Б 1

Задача 1

опрТребуется определить стоимость расположенного на окраине поселка земельного участка,

Решение:

1 аналог – стоимость 1 450 долл.

2 аналог – 1 300 долл.

3 - 1250 долл.

1) Рассчитать поправки методом парных продаж:

1 поправка – находим поправку на местоположение участка (сравниваем 1 и 3 аналог) 1450 – 1250 = 200 долл.

2 поправка – на покрытие примыкающей улицы (1 и 2) = 1 450- 1300 = 150 долл.

2) Стоимость оцениваемого участка = 1 450 – 200 – 150 = 1 100

Задача 2

В бизнес-плане предприятия, создаваемого на освоения нового продукта, значится, что

Решение: Мультипликатор «Цена/Прибыль» взят здесь с фондового рынка применительно к прибыли после налогообложения. Поэтому адекватной ему базой в показателях анализируемого предприятия должна служить ожидаемая балансовая прибыль, уменьшенная на планируемые процентные выплаты и платежи по налогу на прибыль:

Планируемая прибыль после налогообложения = Балансовая прибыль (за вычетом налога на имущество и других обязательных платежей и сборов,и взимаемых с прибыли) - Процентные платежи - Налог на прибыль (равен

планируемой после процентных платежей прибыли, помноженной на ожидаемую ставку налога с прибыли) =

= (20 - 5) - (20 - 5) · 0,34 = 9,9 млн. руб.

Мультипликатор «Цена/Балансовая стоимость» на фондовом рынке принято исчислять по чистой (за вычетом долгосрочной задолженности)балансовой стоимости аналогичных предприятий. Следовательно, использовать его к рассматриваемому предприятию следует также применительно к его планируемой чистой балансовой стоимости:

Ожидаемая чистая балансовая стоимость = Планируемая балансовая стоимость - Ожидаемая [непогашенная] задолженность = 110 - 15 = 95 млн. руб.

Весовые коэффициенты для расчета средневзвешенной (из оценок по мультипликаторам «Цена/Прибыль» и «Цена/Балансовая стоимость») ожидаемой стоимости предприятия: k1=0,85 и k2=0,15; требуется оценить

наиболее вероятную будущую стоимость создаваемого предприятия. Ц = «Планируемая прибыль после налогообложения» · «Мультипликатор «цена/прибыль» · k1 + «Ожидаемая чистая балансовая стоимость» ·

«Мультипликатор «цена/балансовая стоимость» · k2 = 9,9·5,1·0,85 + 95,0·2,2·0,15 = 74,267 млн. руб.

Б2

Задача 1

Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 18 000 долл.

Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если ставка годовых 12%?

18 000 / 200 = 90 мес. если бы они откладывали не в банк

Решение: решается методом перебора шагом 2

18 000= 200*(1+0,01)n -1/ 0,

Ответ: 5,5 лет

Задача 2

Определить рыночную стоимость собственного капитала (100% пакет акций) ОАО методом компании-аналога.

Решение: Значения мультипликаторов

Р/Е = цена компании/чистая прибыль;

P/CF = цена компании/(чистая прибыль + амортизация );

Р/ЕВТ = цена компании/прибыль до налогообложения;

Р/ЕВIТ = цена компании/прибыль до вычета процентов по кредиту и налогов;

Предприятие - аналог

Цена =128900*25=3222500 ден.ед.

Е=920-700-70-150*20%=120

CF=120+187=307

ЕВТ=920-700-70=150

EBIT=920-700=220

P/E = 3222500/120 = 26854.2

P/CF = 3222500/307 = 10496.7

P/EBT = 3222500/150 = 21483.7

P/EBIT = 3222500/220 = 14647.7

Оцениваемое предприятие

Е = 1000-750-190- 60*20%=48

СF=48+122=170

ЕВТ=1000-750-190=60

EBIT=1000-750=250

Значения мультипликаторов с учетом весов:

