А)дома старого фонда, построенные в дореволюционный период; /дома постройки 17-30-х гг., отличаются локализмом архитектурно- планировочных решений и расположены вблизи от мест предложения труда того периода.Малопрестижные, но обладающие высокими конструктивно- технологическими характеристиками;

б)«сталинские» дома - расположенные преимущественно в престижных, далеких от промышленных зон районов;

в)дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 60-х годов), с заниженными архитектурно-планировочными параметрами; дома второго поколения индустриального домостроения (70-8-гг, когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и , стандарты);

г)современные дома, отличающиеся большим количеством характеристик. В зависимости от материала наружных стен здания, различают дома с кирпичными стенами, панельными, монолитными, деревянными и дома смешанного типа.

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют: -первичное место постоянного проживания;

• вторичное - загородное жилье, используемое ограниченными периодами;

• третичное - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).

Применительно к загородным объектам недвижимости классификации нет.

5.2. Характеристика коммерческих объектов.

На сформировавшемся западном рынке принята классификация коммерческих объектов недвижимости, приведенная на рисунке. В отечественной практике пока нет единой системы классификации.

Категория А Используются для ведения определенного бизнеса: Специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); Неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы)

Категория В Предназначена для инвестиций: С целью получения дохода от аренды; извлечения прибыли на вложенный капитал

Категория С Недвижимость не нужна для ведения бизнеса сегодня или в будущем (избыточная недвижимость) Земля со зданиями, свободные участки

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческих объектов намного меньше, чем жилых, поэтому и сделок меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда. Коммерческие объекты недвижимости можно разделить на приносящие доход и создающие условия для его извлечения промышленные (индустриальные).

К объектам, приносящим доход, можно отнести: магазины и торговые комплексы; гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др. Объекты недвижимости, создающие условия для извлечения прибыли, — это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

1. Магазины и торговые комплексы. В настоящее время торговля и общественное питание — наиболее интенсивно развивающаяся сфера экономики. Объекты этой отрасли первыми прошли разгосударствление и приватизацию, что стимулировало их активное развитие. В 1992—1995 гг. шло интенсивное строительство объектов недвижимости для мелкорозничной торговли. В последние годы ситуация изменилась: происходит концентрация таких объектов в комплексах и зонах мелкорозничной торговли, увеличивается число магазинов с универсальным и комбинированным ассортиментом товаров. Эти магазины вызывают потребительские симпатии, поскольку обеспечивают необходимый уровень сервиса.

В конце 90-х гг. прошлого столетия стали интенсивно развиваться торговые сети, в последнее время увеличилось число магазинов, ориентированных на продажу продуктов питания и сопутствующих товаров по ценам ниже средних. Особо следует отметить развитие в стране крупных торговых комплексов.

Как показал опыт больших городов Европы, удачными местами расположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются): пересечение крупных автотранспортных магистралей, близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры располагаются в «спальных» районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ, как правило, строят за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, большой численностью населения городов и другими факторами.

На выбор места для аренды под магазин влияет инфраструктура. К примеру, объекты, расположенные в самом центре города, но на «тупиковых» улочках или в переулках, остаются вне поля зрения арендаторов.

Не следует считать, что многофункциональные торговые центры — это изобретение Запада. Традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, гостиных дворов, где любой посетитель мог приобрести все, что душе угодно, в соответствии с доходом, куда можно было прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в российское прошлое. В современной России процессы появления новых и модернизации старых торговых центров неоднородны, так как регионы находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам. Лидирует здесь Москва как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего, инвестиционного благоприятствования.

2 Гостиничные в развлекательные объекты недвижимости. Классификация объектов недвижимости гостиничного типа любой страны основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг; уровню обслуживания Уровень комфорта — это главнейший и решающий фактор, влияющий на определение класса гостиницы. В каждом государстве к пониманию уровня комфорта как критерия классификации подходят по-разному. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно- историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке. Существует более 30 систем классификаций гостиниц по уровню ком форта. Наиболее распространенными среди них являются:

• европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гости ниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

-. система букв (А, В, С, Ё) используется в Греции (А = 4*, В = 2*, С = 3* D— 1*);

• система корон — в Великобритании;

-. система разрядов — на территории бывшего СССР (люкс, высший А высший В, первый, второй, третий, четвертый).

В Российской Федерации при отнесении объектов недвижимости к объектам гостиничного типа предъявляют требования, изложенные в СНиП от 02.08.02 г. И СанПиН 42-123-5774.

