Право приобретения чужой недвижимой вещи

Право приобретения чужой недвижимой вещи впервые в нашей истории было предусмотрено Проектом ГК. Суть его состоит в том, что лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещи, имеет исключительное перед другими лицами право на ее приобретение в свою собственность. В силу указанного права его обладатель может приобрести также ипотеку или право застройки на чужую недвижимую вещь.

Таким образом, речь идет о преимущественном праве. Как отмечено в п. 9.1 Концепции гражданского законодательства "действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера. Сущность института преимущественного права предопределяет способ его защиты в случае нарушения, а именно заявление требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. При этом законодатель устанавливает, как правило, пресекательный срок для такого заявления". В качестве примера можно привести право преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности.

Возможны ситуации, когда, несмотря на наличие исключительного права на приобретение чужой недвижимой вещи, собственник этой вещи произведет ее отчуждение иному лицу. В таких случаях указанное исключительное право у правообладателя сохраняется, и новый собственник должен произвести отчуждение ему вещи.

Право приобрести чужую вещь как особое вещное право предполагает приобретение на недвижимую вещь как права собственности, так и иных вещных прав. Указанное право рассматривается как право абсолютное, посредством которого может быть установлено исключительное право определенного лица на приобретение в будущем конкретного имущества на согласованных сторонами условиях.

Объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за лицом, обязанным передать вещное право на нее своему контрагенту.

В случае обременения недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих лиц (ипотека, право застройки) без письменного согласия обладателя права приобретения такой вещи, указанные права прекращаются с момента возникновения права собственности на эту вещь у обладателя права, если он не согласится на сохранение указанных прав (п. 3 ст. 304 Проекта ГК).

Основанием для возникновения подобного права являются, прежде всего, договоры об отчуждении недвижимой вещи в собственность правообладателя. К числу таких договоров относятся договоры купли-продажи, дарения и т.д., которые должны содержать соответствующее положение о возникновении права приобретения чужой вещи. Однако, указанное право может также возникнуть из договора об ипотеке или об установлении права застройки. Стороны вправе заключить соглашение об установлении права приобретения чужой недвижимой вещи применительно к ранее заключенным им договорам.

Наконец, может быть заключен отдельный договор, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма. Существенными условиями данного договора являются следующие:

1) данные, позволяющие определить эту вещь;

2) срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;

3) размер платы за право приобретения чужой недвижимой вещи, если это право предоставляется за плату;

4) условия реализации права его обладателем (срок, когда недвижимая вещь должна быть передана в собственность правообладателя, условия такой передачи, размер и порядок внесения правообладателем платы).

В случаях, установленных законом, указанное право может возникнуть на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но будет являться таковым впоследствии после ее создания (п. 1 ст. 304 Проекта ГК). Представляется, что в данном случае речь идет об участниках долевого строительства, которые на момент заключения договора участия в долевом строительстве еще не являются собственниками жилых помещений.

Данное право является срочным. Конкретный срок устанавливается соглашением между собственником недвижимой вещи и правообладателем, но не более чем на 10 лет.

Законом может быть предусмотрено возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи как условие определенного другого договора (договора аренды с выкупом, договор долевого участия в строительстве и др.). Представляется, что подобные условия приобретения вещи, на которую устанавливается данное право, должны быть внесены в Единый государственный реестр прав.

Установлена презумпция, что право приобретения чужой недвижимой вещи предоставляется по общему правилу безвозмездно (п. 4 ст. 304.1 Проекта ГК). Однако эта норма носит диспозитивный характер и соглашением сторон может быть прямо предусмотрено, что оно предоставляется ее собственником за плату.

Как и любое другое вещное право на недвижимую вещь, право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации. Кроме того, согласно п. 2 ст. 304.2 Проекта ГК регистрации подлежит обременение этой вещи, а если вещь еще не создана, обременение другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой, или из которой будет создана новая недвижимая вещь (земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости; объект незавершенного строительства, в котором будет находиться помещение и др.).

Право приобретения чужой недвижимой вещи прекращается в случаях:

1) поступления вещи в собственность обладателя этого права;

2) выкупа собственником вещи права ее приобретения у правообладателя;

3) отказа правообладателя от этого права;

4) истечения срока существования права;

5) гибели недвижимой вещи, обремененной этим правом.

Прекращение права приобретения чужой вещи подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 304.7 Проекта ГК).