7301

51

участка и тем самым гарантировать соблюдение интересов общества. В таких случаях допустимым является возложение на собственников земельных участков ответственности за деятельность третьих лиц на их земельных участках. В таких ситуациях следует применять ст. 284 и 285 ГК РФ.

Право безвозмездного срочного пользования прекращается (ст. 47 ЗК

РФ):

по решению лица, предоставившего земельный участок;

по соглашению сторон;

по истечению срока, на который земельный участок был предоставлен;

по основаниям, указанным в п.1,2 ст. 45 ЗК РФ.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный земельный надел был предоставлен, за исключением случаев прекращения трудовых отношений работником при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Право на служебный надел сохраняется также за одним из членов семьи:

работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;

работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.

Прекращение сервитута регламентируется ст. 48 ЗК РФ и ст. 276 ГК РФ. На основании этих статей публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен путем принятия акта об отмене сервитута.

Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, а также ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Собственник вправе требовать его отмену в судебном порядке.

5.2.3.Изъятие земельных участков для государственных или

муниципальных нужд

Изъятие осуществляется в случаях, предписанных ст. 49 Земельного кодекса РФ, а именно: выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этого объекта и иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях.

Муниципальные нужды, по которым земельный участок может быть изъят, инициируются дополнительно в законах субъектов РФ. В частности, в городе Нижнем Новгороде к таковым относятся: необходимость строительства

52

в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории объектов электро-, газо-, тепло- , водоснабжения муниципального значения, автомобильных дорог в границах городской черты Нижнего Новгорода, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах городской черты Нижнего Новгорода.

При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка, стоимость находящегося на земельном участке имущества (жилые, производственные и иные строения, сооружения) и все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая все убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Процесс изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд отражен на рис. 5.10.

5.2.4.Реквизиция земельных участков

Вслучаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты интересов граждан с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документов о реквизиции. Собственнику реквизиционного земельного участка возмещается рыночная стоимость этого участка или, по его желанию, ему предоставляется равноценный участок. В случае несогласия собственника с оценкой, компенсирующей стоимость реквизированного имущества, он вправе оспорить ее в судебном порядке.

1.выплата собственнику выкупной цены за земельный участок

2.предоставления равноценного или другого земельного участка с включением стоимости такого участка в выкупную стоимость изымаемого земельного участка

53

Рис. 5.10. Процесс изъятия земель для государственных и муниципальных нужд в соответствии со ст. 279-282 Гражданского кодекса РФ

5.2.5. Конфискация земельного участка

Принудительное безвозмездное прекращение права собственности на земельный участок в соответствии с ЗК РФ ст. 50 может иметь место только за совершение преступления, предусмотренного Уголовным кодексом РФ (далее по тексту УК РФ). Однако действующее уголовное законодательство уже не содержит такого вида наказания, как конфискация имущества, ибо Федеральный закон от 8 декабря 2003 г. № 162-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Уголовный кодекс Российской Федерации» исключил данный вид наказания из ст. 44 Общей части и внес соответствующие изменения в Особенную часть УК РФ. Таким образом, ст. 50 ЗК РФ в настоящее время не действует.

5.2.6. Прекращение прав на землю в силу прямого предписания закона

Несмотря на то, что данное основание прекращения прав на землю носит принудительный характер, изначально они возникают по воле правообладателя, т.е. лицо, совершая те или иные юридические действия, знает или должно знать о том, что его действия впоследствии могут привести к прекращению его субъективных прав на землю. Сущность данного основания прекращения прав на землю заключается в том, что, если нахождение земельного участка у определенного лица противоречит предписаниям закона, право собственности на этот земельный участок может быть прекращено по решению суда. В соответствии с п. 1,2 ст. 235, ст. 238 ГК РФ предусматривается, что, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество. В случаях, когда такое имущество не отчуждено собственником в установленные законом сроки, оно по решению суда, вынесенному на основании заявления государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

5.2.7. Принудительное прекращение прав на землю в силу ненадлежащего использования земельного участка

Ненадлежащим использованием земельного участка является его использование с грубым нарушением рационального использования земли (участок используется не по целевому назначению, его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель и

54

ухудшению экологической обстановки), а также если участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, не используется более трех лет (исключая период на освоение участка и время, в течение которого он не мог быть использован из-за стихийных бедствий). Порядок прекращения прав в силу ненадлежащего использования земельного участка представлен на рис. 5.11. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии, о своем согласии, то участок подлежит продаже с публичных торгов. Если же собственник не согласен, то орган, принявший решение об изъятии, вправе требовать продажу земельного участка через суд.

5.3. Резервирование земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд

Под резервированием понимаются действия органов государственной власти и органов местного самоуправления по установлению на определённый срок ограничений на использование земельных участков, иных объектов недвижимости, в течение которого может быть принято решение о выкупе земельных участков, иных объектов недвижимости для реализации государственных и муниципальных нужд. Действия по резервированию, формированию земельных участков и выкупу сформированных земельных участков осуществляются по процедурам, установленным ЗК и ГК РФ. Порядок резервирования земельных участок в городе Нижнем Новгороде представлен на рис. 5.12.

Резервирование распространяется на земли, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также на земельные участки, находящиеся в частной собственности.