P/E = 26854.2*45% = 12084.39

P/CF = 10496.7*20% = 2099.34

P/EBT = 21483*5% = 1074.165

P/EBIT = 14647.7*30% = 4394.31

Тогда рыночная цена оцениваемого предприятия составит

По мультипликаторам: Р/Е = цена компании/чистая прибыль Р=12084.39*48=580050.72

P/CF = цена компании/(чистая прибыль + амортизация ) Р=2099.34*328=688583.52

Р/ЕВТ = цена компании/прибыль до налогообложения; Р=1074.165*60=64449.9

Р/ЕВIТ = цена компании/прибыль до вычета процентов по кредиту и налогов Р=4394.31*250=1098577.5

Б 3

Задача 1

Требуется определить значение ставки капитализации для собственного капитала, если для покупки недвижимости стоимостью 10000 долл., которая обеспечивает чистый операционный доход в 2000 долл., можно привлечь заемный капитал на 6 лет при процентной ставке 15%. При этом доля заемного капитала может составить 0%, 20%, 50%, 75%, 95%.

Ставка капитализации для собственного капитала 0,200; 0,184; 0,136; 0,008; -1,016

Задача 2

Рассчитать денежный поток для собственного капитала в 2011 и 2012 гг. Какова

Решение: Заполним исходную таблицу до конца:

Показатель, млн. руб.	2007	2008
выручка	470	530
операционные расходы	320	400
амортизация	10	12
прибыль до процентов и налогов	140	118
налог на прибыль	23,2	25
чистая прибыль	116,8	93
собственный оборотный капитал	145	164

Тогда денежный поток равен:

млн. руб. млн. руб.

Б 4

Задача 1

Требуется определить величину ежегодного платежа для полностью погашаемого кредита в размере 155000 долл., при номинальной процентной ставке 10% со сроком погашения 8 лет. Решение:

= 15 500 * (0,1 / 1 (1+0,1)^-8 = 29, 0532

Задача 2

Оцените долгосрочный бизнес, способный приносить следующие денежные потоки:

Решение:

Оценка долгосрочного бизнеса методом дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:

Где PV – оценочная стоимость бизнеса

C_t - денежный поток периода t

i – ставка дисконтированного денежного потока периода t,

ставка дисконтированного денежного потока за месяц составит 12 (144/12)

расчет можно произвести как по фактическим денежным потокам, так и по средним

1. а) по фактическим

PV =278/(1+0.12)¹ + 279/(1+0.12)² + 282/(1+0.12)³ + 284/(1+0.12)⁴ +290/(1+0.12)⁵ + 295/(1+0.12)⁶ + 302/(1+0.12)⁷ + 307/(1+0.12)⁸ + 307/(1+0.12)⁹ + 301/(1+0.12)¹⁰ + 268/(1+0.12)¹¹ + 255/(1+0.12)¹² + 245/(1+0.12)¹³ + 232/(1+0.12)¹⁴ + 214/(1+0.12)¹⁵ + 210/(1+0.12)¹⁶ = 4349/152.32 = 28.5

Б) по средним. Сумма денежных потоков за 16 месяцев составит 605.

Среднемесячный денежный поток:

4349/16 = 271.8

PV = 28.5

1. При осуществлении бизнеса в течение неопределенно длительного

периода времени используется модель Гордона:

При этом годовой денежный поток определяется путем умножения среднемесячного денежного потока на 12

PV = (271.8*12)/1.44 = 2265

Ответ: 1а) суммированием дисконтированных переменных денежных потоков за 16 месяцев: 152,32 (ден. ед.); 1б) капитализаци­ей среднего (в размере 271,8 ден. ед.) денеж­ного потока за 16 месяцев: 28,5 (ден. ед); 2) 2265 (ден. ед.).

Б 5

Задача 1

Требуется определить фактический уровень доходности кредита в размере 100000 долл., предоставленного на 10 лет по номинальной процентной ставке 12%, если кредитор собирается взимать 4 дисконтных пункта.

