Глава III. Реализация правосубъектности несовершеннолетних в отдельных видах гражданских правоотношений

§ 1. Правоотношения собственности

с участием несовершеннолетних

Первой среди всех правовых возможностей в содержании правоспособности граждан названа возможность иметь имущество на праве собственности. Именно право собственности на имущество составляет ту базу, которая позволяет гражданам активно участвовать в разнообразных гражданских правоотношениях. В свою очередь, такое участие в большинстве случаев направлено на приобретение больших прав и тем самым удовлетворение необходимых потребностей граждан.

Малолетние граждане могут иметь в собственности жилой дом, квартиру, автомобиль, гараж, земельный участок, сбережения в банке, ценные бумаги, например акции и другое имущество, полученное ими в основном в дар или по наследству, а также приобретаемое по некоторым сделкам (ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет кроме перечисленных объектов собственности могут иметь доходы от собственной трудовой и предпринимательской деятельности; вещи, купленные на собственные средства; сбережения в банке, положенные на собственное имя, и т.д. <1>.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004.

Необходимо отметить, что имущество как объект права собственности следует рассматривать в тех же пределах, что и имущество как объект гражданских прав, так как право собственности есть разновидность гражданского права (ст. 8, 128, 209 ГК РФ). К имуществу относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, имущественные права и иное имущество. Таким образом, ограничивать права собственности несовершеннолетних только лишь сферой вещных объектов (вещей) будет неправильным. В собственности ребенка могут оказаться акции (в бездокументарной форме - это не что иное, как комплекс прав, имущественных и неимущественных <1>), доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, комплекс имущества, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности (предприятие, доставшееся по наследству, включающее все виды имущества: вещи и имущественные права), и т.п.

--------------------------------

<1> В то же время документарная акция - это, с одной стороны, вещь, с другой стороны, также удостоверенный ею комплекс прав.

Возможность иметь имущество на праве собственности несовершеннолетнего, даже обладающего незначительным объемом дееспособности, подтверждается не только возможными основаниями его приобретения, позволяющими логически определить потенциального собственника, но и прямым закреплением указанной правовой возможности в законодательстве. Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Более того, установлен раздельный режим имущества детей и родителей (лиц, их заменяющих). При этом дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию (п. 4 ст. 60 ГК РФ). ГК РФ также закрепляет определенный режим собственности несовершеннолетних, устанавливая контроль за ней со стороны ООиП (ст. 37 ГК РФ), с тем чтобы защитить права собственности детей от посягательств иных лиц и недобросовестных родителей (лиц, их заменяющих). Соотношение положений ГК РФ и СК РФ позволяет отметить некоторое различие законов в определении режима права собственности несовершеннолетнего. ГК РФ строго запрещает родителям, опекунам, попечителям совершать сделки с подопечным (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Таким образом, данное положение исключает передачу несовершеннолетним своего имущества в пользование родителя. В то же время по п. 4 ст. 60 СК РФ такая сделка разрешена. Ведь не можем же мы предположить, что пользование родителем по согласию с ребенком его имуществом есть некое внедоговорное внутрисемейное имущественное отношение. Уже сам факт взаимного согласия родителя и ребенка по пользованию имуществом друг друга есть не что иное, как соглашение, т.е. двусторонняя сделка <1>.

--------------------------------

<1> В данном случае согласие рассматривается не как сопутствующее юридическое действие, а как элемент соглашения, поскольку речь идет о взаимном согласии ребенка и родителя по использованию имущества несовершеннолетнего.

В ФЗ "Об опеке и попечительстве" в ст. 16 предусмотрен механизм использования имущества несовершеннолетнего, оставшегося без попечения родителей, который представляется недопустимым и противоречащим нормам действующего ГК РФ (ст. 31, 37) и СК РФ (ст. 60). Так, по просьбе опекуна (попечителя), добросовестно исполняющего свои обязанности, орган опеки и попечительства вправе вместо выплаты вознаграждения, которое причитается опекуну (попечителю) за исполнение его обязанностей, разрешить ему безвозмездно использовать имущество подопечного в своих интересах. В договоре об осуществлении опеки (попечительства) должны быть указаны состав имущества, в отношении которого разрешено безвозмездное пользование, а также срок пользования имуществом подопечного (п. 3 ст. 16). Сама по себе модель выплаты вознаграждения опекуну (попечителю) за счет имущества подопечного является сомнительной и противоречит общему назначению института опеки и попечительства, а также освобождает государство от обязанности обеспечивать защиту прав и интересов детей, оставшихся без попечения родителей, предусмотренной ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (ст. 1) <1>, СК РФ (ст. 121). Так, согласно ст. 121 СК РФ защита прав и интересов детей, оставшихся без попечения родителей, возлагаются на органы опеки и попечительства, имеющие статус органов государственной власти. Государственные органы власти не могут получать вознаграждение у беспомощных, подопечных лиц за осуществление защиты их прав и интересов, даже если непосредственно для этого ООиП привлекают опекунов (попечителей), приемных родителей и т.п. Признавая возможность получения государственным учреждением, на попечении которого находится ребенок, вознаграждения от этого ребенка за счет имущества несовершеннолетнего, законодатель нарушает право равенства граждан, находящихся в одинаковой ситуации - без попечения родителей, на равнозначную защиту их прав и интересов. Кроме того, в ФЗ "Об опеке и попечительстве" заложена основа перехода от государственного обеспечения защиты прав и интересов подопечных к системе оказания услуг в этой области за счет имущества самих беспомощных, недееспособных, не полностью дееспособных, ограниченно дееспособных граждан. Следствием чего может стать дифференцированный подход государства к качеству оказания соответствующих "услуг" по опеке и попечительству. Подобный подход представляется угрожающим для системы опеки и попечительства, поскольку последовательно сокращает расходы и обязанности государства по непосредственной защите детей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Этот подход противоречит Конституции РФ, провозглашающей Российскую Федерацию в качестве социального государства, и Конвенции о правах ребенка.

--------------------------------

<1> ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ // Российская газета. 1996. 27 дек.

Далее, сам механизм разрешения использования имущества подопечного в качестве вознаграждения его попечителю противоречит общим положениям гражданского законодательства о дееспособности несовершеннолетних. Так, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершает сделки своими действиями, волеизъявление ребенка является главным и необходимым. В ФЗ "Об опеке и попечительстве" при решении вопроса об использовании имущества несовершеннолетнего, являющегося собственником, соглашение об использовании заключается между ООиП и попечителем. Возникает вопрос: на основании чего орган опеки и попечительства уполномочен распоряжаться имуществом несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, не привлекая при этом к совершению юридических действий самого ребенка-собственника? Нормой п. 3 ст. 16 ФЗ N 48-ФЗ несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет произвольно лишается возможности осуществлять правомочия собственника, даже согласия ребенка не требуется на предоставление его имущества в пользование иному лицу. На первый план здесь поставлены интересы государства, освободившего себя от обязанности нести расходы по содержанию ребенка, оставшегося без попечения родителей, поскольку возмещаются такие расходы не государством, а ребенком, без его на то воли. При этом имущество несовершеннолетнего будет использоваться не в интересах ребенка, а в интересах его попечителя и на условиях, установленных не самим собственником - несовершеннолетним, а ООиП, без участия в решении данного вопроса ребенка. Таким образом, попечитель сможет в своих интересах безвозмездно использовать нежилой фонд ребенка, занимаясь там какой-либо экономической деятельностью в своих интересах, вместо того чтобы эффективно управлять имуществом ребенка, например, сдавая его в аренду на выгодных для несовершеннолетнего условиях. Изложенный в ФЗ "Об опеке и попечительстве" вариант предоставления в пользование имущества подопечных ущемляет права несовершеннолетних и противоречит их интересам.

Безвозмездное пользование имуществом может быть разрешено только с учетом соблюдения общих положений о дееспособности несовершеннолетних (ст. 26, 28 ГК РФ), положений семейного законодательства (ст. 60 СК РФ), которые требуют волеизъявления самого несовершеннолетнего (согласия малолетнего, совершения сделки несовершеннолетним, достигшим 14 лет), а также в отношении определенных объектов, например жилого помещения ребенка, на которое опекун (попечитель) может приобрести право пользования на определенный срок для совместного проживания с ребенком, что обусловлено выполнением опекуном (попечителем) своих обязанностей в отношении ребенка.

Таким образом, думается, что п. 3 ст. 37 ГК РФ следует изменить, разрешив совершение сделок между несовершеннолетним и его родителями (лицами, их заменяющими), если такие сделки совершаются к выгоде ребенка, в его интересах и для обеспечения его прав, а также обусловлены характером семейных взаимоотношений. Такое изменение норм п. 3 ст. 37 ГК РФ позволит решить проблему, связанную с управлением транспортным средством, собственником которого является ребенок. В данной ситуации вполне допустимым и отвечающим интересам несовершеннолетнего будет управление автомобилем родителями несовершеннолетнего до возникновения у самого ребенка права вождения. Однако обеспечивать сохранность такого имущества ребенка следует обязательным условием о страховании автомобиля от всех видов рисков (имущественное страхование с полным покрытием).

Право собственности является сложным по своему содержанию, в нем тесно переплетаются несколько правомочий собственника, объясняющих не только статичную (нахождение имущества в собственности, обладание им), но и динамичную природу права (осуществление правомочий собственника). Основные элементы права собственности: владение, пользование и распоряжение, обоснованные еще в римском праве, остаются принципиальной основой современного законодательства <1>. В то же время вопрос о содержании права собственности и числе составляющих его правомочий является спорным <2>. Рассматривая право собственности несовершеннолетних, остановлюсь на тех правомочиях, которые легально закреплены в действующем законодательстве, - это владение, пользование и распоряжение. Право владения означает возможность фактического обладания вещью, удержание ее в своей власти; право пользования вещью и извлечения из нее полезных свойств - это возможность эксплуатации вещи и получения ее плодов и доходов; право распоряжения вещью - это возможность собственника по своему усмотрению совершать действия, определяющие юридическую судьбу вещи: продавать, закладывать и др. Право распоряжения включает и право уничтожения вещи <3>, а также отказ от права собственности на нее.

--------------------------------

<1> Алехина Л.П., Черевичко Т.В. Некоторые аспекты правовых рисков в отношениях собственности // Правоведение. 1998. N 1.

<2> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 118 - 132.

<3> Там же. С. 118.

