7301

32

«Б» – порядковый номер утвержденного градостроительного плана земельного участка муниципального образования, присвоенный органом, уполномоченным на регистрацию утвержденных градостроительных планов.

Составные части номера отделяются друг от друга знаком «-».

5. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА

Процесс градостроительного развития территорий города основывается на процедурах предоставления и изъятия земельных участков, с формированием пакета документов, необходимых не только для удостоверения прав собственности, но и для подготовки, например проектов планировки и межевания территории. При этом особую роль в развитии данных процессов необходимо уделить наличию необходимой информации.

Все правомерные действия и события, влекущие возникновение и прекращение субъективных прав на землю, по существу составляют земельный оборот – переход земельных участков от одних лиц к другим, а также переход государственных и муниципальных земель гражданам и юридическим лицам на установленных законом основаниях. Земельный оборот может быть рыночным и внерыночным. Внерыночный земельный оборот является способом государственного регулирования земельно-правовых отношений. Этот способ сочетает удовлетворение интересов граждан и юридических лиц в области земельной политики, а также соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, связанных с использованием соседних земельных участков. Проявлением рыночного оборота являются сделки либо договор (купля-продажа, дарение, наследование, обмен, аренда и т.д.). Все правомерные действия и события, влекущие возникновение и прекращение субъективных прав на землю, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5.1.Процедуры предоставления земель

5.1.1.Основания возникновения права на земельные участки

Основания возникновения субъективных прав на земельные участки – это определенные юридические факты: действия и события. Среди способов возникновения прав на землю выделяют две большие группы: административно-правовые основания и гражданско-правовые основания. Согласно Земельному кодексу РФ к этим основаниям относятся:

постановления органов государственной власти и решения органов местного самоуправления;

решение суда, установившего право конкретного лица на земельный

участок;

33

приобретательная давность (данный юридический факт не может являться основанием для возникновения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности);

договоры или иные сделки с землей между гражданами и юридическими лицами, а также между государственными и муниципальными органами и гражданами, юридическими лицами;

иные юридические факты, с которыми закон или иной нормативный акт связывает возникновение прав на земельные участки и обязанности по их использованию.

Основания возникновения прав на землю урегулированы соответствующими статьями ГК и Земельного кодекса РФ, а также федеральными законами РФ и законами субъектов РФ. Основным законодательным актом в этой сфере в Нижегородской области является закон «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» от 13.12.2005 г. № 192-З. Этим нормативно-правовым актом определена процедура предоставления земельных участков для лиц, чьи здания и строения расположены на земельных участках, находящихся в государственной собственности и собственности Нижегородской области. В дополнение к вышеназванному закону действуют постановления Правительства Нижегородской области, которые разъясняют процедуру предоставления в зависимости от разных ситуаций. Например, предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности и собственности Нижегородской области, может проводиться как с наличием кадастрового плана на земельный участок (формы В1-В4), так и без него. Порядок предоставления в этих случаях представлен на рисунках 5.1 и 5.2

Инициаторами (заявителями) на приобретение прав на земельный участок в этих случаях выступают граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, безвозмездном срочном пользовании здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности Нижегородской области или государственной собственности, если размер земельного участка превышает максимальный размер земельных участков (200 кв.м).

34

Рис. 5.1. Приобретение права на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости (в случае отсутствия кадастрового плана земельного участка формы В1-В4)

Рис. 5.2. Приобретение права на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости (при наличии кадастрового плана земельного участка формы В1-В4)

Предоставление земельных участков для строительства и реконструкции из состава государственных земель и земель Нижегородской области с целью реализации инвестиционных проектов может осуществляться с предварительным и без предварительного согласования места размещения объекта. Установление необходимости или отсутствия необходимости

35

проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Прежде всего существенным образом отличается порядок предоставления земельных участков.

В обоих случаях требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. В формировании земельного участка, определении его вида разрешенного использования, согласовании его местонахождения, предоставлении информации о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения участвуют органы государственной власти, а именно: департамент архитектуры и градостроительства Нижегородской области, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области, министерство топливно-энергетического комплекса по Нижегородской области и надзорные органы за проектной документацией.

Основными отличительными чертами процедур предоставления земельных участков с предварительным и без предварительного согласования места размещения объекта являются:

1.При предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является физическое или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления

ссоответствующим заявлением. Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Юридические или физические лица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков.

2.Предоставление земельных участков в первую очередь для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц – в постоянное (бессрочное) пользование. Без предварительного согласования земельные участки предоставляются как в аренду, так и в собственность.

3.При предоставлении земельных участков без предварительного согласования инвестиционное соглашение с заявителем подписывается после принятия решения инвестиционным советом при губернаторе Нижегородской области решения о целесообразности использования земельного участка и о проведении торгов. При предоставлении земельного участка с предварительным согласованием инвестиционное соглашение с заявителем составляется на основании решения Правительства Нижегородской области о предоставлении испрашиваемого земельного участка конкретному лицу. Инвестиционное соглашение в том и другом случае подписывается председателем правительства и губернатором Нижегородской области.