Реш:

Находим сумму дисконтных пунктов 100 000 * 0, 04 = 400

Чистая сумма кредита = 100 000 – 4 000

Величина переодического платежа PMT = PV 100 000 * 12 % 10 лет i/1( = 100 000 * 0,17 698 = 17 698

Методом перебора находим какая % ставка будет приближаться к чистой ст-ти кредита PV = (13 %) = PMT (17 698 ) * PVA (13 % 10 лет) 5, 42624 = 17 698 * 5,42624 =

PV = (14 %) = PMT (17 698 ) * PVA (14 % 10 лет) 5, 21612 = 92, 315

Вывод: к 96 000 ближе 13 % - фактический уровень дохожности кредита чуть превышает 13 %

Задача 2

Определите рыночную стоимость одной акции ОАО «Альфа», для которого ОАО «Сигма» является аналогом. Известны следующие данные по двум компаниям:

При расчете используйте ценовой мультипликатор: Цена / валовая прибыль

Решение:

Для определения рыночной стоимости акции ОАО «Альфа» с применением ценового мультипликатора «цена/валовая прибыль» необходимо определить показатель «валовая прибыль» этого предприятия и аналога ОАО «Сигма»

Валовая (EBIT) = Выручка - Производственные затраты – Коммерческие и управленческие расходы – Амортизация

EBIT (Альфа)=37000-18000-5500-600=12900

EBT (Сигма)=35000-19000-4500-550=10950

Р(Сигма)=250*2890=722500

Р/ EBT (Сигма)=722500/10950=65,9

Р(Альфа) = 12900*65,9=850110

Тогда цена одной акции ОАО «Альфа» составит:

850110/2890=294,15

Б 6

Задача 1

Требуется определить текущую стоимость остатка кредита на конец 5 года для полностью погашаемого кредита в размере 10000 долл. при номинальной процентной ставке 10% со сроком погашения 15 лет.

Реш:

ищем PMT = 10 000 * 0,1 / 1 –(1+0,1)^-15 = 10 000 * 0,13147 =

текущая ст-ть остатка кредита PV= PV – PMT/ (10 % 5 лет)= 10 000 – 0, 13147/ 0,26 380 = 5 016, 3

Задача 2

Оцените обоснованную рыночную стоимость закрытой компании, если известно, что:

Решение:

1. Определим рыночную стоимость компании-аналога.

Р=540*(400000-50000-80000)=145,8 млн. руб.

2. Удельный вес компании-аналога

Уд.вес = ЗК/ВК= 12/145,8 = 0,082

3. Определим мультипликаторы компании – аналога

Р/ЕВТ = цена компании/прибыль до налогообложения;

Р/ЕВТ = 145,8/(22-0,36)=6,7

Р/ЕВIТ = цена компании/прибыль до вычета процентов по кредиту и налогов;

Р/ЕВIТ=145,8/22 = 6,6

4. По рассчитанным показателям определим стоимость оцениваемой

Компании

По удельному весу:

ВК= 18/0,082=219,5 млн. руб.

По мультипликаторам:

Р/ЕВТ Р=6,7*(21-0,38)=138,154 млн. руб.

Р/ЕВIТ Р=6,6*21=138,6 млн. руб.

Б 7

Задача 1

Необходимо оценить 2-этажный офис. Его потенциальная рентная валовая выручка составляет 400 000 рублей. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Реш:

Сопоставимый объект	Продажная цена, рублей	Потенциальная валовая рента,руб	Валовый рентный мультипликатор
Офис№1	1600 000	400 000	6,00
Офис№2	1750 000	328 000	5,86
Офис№3	1450 000	274 000	6,08

Итоговый валовый рентный мультипликатор 5,980.

Тогда 400 000*5,980 = 2039200 рублей, что составляет стоимость оцениваемого офиса.

Задача 2

Оценить стоимость 35%-го пакет акций, если чистая прибыль предприятия составила 680 000 руб., амортизационные отчисления – 210 000 руб., Реш: Заполним следующую таблицу:

Мультипликатор	Значение мультипликатора	Значение показателя, тыс. руб.	Предварительная стоимость	Премия за контроль	Нефункционирующие активы	Рыночная стоимость
Цена/чистая прибыль	24	680	16 320	6 528	164	23 012
Цена/прибыль до налогообложения	18	1 000	18 000	7 200	164	25 364
Цена/денежный поток	15	867	13 005	5 202	164	18 371
Цена/балансовая стоимость активов	8	2 010	16 080	6 432	164	22 676

Прибыль до налогообложения = 680 + 320 = 1 000 тыс. руб.

Денежный поток = 680 + 210 – 23 = 867 тыс. руб.

Обоснованная рыночная стоимость всего пакета акций:

тыс. руб.