Таким образом, право собственности в позитивном смысле <1> требует его осуществления. Р.О. Халфина отмечала, что для осуществления указанных правомочий достаточно одной правоспособности <2>. Е.А. Чефранова предлагает дифференцированный подход к реализации права собственности несовершеннолетнего. Так, по мнению Е.А. Чефрановой, "если владение, пользование и распоряжение (например, при потреблении) выражаются в фактических действиях несовершеннолетнего собственника, надзор родителей, опекуна и попечителя не носит правового характера (характера представительства), поскольку институт представительства (и содействия также. - А.Т.) направлен на защиту юридических прав и интересов детей. Таким образом, когда действия несовершеннолетнего имеют не юридический характер, то он независимо от возраста, а значит, от объема дееспособности осуществляет пользование собственностью самостоятельно" <3>. "Если для осуществления любого из правомочий собственности, а не только правомочия распоряжения требуется совершение действий, носящих юридический характер, представительство интересов несовершеннолетних собственников (содействие им. - А.Т.) становится неизбежным. В последнем случае речь идет уже о совершении юридически значимых действий, которые требуют определенного объема дееспособности у совершающего их лица" <4>.

--------------------------------

<1> Имеется в виду состояние права собственности в его значении для собственника, когда он не утратил интерес в своем праве либо право не парализовано в силу запретов. Непозитивное значение права собственности наблюдается при наложении ареста на вещь; непозитивным является состояние права после отказа собственника от него, когда содержание права собственности до момента приобретения его иным лицом сводится только лишь к бремени ответственности. Данные выводы сделаны на основе концепции отпадения права, предложенной В.А. Лапачем. Лапач В.А. Прекращение и отпадение права // Законодательство. 2005. N 9.

<2> Халфина Р.О. Право личной собственности. М., 1964. С. 38.

<3> Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 102.

<4> Там же.

Представляется необходимым уточнить указанную позицию. Согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дееспособность понимается как способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, без указания на то, какими именно действиями, фактическими или юридическими. Многие фактические действия собственника могут иметь одновременно и юридическое значение, так собственник может уничтожить вещь, испортить ее, отказаться от права собственности, выбросив вещь, совершить символическую передачу ключей от автомобиля, подарив вещь. Поэтому следует отметить, что такие фактические действия собственника требуют необходимого объема дееспособности, как и действия юридические, и должны совершаться по правилам ст. 26, 28, 37 ГК РФ. Представляется, что реализация правомочий собственника-несовершеннолетнего его фактическими действиями может иметь место только тогда, когда это прямо предусмотрено законом или вытекает из природы объекта права собственности и совершаемой ребенком сделки.

Таким образом, чтобы иметь имущество на праве собственности, ребенку не требуется дееспособность, однако для осуществления такого права дееспособность имеет значение. Тем более, что право собственности это не только благо, но и бремя (ст. 210 ГК РФ). Особенности участия несовершеннолетних в правоотношениях собственности обусловлены особенностями правосубъектности детей. В отношениях собственности эти особенности проявляются более всего. Распоряжение имуществом, находящимся на праве собственности ребенка, в основном происходит посредством совершения сделок, режим которых в отношении несовершеннолетних регулируется ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 17 - 23 ФЗ "Об опеке и попечительстве". При этом механизм обеспечения права собственности несовершеннолетних состоит в управлении имуществом несовершеннолетних, которое осуществляют родители (лица, их заменяющие) несовершеннолетнего. В соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). Таким образом, во-первых, можно утверждать, что правомочие управления законодателем включено в содержание права собственности; во-вторых, такое правомочие является надстройкой трех базовых правомочий собственника (владения, пользования, распоряжения) и представляет собой правомочие по их осуществлению; в-третьих, такое правомочие может быть реализовано самим собственником или передано им по договору доверительного управления либо в силу закона находится у иных лиц (родителей, усыновителей, опекуна, попечителя, доверительного управляющего имуществом несовершеннолетнего). Суть правомочий управления может быть раскрыта с помощью механизма действий родителей (лиц, их заменяющих) по реализации правоспособности несовершеннолетних, а также договора доверительного управления имуществом. Согласно ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление, т.е. правомочия владения, пользования и распоряжения. Аналогичным образом поступают родители, лица, их заменяющие, в отношении имущества несовершеннолетнего. При этом они могут сами определять, как владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом несовершеннолетнего, а также совместно с ребенком, учитывая объем его дееспособности. При этом чем ребенок взрослее, тем механизм управления его собственностью становится сложнее, в нем участвуют сам ребенок, достигший 14 лет, родители, давая согласие на совершение сделок, ООиП, контролируя распоряжение имуществом несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ, ст. 19 - 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве").

При этом следует отметить качественно новую систему управления имуществом несовершеннолетних, заложенную в ФЗ "Об опеке и попечительстве". Эта система, прежде всего, касающаяся управления имуществом несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, приближена к модели доверительного управления или возмездного оказания услуг. Так, опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшения стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного (п. 5 ст. 18 ФЗ N 48-ФЗ). Таким образом, в указанной норме скрыта еще одна возможность (помимо установленной в п. 3 ст. 16 ФЗ "Об опеке и попечительстве") получения опекунами (попечителями) вознаграждения за исполнение своих обязанностей. В итоге применения названной нормы может получиться, что опекун (попечитель) не будет управлять имуществом несовершеннолетнего, не имея заинтересованности в получении выгоды для себя. Такое положение противоречит самому статусу опекунов и попечителей, на которых законом возложена обязанность осуществлять (содействовать в осуществлении) права и обязанности подопечных лиц, действовать в интересах последних, а не в своих собственных.

Далее, условия некоторых важных сделок, связанных с управлением собственностью несовершеннолетних граждан, сформулированы таким образом, чтобы была законная возможность за счет такого управления имуществом детей содержать их, обеспечивать и воспитывать. Особенно такое положение опасно для детей, находящихся под опекой (попечительством). Так, опекун вправе заключать от имени малолетнего (а попечитель давать согласие на заключение) кредитный договор и договор займа, если это требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением (п. 4 ст. 19 ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Допускается предоставление имущества несовершеннолетнего в залог, обеспечивающий ипотечный кредит (п. 5 ст. 19 ФЗ "Об опеке и попечительстве"). К выгоде несовершеннолетнего Закон разрешает совершать договор ренты (п. 2 ст. 20 ФЗ "Об опеке и попечительстве"). На все указанные сделки требуется предварительное разрешение ООиП (ст. 19, 20 ФЗ "Об опеке и попечительстве").

Допустимость заключения договора ренты от имени малолетнего или предоставление несовершеннолетнему в возрасте от 14 лет согласия на заключение такого договора сразу же порождает сомнение в эффективности избранной для несовершеннолетнего, оставшегося без попечения родителей, формы устройства (специализированная организация, опека/попечительство, приемная семья и др.). Представляется, что рента - это альтернативная форма по отношению к названным формам устройства ребенка, призванная решать определенную социальную проблему получателя ренты (его содержание). В отношении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, такая форма получения содержания должна быть полностью исключена, учитывая, что имущество, предназначенное под выплату ренты, выбывает из собственности ребенка. Иная позиция означает уход РФ и субъектов РФ от тех социальных гарантий, которыми должны быть обеспечены дети, не имеющие попечения родителей.

Заключение договоров займа также видится в качестве кабальной формы получения содержания на ребенка. По прекращении опеки или попечительства обязательства по займам могут остаться на довольно продолжительное время, ответственность за исполнение которых с 14 лет уже лежит на самих несовершеннолетних. Займы не должны являться источниками средств, необходимых для содержания несовершеннолетних, так как ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" предусмотрено полное государственное обеспечение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Детей, имеющих попечение родителей, обязаны содержать и обеспечивать всеми материальными, в том числе жильем (ст. 80 СК РФ, п. 4 ст. 31 ЖК РФ), и нематериальными благами их родители. Отмеченные положения ФЗ "Об опеке и попечительстве" приняты без учета гарантий прав детей, установленных в ГК РФ, СК РФ, ЖК РФ, и ущемляют права несовершеннолетних, создают опасность уменьшения имущественной базы детей, оставшихся без попечения родителей, когда к наступлению совершеннолетия дети окажутся без своего имущества, потраченного на их содержание опекунами (попечителями), заручившимися разрешениями ООиП. При этом имеется реальная опасность сговора ООиП с опекунами и попечителями, которые будут управлять имуществом несовершеннолетних в своих интересах, учитывая, что легальные возможности для этого устанавливает ФЗ N 48-ФЗ (п. 3 ст. 16, п. 5 ст. 18). Кроме того, такой источник вознаграждения опекунов и попечителей, как средства из бюджетов субъектов РФ, поставлен на самое последнее место (п. 2 ст. 16 Закона об опеке и попечительстве).

Несовершенны и меры об охране имущества несовершеннолетних, которые также закреплены в специальном Законе N 48-ФЗ. Опекун (попечитель) должен принять имущество несовершеннолетнего по описи, которая составляется ООиП в присутствии опекуна или попечителя, других представителей, перечисленных в п. 2 ст. 18 названного Закона, а в присутствии несовершеннолетнего собственника, достигшего 14 лет, - при желании последнего. Опись составляется в двух экземплярах, по одному для ООиП и для опекуна (попечителя). Экземпляр описи собственнику (несовершеннолетнему) не вручается. Такое положение противоречит ст. 26 ГК РФ, закрепляющей механизм участия несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет в гражданских отношениях. Ребенок, достигший 14-летнего возраста, является уже достаточно взрослым, участвует в гражданском обороте сам от своего имени, совершая юридические действия и сделки (одни абсолютно самостоятельно, другие с согласия содействующих лиц). Таким образом, опись имущества ребенка, передаваемого в управление попечителю, должна составляться при обязательном участии собственника этого имущества - несовершеннолетнего, с предоставлением экземпляра описи ребенку.

В отношении недвижимого и ценного движимого имущества несовершеннолетнего, оставшегося без попечения родителей, правомочие управления может быть осуществлено иным лицом посредством доверительного управления (ст. 38 ГК РФ) при сохранении контроля со стороны ООиП. В этом случае договор доверительного управления заключает ООиП. В отношении несовершеннолетних, достигших возраста 14 лет, указанное правило является специальным и представляет собой определенное ограничение их права собственности. Ведь сами дети в силу отсутствия у них полной дееспособности могут необдуманно и неразумно распорядиться своим имуществом, а несовершеннолетние, достигшие 14 лет, могут оказаться неспособными эффективно управлять им. Как ограничение права собственности подопечного предлагает рассматривать согласие законного представителя на сделку несовершеннолетнего А.Б. Бабаев <1>. При этом автор отмечает, что у родителей (лиц, их заменяющих) отсутствует право собственности на имущество подопечного, тем не менее предоставление согласия (отказ в даче согласия) есть ограничение права собственности несовершеннолетнего.