Полномочия по предоставлению земельных участков площадью менее 200 кв. м принадлежат органам местного самоуправления в лице администрации города Нижнего Новгорода. Основным нормативно-правовым

38

1)расположение территории, в пределах которой заявитель предлагает осуществить действия по выделению земельного участка (в том числе в виде соответствующей схемы с обозначением предлагаемого для градостроительной подготовки земельного участка);

2)инвестиционно-строительные намерения заявителя, которые не должны противоречить градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Нижнем Новгороде, применительно к территориальной зоне расположения подготавливаемого земельного участка;

3)содержится ходатайство о подготовке и предоставлении исходной информации, необходимой для подготовки и предъявления на утверждение главе администрации города Нижнего Новгорода проекта градостроительного плана земельного участка, разработку которого на основании представленной ДАиГ исходной информации готов обеспечить заявитель в составе документации по планировке территории.

После регистрации заявки ДАиГ в течение семи рабочих дней составляет и направляет заявителю заключение, в котором содержится:

1)указание о возможности или невозможности выделения запрашиваемого земельного участка;

2)в случае возможности выделения запрашиваемого земельного

участка:

а) решение о способе действий по планировке территории посредством подготовки: проекта межевания – в случае, когда границы запрашиваемого земельного участка могут быть определены без установления или изменения красных линий планировочного элемента (квартала, микрорайона), где такой участок располагается; проекта планировки с проектом межевания в составе проекта планировки – в иных случаях;

б) предложение заявителю обеспечить за его счет: подготовку исходной информации, необходимой для проведения работ по выделению земельного участка, и на основе этой информации подготовку, согласование, обсуждение и утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и градостроительного плана земельного участка в ее составе;

3)указание о том, что риски недостижения результата – получение свободного от прав третьих лиц сформированного и подготовленного для предоставления земельного участка – лежат на стороне заявителя.

Исходную информацию для разработки проектной документации может подготовить как лицо, инициировавшее процесс, так и ДАиГ. Но в том и в другом случае исходная информация должна содержать:

топографическую подоснову территории, на которой предполагается выделить земельный участок посредством действий по планировке территории,

вмасштабе 1:1000 или ином масштабе;

отраженную на топографической подоснове информацию о субъектах прав, видах прав и границах прав на земельные участки и иные

объекты недвижимости, расположенные на подлежащей планировке

39

территории, полученную подрядчиком в установленном законодательством порядке от органов, организаций, осуществляющих государственный кадастровый учет объектов недвижимости и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделки с ними;

отраженную на топографической подоснове информацию о наличии, характеристиках и перспективах развития сетей и объектов инженернотехнического обеспечения, полученную подрядчиком от организаций, ответственных за содержание и развитие систем инженерно-технического обеспечения;

иную информацию, необходимую для проведения работ по выделению запрашиваемого земельного участка посредством планировки территории.

На основе исходной информации проводятся работы по планировке территории организациями, которые в соответствии с законодательством имеют право на проведение подобных работ, а также подготавливается проект градостроительного плана земельного участка, рассмотрение которого подлежит на публичных слушаниях.

После подготовки документов по планировке территории и проведения публичных слушаний комплект соответствующих документов направляется ДАиГ в течение семи рабочих дней главе администрации города. Глава администрации дает свое заключение, выраженное нормативно-правовым актом, в котором оговариваются условия проведения государственного кадастрового учета земельного участка в течение 30 дней заявителем, а также назначается время проведения торгов (60 дней после постановки земельного участка на кадастровый учет). Заявитель в случае согласия с указанными выше действиями действует от имени администрации города на основании доверенности, выданной ему в течение 10 дней.

Заявитель, инициировавший градостроительную подготовку земельного участка, принимает участие в торгах на общих основаниях. И если он не стал участником торгов или не стал победителем торгов, ему компенсируются понесенные затраты на обеспечение работ по градостроительной подготовке и формированию земельного участка. Указанные затраты компенсируются из средств, направляемых в бюджет города Нижнего Новгорода победителем торгов, в течение одного месяца со дня поступления таких средств.

На основании протокола торгов уполномоченный орган администрации города Нижнего Новгорода заключает с победителем договор купли-продажи или аренды земельного участка.

2. Градостроительная подготовка земельных участков на застроенных территориях для осуществления реконструкции.

Заявителями в этом случае являются собственники объектов недвижимости – зданий, строений, сооружений, обладающие зарегистрированными правами на земельные участки на правах собственности, общей долевой собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения. Порядок проявления ими инициативы представлен на рис. 5.6.

40

Собственники объектов недвижимости, обладающие зарегистрированными в установленном порядке правами на один земельный участок, осуществляют реконструкцию (изменения, преобразования) принадлежащих им объектов недвижимости без изменения границ земельного участка в соответствии с градостроительным планом земельного участка на основании утвержденной проектной документации в порядке, определенном ст. 32 - 35 Правил землепользования и застройки в г. Нижнем Новгороде.

Собственник

недвижимости

согласование

Рис. 5.6. Градостроительная подготовка земельных участков на застроенных территориях для осуществления реконструкции по инициативе заявителей

Собственники объектов недвижимости, обладающие зарегистрированными в установленном порядке правами на несколько смежно расположенных земельных участков, обладают правами осуществлять реконструкцию (изменения, преобразования) принадлежащих им объектов недвижимости:

1)на каждом земельном участке последовательно или одновременно без изменения границ земельных участков в соответствии с градостроительными планами земельных участков на основании утвержденной проектной документации;

2)на всех земельных участках последовательно или одновременно с изменениями границ земельных участков (в том числе путем их объединения, разделения) при условии: