, но уже для оспаривания решения бюджетного учреждения, что по своей части

13

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

также не гарантирует принятие положительного решения для собственника или арендатора объекта недвижимости. Более того, суд, основываясь на таких принципах как «независимость» и «беспристрастность», назначает судебную экспертизу. В этом случае цель проведения судебной оценочной экспертизы – установление факта наличия либо отсутствия нарушений в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и

определение действительной рыночной стоимости при их обнаружении. На первый взгляд, подобная практика предназначена для

установления реального, экономически обоснованного размера рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, что, по сути, должно способствовать соблюдению интересов, как государства (муниципального образования), так и заинтересованного лица (собственника или арендатора). Однако, такая практика создает некое противоречие между двумя величинами рыночной стоимости – рыночной стоимостью, установленной отчетом заинтересованного лица, и рыночной стоимостью, установленной судебным экспертным заключением. В этой ситуации отчет заинтересованного лица, представляемый в суд, теряет свою значимость, поскольку в любом случае судом будет назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой будет вынесено решение.

Результатом проведения экспертизы по делу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости почти в 100 процентах случаев является признание изначального отчета не соответствующим требованиям законодательства. Такая практика является не вполне справедливой, поскольку первоначальный отчет об оценке рыночной стоимости подготавливается специализированными оценочными организациями, зачастую имеющими больший опыт работы в сфере оценки, нежели судебные эксперты. Действующий механизм оспаривания кадастровой стоимости в суде, заключающийся в установлении кадастровой стоимости на основании заключения эксперта, объективно не может гарантировать установление реальной рыночной стоимости [2].

Таким образом, учитывая вышеизложенные положения, следует сказать, что система по оспариванию кадастровой стоимости имеет недочеты, которые, как правило, имеют более, чем это представляется возможным на сегодняшний день, негативные последствия: нарушаются права и законные интересы физических и юридических лиц.

Список литературы

1. Постановление Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

14

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

2.Пичуева, Е.С. Правовое регулирование оценки земельных участков на современном этапе//высокие технологии, наука и образование: актуальные вопросы, достижения и инновации – сборник статей XI Всероссийской научно-практической конференции. : Наука и Просвещение (ИП Гуляев Г.Ю.) Пенза – 2021 г.

3.Слепцова, З.М. Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации – 2017– N 10 – С.103-108.

О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ СООРУЖЕНИЙ

Пчелинцева А.С.

Московский государственный университет геодезии и картографии г. Москва

Актуальность темы обусловлена пересчётом кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате многочисленных обращений владельцев недвижимости в государственные бюджетные учреждения и районные суды по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО). Рассмотрены в частности причины оспаривания результатов ГКО сооружений. Проанализирован состав предоставленных из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) исходных данных, использованных при расчёте кадастровой стоимости

врамках ГКО. При подробном рассмотрении находящихся в открытом доступе расчётов ГКО сооружений выявлены недостатки.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости на основании методических указаний о государственной кадастровой оценке рассчитывается с 1 января 2017 года после вступления в силу Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» [1, 2]. По состоянию на 2021, в отношении сооружений, зданий, помещений, объектов незавершённого строительства ГКО проведена во всех регионах России. В отношении объектов капитального строительства на территории Москвы ГКО проведена дважды - в 2018 и 2021 годах. Согласно открытым официальным данным, увеличивается количество заявлений собственников

вдосудебные и судебные органы об оспаривании результатов ГКО.

Главным побуждающим фактором обращения собственников в государственные органы является завышенная величина рассчитанного к уплате налога на недвижимость.

15

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

При расчёте налога на недвижимость налоговая база (согласно статьям 378.2, 380 [3] определена как кадастровая стоимость) умножается на величину ставки налога. В связи с чем прослеживается прямая взаимосвязь: чем выше ставка налога на данный вид объекта недвижимости, и чем выше кадастровая стоимость объекта недвижимости, тем больше количество оспариваний результатов ГКО. Для примера классификации количества обращений граждан по видам объектов недвижимости взяты данные ГБУ города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» [4] (рисунок 1).

Следует отметить, по официальным данным государственного бюджетного учреждения, в Москве за 2019 оспаривание кадастровой стоимости сооружений практически отсутствовало (несколько случаев за год).

Рисунок 1 – Сводная статистика оспаривания кадастровой стоимости 2019-2021 в разрезе видов объектов недвижимости

При этом в 2020-2021 наблюдается резкий рост количества обращений об оспаривании кадастровой стоимости сооружений до 4% от общего количества поданных обращений. Данный факт обусловлен ростом ставки налога на сооружения согласно закону [5 – статья 2].