--------------------------------

<1> Бабаев А.Б. Указ. соч. С. 92.

Представляется, что ограничением права собственности несовершеннолетних следует считать весь механизм содействия в реализации их прав, а именно действия законных представителей и содействующих лиц, действия ООиП, выражающиеся в управлении имуществом (контроле за ним) несовершеннолетнего, а также доверительное управление имуществом ребенка. Основанием такого ограничения является закон (в том числе и в случае заключения договора доверительного управления, ст. 38, 1026 ГК РФ). Поэтому указанное ограничение права собственности несовершеннолетних соответствует ст. 55 Конституции РФ, так как необходимо в целях защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов несовершеннолетних.

В связи с этим актуальной в настоящий период развития отраслевого законодательства (гражданского и жилищного) является проблема эффективности указанного ограничения и достижения его целей.

Эта проблема объясняется, прежде всего, толкованием норм ст. 167, 302 ГК РФ в Постановлении Конституционного Суда РФ <1> от 21 апреля 2003 г. N 6-П, которое может негативно сказаться на праве собственности несовершеннолетних.

--------------------------------

<1> По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева от 21 апреля 2003 г. N 6-П (далее по тексту - Постановление Конституционного Суда РФ N 6-П) // Российская газета. 2003. 26 апр.

Так, Конституционный Суд РФ попытался разрешить проблему конкуренции исков, виндикационного и реституционного, указав, что, поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Таким образом, преимущество отдано фигуре добросовестного приобретателя по сделке.

Однако из ситуации "реституция-виндикация" абсолютно выпадают несовершеннолетние субъекты гражданского права, оставаясь при этом с их максимальной добросовестностью совершенно беззащитными. В вопросах защиты прав несовершеннолетних судебная практика развивается с учетом Постановления Конституционного Суда РФ N 6-П не в их пользу. Первые тревожные шаги были сделаны в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 сентября 2003 г. <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень ВС РФ. 2004. N 4.

Так, судом рассматривалось дело о продаже квартиры, находящейся в долевой собственности матери и двух ее несовершеннолетних детей, одним из которых являлся малолетний. В нарушение прав детей, без их согласия, без учета их права собственности, без разрешения ООиП (ст. 37 ГК РФ), как усматривается из Определения Верховного Суда РФ, родительница продала квартиру своей матери, и та, в свою очередь, третьему лицу. Суд первой инстанции удовлетворил иск несовершеннолетнего ребенка о признании всех сделок недействительными. Верховный Суд РФ по заявлению последнего приобретателя (считающего себя добросовестным) судебное решение отменил, направил дело на новое рассмотрение, указав следующее.

При рассмотрении данного дела судом допущены такие нарушения. В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Следовательно, это лицо должно предполагаться добросовестным приобретателем спорной квартиры, пока не будет доказано иное. Поэтому довод истцов о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными. Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п. 1 ст. 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).

Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б., она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлись также дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнуто судом. Следовательно, ее довод о том, что спорное жилое помещение не может быть у нее истребовано, поскольку она является добросовестным приобретателем, заслуживал внимания суда. Такую же позицию подтвердил и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации...", в соответствии с которым, если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Указанное Определение свидетельствует о слепой защите добросовестного приобретателя. При этом Верховный Суд РФ в указанном вопросе превзошел Конституционный Суд РФ и абсолютизировал позицию, выраженную в Постановлении Конституционного Суда РФ N 6-П. В то же время следует отметить, что нормы самого ГК РФ не готовы к полноценной реализации подхода, выработанного Конституционным Судом РФ, что и нашло прямое отражение в Определении Верховного Суда РФ.

Применяя в данной ситуации ст. 302 ГК, Верховный Суд РФ не обращает никакого внимания на то обстоятельство, что согласно этой статье у добросовестного приобретателя возмездно приобретенное имущество всегда может быть истребовано, если оно выбыло помимо воли собственника, а если их несколько отдельно учитываются права каждого. В данном случае даже если признать, что воля малолетнего была заменена волей законного представителя (хотя и действовавшего вопреки интересам ребенка), то вопрос о наличии или отсутствии воли сына старше 14 лет на продажу квартиры не исследовался ВС РФ, в то время как данное обстоятельство является существенным для применения виндикации.

Анализируя складывающуюся практику рассмотрения судами общей юрисдикции соответствующих споров, С.Ю. Макаров заключает, что даже, если при осуществлении сделки допущены какие-либо нарушения, но воля собственника на отчуждение жилого помещения не вызывает ни малейшего сомнения, в удовлетворении иска об истребовании спорного жилого помещения у нынешнего собственника (как добросовестного приобретателя) должно быть отказано <1>. В отношении воли собственника С.Ю. Макаров отмечает, что положительное выражение воли на совершение сделки в настоящее время может толковаться и, соответственно, доказываться весьма широко <2>.

--------------------------------

<1> Макаров С.Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 9.

<2> Там же.

В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии воли несовершеннолетних детей на сделку продажи квартиры является принципиальным и требующим особого решения. В соответствии со ст. 28 ГК РФ все сделки малолетнего от его имени (за незначительным исключением) совершаются законными представителями ребенка. Таким образом, воля ребенка восполняется волей его законного представителя и выражается во вне в качестве волеизъявления. Формально на практике воля ребенка приравнивается к воле законного представителя и в случае совершения сделки от имени малолетнего (например, по продаже квартиры) считается, что сделка совершена собственником (ребенком), а, следовательно, главное условие для предъявления виндикационного иска в указанном случае отсутствует. М. Брагинский отмечает, что, вводя законное представительство, законодатель исходит из того, что значимой для динамики правоотношения - его возникновения, изменения или прекращения - является воля представителя. И эта воля с помощью фикций расценивается как воля в действительности лишенного ее недееспособного лица. Именно такого рода фикция позволяет признать недееспособного стороной в договоре. Автор поясняет, что, поскольку воля представителя признается волей представляемого, незаконность договора создает пороки воли законного представителя, которые расцениваются как пороки воли самого представляемого <1>. Считаем, что указанная правовая фикция неприемлема в отношениях представления интересов малолетних (недееспособных граждан). Так как у малолетнего воля незрелая, при совершении сделки от имени малолетнего законный представитель, действуя в интересах представляемого, выражает все-таки собственную волю - выражать незрелую или неполноценную волю законный представитель не может. Это противоречило бы природе совершаемого юридического действия - сделки (как волевого целенаправленного акта), а также могло бы нарушить интересы и права представляемого гражданина. Таким образом, законное представительство изменяет привычный механизм заключения сделки, вместо воли представляемого (малолетнего) выражается только воля представителя. В то время как по общей презумпции волеизъявление представителя должно отражать волю представляемого. При этом законный представитель, выражая "свою волю" от имени малолетнего, может действовать вопреки интересам ребенка. Поэтому в рассматриваемых отношениях необходимо вести речь не о выражении воли представляемого лица (поскольку она отсутствует или является незрелой, неполноценной), а о выражении интереса представляемого лица, измеряя волю представителя исключительно интересом представляемого лица. Объективное несовпадение воли лица представляемого и волеизъявления представителя при совершении сделки от имени малолетнего или недееспособного является важным фактом, имеющим юридическое значение для определения последствий совершенной сделки. В тех случаях, когда воля представителя, выраженная при совершении от имени малолетнего лица сделки, не отражает интерес представляемого лица, данная сделка не должна считаться совершенной по воле представляемого. В этом случае логичным было бы использование механизма защиты прав малолетнего лица (помимо воли которого совершена сделка) даже от добросовестного приобретателя посредством виндикации, а не презюмирование единства воли представляемого лица и представителя. В отношении несовершеннолетнего, достигшего 14 лет, заключающего сделку, возникает ситуация, при которой действует ребенок своей волей, однако с нарушением закона, не получая согласие своих родителей, либо нарушение допускается родителями, не получающими на сделку продажи квартиры разрешение ООиП при наличии тем не менее воли самого ребенка, либо вообще совершают сделку за него. При этом страдают интересы несовершеннолетнего и нарушаются его права. Нормы ГК РФ вопрос соотношения ст. 167, 302 ГК РФ в указанных случаях специально не регламентируют, актуальность же его разрешения в связи с Постановлением Конституционного Суда РФ N 6-П очевидна.

--------------------------------

<1> Брагинский М. Договор поручения // Приложение к журналу "Хозяйство и право". 2001. N 4.

Кроме того, Верховный Суд РФ продемонстрировал приоритет добросовестного приобретателя перед недееспособными, не полностью дееспособными субъектами, специально защищаемыми нормой ст. 37 ГК РФ. Из этого следует, что норма п. 2 ст. 37 ГК РФ утрачивает свое правовое значение. Объясняется это следующим. Если для решения вопроса о последствиях первой сделки продажи квартиры, совершенной с нарушением прав ребенка, можно было бы вести речь о реституции (в том числе со ссылкой на несоблюдение ст. 37 ГК РФ), то последующие сделки отчуждения этой же квартиры делают невозможным использование механизма реституции, ограничивая защиту прав ребенка виндикационным требованием. Поскольку второй, третий и так далее добросовестный приобретатель не состоит в прямых правоотношениях с первоначальным отчуждателем, запрет ст. 37 ГК РФ не имеет никакого правового смысла, в случае с виндикацией ст. 37 ГК РФ не применяется.

Рассмотренное Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2003 г. свидетельствует о том, что не все ситуации, связанные с нарушением прав детей, теперь можно разрешить в пользу последних. Можно выделить некоторые из возможных. Так, ст. 172, 175 ГК РФ определяют ничтожной сделку, совершенную малолетним, и оспоримой сделку, совершенную ребенком в возрасте от 14 до 18 лет без согласия своих законных представителей, с применением к указанным сделкам специальных правовых последствий, закрепленных в ст. 171 ГК РФ в виде двусторонней реституции и возмещения в определенных случаях недееспособному лицу реального ущерба. Однако, если приобретатель по первоначальной сделке, нарушающей указанные запреты, впоследствии отчуждает жилое помещение, применить специальные механизмы защиты прав детей и реституцию уже нельзя. При иных, чем предусмотрены ст. 172, 175 ГК РФ, вариантах нарушения прав несовершеннолетних дети оказываются изначально в более худшем положении. Например, сделку по отчуждению жилого помещения малолетнего совершает его законный представитель (от имени малолетнего), не получая разрешения ООиП (ст. 37 ГК РФ), или совершает сделку, получая согласие ООиП, но сама сделка противоречит интересам ребенка и совершается не от его имени - не в интересах ребенка, а от имени самого законного представителя и в интересах представителя. Такие сделки согласно ст. 168, 169 ГК РФ являются, безусловно, ничтожными, но как быть с правовыми последствиями недействительности этих сделок, в случае, когда приобретатель жилого помещения, и уже к тому же не первый, является добросовестным. Какой иск предъявлять для защиты прав несовершеннолетнего собственника, из ст. 167 ГК РФ или ст. 302 ГК РФ (ст. 171, 172 ГК РФ здесь не применимы). Исходя из того, что в приведенных примерах отчуждение имущества осуществляет не собственник непосредственно, то может быть предъявлено только требование, основанное на ст. 302 ГК РФ <1> (см. названное Определение Верховного Суда РФ). Если исходить из позиции, что законный представитель, совершая сделку от имени малолетнего, выражает волю ребенка, то для защиты прав ребенка, нарушенных такой сделкой, должна применяться реституция. Если же не презюмировать единство воли малолетнего и его законного представителя, так как у малолетнего ребенка воля еще не сформирована достаточным образом, то при совершении сделки законным представителем в ущерб интересам ребенка для защиты интересов малолетнего должна применяться ст. 302 ГК РФ (виндикация). Неодинаковая защита одних и тех же прав детей означает отступление от принципа равенства субъектов гражданского права.

--------------------------------

<1> При этом срок для защиты права и по ст. 302 ГК РФ, и по ст. 167, 168 ГК РФ установлен единый - три года вследствие изменений в ст. 181 ГК РФ (ФЗ от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3120), сокративших срок защиты права по ничтожной сделке с 10 до 3 лет.

Аналогичная ситуация возникает в случае, когда имуществом несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет в нарушение ст. 26 ГК РФ распорядились его родители, усыновители (попечитель), не имея на то никакого законного права, так как все сделки должен совершать несовершеннолетний, либо сделку заключил сам несовершеннолетний, но вопреки своим интересам. С учетом Постановления Конституционного Суда РФ N 6-П в данной ситуации можно говорить о выбытии имущества из владения ребенка, как помимо его воли (согласно ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетний сделкоспособен), так и по воле несовершеннолетнего. Получается, что возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя будет зависеть от того, как выбыло имущество из владения несовершеннолетнего, помимо его воли или нет, в то время как указанное обстоятельство вообще не должно иметь правового значения. Интересам несовершеннолетних следует предоставлять приоритет в защите перед интересом добросовестного приобретателя в связи с тем, что дети не обладают полной волей ни для осуществления своих прав, ни для защиты от злоупотреблений со стороны других лиц. Аналогичная проблема возникает и тогда, когда продажу квартиры производит несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет, с согласия родителей, но без разрешения ООиП. Коллизия ст. 37, 168, 175 и 302 ГК РФ проявится при последующих сделках с таким жилым помещением.

Из приведенных примеров очевидно, что конституционно-правовое толкование применения ст. 167, 302 ГК РФ не может иметь абсолютного значения, так как не учитывает особенности воли и волеизъявления недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, несовершеннолетних, а напротив, способно на практике привести к еще большему ущемлению прав и до того уже бесправных детей. Виндикационный иск не обеспечивает преимущественной защиты интересов несовершеннолетних, усложняя механизм защиты, ставя защиту интересов недееспособных, не в полной мере дееспособных лиц в зависимость от добросовестности иных лиц. В случае защиты интересов ребенка путем виндикации, когда преимущество остается за добросовестным приобретателем, несовершеннолетний не получает денежной компенсации за утраченное жилье (в виде платы при его отчуждении), так как сделки осуществляются, минуя несовершеннолетних, зачастую из-за злоупотреблений их родителей; кроме того, на практике не применяется механизм определения реальной цены сделки, отличной от цены, согласованной сторонами; российская правовая действительность показывает, что успех судебного производства не означает успех исполнительного производства (поэтому ребенок вряд ли получит какую-либо компенсацию за утраченное жилье). Кроме того, реституционное требование в случае продажи жилого помещения без возврата объекта в натуре лишено всяческого смысла, так как возмещение стоимости квартиры в деньгах поглощается ценой, уплаченной покупателем при приобретении квартиры и уже потраченной, например родителями несовершеннолетнего. В итоге реальные последствия недействительности сделки отсутствуют.

В ФЗ "Об опеке и попечительстве" в качестве меры защиты права несовершеннолетнего на жилое помещение в случае его незаконного отчуждения без предварительного разрешения органа опеки и попечительства предложено расторжение такого договора об отчуждении принадлежащего ребенку жилого помещения в порядке, установленном гражданским законодательством, по требованию ООиП, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При этом должен быть осуществлен возврат ребенку жилого помещения (п. 3 ст. 20, п. 4 ст. 21).

Такую норму вряд ли можно считать действенным способом защиты прав несовершеннолетнего. Ведь расторгнуть можно только тот договор, который еще не исполнен сторонами, т.е. когда жилое помещение, принадлежащее ребенку, еще не перешло в собственность другой стороны договора. Согласно ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением. В связи с этим возникает вопрос: можно ли считать исполнение со стороны несовершеннолетнего надлежащим, если при совершении сделки по отчуждению жилого помещения на действия несовершеннолетнего не было получено разрешение ООиП? При этом следует обратить внимание на последствия расторжения договора. Безусловно, общим правилом является то, что при расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения исполненного ими до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Может быть, способ защиты, предусмотренный п. 4 ст. 21 ФЗ N 48-ФЗ, разработчики Закона определили как исключение из общего правила (п. 4 ст. 453 ГК РФ), позволяющее по исполненному договору об отчуждении жилого помещения несовершеннолетнего без разрешения ООиП требовать возврата ребенку этого жилого помещения. Однако это не так.

Данная мера включена в Закон совершенно без учета положений гражданского законодательства РФ, без понимания разработчиками разницы между исполнением, расторжением и недействительностью договора. Нормы п. 3 ст. 20 и п. 4 ст. 21 Закона не согласованы с Постановлением Конституционного Суда РФ N 6-П. Как отмечалось еще в заключении по проекту Федерального закона N 184675-4 "Об опеке и попечительстве", сам по себе факт расторжения договора об отчуждении недвижимого имущества не означает переход права собственности к первоначальному собственнику. Поскольку в этом случае действие договора прекращается на будущее время, речь может идти об истребовании имущества. При этом в соответствии с положениями п. 1 ст. 302 ГК РФ у добросовестного приобретателя истребовать указанное имущество практически невозможно. Поэтому, по мнению экспертов, речь должна была идти о признании такой сделки ничтожной с применением последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 168 и 180 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> Заключение по проекту Федерального закона N 184675-4 "Об опеке и попечительстве", внесенному депутатами Государственной Думы Е.Ф. Лаховой, П.В. Крашенинниковым, В.В. Пановым, Л.В. Пепеляевой (повторно к первому чтению) // <www.bill.consultant.ru>.

Безусловно, несоблюдение императивно установленного требования о получении на определенные сделки с имуществом несовершеннолетних граждан разрешения ООиП должно приводить к ничтожности сделки как не соответствующей закону. Ничтожная сделка не может быть расторгнута, так как она не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью (т.е. реституционные последствия (п. 1 ст. 167 ГК РФ), а никак не последствия расторжения договора, предусмотренные ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, восстановить право на жилое помещение, которое отчуждено без разрешения ООиП и перешло в собственность иного лица, путем возврата имущества как меры расторжения договора невозможно. Необходимо в этом случае применять последствия ничтожности сделки и обязательно учитывать фигуру добросовестного приобретателя.

Однако приоритет права добросовестного приобретателя над правом ребенка (который подкрепляется судебной практикой) не будет способствовать решению и еще одной насущной проблемы России - безнадзорности и беспризорности несовершеннолетних, в то время как детство находится под защитой государства (ст. 38 Конституции РФ).

Подход к защите прав несовершеннолетних, и прежде всего права на жилище, должен быть универсальным и обеспечивающим их максимальную защиту. Такой подход должен применяться в качестве системы норм, независимо от того, нарушены ли права в результате действий самих детей или иных лиц, является несовершеннолетний собственником, членом семьи собственника или членом семьи нанимателя жилого помещения. Указанные вопросы должны найти непосредственное и скорейшее решение в нормах ГК РФ. Кроме того, ст. 37 ГК РФ призвана обеспечивать защиту права собственности несовершеннолетних не только на жилые помещения, но и на иное имущество, находящееся в их собственности (движимое, недвижимое), а также имущественные права (например, удостоверенные акциями, доли в уставных капиталах коммерческих организаций и т.п.).

Поэтому указанная норма должна быть стабилизирована. При этом ее действие необходимо уточнить и детализировать. Сейчас по п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется разрешение ООиП, без которого попечитель не может давать согласие на сделки, уменьшающие имущество несовершеннолетнего. Эта норма не охватывает и не учитывает ситуации, когда никакого согласия попечитель не дает на сделку, совершаемую непосредственно ребенком (у ребенка вообще нет намерения ее совершать), а действует самостоятельно вопреки правам и интересам несовершеннолетнего (т.е. незаконно). Формальный подход к указанной проблеме влечет игнорирование ст. 37 ГК РФ и последствий ее несоблюдения (пример - выше рассмотренное Определение ВС РФ). Отмеченная проблема не нашла должного решения и в ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Именно приоритетная защита прав детей (как вообще недееспособных и ограниченно дееспособных лиц), а не добросовестных приобретателей позволяла бы решить проблему определения самого принципа добросовестности гражданского права и его критериев (признаков), переместив акцент с презумпции добросовестности (к которой российский гражданский оборот еще не готов) на презумпцию недобросовестности в отношениях с участием лиц, не обладающих полной дееспособностью.