Гостиница любой категории должна иметь удобные подъездные пути с необходимыми дорожными знаками, благоустроенную и освещенную прилегающую территорию, площадку с твердым покрытием для временной парковки и маневрирования автотранспорта (в том числе автобусов), вывеску с названием гостиницы и указанием ее категории, при наличии отдельного входа в ресторан — вывеску с его названием. Гостиница, занимающая часть здания, должна иметь отдельный вход. Любая гостиница должна располагаться в благоприятных экологических условиях, гарантировать безопасность жизни, здоровья гостей и сохранность их имущества. В здании должны быть аварийные выходы, лестницы, хорошо заметные информационные указатели, обеспечивающие свободную ориентацию гостей как в обычной, так и в чрезвычайных ситуациях.

Гостиница должна быть оборудована системами противопожарной безопасности, оповещения и средствами защиты от пожара. В гостинице должны соблюдаться санитарно-гигиенические нормы и правила, установленные органами санитарно эпидемиологического надзора. При проектировании новых и реконструировании старых гостиниц необходимо предусматривать условия для приема и обслуживания инвалидов, использующих кресла на колесах, в соответствии с ВСН—62. К объектам недвижимости гостиничного типа относятся: отель «люкс» — по вместимости относится к малым и средним предприятиям, обычно расположен в центре города. Хорошо обученный персонал обеспечивает уровень сервиса, удовлетворяющий самых требовательных клиентов. Характерна высокая стоимость номера, в которую входят всевозможные виды обслуживания;

гостиница среднего класса — по вместимости больше отеля «люкс» (400— 2000 мест). Располагается в центре города или в городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг по ценам, соответствующим уровню цен в регионе или несколько выше. Рассчитана на прием бизнесменов, туристов, участников конгрессов и конференций и т .д.;

гостиница-апартаменты — до 400 мест. Характерна для крупного города с непостоянным населением. Номера — квартирного типа, используются в качестве временного жилья, чаще всего на принципе самообслуживания. Цены обычно варьируют в зависимости от сроков размещения. Обслуживают семейных туристов, бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок;

отель-курорт — предполагает значительные различия по вместимости и предлагает полный набор услуг включая специальное медицинское обслуживание и диетическое питание. Располагается в курортном месте; мотель — простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки, вблизи автомагистралей. Это — малые и средние предприятия. Уровень обслуживания — средний, количество персонала — небольшое. Клиентами являются все категории туристов;

частная-гостиница типа ВВ (ночлег и завтрак,) — малой, иногда средней, вместимости. Расположена в пригороде или сельской местности. В обслуживание, как правило, входят завтрак и ранний легкий ужин в домашней обстановке. Клиентами являются коммерсанты и маршрутные туристы, стремящиеся к домашнему уюту. Гостиницы данного типа широко распространены в США;

отель-гарни — предоставляет ограниченное количество услуг (размещение и континентальный завтрак);

пансион— предполагает простой, стандартный и ограниченный спектр Услуг. В отличие от отелей-гарни, здесь предоставляются завтраки, обеды и Ужины, однако, только для проживающих;

гостиный двор — отличается упрощенным стандартом обслуживания, меньшей вместимостью, отсутствием ряда общественных помещений (холлов, вестибюлей, гостиных и т. д.). В структуре гостиного двора обязательно наличие ресторана или бара;

ротель—т- передвижная гостиница, представляющая собой вагон с двух местными отсеками, в которых расположены кресла. Обязательно наличие отсека для переодевания, туалета, ванной, холодильника; ботель — небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется специально оборудованное судно;

флотель — крупная гостиница, часто называемая «курортом на воде» Туристам предлагаются комфортабельные номера с большим набором ус. луг: бассейны, водные лыжи, снасти для рыбной ловли, оснащение для под водного плавания и подводной охоты, тренажерные залы, залы для конгрессов и конференций, библиотеки, разнообразное информационное обеспечение (телефон, телефакс, телетайп, телевизор и т.д.). В последнее время час то используется для организации бизнес-туров, конгресс-круизов, обучающих туров;

флайтель — аэрогостиница, или «летающий Отель». Чрезвычайно дорого и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован связью с метеослужбами. В Российской Федерации существуют отели «люкс», гостиницы среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной: присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р50645—94 и классификации по уровню цен. Существует 3 класса: экономический, средний и первый или высший.

В настоящее время все более популярным становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно развивается недвижимость, которую принято относить к индустрии развлечений: культурно-деловые и культурнодосуговые центры, дома мод, бильярдные залы, фитнесс-центры, теннисные корты, аквапарки, боулинг и др.

Получает развитие строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

3.Офисные помещения. При классификации бизнес-центров в каждом регионе учитываются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Как правило, это местоположение, тип и технический уровень, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Международная классификация может не совпадать с используемой в различных регионах России, ибо в настоящее время классы присваиваются в основном самими управляющими компаниями и не всегда отражают реальное состояние объектов, что может дезориентировать участников рынка недвижимости.