Подробное описание роста налоговой ставки на недвижимость в Москве показано на рисунке 2. Величина налоговой ставки варьируется от 0,9% в 2014 году до 2% начиная с 2023 и последующих налоговых периодов.

Согласно закону [5] налогообложению подлежат следующие сооружения:

1) отдельно стоящие сооружения общей площадью свыше 1000 кв.м и сооружения в составе административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), расположенные на земельных участках,

16

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного назначения, коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, исключая размещение промышленных или производственных объектов;

2) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Рисунок 2 – График роста налоговой ставки сооружений и иных видов недвижимости в Москве за 2014-2023 и последующие налоговые периоды

Большинство заявлений об оспаривании кадастровой стоимости (порядка 90 %) в Москве поданы в отношении сооружений коммерческого назначения, таких как входящие в состав автозаправочных станций моечные пункты, хозблоки, сооружения вспомогательного назначения, реже – в отношении протяжённых сооружений (к примеру, причальная набережная).

При расчёте кадастровой стоимости сооружений на территории Москвы учитывались полученные из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) основные (кадастровый номер и дата его присвоения, номер кадастрового квартала, в котором расположено сооружение, год завершения строительства) и дополнительные (адрес, наименование, назначение) характеристики сооружения [6,7].

Следует отметить, во всех случаях ГКО сооружений не использована содержащаяся в сведениях ЕГРН основная характеристика сооружения (и ее значение):

1)протяженность (м),

2)глубина (м),

3)глубина залегания (м),

4)площадь – в (кв.м),

5)объем – (м3),

17

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

6)высота (м),

7)площадь застройки [6 – ст. 8 ч. 4 пункт 10].

Данный факт приводит к неверной классификации сооружений при проведении ГКО на этапе группировки. Некорректно относить к одной группе площадные сооружения к линейным, и т. д.

Кроме того, из-за неверного указания, либо отсутствия в сведениях ЕГРН наименования, на этапе группировки объектов недвижимости сооружения относят к группе «сооружения неустановленного назначения». Наименование сооружения, по Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», является дополнительной характеристикой и вносится в ЕГРН на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также при внесении сведений в ЕГРН об объекте на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по завершению строительства, либо реконструкции сооружения.

При выявлении единичной технической ошибки, связанной с неверной первичной группировкой на этапе сегментации при проведении ГКО, кадастровая стоимость сооружения пересчитывалась в сторону понижения. Результаты перерасчёта кадастровой стоимости сооружений в различных округах Москвы представлены на рисунке 3.

Рисунок 3 – Сводный пересчёт кадастровой стоимости сооружений коммерческого назначения в разрезе административных округов г. Москвы за период 2019-2021

Из рисунка 3 следует, что в результате выявления единичных технических ошибок на этапе группировки величина кадастровой стоимости была снижена в несколько раз.

С учётом вышеизложенного, необходимо усовершенствовать существующую методику ГКО сооружений. На этапе группировки при проведении ГКО необходимо учесть ранее не использованные основную и

18

Материалы 10-ой региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2021 г.)

дополнительную характеристики подлежащего кадастровой оценке сооружения – а именно: наименование и основную характеристику (имеется ввиду тип характеристики: протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки и её значение).

Список литературы

1.Российская Федерация. Законы. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : федер. закон Рос. Федерации от

03.07.2016 № 237-ФЗ : [ред. от 29.07.2017]. Режим доступа :

КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

2.Российская Федерация. Министерство экономического развития. Об утверждении методических указаний о государственной

кадастровой оценке [Электронный ресурс] : приказ Мин-ва эконом.

развития от 12.05.2017 № 226: [ред. от 09.09.2019] – Режим доступа :

КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

3.Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 05.08.2000 № 117-Ф: [ред. от 01.09.2020]. Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

4.ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» г. Москвы. Кадастровая оценка. Рассмотрение обращений и заявлений об исправлении ошибок. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://gcgs.ru.

5.Российская Федерация. Департамент экономической политики и развития города Москвы. О налоге на имущество

организаций [Электронный ресурс] : Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64: [ред. от 11.11.2020] Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

6.Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс] : федер. закон Рос. Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ : [ред. от 02.07.2021]. Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

7.Забаева, М. Н. Экономика кадастровой деятельности [Текст]: учебник/ М. Н. Забаева. - М.: ООО «Издательство КноРус», 2022. – 376 c.

19