Для применения принципа добросовестности практикой должны быть выработаны определенные критерии (возможно, путем судебного толкования), а также созданы (на уровне отраслевого законодательства) регулирующие поведение участников оборота механизмы, наполняющие добросовестность участников активным содержанием. В противном случае добросовестность остается абстрактным понятием, абсолютно неопровержимым (независимо от того, добросовестный или недобросовестный продавец, покупатель всегда добросовестный, если не доказано иное). Это крайне неблагоприятно сказывается и будет продолжать сказываться на практике взаимодействия участников оборота. Например, если лицо, чье право нарушено, но которое с учетом толкования Конституционного Суда лишено защиты этого права по ст. 167 ГК РФ, является таким же или более добросовестным лицом, чем добросовестный приобретатель по сделке с неуправомоченным отчуждателем, кто из них (добросовестный собственник или добросовестный приобретатель) и чью добросовестность должен опровергать. Ведь презумпция добросовестности в равной мере распространяется на всех субъектов права, нуждающихся в защите (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

И наконец, несовершеннолетние - это особые субъекты права, не наделенные полностью сформировавшейся волей и способностью полноценно осуществлять свои права и защищать их, поэтому вряд ли для защиты прав указанной категории субъектов может иметь значение фигура добросовестного приобретателя и факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли. Отправной точкой в вопросе защиты нарушенного права ребенка должно быть противоречие сделки интересам ребенка <1> и нормам закона, специально направленным на обеспечение его прав (п. 4 ст. 292, ст. 37 ГК РФ, ст. 20 - 21 ФЗ N 48-ФЗ и другие). Таким образом, любые сделки, противоречащие интересам несовершеннолетнего и закону, предусматривающему специальные гарантии и механизмы защиты его прав, должны являться ничтожными с применением максимального института защиты (двусторонняя реституция с 10-летним сроком исковой давности, как было предусмотрено ранее). Данный длительный срок исковой давности является вполне оправданным, поскольку позволит несовершеннолетним защитить свои права, когда они смогут предпринять самостоятельные действия, повзрослев.

--------------------------------

<1> К.И. Скловский отметил важный принцип: полномочие существует лишь постольку, поскольку оно осуществляется в чужом интересе: Скловский К.И. Указ. соч. С. 201.

Представляется, что Постановление Конституционного Суда РФ N 6-П должно быть пересмотрено, поскольку оно является неконституционным в отношении несовершеннолетних субъектов права и полностью нивелирует значение некоторых правовых институтов: института защиты прав детей, закрепленного в ст. 37 ГК РФ; института недействительности сделок (ст. 167, 168, 172, 175 ГК РФ), обеспечивающего, в свою очередь, действие нормы ст. 37 ГК РФ <1>. Фактически Постановление Конституционного Суда РФ N 6-П имеет нормативный характер, заменяя кардинальным образом нормы ГК РФ, что само по себе противоречит Конституции РФ.

--------------------------------

<1> В ФЗ "Об опеке и попечительстве" предпринята попытка восстановления права собственности несовершеннолетнего на жилое помещение путем его возврата в качестве последствия расторжения договора, а не реституции или истребования имущества из чужого незаконного владения. Однако данное решение проблемы представляется юридически неверным.

Попыткой стабилизировать применение ст. 37 ГК РФ и защитить права несовершеннолетних при совершении сделок с их жилыми помещениями явилось принятие Приказа Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации права несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>. В указанной Инструкции последовательно излагается порядок представления документов на регистрацию сделок, влекущих отчуждение недвижимого имущества, и переход прав на данное имущество в соответствии с положениями ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ. Однако Приказ Минюста N 126 не решает проблему добросовестности сторон возможных сделок с имуществом несовершеннолетних. Об этом свидетельствуют изменения, внесенные в ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2>. Данные изменения устанавливают ответственность РФ за вред, причиненный при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в некоторых случаях закреплена полная ответственность, а в некоторых - ограниченная. По общему правилу вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны РФ в полном объеме (п. 3 ст. 31 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации прав). Если же в результате сделки с жилым помещением, которая была зарегистрирована органами, осуществляющими государственную регистрацию права (а такие сделки в силу п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 574 ГК РФ подлежат государственной регистрации), пострадали собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, или добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, ответственность государства ограничивается разовой компенсацией за счет казны РФ в сумме, не превышающей один миллион рублей (ст. 31.1 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации прав).

--------------------------------

<1> Российская газета. 2004. 29 июля.

<2> ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 2004. 30 дек.; ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43.

Такой прием законодательной техники приводит к следующим выводам. Государство признает свою косвенную ответственность перед собственником, который не может виндицировать свое жилое помещение у добросовестного приобретателя, а также перед добросовестным приобретателем, от которого жилое помещение истребовано собственником <1>. От регистрирующих органов во многом зависит обеспечение соблюдения принципа добросовестности в сделках с жилыми помещениями. Именно на них возложены обязанности по осуществлению правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, и контролю за законностью совершаемых сделок. Более того, единственным доказательством существования прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация, сведения о правах содержатся в ЕГРП, который признается единственно достоверным.

--------------------------------

<1> К.И. Скловский отмечает, что проблема динамики собственности имеет три крайних решения: возложить все риски, связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы регистрации и учета все права явными и проверяемыми: Скловский К.И. Указ. соч. С. 99. На мой взгляд, последнее решение не является крайним в отношении обеспечения права собственности на объекты недвижимого имущества, в противном случае, какой правовой смыл обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время ответственность государства в области государственной регистрации сделок с жилыми помещениями является ограниченной, что ставит вполне обоснованный вопрос о соотношении ст. 31, 31.1 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации прав. Нарушение прав собственника или добросовестного приобретателя может явиться следствием тех нарушений, перечисленных в п. 3 ст. 31 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации прав, за которые наступает полная ответственность государства. Однако применение положений специальной ст. 31.1 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации прав устраняет действие нормы п. 3 ст. 31 Закона и ее превентивное значение. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, может "не заметить" в ЕГРП сведения о наличии права собственности несовершеннолетних на жилое помещение, которое решает продать другой сособственник - родитель. В ЕГРП могут отсутствовать указанные сведения по иным причинам: произойдет технический сбой в работе электронного реестра и т.п., регистратор нарушит требования Инструкции, утвержденной Приказом Минюста РФ <1>. В результате права на жилое помещение приобретет иное лицо, являющееся добросовестным приобретателем. Оно не знает о незаконных действиях регистрирующего органа и правах несовершеннолетних на жилое помещение. Возникает проблема, какую норму Закона применить в указанной ситуации в части ответственности. Логичным будет ответ - ст. 31.1 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации прав, поскольку в ней закреплено специальное правило в отношении жилых помещений при столкновении прав собственника и добросовестного приобретателя. В то же время при столкновении прав собственника и добросовестного приобретателя в отношении иных объектов недвижимого имущества (нежилых) должна применяться норма ст. 31 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации прав, предусматривающая полную ответственность государства за причинный вред. Такое положение вещей нельзя считать справедливым, учитывая, что жилые помещения обеспечивают не только имущественный интерес собственника (добросовестного приобретателя), но и неимущественный интерес (реализация конституционного права на жилище). При этом нарушается конституционный принцип равенства всех перед законом и судом, т.е. принцип равной (одинаковой) защиты аналогичных прав (на объекты недвижимого имущества, жилые и нежилые).

--------------------------------

<1> Приказ Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 2004. 29 мая.

Закрепление в Законе ответственности государства в полном объеме за нарушение органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них законом обязанностей, в том числе приводящих к столкновению интересов и прав собственников и добросовестных приобретателей по модели ст. 31 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации прав, способствовало бы реальному обеспечению принципа добросовестности в отношениях субъектов гражданского права. Закрепление в Законе положений о полной ответственности государства явилось бы стимулом к проведению регистрирующими органами надлежащей правовой экспертизы совершаемых сделок и регистрируемых прав, а также правильному и достоверному ведению ЕГРП при взаимодействии с иными необходимыми органами и организациями, в том числе и ООиП.

ФЗ "Об опеке и попечительстве" установлена ответственность ООиП за вред, причиненный подопечному в результате незаконных действий или бездействия ООиП либо должностных лиц этих органов. Однако порядок управления имуществом несовершеннолетнего в Законе сформулирован таким образом (ст. 19 - 23), что ООиП при решении вопроса о предоставлении разрешения на сделки с имуществом несовершеннолетнего должны руководствоваться исключительно оценочными критериями, поэтому определить виновность ООиП и привлечь их к ответственности будет чрезвычайно сложно. Более того, сам законодатель использует приемы юридической техники, затрудняющие привлечение ООиП к ответственности за предоставление/непредоставление разрешений на сделки с имуществом подопечных. Так, согласно п. 3 ст. 21 ФЗ N 48-ФЗ ООиП обязаны решить вопрос о предоставлении (отказе в предоставлении) своего разрешения на сделку в течение определенного срока после подачи опекуном (попечителем) в ООиП заявления о получении разрешения. Таким образом, если опекун (попечитель) не обратиться в ООиП с подобным заявлением, ООиП не могут быть привлечены к ответственности. Еще одним примером служит ст. 292 ГК РФ, в редакции ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким образом, если ООиП не известно о том, что в каком-то жилом помещении проживает ребенок, оставшийся без попечения родителей и данное помещение собираются отчуждать, ООиП освобождаются от ответственности за отсутствие контроля за совершаемой сделкой в отношении такого помещения. Подобный законодательный прием выявляет несовершенство не только механизма контроля со стороны ООиП, ныне государственных органов, за сделками с имуществом несовершеннолетних (недееспособных, ограниченно дееспособных граждан), но и существенные недостатки в работе ООиП в целом, пробелы в ответственности данных органов. Ведь согласно СК РФ именно на ООиП возложена обязанность по выявлению и устройству детей, оставшихся без попечения родителей, от исполнения которых ООиП освобождены быть не могут, в то время как ГК РФ допускает такую возможность. Ответственность ООиП должна определяться по правилам ст. 1069 ГК РФ как ответственность за вред, причиненный государственными органами, а также их должностными лицами, но по основаниям, независимым от вины. При этом ответственность ООиП должна охватывать их действия (бездействия) в отношении всех несовершеннолетних граждан, а не только оставшихся без попечения родителей (как это сделано в ФЗ N 48-ФЗ). Также необходимо конкретно сформулировать правила контроля ООиП за сделками с имуществом несовершеннолетних (подопечных).

--------------------------------

<1> Российская газета. 2004. 31 дек.

Представляется необходимым, например, дополнить п. 3 ст. 37 ГК РФ следующим положением:

"ООиП не вправе давать разрешение (согласие) на сделки с жилыми помещениями, влекущие уменьшение прав несовершеннолетнего, не сопровождающиеся встречным эквивалентным предоставлением в виде приобретения иного жилого помещения, обеспечивающего жилищные права несовершеннолетнего в прежнем объеме. При этом обеспечение жилищных прав несовершеннолетнего является условием получения разрешения ООиП и должно быть произведено до свершения сделки, на которую требуется разрешение ООиП. ООиП отказывают в даче такого согласия в случае, если сделки с имуществом несовершеннолетних нарушают права или законные интересы указанных лиц. Сделки, совершенные в нарушение положений настоящей статьи, а также хотя и с разрешения ООиП, но с нарушением прав или законных интересов несовершеннолетних являются ничтожными и влекут последствия ничтожности сделки, которые распространяются и на добросовестного приобретателя".

Данная формулировка не будет нарушать логику выводов Конституционного Суда РФ, выраженных в Постановлении N 6-П. Конституционный Суд РФ признал не противоречащими Конституции РФ содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Именно поэтому для защиты прав несовершеннолетних граждан при совершении сделок, влекущих уменьшение их имущества, и для стабилизации применения ст. 37 ГК РФ, а также ФЗ N 48-ФЗ необходимо прямо оговорить в законе применение последствий недействительности сделок, совершенных в нарушение ст. 37 ГК РФ и положений ст. 19 - 23 ФЗ N 48-ФЗ, в том числе и распространить указанные последствия на добросовестных приобретателей. В противном случае механизм реализации гражданских прав несовершеннолетних субъектов оказывается малоэффективным, так как злоупотреблять правами не полностью дееспособных лиц и манипулировать ими оказывается очень просто и совершенно безнаказанно. Несовершеннолетние субъекты могут лишиться своей собственности без перспектив восстановления своих прав или получения иной реальной защиты.

Иллюстрирует возможные нарушения следующий пример из судебной практики.

"Цой купил у В. Смирнова трехкомнатную квартиру с условием, что тот освободит жилое помещение через некоторое время после продажи. Однако В. Смирнов был убит. Проживающие в названной квартире граждане отказались освобождать квартиру, в связи с чем Цой обратился в суд с иском об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. Мишина - бабушка и опекун несовершеннолетнего сына убитого В. Смирнова, которому по договору приватизации принадлежала половина квартиры, предъявила к Цою встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на следующее. При стечении трудных обстоятельств, сложившихся после смерти жены, В. Смирнов был вынужден продать квартиру по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Более того, по мнению Мишиной, эта сделка является фиктивной, поскольку деньги за квартиру В. Смирнов не получал, и в результате этой сделки ее внук Иван незаконно лишен права на жилое помещение. Решением Октябрьского районного суда Республики Бурятия (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам и Президиумом Верховного суда Республики Бурятия) иск Цоя удовлетворен, а встречный иск Мишиной оставлен без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Разрешая спор, суд первой инстанции признал установленным факт продажи В. Смирновым принадлежавшей ему и его несовершеннолетнему сыну квартиры Цою. Согласие ООиП на заключение договора купли-продажи было получено, договор нотариально оформлен. Однако в судебном заседании представители ООиП подтвердили факт получения В. Смирновым согласия ООиП на отчуждение принадлежащей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Лимонова, поближе к месту проживания его матери, Мишиной. Между тем, оценивая это обстоятельство как решающее при рассмотрении вопроса о законности сделки, в результате которой несовершеннолетний сын В. Смирнова был фактически лишен своей части квартиры и не получил за это никакой денежной или имущественной компенсации, суд не учел, что само по себе наличие согласия ООиП на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст. 28, 37 ГК РФ разрешение ООиП должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки. При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной между Цоем и В. Смирновым сделки законные права несовершеннолетнего соблюдены, а именно, что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него жилья. При отсутствии таких доказательств сделка по отчуждению спорной квартиры не могла быть признана судом соответствующей закону. Верховный Суд РФ посчитал обоснованным встречный иск Мишиной и ее требования о применении последствий ничтожности сделки, не соответствующей закону и совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 168, 169 ГК РФ). Верховный Суд РФ судебные постановления по делу отменил" <1>.

--------------------------------

<1> Определение СК Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. // БВС. 1998. N 2.

Таким образом, вышестоящая судебная инстанция посчитала сделку, нарушающую право собственности несовершеннолетнего на квартиру, не только незаконной, но и противной основам нравственности и правопорядка, так как она направлена на лишение малолетнего гражданина конституционного права на жилище. Более того, суд отметил, что разрешение ООиП на сделку в соответствии со ст. 37 ГК РФ не имеет абсолютного значения для законности сделки, если она противоречит законным интересам ребенка и нарушает его права. Следует отметить, что указанный подход судебной практики был выработан до Постановления Конституционного Суда РФ N 6-П и позволял действительно защищать права несовершеннолетних и с правовой, и с моральной стороны.

При этом, на мой взгляд, ООиП не должны давать разрешение на продажу жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетнего (в индивидуальной или в общей с иными лицами), даже с тем условием, что после продажи жилого помещения денежные средства будут зачислены на открытый на имя ребенка счет либо будет приобретено иное жилое помещение на имя несовершеннолетнего. Такие условия не подкреплены каким-либо действенным правовым механизмом реализации. Неисполнение требований, указанных в акте ООиП о разрешении совершить сделку продажи квартиры несовершеннолетнего, не является основанием для признания данной сделки недействительной или применения иных способов защиты имущественных прав несовершеннолетнего. В нормах ГК РФ и ФЗ "Об опеке и попечительстве" отсутствует механизм исполнения акта ООиП, содержащего определенные условия совершения сделки, на которую дается разрешение, а также меры ответственности за несоблюдение такого акта. Именно поэтому разрешение ООиП на сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего, должно быть или безусловным, или в законодательстве должен быть определен порядок установления и соблюдения таких условий.

В ФЗ N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" закреплены случаи, когда разрешение ООиП не должно предоставляться <1>. Иным образом поступил законодатель и в ЖК РФ в отношении сделок по обмену жилыми помещениями. Согласно п. 4 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия ООиП. ООиП отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Так, недопустим обмен жилыми помещениями, в результате которого несовершеннолетний окажется нуждающимся в жилом помещении (например, при обмене жилого помещения, в котором проживает ребенок, на иное помещение, значительно меньшего размера независимо от того, производится обмен с доплатой или нет).

--------------------------------

<1> В ФЗ "Об опеке и попечительстве" установлен запрет на отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, за исключением если такое отчуждение необходимо при перемене места жительства подопечного. Отчуждение жилого помещения при смене места жительства подопечного допускается только с предварительного разрешения ООиП (пп. 4 п. 1 ст. 20). Закон не требует от ООиП при принятии ими решения устанавливать наличие у несовершеннолетнего или получение им другого жилого помещения, равноценного обеспечения его имущественных прав при совершении такой сделки.

Однако подобный подход законодателя не является безупречным и не гарантирует от нарушения прав несовершеннолетних. Учитывая, что в Постановлении Конституционного Суда РФ N 7-П от 14 апреля 2008 г. в п. 4.2 отмечено, что Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" не связывает право на регистрацию по месту жительства с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение (Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" // Российская газета. 2008. 26 апр.). Поэтому выбор несовершеннолетним (его законным представителем) иного места жительства может быть не связан с возникновением у несовершеннолетнего имущественного права на иное жилое помещение.

С учетом указанных предложений по внесению дополнений в ст. 37 ГК РФ и в порядок управления имуществом несовершеннолетних недопустимым является заключение договоров об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в том случае, когда законными представителями несовершеннолетнего или несовершеннолетним, достигшим возраста 14 лет, продается жилое помещение, а полученные от продажи средства вкладываются в долевое строительство многоквартирного жилого дома, в результате которого несовершеннолетний станет собственником нового жилого помещения. Подобные сделки очень рискованны вследствие различных факторов: удорожание строительства, недобросовестность действий застройщика, строительные риски, вероятность изменения финансового положения участника долевого строительства и появления иных негативных обстоятельств. Это связано с продолжительностью отношений по долевому строительству. Несмотря на значительные гарантии прав участника долевого строительства, которые были предоставлены ФЗ от 31 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" <1>, риски от участия в долевом строительстве остаются достаточно высокими, учитывая отсутствие достаточной практики применения нового Закона <2>. Более того, риск участия несовершеннолетнего в долевом строительстве повышается за счет возможных недобросовестных действий его законных представителей или содействующих ребенку лиц. Указанные лица могут нерационально и неправомерно использовать денежные средства, полученные от продажи квартиры несовершеннолетнего, вследствие чего несовершеннолетний не сможет начать или завершить свое участие в долевом строительстве. Таким образом, участие несовершеннолетнего в долевом строительстве посредством вложения средств, полученных от продажи жилого помещения, находящегося в собственности ребенка, не может считаться эквивалентным обеспечением его жилищных прав, поэтому на сделку продажи жилого помещения в этом случае не должно предоставляться разрешение ООиП. Ведь результат долевого участия в строительстве может быть определен спустя продолжительное время (от полугода до нескольких лет), в течение которого несовершеннолетний не должен оставаться без права на жилое помещение, соответствующего по объему предыдущему.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

<2> Кроме того, в настоящее время используются другие договорные схемы, хотя не предусмотренные законом, но не противоречащие ему и общему смыслу гражданского законодательства. При этом используемые договорные схемы не подпадают под признаки договора участия в долевом строительстве, соответственно, на них не могут распространяться требования и гарантии, предусмотренные специальным ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...".

Н. Прокопьева, главный государственный регистратор прав Чувашской Республики, отмечает, что определяющим фактором, свидетельствующим о невозможности заключения несовершеннолетними договоров участия в долевом строительстве, является возмездность таких сделок. Автор отмечает, что на государственную регистрацию часто поступают договоры купли-продажи и договоры долевого участия в строительстве жилья, заключаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, от имени которого действуют его законные представители <1>. При этом несовершеннолетний по условиям договора должен оплатить определенную сумму. Как считает Н. Прокопьева, "учитывая, что у несовершеннолетнего, как правило, отсутствуют собственные средства на приобретение жилья, в таких случаях целесообразнее заключать не двусторонний договор, а трехсторонний <2> - между застройщиком (продавцом), родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним. Тем более, что гражданское законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей договор в пользу третьего лица в отличие от всех других договоров, заключаемых в интересах самих сторон, во-первых, предусматривает обязанность должника исполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу, прямо указанному в договоре. Во-вторых, третье лицо наделяется правом требования в отношении должника по договорному обязательству" <3>. Применительно к рассматриваемым случаям, по мнению Н. Прокопьевой, это будет выглядеть следующим образом. "При оформлении трехсторонних сделок ее сторонами будут выступать продавец (застройщик), обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний выгодоприобретатель (покупатель, долевик), в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей. Указанная схема более приемлема и отвечает требованиям закона, нежели схема, при которой несовершеннолетний, от имени которого действует законный представитель, приобретает имущество на якобы собственные средства" <4>.

