Содержание договора аренды
Основные обязанности и ответственность арендодателя.
1. Обязанность передать арендатору имущество, определенное договором. В момент передачи имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Наряду с имуществом передаче подлежат также и все его принадлежности и относящиеся к нему документы, если иное не предусмотрено договором. При невыполнении арендодателем обязанности по передаче принадлежностей или документов и арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Если передаваемое в аренду имущество имеет недостатки, то, в соответствии со ст.612 ГК РФ арендатор вправе:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора;
г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.
Согласно п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды.
От ответственности за недостатки имущества, сданного в аренду, арендодатель освобождается в тех случаях, когда:
1.недостатки имущества были оговорены при заключении договора;
2. были заранее известны арендатору;
3. должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Имущество должно быть предоставлено арендатору в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, то имущество должно быть передано арендатору в разумный срок. Если арендодатель не предоставляет арендатору объект аренды в указанный в договоре срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и передачи ему на условиях договора аренды, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
2. Обязанность предупредить арендатора о правах третьих лиц в отношении арендуемого имущества. При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
3. Обязанность по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества (если иное не предусмотрено правовыми актами или договором аренды). Арендодатель производит капитальный ремонт за свой счет и в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Основные обязанности и ответственность арендатора.
1. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). При этом, в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, и при этом допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан вносить арендодателю арендную плату. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если договором они не определены, арендная плата будет вноситься в порядке, на условия и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом, или отдельно по каждой из его составных частей.
Арендная плата может устанавливаться в виде:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
е) сочетания указанных выше форм, а также в иных формах, установленных соглашением сторон.
Арендная плата вносится в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом, согласно п.5 ст.614 ГК РФ арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
3. Арендатор обязан совершать распорядительные действия в отношении арендованного имущества только с согласия арендодателя. Так, в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе лишь с согласия арендодателя:
а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
б)передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
г) отдавать арендные права в залог;
д)вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Иное может быть установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
4. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество после прекращения договора аренды. После прекращения договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В тех случаях, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения в части не покрытой арендной платой. Если же за несвоевременный возврат арендованного имущества предусмотрена договорная неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено самим договором аренды.
Особенности прекращения договора аренды
Договор аренды прекращается в связи с истечением его срока. В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Расторжение договора по требованию арендодателя. В соответствии со ст. 619 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит возложенного на него капитального ремонта арендованного имущества. Требование о досрочном расторжении договора арендодатель вправе предъявлять только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Расторжение договора по требованию арендатора. В соответствии со ст. 620 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Указанный в ст.619 и ст. 620 ГК РФ перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. (п.1 ст.626 ГК РФ).
Особенности договора проката:
арендодателем по договору проката могут быть коммерческие организации и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, профессионально осуществляющие предоставление имущества в прокат;
предметом договора проката может являться только движимое имущество, используемое для потребительских целей, однако возможность использования имущества для предпринимательских целей может быть предусмотрена договором или может вытекать из существа обязательства;
3. договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК РФ);
4. если арендатором по договору бытового проката является гражданин-потребитель, к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей;
5. срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ) и к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.
6. арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней и требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы.
Особенности содержания договора проката
1.арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК РФ). Если в имуществе, взятом напрокат, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие его дальнейшему использованию, то арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. В тех случаях, когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор, согласно ст.629 ГК РФ, оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
2. арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт сданного в аренду имущества (п. 1 ст. 631 ГК РФ).
3. арендатор обязан вносить арендные платежи только в заранее определенном денежном выражении, в виде твердой суммы, вносимой периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК РФ). Если арендатор допускает задолженность по арендной плате, она подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК РФ).
4. арендатор не вправе совершать никакие распорядительные действия в отношении арендованного имущества.