56

содержаться доказательство невозможности иного, чем предлагаемый, расположения границ резервирования.

Срок резервирования начинается со дня принятия соответствующего нормативного правового акта, и его предельная продолжительность устанавливается ГрК РФ (оптимальным является срок в 3 года). В пределах этого срока должно состояться решение о выкупе недвижимости. Предельный срок резервирования может быть продлен при заблаговременном оповещении о возможном продлении срока, которое должно состояться за полгода до истечения предельного срока. Оптимальный предельный срок продления – 1,5 года.

Таким образом, резервирование, с одной стороны, увязывает градостроительное планирование с финансовыми ресурсами муниципального бюджета, т.е. обеспечивает четкую формулировку приоритетов, во имя которых необходимо потратить ограниченные ресурсы в определенный период времени. С другой стороны, «избыточное резервирование», не обеспеченное финансовыми ресурсами, замораживает приток доходов в бюджет города от выплат за использование земли.

6. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

6.1. Разработка проектной документации

Подготовка проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, являющаяся неотъемлемым элементом процесса строительной деятельности, называется архитектурно-

строительное проектирование.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства.

Начальным этапом для подготовки проектной документации для строительства, реконструкции являются инженерные изыскания.

Инженерные изыскания – это вид строительной деятельности, обеспечивающей комплексное изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для архитектурно-строительного проектирования, составление прогнозов взаимодействия объектов капитального строительства с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения.

57

На основе материалов инженерных изысканий осуществляется разработка предпроектной документации, в том числе обоснование инвестиций в строительство, проектов и рабочей документации строительства зданий и сооружений, включая расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, эксплуатацию и ликвидацию объектов, а также рекомендаций для принятия экономически, технически, социально и экологически обоснованных проектных решений. ГрК РФ предусматривает, что основываться на результатах инженерных изысканий необходимо и при подготовке документов территориального планирования.

Выполнение инженерных изысканий должно предшествовать подготовке проектной документации, строительству и реконструкции объектов капитального строительства. Необходимость выполнения отдельных видов изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов.

Лицом, выполняющим изыскания, является застройщик либо привлекаемое им (или уполномоченным лицом – заказчиком) на договорной основе физическое или юридическое лицо. При этом отношения между застройщиком (заказчиком) и привлекаемым на договорной основе лицом регулируются гражданским законодательством (ст. 758-762 ГК РФ «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ»). Неотъемлемой частью договора является задание застройщика (заказчика) и разрабатываемая на его основе программа инженерных изысканий. Задание на выполнение инженерных изысканий может выдаваться как на весь комплекс инженерных изысканий, так и раздельно по видам инженерных изысканий и стадиям архитектурностроительного проектирования.

Только достоверные результаты инженерных изысканий являются условием разработки качественной проектной документации, учитывающей все необходимые факторы для обеспечения безопасности объекта капитального строительства.

К лицам, имеющим право подготавливать проектную документацию, предъявляются те же требования, что и при осуществлении инженерных изысканий.

Исходными данными при разработке проектной документации являются:

1)градостроительный план земельного участка;

2)результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

3)технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

58

6.2. Государственная и негосударственная экспертиза проектной документации

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1)отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2)жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, расположенные на отдельном земельном участке и имеющие выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3)многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир;

4)отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

5)отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. При этом оценка полноты и качества инженерных изысканий при проведении государственной экспертизы не предусматривается. Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Порядок проведения государственной экспертизы проектной документации регламентируется Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 г. № 1008.

59

Негосударственная экспертиза проектной документации проводится на основании договора аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.

Введение негосударственной экспертизы проектной документации связано с тем, что, во-первых, расширен перечень объектов, в отношении проектной документации которых государственная экспертиза не проводится, и, во-вторых, уточнена цель государственной экспертизы – оценка безопасности объекта, закрепляется возможность для застройщика (заказчика) направить проектную документацию на негосударственную экспертизу.

6.3. Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ,

подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых они не устанавливаются.

Для выдачи разрешения на строительство застройщик обязан написать заявление в органы местной власти и приложить к заявлению следующие документы:

1)правоустанавливающие документы на земельный участок;

2)градостроительный план земельного участка;

3)материалы, содержащиеся в проектной документации:

пояснительная записка;

схема планировочной организации земельного участка;

схемы, отображающие архитектурные решения;

сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта к сетям;

проект организации строительства объекта капитального строительства;

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4)положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

5)разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

60

6)согласие всех правообладателей объекта капитального строительства

вслучае реконструкции такого объекта.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. Форма разрешения устанавливается Правительством РФ.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Срок действия разрешения предусматривается проектом организации строительства объекта капитального строительства (на индивидуальное строительство срок 10 лет). Срок действия разрешения может быть продлен по заявлению застройщика, поданного не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения в орган местного самоуправления. При переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения сохраняется.

6.4. Государственный строительный надзор и строительный контроль

Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ, проектной документации требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Он проводится лицом, осуществляющим строительство. Порядок проведения строительного контроля устанавливается нормативными правовыми актами РФ. После проведения строительного контроля составляются акты, в которых отражают «состояние» строительства.

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, а также при их капитальном ремонте, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ, либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Предметом надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.