--------------------------------

<1> Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция. 2004. N 2.

<2> В целом соглашаясь с позицией Н. Прокопьевой, отмечу, что договор все же должен быть не трехсторонним, а двусторонним, так как по смыслу ст. 430 ГК РФ договор в пользу третьего лица предполагает возникновение у данного лица, не являющегося стороной договора, только прав, но не обязанностей. Поэтому заключение такого договора не требует согласия лица, в чью пользу он совершается. Это лицо не участвует в согласовании условий договора.

<3> Прокопьева Н. Указ. соч.

<4> Там же.

Участие несовершеннолетних в долевом строительстве должно быть максимально сокращено. Думается, что малолетних граждан следует исключить из возможных участников долевого строительства, предусмотрев для них возможность выступать в договорах участия в долевом строительстве только в качестве выгодоприобретателей. Участие несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста, в договорах долевого строительства следует допустить только в том случае, если такое участие не влечет прекращения права собственности на уже имеющееся жилое помещение несовершеннолетнего или риск такого прекращения. Таким образом, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может стать участником долевого строительства, заключив соответствующий договор, если у него имеются достаточные собственные средства для исполнения указанного договора. Представляется, что подобные изменения в отношении участников долевого строительства должны быть внесены в ФЗ N 214-ФЗ.

Противоречивой является область сделок несовершеннолетних по приобретению жилых помещений с использованием ипотечного жилищного кредитования. При практической реализации указанной правовой возможности несовершеннолетние сталкиваются с отказами ООиП на подобные сделки ввиду отсутствия согласованности ст. 37 ГК РФ и норм специальных Законов (п. 3 ст. 6 и п. 5 ст. 74 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>, ст. 60 СК РФ, ФЗ N 122-ФЗ о государственной регистрации прав <2>).

--------------------------------

<1> Российская газета. 1998. 22 июля.

<2> Российская газета. 1997. 30 июля.

О необходимости соблюдения прав детей при улучшении жилищных условий с использованием ипотечного жилищного кредитования говорится в Докладе Уполномоченного по правам ребенка в г. Москве <1>. В 2006 году к Уполномоченному по правам ребенка в г. Москве поступали обращения граждан, которые имеют несовершеннолетних детей, состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и хотели бы улучшить свои жилищные условия путем приобретения жилого помещения по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредитования. Указанные граждане жаловались на ООиП, которые отказывались рассматривать вопрос о выдаче разрешения на передачу приобретаемого жилья в залог. Данное разрешение от граждан требовал коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" в случаях, когда жилые помещения приобретались по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредитования в равнодолевую собственность с несовершеннолетними детьми.

--------------------------------

<1> Доклад о деятельности Уполномоченного по правам ребенка в городе Москве, о соблюдении и защите прав, свобод и законных интересов ребенка в 2006 году // <http://www.ombudsman.mos.ru/index.php?page=zakon>.

В обоснование своих требований банк ссылался на п. 3 ст. 6 и п. 5 ст. 74 ФЗ N 102-ФЗ, ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ и утверждал, что в случае непредставления соответствующего разрешения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в государственной регистрации права собственности и государственной регистрации ипотеки будет отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ. Анализ службой Уполномоченного по правам ребенка в г. Москве норм действующего законодательства показал, что позиция каждой из спорящих сторон основана на законе. Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила ст. 37 ГК РФ. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения ООиП совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе и дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог. Таким образом, при передаче имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, под залог необходимо предварительно получить разрешение ООиП. Однако при толковании данной нормы закона Уполномоченный замечает, что ООиП согласно данной статье ГК РФ должны давать свое согласие на залог уже имеющегося в собственности несовершеннолетнего имущества. Так как на момент обращения в ООиП в собственности у несовершеннолетнего ничего нет, то, соответственно, и разрешение ООиП на передачу жилого помещения в залог не нужно. Этим положением, а также ссылкой на то, что ФЗ N 102-ФЗ прямо не предусмотрено предоставление разрешения ООиП, в данном случае руководствуются ООиП, отказывая гражданам в рассмотрении вопроса о выдаче требуемого разрешения <1>.

--------------------------------

<1> Доклад о деятельности Уполномоченного по правам ребенка в городе Москве, о соблюдении и защите прав, свобод и законных интересов ребенка в 2006 году // <http://www.ombudsman.mos.ru/index.php?page=zakon>.

Вместе с тем, как отмечает Уполномоченный по правам ребенка в г. Москве, п. 1 ст. 77 ФЗ N 102-ФЗ устанавливает, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Таким образом, одновременно с приобретением права собственности на долю в квартире имущество несовершеннолетнего будет передано в залог. Но в то же время ст. 37 ГК РФ устанавливает, что залог имущества, принадлежащего несовершеннолетним, может быть произведен только с предварительного разрешения ООиП, а в данном случае между приобретением несовершеннолетними права собственности и передачей принадлежащего им имущества под залог отсутствует временной промежуток, в течение которого было бы возможно получить необходимое разрешение от ООиП. Поскольку право собственности на имущество и залог имущества возникают одновременно, то вполне понятны требования коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" о получении согласия от ООиП на залог имущества несовершеннолетних до государственной регистрации права собственности на данное имущество, поскольку необходимое разрешение должно быть получено до залога имущества и до государственной регистрации права собственности несовершеннолетнего. Уполномоченный отмечает, что возможность различного толкования норм действующего законодательства привела к возникновению разногласий по данному вопросу, что в первую очередь негативно отразилось на семьях, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью социальной ипотеки. Ведь для некоторых семей данный способ приобретения жилого помещения является единственной возможностью в ближайшее время улучшить свои жилищные условия и, соответственно, создать своим детям нормальные условия для их развития и воспитания <1>. При этом Уполномоченный по правам ребенка приводит примеры положительных решений ООиП, давших разрешения на совершение детьми сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотечного кредитования. Но в этих случаях ООиП действуют на свое усмотрение, понимая, что данный вопрос окончательно не урегулирован в законодательстве.

--------------------------------

<1> Доклад о деятельности Уполномоченного по правам ребенка в городе Москве, о соблюдении и защите прав, свобод и законных интересов ребенка в 2006 году // <http://www.ombudsman.mos.ru/index.php?page=zakon>.

Рассматривая участие несовершеннолетних в отношениях по ипотечному кредитованию, следует учитывать множество рисков, которые влекут подобные сделки для детей. В случае стечения тяжелых обстоятельств либо недобросовестности самих заемщиков, например родителей несовершеннолетнего, могут возникнуть проблемы с выплатой кредита, взятого на покупку жилья. В этом случае имущественные интересы несовершеннолетнего существенным образом нарушаются, он может перестать быть собственником жилого помещения и утратить право проживания в нем в результате обращения взыскания на жилое помещение. Таким образом, область ипотечных отношений с участием несовершеннолетних не может оставаться не урегулированной законодателем.

Пока же законодатель ограничивается требованием получения разрешения ООиП на заключение несовершеннолетним в возрасте от 14 лет или от имени малолетнего договора ипотечного кредита (ст. 37 ГК РФ, п. 4 ст. 19, ст. 21 ФЗ N 48-ФЗ). При этом ФЗ "Об опеке и попечительстве" заключение кредитного договора с участием несовершеннолетнего допускается в исключительном случае в целях обеспечения его жилым помещением. В этой связи необходимо отметить, что ипотечные кредиты вообще недопустимы для несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, так как согласно ст. 57 ЖК РФ и ст. 8 ФЗ N 159-ФЗ дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, должны быть во внеочередном порядке обеспечены жильем по договору социального найма при наличии оснований нуждаемости в жилых помещениях. Решение жилищной проблемы детей, оставшихся без попечения родителей, посредством ипотечного кредита является прямым лишением ребенка тех федеральных гарантий, которые для него определены в ФЗ N 159-ФЗ и ЖК РФ - внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма, являющегося бессрочным. Более того, для вступающего во взрослый мир ребенка, лишенного попечения родителей и оказавшегося в трудной жизненной ситуации, ипотечная форма решения жилищной проблемы является непосильным бременем. Возможность заключения несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей, ипотечного кредита должна быть исключена, поскольку ухудшает положение ребенка.

Следующей проблемой, приводящей к нарушению права собственности несовершеннолетних, является несоответствие нормативных актов, регулирующих отдельные области отношений, положениям ГК РФ, что свидетельствует об отсутствии единого механизма контроля за сделками несовершеннолетних. В качестве примера следует привести проблему защиты жилищных прав несовершеннолетних вынужденных переселенцев, пострадавших в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 апреля 1997 г. N 510 "О порядке выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно" <1> семьям вынужденных переселенцев выплачивается денежная компенсация за утраченное жилье и имущество. При этом условием получения компенсации за утраченное жилье является заявление об отказе всех членов семьи от права владения, пользования и распоряжения жильем на территории Чеченской Республики независимо от степени его разрушения. Максимальная сумма компенсации определена в размере ста двадцати тысяч рублей за жилье и двадцати тысяч за имущество. Такой размер компенсации за утраченное жилье не возмещает его полной стоимости и на полученную сумму компенсации переселенцы не могут приобрести себе другое жилое помещение, поэтому решением Верховного Суда РФ от 29 апреля 2002 г. <2> был признан незаконным и недействующим п. 19 Порядка выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30 апреля 1997 г. N 510. Согласно отмененному пункту Постановления граждане, получившие компенсацию за утраченное жилье, теряли право на проживание в центрах временного размещения вынужденных переселенцев и в жилых помещениях фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, а также снимались с учета на улучшение жилищных условий.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2281.

<2> БВС. 2003. N 1 (в извлечениях).

