13.6. Информация

Основной проблемой на всех Европейских рынках является доступность и надежность рыночной информации по инвестициям, поскольку рынки информации слабо развиты:

• Статистические индексы еще только начинают зарождаться и недостоверны;

• Рынки содержатся в легкодоступной форме;

• Неупорядочены.

Недостоверная информация является серьезным дополнительным риском для инвесторов в международную недвижимость

Это риск, вызываемый недостаточным знанием местных особенностей.

Различия между правилами, регулирующими функционирование рынка недвижимости в разных странах, можно подразделить на формальные и неформальные.

К формальным различиям относятся:

• различия в законодательных актах, регулирующих права собственности на землю и объекты недвижимости;

• различия в налогообложении доходов от операций с недвижимостью;

• традиционно сложившиеся сроки аренды и взаимоотношения между арендатором и арендодателем.

К неформальным различиям относятся различия в прак­тике ведения переговоров, обусловленные исторически сложившимся уровнем культуры ведения бизнеса и национальными, религиозными особенностями.

Эти виды риска иностранный инвестор в недвижимость может уменьшить, пользуясь услугами посреднической фирмы, хорошо знающей особенности местного рынка.

Информация, касающаяся арендной платы и дохода, более разнообразна и гораздо надежнее, т.к. большинство международных агентов (посредников) основывают местные службы на этих рынках.

13.7. Трансакционные издержки

На всех рынках недвижимости доход отражает валовый доход и валовую цену. Эксплуатационные расходы лендлордов (владельцев собственности) передаются арендаторам. Трансакционные издержки включают:

• налоговые трансферы;

• оплату посредников;

• юридические услуги.

Оплата услуг юристов и посредников одинакова на всех рынках. Однако налоги и трансфер значительно разнятся.

Трансфер в недвижимости – это сбор, уплачиваемый при передачи недвижимости.

В Великобритании покупатель имущества должен сдать только гербовый сбор в размере 10 %, а в Германии налог на трансфер составляет 2 % стоимости имущества. В Испании покупатель новой или растущей собственности обязан внести гербовый сбор 1 %, а также налог на добавленную собственность в размере 5 % стоимости покупки. Покупатель второсортных строений должен платить трансферный налог 5%, а также гербовый сбор.

Это явление ярче выражено в Париже, и требует особенной предосторожности при рассмотрении данных дохода от офисов. Строители (покупатели) нового или развиваемого имущества не ответственны за трансферный налог, но должны платить НДС в размере 18,6 % (покрытие продажи строения за пять лет). Однако покупатели строения, которое не продается в течение пяти лет, должны платить непокрытый трансферный налог около 19 %.

Литература

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости – СПб: Питер. 2000. – 208 с.: ил. – ( Серия «Краткий курс»).

2. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М. Финансы и статистика, 1999. – 264 с.

3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: МГИУ. 2003. – 277 с.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перер. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002 г. – 804 с.

6. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер. 2001 – 256 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»).

7. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под.ред. д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой. – 3 – изд., стер. М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.

8. Крутик А. Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» - СПб.: Издательство «Лань», 2000. – 480 с.

9. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.Григорьева. – М.: ИНФРА – М, 1997. – 320 с.

10. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. В.А.Швайдара. М.:ЮНИТИ – ДАНА, 2005. – 303 с.

11. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Пер. с англ. под ред проф. С.Г.Беляева. – М.: Закон и право. ЮНИТИ, 1998 – 391 с.

12. Экономика недвижимости учебник \ под ред. проф. О.С.Белокрыловой. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2009. – 378 с. – (Высшее образование).