5.3. Предприятие как особый объект недвижимости
В законодательстве большинства стран предприятие не считается самостоятельным субъектом права; за ним не признается характер хозяйственного образования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом, пользующегося правами юридического лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и нематериальные элементы и являющийся объектом права. В ГК РФ термин предприятия используется применительно к субъектам и объектам права.
Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях. Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие — это имущественный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации. Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.
В состав предприятия как особого объекта недвижимости могут входить: отдельные объекты (здания, сооружения, земля и т. д.), нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские и другие права и пр.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.). Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса. Правовое регулирование сделок с предприятиями. Сделка с предприятием предполагает передачу не только входящих в его состав Вещественных, но и иных элементов, без которых невозможно его функционирование. Поэтому в состав предприятия могут быть включены нематериальные активы, например, права, вытекающие из принадлежащих его собственнику патентов на изобретения, товарный знак. Отметим, что практика включения указанных элементов в состав предприятия, их оценки еще не сложилась, однако в условиях конкурентного рыночного хозяйства данные элементы могут представлять гораздо большую ценность, чем материальные активы. Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на праве собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц. Однако, «признав предприятие объектом недвижимости, ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим». В качестве объекта права предприятие может принадлежать любым субъектам —участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.
Предприятие как объект недвижимости, используемый для предпринимательской деятельности, нельзя сводить к комплекту оборудования для выпуска определенной продукции: для превращения такого комплекта в предприятие необходимо организовать на его основе процесс производства. Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т.е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности