Тема 1. Сутність, предмет, види іпотеки. Тема 2. Економічні, правові та інституційні передумови іпотеки.

ПЛАН

1. Предмет, мета, завдання, зміст дисципліни „Іпотечний ринок ”. Сутність іпотеки, предмет, елементи, функції

2. Роль та види іпотеки, її основні елементи.

3. Основні принципи іпотеки як основа ефективності використання зобов’язань за іпотечним договором

4. Особливості державного нагляду за іпотечним кредитуванням

Рекомендована література: 1, 2, 3,4, 5, 6, 7, 9, 23, 24, 49,50,51, 52, 87, 92, 99, 100.

1. Предмет, мета, завдання, зміст дисципліни „Іпотечний ринок”

Один з пріоритетних шляхів розвитку економіки України – становлення і динамічний розвиток фінансового ринку і його складової – іпотечного ринку.

Щоб наростити інвестиційні складові економічного зростання, паралельно з іншими фінансовими інструментами потрібно запроваджувати систему іпотеки, створювати важливу складову фінансового ринку – іпотечний ринок. Створення іпотечного ринку як сфери іпотечних відносин тягне за собою вирішення комплексу складних проблем:

• політичних;

• правових;

• економічних;

• соціальних;

• психологічних.

Запровадження іпотеки в Україні, створення іпотечного ринку значно посилить ефект:

Отже, розвинута структура іпотечного ринку може стати одним із ключових факторів:

1. зростання ВВП в Україні;

2. створення нових робочих місць, створення нових виробництв, інтенсивних технологій;

3. вирішення низки соціальних питань.

Дисципліна “Іпотечний ринок” – це особлива фінансова дисципліна, що дає знання про основи функціонування іпотеки та іпотечного ринку через пропонування блоку знань у таких напрямах:

• сутність, предмет, види, еволюція іпотеки;

• принципи іпотеки та іпотечного кредитування;

• сучасні моделі іпотечних механізмів;

• основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні;

• типи ризиків іпотечного капіталу, особливості управління ними;

• іпотечні цінні папери;

• іпотечний ринок; стан, перспективи розвитку іпотеки в Україні, використання зарубіжного досвіду.

Предмет дисципліни – система фінансово-економічних відносин, пов’язаних з процесом застави нерухомості при отриманні довгострокового кредиту, яка залишається у користуванні позичальника.

Мета – надання знань з основ функціонування іпотеки та іпотечного ринку, яке базується на певних економічних принципах та правових відносинах.

Завдання: вивчення сутності, предмета, принципів, моделей, типових ризиків іпотечного ринку, методики оцінки нерухомості при кредитуванні, особливостей обігу іпотечних цінних паперів, перспектив розвитку іпотеки в Україні з врахуванням зарубіжного досвіду і можливостей використання його в Україні.

Сутність іпотеки, предмет, елементи, функції

У законодавстві, сучасній літературі термін “іпотека” використовується у такому розумінні, значенні:

1. застава нерухомості, нерухомого майна з метою отримання спеціальної іпотечної позики (правова категорія);

2. іпотечний кредит – грошова позика, яка надається під заставу нерухомості, щодо якої виникають кредитні відносини (економічна категорія);

3. заставна або інше боргове свідоцтво (іпотечна облігація), яке підтверджує право заставоутримувача щодо забезпечення іпотекою зобов’язання.

Згідно із сучасними трактуваннями іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.

Предмет іпотеки – ділянки землі, майно, що на ній розташоване, будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісний майновий комплекс, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.

Згідно зі Законом України „Про іпотеку” предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов.

Предметом іпотеки також може бути:

1. об’єкт незавершеного будівництва;

2. інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Суб’єкти іпотечної системи є:

1. іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем;

2. іпотекодержатель – кредитор за основним зобов’язанням;

3. інвестор – особа, яка надає позикові кошти;

4. органи державного нагляду і регулювання.

5. страхові компанії;

6. компанії з оцінки нерухомості;

7. фінансові інститути, що здійснюють посередницькі операції на вторинному ринку заставних;

8. судові органи;

9. заклади, які через іпотеки забезпечують доступ до житла різних верств населення за спеціальними програмами уряду;

10. нотаріальні контори.