Указанное решение Верховного Суда РФ от 29 апреля 2002 г. позволило исправить недопустимую ситуацию замены жилищных прав (в т.ч. права собственности) вынужденных переселенцев неравноценной денежной компенсацией без возможности иным образом решить жилищную проблему. Целый ряд нормативных актов специального действия позволяет вынужденным переселенцам обеспечивать конституционное право на жилище <1>. Однако органами по делам миграции не соблюдаются права вынужденных переселенцев, в семьях которых практически всегда имеются дети. Несмотря на решение Верховного Суда РФ от 29 апреля 2002 г., денежной компенсации, предусмотренной ПП РФ N 510, придается зачастую решающее значение в обеспечении жилищных прав вынужденных переселенцев, которые после ее получения не могут реализовать свои права, предусмотренные названными актами. Это объясняется тем, что, во-первых, в названных правовых актах, направленных на обеспечение вынужденных переселенцев постоянным жилым помещением, отсутствует указание на возможность их реализации независимо от получения гражданами компенсации, предусмотренной ПП РФ N 510; во-вторых, органы по делам миграции не учитывают выводы Верховного Суда РФ (в решении от 29 апреля 2002 г.) при применении ПП РФ N 510 и названных нормативных актов, предписывающих обеспечение жильем вынужденных переселенцев не в общем, а в специальном льготном порядке; в-третьих, органы по делам миграции не предоставляют вынужденным переселенцам, лишенным жилья, полной и достоверной информации о реализации своих прав; в-четвертых, порядок выплаты компенсации за утраченное жилье, предусмотренный ПП РФ N 510, противоречит положениям ГК РФ и способствует не защите и обеспечению, а нарушению жилищных прав вынужденных переселенцев.

--------------------------------

<1> Среди них Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 "Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации", Приказ Федеральной миграционной службы РФ от 10 апреля 2001 г. N 31 "Об утверждении нормативного акта о постоянном жилищном обустройстве вынужденных переселенцев", Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья".

Так, семья Гереевых в составе шести человек, из которых четверо - несовершеннолетние дети, до февраля 1995 года проживала в Чеченской Республике. В связи с начавшимися военными действиями семья покинула г. Грозный, оставив благоустроенную квартиру площадью 90,7 кв. м, переехала в г. Ростов-на-Дону, где была принята на учет миграционной службой Ростовской области. 13 ноября 2000 г. Гереевы отказались от права собственности на жилое помещение, находящееся в г. Грозном, составив заявление в соответствии с ПП РФ N 510. Жилое помещение находилось в общей собственности всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Согласно кратким указаниям по составлению заявления об отказе всех членов семьи от права владения, пользования и распоряжения жильем на территории Чеченской Республики, заявление об отказе всех членов семьи от права владения, пользования и распоряжения жильем на территории Чеченской Республики составляется и подписывается всеми членами семьи, проживавшими (прописанными) в Чеченской Республике по одному адресу. Заявление пишется на имя временной комиссии при администрации субъекта РФ по месту подачи заявления на получение компенсации. В заявлении должен содержаться отказ всех членов семьи от права владения, пользования и распоряжения ранее занимаемым жильем на территории Чеченской Республики. При этом один из родителей (опекун, попечитель) действует за себя и от имени несовершеннолетних детей (опекаемых, подопечных). Помимо этого, члены семьи должны выразить согласие на получение компенсации заявителем <1>. Указанный порядок составления и подачи заявления об отказе от права собственности на единственное жилое помещение противоречит положениям ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, устанавливающим контроль за сделками несовершеннолетних, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

--------------------------------

<1> Приложение к Постановлению Правительства РФ от 30 апреля 1997 г. N 510 "О порядке выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно" // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2281.

Во-первых, все сделки, влекущие отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, должны совершаться только с предварительного разрешения ООиП, тем более что ПП РФ N 510 предусмотрен отказ от прав на жилое помещение.

Во-вторых, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет по нормам ГК РФ сами должны совершать сделки по отказу от принадлежащих им прав, но только с согласия родителей (усыновителей, попечителя). Непосредственно родители, лица, их заменяющие, не имеют права без специального полномочия своих подопечных совершать сделки от имени или за несовершеннолетних (тем более что такое полномочие им и не может быть предоставлено).

Таким образом, положения подзаконного нормативного акта, регулирующего реализацию гражданских (жилищных) прав вынужденных переселенцев, не соответствуют ГК РФ, однако широко применяются на практике. Более того, сам отказ от права на жилое помещение, предусмотренный ПП РФ N 510, противоречит существу сделки по отказу от права, предусмотренной ст. 236 ГК РФ.

Во-первых, сделка по отказу от права собственности не должна иметь вынужденный характер. Напротив, вынужденные переселенцы отказываются от права собственности на жилье именно в связи с выплатой им компенсации за утраченное жилье и вынужденным переездом из зоны конфликта (при этом само жилое помещение как объект права продолжает существовать, если оно не разрушено и не уничтожено). Во-вторых, отказ от права собственности, предусмотренный ст. 236 ГК РФ, не предполагает никакого встречного предоставления со стороны лица, приобретающего право собственности. В противном случае будет иметь место сделка по передаче права собственности от одного лица другому - купля-продажа, мена и т.д. Отказ от права собственности лица не обусловлен приобретением такого права иным лицом. В случае, предусмотренном ПП РФ N 510, отказ от прав на жилое помещение является условием получения денежной компенсации, которая не обеспечивает возможность граждан приобрести иное жилое помещение, поскольку ее размер существенно ограничен. Такое положение вещей приводит на практике к значительным нарушениям прав вынужденных переселенцев, в том числе несовершеннолетних.

Семья Гереевых, не обладая полной информацией о размере причитающейся компенсации, отказалась от права собственности на жилое помещение, подав заявление на имя Временной комиссии при Администрации Ростовской области. При этом орган по делам миграции по Ростовской области изъял у всей семьи удостоверения вынужденных переселенцев на том основании, что семья оформила заявление на получение компенсации за утраченное жилье и реализовала свое право на жилище. Впервые заявление от 13 ноября 2000 г. об отказе от жилья и выплате компенсации было рассмотрено 19 июля 2001 г., затем возвращено в Управление по делам миграции для предоставления уточняющих данных, информация о которых была затребована в Чеченской Республике, и представлена 13 декабря 2001 г. Далее решение вопроса о выплате компенсации откладывалось временной комиссией при Администрации Ростовской области в связи с отсутствием бюджетного финансирования компенсационных выплат и задолженностью бюджета. Очередное заседание временной комиссии состоялось 22 октября 2002 г. и компенсация была получена семьей Гереевых только 25 ноября 2002 г. в сумме 138000 рублей. Таким образом, отказ от права собственности произошел 13 ноября 2000 г., выплата денежной компенсации в связи с таким отказом состоялась только 25 ноября 2002 г., т.е. спустя два года. Получив мизерную денежную компенсацию, семья обратилась в орган по делам миграции о реализации права на предоставление безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья. Однако получила отказ на том основании, что Гереевы уже утратили статус вынужденных переселенцев, так как не продлевали его последние два года, поэтому реализовать свои права согласно специальным нормативным актам об обеспечении жилищных прав вынужденных переселенцев они не могут. При этом Гереевы были лишены статуса вынужденных переселенцев неправомерным изъятием удостоверений вынужденных переселенцев при оформлении заявления о выплате компенсации, не были включены в сводные списки вынужденных переселенцев, нуждающихся в предоставлении жилых помещений, еще до оформления отказа от права собственности на жилое помещение, что было предусмотрено ПП РФ N 845 от 8 ноября 2000 г. "Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев РФ".

Таким образом, семья, в том числе четверо несовершеннолетних детей, оказалась на улице, получив за отказ от права собственности на благоустроенное жилое помещение денежную компенсации в размере 138000 рублей. При этом никакой контроль со стороны ООиП за отказом от права собственности несовершеннолетних на жилье не проводился. Семья обжаловала в суд действия органа по делам миграции по Ростовской области и просила вернуть право собственности на жилое помещение в Чеченской Республике, так как отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (ст. 236 ГК РФ). Однако Батайский городской суд, Ростовский областной и Верховный Суд РФ отказали Гереевым в удовлетворении их требований при том, что доказательств приобретения права собственности на квартиру другим лицом в суд предоставлено не было <1>. Более того, суды посчитали ненарушенными права четверых несовершеннолетних детей, оказавшихся на улице. Подобные механизмы реализации конституционно гарантированных прав граждан, закрепленные в подзаконных нормативных актах, противоречащих федеральному закону - ГК РФ, требуют существенных корректив.

--------------------------------

<1> Дело N 33-4926 (Батайский городской суд); дело N 04-г-6302 (Ростовский областной суд).

Во-первых, если законодательство предусматривает льготный порядок обеспечения вынужденных переселенцев постоянным жильем посредством предоставления безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, то именно указанная субсидия, позволяющая реализовать право на жилище, должна быть выплачена взамен на отказ вынужденных переселенцев от своего жилья в Чечне. При этом отказ вынужденных переселенцев от прав на жилое помещение должен иметь место только при соблюдении соответствующими органами порядка обеспечения указанных лиц иным жилым помещением (постановка на учет, принятие решения о предоставлении субсидии или обеспечение иным постоянным жилым помещением). Согласно Правилам управления имуществом несовершеннолетних подопечных, хранения и отчуждения этого имущества, утв. Минпросвещения РСФСР от 30 октября 1969 г. <1>, отказ опекуна (попечителя) от принадлежащего несовершеннолетнему самостоятельного права на жилое помещение допускается только с разрешения ООиП и только в тех случаях, когда несовершеннолетний получит самостоятельное право на пользование другим равноценным жилым помещением. Выплата компенсации, предусмотренной ПП РФ N 510, не должна влиять на возможность реализации вынужденными переселенцами права на обеспечение постоянным жилым помещением. Значение указанной компенсации определяется в соответствии с решением Верховного Суда от 29 апреля 2002 г. и имеет исключительно моральный характер, связанный с утратой жилья и вынужденным переездом на другое место жительства мирных граждан в связи с военным конфликтом, который призвано разрешать государство.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

Во-вторых, отказ от права на жилое помещение, затрагивающий права и интересы несовершеннолетних, должен производиться по правилам, установленным ГК РФ, т.е. под контролем ООиП, что необходимо закрепить в соответствующих подзаконных нормативных актах, в частности в ПП РФ N 510. Однако решение указанных проблем, как показала практика, возможно, прежде всего, не правовыми, а политическими средствами.