1.1.4 Управление техническим состоянием объектов недвижимости

Модернизацию и поддержание качественного водоснабжения, канализации, тепло­снабжения, электричества, лифтового хозяйства, систем коммуникаций и связи,

вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности, своевременную уборку помещений и прилежащей территории, вывоз мусора, обеспечение надежности охраны объекта, функционирования автостоянки, всевозможные капитальные и косметические ремонтные работы на объекте также планирует и осуществляет управляющий.

Цель управления техническим состоянием объекта недвижимости - обеспечение здоровой и безопасной эксплуатации за весь период его жизненного цикла, а также доходности. С точки зрения пользователя, первостепенным условием является достаточная вместимость помещений и их соответствие своему назначению. Собственник объекта недвижимости должен получать достаточный доход от эксплуатируемых помещений, сохраняя отношения уважения и сотрудничества с арендаторами.

Политика управления техническим состоянием объекта недвижимости должна определяться с учетом жизненного цикла зданий и сооружений. Поддержание объектов в технически исправном состоянии требует регулярного ухода и обслуживания, реже, более широких и комплексных мероприятий по капитальном ремонту и модернизации. Являясь подрядчиком по отношению к заказчику-­собственнку, управляющий заключает с соответствующими организациями договоры субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение обслуживающих организаций более вы годных по соотношению «цена-качество». Размер арендной платы, взимаемой с пользователя, должен быть достаточным для финансирования работ по техническому обслуживанию объекта.

Мероприятия по ремонту и обслуживанию объекта недвижимости обычно приводят к повышению арендной платы так, что предпосылкой для их разумности является итоговое повышение качества помещений и приносимой ими пользовательской ценности как минимум в равной степени относительно произведенных затрат.

Выводы

1. К основным видам предпринимательской деятельности на рынке недви­жимости относятся риэлтерская деятельность, девелопмент, страхование и оценка. Реализация этих видов деятельности происходит в пределах опре­деленного сегмента рынка недвижимости и локального пространства, имеет свою экономическую, правовую, социально-психологическую специфику, а также специфику подготовки профессиональных кaдpoв в данной области. Ключевая роль среди профессионалов рынка недвижимости принадлежит риэлтерам.

2. Риэлтерская деятельность - наиболее развивающаяся сфера услуг, на рын­ке недвижимости оказываемая агентствами недвижимости, а также риэлте­рами - гражданами, которые практикуют в частном порядке.

3. Девелопмент - это качественное изменение (развитие) объектов недвижи­мости. Проведение строительных, инженерных и иных операций взаимосвя­зано.

4. Страховые интересы участников рынка недвижимости способствуют поиску новых схем привлечения капитала, развитию предпринимательства в сфере недвижимости, ибо страхование является формой обеспечения обязательств предпринимателя.

5. Управление - это систематическое совершение юридических и фактиче­ских действий в отношении управляемого объекта. Объектом управления могут быть объекты недвижимости любой формы собственности. Цель ком­мерческого управления объектом недвижимости - извлечение прибыли. Воздействие на объект недвижимости осуществляется путем как юридических и фактических действий, так и сделок с объектами недвижимости.

6. Доверительное управление применимо в публичных целях (управление государственным имуществом) и в частных интересах (управление имуществом частных физических и юридических лиц). Доверительное управление объектом недвижимости – это обязательство, в силу которого собственник передает объект на основе особого доверия лицу, которое обязуется осуществлять управление объектом недвижимости в интересах учредителя или указанного им лица за вознаграждение. Характерными чертами этого обязательства являются вознаграждение и особое доверие, которые выступают как проявление неимущественного и имущественного интересов в определенном соотношении. Роль доверительного управления заключается в формировании нового слоя управляющих – предпринимателей, специалистов в сфере рыночной экономики.