7301

22

Рис. 3.1. Виды и состав территориальных зон

Например, правила Новгорода иллюстрируют следующий формат зонирования. Являясь городом среднего размера, имеющим в основном легкую промышленность, его городские очертания не столь сложны. Структура зон, поэтому достаточно проста и состоит из 16 типов, объединенных в пять категорий: жилая (4 типа), деловая (2 типа), историческая (2 типа), промышленная (4 типа) и зоны отдыха (4 типа). Для каждой категории имеется полный перечень «по праву разрешенных» видов землепользования, вспомогательных видов землепользования и видов землепользования, требующих «специального разрешения».

Для Нижнего Новгорода характерна следующая структура зон: общественно-деловая и коммерческая (12 типов), жилая (7 типов), специального назначения (4 типа), промышленная (4 типа), рекреационная (5 типов) и зона сельскохозяйственного использования (1 тип).

Жилые зоны предназначены для того, чтобы обеспечить комфортабельные, тихие и здоровые условия проживания; в них допускается строительство большого количества типов домов и масштабов зданий. Разные зоны предназначены для удовлетворения нужд различных групп населения (небольшие и большие семьи, молодые и пожилые люди, холостые или женатые), а также в них жилой фонд должен удовлетворять различным предпочтениям граждан (тех, что хотели бы находиться в деловом центре, или тех, которые предпочитают более тихие, зеленые уголки). Кроме того, система зонирования предусматривает, чтобы в каждой жилой территории было достаточное количество бытовых услуг. В жилых зонах допускается размещение отдельно строящихся, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Деловые зоны создаются, чтобы согласовать смешение видов пользования, связанных с торговлей, офисами, административными нуждами, обслуживанием и развлечениями, которые в основном размещаются в центральной части городов и других территориях, обеспеченных хорошей транспортной связью, что делает их удобными для посетителей, для приобретения товаров и услуг. Обычно виды пользования, связанные с бизнесом и торговлей, разделяются на категории центрального или местного уровня. К видам пользования категории центрального уровня относятся административная деятельность мэра (правительственные службы и руководящие отделы предприятий), финансовые институты (управления банков и страховых агентств), офисы и деловые услуги, чьими клиентами являются другие предприятия (коммерческие юристы, рекламные агентства) и

23

коммерческая торговля. Виды пользования, связанные с местным бизнесом или торговлей, включают в себя личные и ежедневные виды услуг, отделения банков, офисы, которые обслуживают частных клиентов (нотариусы, юристы, страховые агенты), а также магазины товаров повседневного спроса.

Всостав зон рекреационного назначения могут включаться территории, занятые городскими парками, лесами, скверами, садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых для отдыха, туризма, занятий спортом.

Взоны охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное и иное ценное назначение.

Органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3.5. Градостроительный регламент

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Вградостроительном регламенте указываются:

виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки, расположенные в границах территорий объектов культурного наследия, общего пользования и занятых линейными объектами. Для земель лесного, водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты не устанавливаются. Использование таких участков, на которые действие регламента не устанавливается или не распространяется, определяется органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

3.5.1. Виды разрешенного использования недвижимости

Разрешенное использование недвижимости – использование земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствии с регламентом

24

разрешенного использования недвижимости, дополнительными ограничениями на использование недвижимости, установленными в соответствии с законодательством РФ, а также в соответствии с сервитутами.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются градостроительным регламентом виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Выделяют следующие виды разрешенного использования:

основные;

условно разрешенные;

вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями недвижимости самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Условно разрешенные виды требуют от правообладателя получения необходимого разрешения. Вопрос о предоставлении разрешения на условный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях, срок проведения которых не может быть более одного месяца. Порядок проведения публичных слушаний регламентируется уставом муниципального образования и ст. 39 ГрК РФ. Заключение о результатах слушаний подлежит опубликованию и входит в состав рекомендаций о предоставлении (отказе) разрешения на условно разрешенный вид использования.

Впределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования недвижимости, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства,

реконструкции объектов капитального строительства и сочетания таких размеров и параметров.

3.5.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры объектов капитального строительства

Предельные размеры земельных участков и предельные параметры объектов капитального строительства включают в себя:

1)предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;

2)минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство;

3)предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

25

4)максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5)иные показатели.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель, которые определены Земельным кодексом РФ (ст. 33) для конкретных видов деятельности, а также в соответствии с Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Цель установления предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства заключается в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции остается за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Установление минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений и максимального процента застройки в границах земельного участка позволяет защитить права собственников соседних земельных участков, а также граждан, проживающих на данной территории, от практики так называемой «точечной застройки», при которой новые объекты капитального строительства размещаются среди уже существующих застроек, часто без учета требований нормативных документов.

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и ст.39 ГрК РФ. Заключение о результатах публичных слушаний оформляется как рекомендации о предоставлении либо отказе разрешения, которые рассматривает и подписывает глава местной администрации в течение семи дней. Решение о предоставлении разрешения может быть оспорено в судебном

26

порядке заявителем на выдачу решения об отклонении от предельных параметров.

4. ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ

Планировка территории является одним из этапов градостроительной деятельности. Следуя за градостроительным зонированием, планировка территории осуществляется в целях детальной проработки градостроительных решений применительно к территории конкретных планировочных элементов (кварталов, микрорайонов и т.д.). Планировка территории должна осуществляться на основе документов территориального планирования, а также правил землепользования и застройки.