Об’єкти іпотечної системи:

1. нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки, об’єкти, розташовані на земельних ділянках, інші об’єкти;

2. іпотечна позика – довгострокова грошова позика, що надається під заставу нерухомості;

3. іпотечний кредит – правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування зі встановленням іпотеки.

Інструменти іпотечної системи:

1. іпотечний договір – добровільна згода економічних суб’єктів, який укладається на предмет виконання кожним із них прийнятих на себе зобов’язань щодо обслуговування іпотеки;

2. заставна – цінний папір, який отримує кредитор при наданні позики під заставу майна;

3. вексель – вид цінного паперу, який письмово засвідчує безумовне боргове зобов’язання позичальника сплатити до настання строку кредитору зазначену грошову суму;

4. іпотечна облігація – довгостроковий цінний папір, що забезпечується нерухомим майном;

5. іпотечний сертифікат – заставне свідоцтво, особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

Елементи іпотечної системи можна прослідкувати на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Потоки коштів на іпотечному ринку

Функції іпотеки:

1. залучення фінансових ресурсів у реальний сектор економіки;

2. забезпечення повернення запозичених коштів;

3. стимулювання обігу нерухомого майна, коли інші способи недоцільні або юридично неможливі чи дуже ризиковані;

4. формування ринку заставних іпотечних цінних паперів;

5. формування, активізація іпотечних ринків: житла, нерухомості (комерційної та промислової), землі.

Організація іпотечного кредитування здійснюється згідно з принципами:

• легітимності (лат. legitimus – законний, законність дій) – підтвердження законності повноваження, права діяльності фізичних чи юридичних осіб;

• домовленості сторін, закріпленої відповідною угодою;

• пріоритетності права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки;

• транспарентності майнових прав на предмет іпотеки (фр. transparent – прозорий);

• гарантованості прав іпотекодержателя шляхом державної реєстрації іпотеки;

• платності – погашення іпотечної позики а відповідних відсотків;

• стабільності умов іпотечного договору;

• обов’язкового страхування повної вартості предмета іпотеки [10, 31].

Організаційно-правовою основою іпотечних відносин є договір, який за формою та змістом відповідає вимогам чинного законодавства і враховує специфіку діяльності.

Традиційними пунктами договору є:

1. інформація про учасників;

2. зміст та розмір основного зобов’язання;

3. термін і порядок виконання;

4. опис предмета іпотеки;

5. посилання на випуск заставної або її відсутність.

Фінансове регулювання дії іпотечного договору здійснюється за допомогою платежів, порядок нарахування, розміри і терміни погашення яких повинні бути обов’язково зафіксовані документально.

Іпотечний кредит має певні переваги перед іншими формами кредитування, а саме:

1. об’єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого часу, що дозволяє організувати кредитування клієнта під заставу нерухомості на 10-30 років;

2. ціни на нерухомість у довгострокові перспективі, як правило, збільшуються, а в умовах інфляції – швидшими темпами, ніж на інші товари. Така тенденція сприяє більшій гарантії інтересів кредиторів і захисту їх від втрат у процесі кредитування;

3. при іпотеці забезпечується додатковий захист прав банку-кредитора шляхом державної реєстрації застави нерухомості, що дозволяє відслідковувати наступні застави майна та інші зміни, які відбуваються з ним і загрожують інтересам кредитора;

4. відносна простота і доступність організації контролю за збереженням предмета застави, що виключає можливість надмірних витрат на здійснення контрольних функцій для кредитора [10, 32; 8, 7].

Переваги іпотекодержателя:

1. досить низький рівень ризику внаслідок забезпечення кредиту надійними активами – нерухомістю;

2. тривалість кредиту зручна для процесу фінансового планування;

3. можливість рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових коштів від інших осіб при відчуженні або передачі заставної у заставу, емісії цінних паперів (іпотечних облігацій).

Переваги іпотекодавця:

1. отримання значних коштів у довгостроковий кредит під заставу нерухомого майна;

2. можливість цільового використання об’єкта іпотеки упродовж усього терміну іпотеки.

Функціонування іпотечної системи засновано на чіткому розмежуванні правочинності власності:

1. за іпотекодавцем закріплюється право:

• на володіння і користування предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення;

• отримання продукції, доходів від його користування;

2. за іпотекодержателем закріплюється право на володіння і розпорядження предметом іпотеки у разі невиконання іпотекодавцем договірних зобов’язань.