Роль та види іпотеки
Іпотека та іпотечне кредитування займають особливе місце у національній економіці багатьох країн:
сприяють поліпшенню житлових умов населення;
впливають на економіку країни в цілому через стимулювання попиту на ринку нерухомості та будівництва;
згідно зі світовим досвідом є одним з найбільш ефективних інструментів залучення інвестиційних коштів в економічну, фінансову сфери держави;
пожвавлює розвиток фондового ринку, охоплює ринки позичкових капіталів, нерухомості;
розвинена масова іпотека є одним із ключових чинників у зростанні ВВП, створенні нових робочих місць, нових виробництв, розвитку інфраструктури, сприяє капіталізації надлишків ресурсів для довгострокових інвестицій, стабілізації і розширенню дохідної бази бюджету, подоланню інфляції.
Особлива роль іпотеки полягає у впливі на економічне становище.
Так, розвиток іпотеки позитивно впливає на розвиток реального сектора економіки, веде до зростання виробництва у кількох галузях промисловості. Без іпотеки ускладнюється реалізація зведених будинків та квартир, порушується безперервність виробництва в будівництві. Зростання ж будівництва спричиняє пожвавлення у виробництві будівельних матеріалів, у будівельному та дорожньому машинобудуванні, у деревообробній, хімічній галузях, виробництві меблів, шпалер, електроустаткування, металовиробів.
Промислове іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництво, що приводить до підвищення якості і конкурентоспроможності продукції, збільшується економічний потенціал країни.
Система іпотечного кредитування виводить країну з інфляційної кризи, відтягуючи ресурси з поточного обороту у внутрішнє накопичення.
Іпотека має велике значення для функціонування, підвищення стабільності та ефективності банківської системи країни.
На значимість та роль іпотеки в економічному, фінансовому, соціальному плані впливає ряд чинників, а саме:
політичні чинники: загальна стабільність суспільної системи; передбачуваність чи непередбачуваність політичних режимів; наявність або відсутність зовнішньої загрози;
правові чинники: здатність правового середовища захищати відносини власності на об’єкти нерухомості, забезпечення законних способів накладення стягнення і відчуження майна, що є об’єктом застави; наявність чіткої системи реєстрації нерухомості;
економічні чинники: загальний розвиток у країні кредитного та фондового ринків; рівень інфляції; платоспроможність населення;
історичні умови та чинники: традиції накопичення ресурсів, а також ставлення до кредиту населення та історичні особливості формування земельного устрою.
Сучасна практика іпотечних відносин виділяє такі ознаки класифікації та відповідні види іпотеки (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Принципова схема класифікації іпотеки за видами
Англосаксонська модель – предмет застави знаходиться у власності заставодержателя.
Романо-германська модель базується на давньоримському понятті іпотеки, де предмет застави залишається у власності заставодавця.
Внутрішня субординація
За часовим критерієм види іпотеки субординуються як попередні та наступні.
Наступна (або молодша) іпотека – це передача в заставу нерухомого майна, яке є предметом іпотеки за іншим (попереднім) іпотечним договором.
За черговістю попередня та наступна іпотеки можуть вважатися першою, другою, третьою.
Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (як кажуть спеціалісти: „чиста від попередніх зобов’язань нерухомості”) є першою заставою або першою іпотекою. Перша (основна, старша або попередня) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право щодо задоволення власних потреб із вартості нерухомості, тобто право першочергового (стосовно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачено договором).
У більшості країн Західної Європи та у США одне і те ж нерухоме майно може бути водночас заставою під різні зобов’язання. З економічної точки зору це ефективно і значно збільшує активи як окремих суб’єктів господарювання, так і національної економіки країни в цілому, що підвищує рівень капіталізації ресурсів.
У країнах, де законодавство передбачає зазначені вище умови іпотечного кредитування (наприклад, у США), застосовуються певні обмеження на заставне майно. Ці обмеження відображаються в угодах між заставодавцем і заставодержателем. Наприклад, усі наступні іпотеки передбачають підвищену процентну ставку та менший термін кредитування, а отже, і більший ризик кредитора. У таких випадках сума позики за другою іпотекою, як правило, менша, ніж за першою. Якщо обсяг позики за першою іпотекою становить 70-80% від ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50-60%.
У США найпоширенішою є так звана “іпотека-обгортка” або “упакований кредит”. Позичка з такою заставною передбачає участь у ній, як мінімум, двох кредиторів. При цьому позичальник має справу лише з останнім із них (останньою іпотекою), який зобов’язується надати заставодавцеві нову позику, приймати внески за попередніми кредитами і щомісячно перераховувати (виплачувати) внески молодшим кредиторам.
Зовнішня субординація
Субординація видів іпотеки за рангом здійснюється у зв’язку з наявністю іпотек, відмінних за ступенем важливості. Така субординація існувала ще за часів посткласичного римського права, коли лише впорядковувалися відносини між різними заставодержателями. Вже тоді найбільшу силу мали іпотеки “фіско”, тобто фіскальні іпотеки, які застосовувалися переважно для задоволення потреб держави.
Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іпотека може бути об’єднаною чи спільною.
Якщо забезпечення зобов’язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об’єктів нерухомості, що належить одному заставодавцю, – це об’єднана іпотека.
Якщо зобов’язання забезпечуються шляхом передачі в іпотеку двох чи кількох об’єктів нерухомості, майна, що належить різним особам, – це спільна іпотека.
Якщо ж виконання зобов’язань забезпечується шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителю) – це іпотека на користь третьої особи.
З огляду на мету здійснення застави іпотеку поділяють на “фіско” – податкову, кредитну (банківську), сімейну, іпотеку на майно опікуна та інше.
Зауважимо, що класифікація іпотек може бути різною залежно від історичних традицій, які склалися в певній країні. Наприклад, у Німеччині розрізняють документальну, забезпечувальну, загальну (солідарну), примусову іпотеки. Але економічна суть іпотеки залишається незмінною – це взаємозв’язок застави нерухомості та позичкового капіталу [4, 19].