Лекция 4 правовое регулирование основных сделок с землей
Земельная реформы, проводимая в нашей стране, вовлекает земельные участки в рыночный оборот. В РБ в отношении ЗУ разрешается купля-продажа; дарение; залог; обмен; аренда; наследование. ЗУ могут быть объектами рентных отношений. Рента обременяет землю или иную недвижимость, переданную под ее выплату.
Сделками по ст.154 ГК считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением.
К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства, т.е. сделка считается действительной при условиях: законности ее содержания, дееспособности участников сделки, соблюдения требуемой законом формы сделки, соответствия сделки действительной воле участников.
Вместе с тем сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных спецификой объекта – земельного участка, а также особыми требованиями к сделкам с недвижимостью. Поэтому существуют специальные правила заключения сделок с ЗУ:
Сделки должны быть заключены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом. Госрегистрация обязательна и публична (орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости). Отказ в регистрации может быть обжалован в суде.
В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре (что продавцу разъяснено содержание ст.93 КЗ).
Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка (она предварительно выделяется в самостоятельный участок).
Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка.
Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.
К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями, имевшимися на данный участок.
Согласно ст.93 КЗ жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности кроме случаев продажи строений под снос. Распоряжение имуществом, находящемся в совместном пользовании, осуществляется только с согласия всех участников, независимо от того, кто совершал сделку.
При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований.
Купля-продажа земельных участков
Общие положения о купле-продаже земли содержатся в §1 гл.30 ГК РБ, нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости - в §7 гл.30 ГК. Договор купли-продажи – одна из форм, регулирующих земельное обращение. Продавец по договору обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель – принять его и оплатить.
Предметом купли-продажи может быть только ЗУ, принадлежащий гражданину на правах частной собственности. Он характеризуется местоположением, размером и целевым назначением. Участок может быть застроенным или свободным от построек. Если на земельном участке имеется незавершенный объект недвижимости, то такой объект отчуждается вместе с земельным участком.
В договоре должны быть указаны данные, четко определяющие недвижимое имущество, его расположение (ст. 525 ГК), т.е. размер ЗУ, его расположение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и в плане ЗУ. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности. При отсутствии в договоре данных, позволяющих бесспорно идентифицировать ЗУ, договор считается незаключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать указание цены этой недвижимости. При отсутствии согласованной цены договор считается незаключенным. Цена ЗУ устанавливается участниками сделки. При этом продавец обязан внести земельный налог за все время пользования участком. Закон запрещает отчуждение земли или ее аренду до полного внесения платы за землю.
Земля может сама по себе быть объектом сделки, такая сделка – прямая. Но сделка может быть и косвенной, опосредованной, если объектом договора будут объекты недвижимости, расположенные на земле. При покупке недвижимости на чужой земле покупатель автоматически приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для ее использования (ст. 523 ГК). Продажа недвижимости, находящейся на ЗУ, не принадлежащем продавцу на правах собственности, допускается без согласия собственника участка. При продаже только ЗУ, за продавцом сохраняется право пользования той частью участка, которая необходима для эксплуатации оставшейся у него недвижимости на условиях, определенных договором купли-продажи (ст. 524ГК).
При наличии спора о границах с соседними земельными участками совершение сделок по купле-продаже земли не допускается.
Сделки могут заключаться на определенный срок, но обычно – без указания срока.
Основным признаком договора купли-продажи является переход к покупателю прав на ЗУ. Если предметом договора является земля, покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.
Отчуждение земельных участков разрешается только при сохранении целевого использования земель.
Одним из видов договоров о купле-продаже является договор о продаже ЗУ одним физическим лицом другому. Форма такого договора определяется тремя факторами: потребностями гражданского оборота, необходимостью контроля со стороны государства за законностью совершения сделок, особенностями объекта сделки. Типовой договор должен содержать следующие сведения: данные о сторонах сделки; предмете сделки; указание на правоустанавливающие документы продавца; отсутствие или наличие обременений, лежащих на земельном участке (залог, аренда, особый режим использования, сервитуты); цену сделки (отдельно на участок и строения); отсутствие иных договоров по отчуждению данного участка (он никому не продан, не обменян, нет спора между наследниками). К договору прилагается план ЗУ, без которого нотариальное удостоверение договора не может быть осуществлено.
Договор купли-продажи ЗУ подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации, а переход права собственности на ЗУ – госрегистрации, т.е. внесение записи в земельно-кадастровую книгу. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и начинается право собственности покупателя. Правоудостоверяющий документ – госакт – выдается местным органом власти, а справка о регистрации - землеустроительной службой.
Сделки с землей за несовершеннолетних проводят их родители или опекуны. Общая собственность продается только с согласия всех членов. При наличии споров договор купли не осуществляется до урегулирования спорных моментов. Важно помнить, что правом собственности обладают граждане РБ, постоянно живущие на ее территории или приравненные к ним. Если покупатель не имеет такого права, то ЗУ выкупается местными органами.