По идее законодателя планировка территории должна предшествовать строительству, поскольку при планировке должна определяться плотность и параметры застройки конкретного района, квартала и других планировочных элементов.

Планировка территории осуществляется путем подготовки документации.

4.1. Назначение и виды документации по планировке территории

Целью подготовки документации по планировке территории является обеспечение устойчивого развития территорий, выделение элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Документация по планировке территории готовится применительно к любым земельным участкам, как предназначенным для строительства, так и не подлежащим застройке. В последнем случае при разработке документов учитываются нормы земельного, водного и лесного законодательства. Таким образом, планировка территории становится универсальным способом действий по упорядочению организации территории в соответствии с документами.

Виды и состав документации по планировке территории представлены на рис. 4.1.

Решение о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Органы муниципальной власти обеспечивают подготовку данной документации на основании: территориального планирования (генерального плана), правил землепользования и застройки в соответствие с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов, с учетом границ территорий объектов культурного наследия и границ зон с особыми условиями использования. Отсутствие документов, являющихся

28

а) в графической форме (схемы):

расположения элемента планировочной структуры;

использования территории в период подготовки проекта;

организации улично-дорожной сети и движения транспорта;

границ объектов культурного наследия;

границ зон с особыми условиями использования;

вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

иные материалы для обоснования положений о планировке территории;

б) пояснительная записка, содержит обоснование положений, касающихся:

определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;

иных вопросов планировки территории.

Проекты планировки территории являются основой для разработки проектов ее межевания. В связи с этим утвержденные в составе проекта планировки параметры развития элементов структуры определяют содержание проектов межевания. В то же время отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания застроенных территорий.

Проект планировки территории может разрабатываться как отдельный документ, либо в составе проектов планировки территорий могут подготавливаться проекты межевания территории (рис. 4.1).

4.3.Проекты межевания

4.3.1.Понятие межевания

Всоответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» межевание территории – определение границ земельных участков (или землепользований), установление их на местности и оформление на них правоустанавливающих документов.

Проект межевания территории – градостроительная документация о застройке, устанавливающая проектные границы земельных участков (в том числе общего пользования), проектные границы действия и содержание сервитутов, а также иных обременений земельных участков.

Подготовка проектов межевания осуществляется на застроенных и подлежащих застройке территориях в целях установления границ:

застроенных земельных участков;

незастроенных земельных участков;

29

земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

4.3.2. Состав проекта межевания

Проекты межевания состоят из графических и текстовых материалов. Графические материалы выполняются в масштабе 1:500-1:2000 и

включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, публичные сервитуты.

Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которой осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.

4.3.3. Разработка проекта межевания

Требования к подготовке проектов межевания закреплены в Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (СНиП 11-04-2003),утвержденной приказом Госстроя РФ от 29.10.2002 № 150.

Проекты межевания территорий разрабатываются в отношении кварталов, микрорайонов, их частей (субкварталов) или отдельных земельных участков, в границах красных линий кварталов, либо в границах условных линий, установленных заданием на проектирование.

Земельные участки, выделенные в проекте межевания территорий, должны соответствовать требованиям, предъявляемым к формированию земельных участков как объектов государственного учета недвижимости.

При разработке проектов межевания застроенной территории учитываются фактически сложившиеся на проектируемой территории имущественные комплексы объектов недвижимости.

Результатом проекта межевания территорий является определение местоположения проектных границ земельных участков, расположение внутриквартальных проездов, проектные границы действия и содержание сервитутов, а также иных обременений земельных участков.

4.3.4. Согласование и утверждение проекта межевания

Проекты межевания территории до их утверждения подлежат согласованию с органами архитектуры и градостроительства, органами управления государственным и муниципальным имуществом,

30

территориальными управлениями Роснедвижимости, органами государственного санитарно-эпидемиоло-гического надзора, органами управления коммунальным хозяйством и благоустройством.

Если в отношении объекта проектирования действуют ограничения по охране исторического и культурного наследия, необходимо также провести согласование проекта с Министерством культуры.

До утверждения проект межевания территории выносится на общественное обсуждение. Обеспечение организации работ по согласованию, экспертизе и общественным обсуждениям проекта межевания территории осуществляет заказчик с привлечением проектной организации – разработчика проекта.

Утвержденные проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (на местность) границ земельных участков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости.

4.4. Градостроительный план земельного участка

Градостроительный план земельного участка – документ, подготавливаемый в составе документации по планировке территории (или как отдельный документ – в установленных случаях) для застроенных или предназначенных для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельных участков.

Назначение градостроительного плана земельного участка определяется тем, что он является обязательным основанием для:

1)подготовки проектной документации (ст. 48 п. 11 ГрК РФ);

2)выдачи разрешения на строительство (ст.51 п.1 ГрК РФ);

3)выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 п. 1 ГрК

РФ).

Фактически градостроительный план призван заменить архитектурнопланировочное задание, предусмотренное Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», которое необходимо для разработки проектной документации.

Градостроительный плана земельного участка подготавливается по установленной форме на основании градостроительного зонирования и в результате планировки территории, в том числе включаемых в состав градостроительного плана земельного участка технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Состав сведений, содержащихся в градостроительном плане, показан на рис. 4.2.