Получаем, что стоимость 35%-го пакет акций равна тыс. руб

Б 8

Задача 1

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га,

Реш:

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома- дачи и

продать , получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 800 000 рублей (25000 рублей*32 участка) .

Издержки освоения составили 400 000 рублей, на управление и охрану - 20 000 рублей. Издержки по продаже - 30 000, текущие расходы (страхование, налоги и пр.) - 20000, предпринимательская прибыль - 60000, общие издержки -

530 000 Рублей.

Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа одного индивидуального участка в месяц (т.е выручка составит 25 000 рублей в месяц), эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32-месячный период, что составляет 681 740 рублей. Таким образом стоимость неосвоенного земельного участка составит 151 740 рублей (681740 - 530 000)

Задача 2

Оценщик совместно с заказчиком выбирает продукт аналог, являющийся сходный по своим потребительским качествам. Выбрана минеральная вода «Новотерская».

Реш.

П т.з. = ( 100 - 54,17 ) 3500000 = 160405000 руб.

Сис = 16405000 / 0,35 = 458300000 руб.

Эта стоимость не корректна, т. к. эта стоимость товарного знака всей продукции предприятия.

Определяем стоимость товарного знака «Новотерская» - что составляет 10% от всей стоимости.

458300000*10/100 = 45830000 руб.

Ответ: стоимость товарного знака минеральной воды «Новотерская» равна 45830000 руб.

Б 9

Задача 1

Определить затратным подходом какова полная стоимость дачи как единого объекта недвижимости?

Ответ: Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней? Решение:

100*3000 = 300000 рублей

30*1000 = 30000 рублей

300000 рублей+30000рублей = 330000 рублей

330000 рублей+20000 рублей = 350000 рублей

Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи? Решение: 30000 + 20000+10000 = 60000(рублей)

Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом? Решение: 350000 - 60000+15000(земля) = 30500 (рублей)

Задача 2

Определите норму дохода для инвестиций отечественного резидента в покупку акций

Решение.

Норма дохода (ставка дисконта), судя по приведенным исходным

данным, должна определяться согласно модели оценки капитальных активов.

Номинальная безрисковая ставка дохода R определяется по формуле

Фишера:

R = r + s + r·s = 0,03 + 0,10 + 0,03 · 0,10 = 0,133.

Коэффициент «бета» - исходя из его экономического смысла как меры

относительного размера колеблемости дохода с рубля, вложенного в

оцениваемый бизнес по сравнению с колеблемостью дохода с рубля

вложений в любой бизнес на фондовом рынке в целом - может быть здесь

определен отношением амплитуды колебаний за прошедший период

доходности с акций компании к амплитуде колебаний среднерыночной

доходности на всем фондовом рынке, т.е.:

β = 5% / 2% = 2,5.

В итоге искомая норма дохода равна:

i = R + β (Rm - R) + S1 + S2 + S3 =

= 0,133 + 2,5(0,20 - 0,133) + (5/6)·0,133 = 0,411 (41,1%).

Из дополнительных премий S задействована только поправка на

закрытый характер оцениваемой компании (так как рассматриваемое

предприятие, согласно условиям задачи, действительно является закрытым).

Дополнительная премия за инвестирование в малый бизнес не сделана, так

как численность занятых на предприятии превышает предельное для малого

бизнеса количество занятых. Страновой риск для отечественного резидента

уже косвенно учтен в размере рыночной премии за риск (Rm - R) и в уровне

безрисковой ставки дохода R.

Б 10

Задача 1

Необходимо рассчитать стоимость жилого дома методом сравнения продаж, находящегося в муниципальной собственности

Решение. 800*36=28800 800*56=44800

28800+44800 = 73800 (эксплуатационные расходы)

валовый объем 73600*12 = 883200

прочие доходы 600*(36+56) = 55200

незанятость помещений 883200*0,05 = 44600

фактический валовый доход 883200 - 44600+ 55200 = 843800

дополнительные эксплуатационные расходы 120*12*92 = 132480

чистый доход от эксплуатации 843800 - 132480 = 711320

стоимость, основанная на норме капитализации

R=(10,5+10,2+10,4+10,6) /4=10,425

MV = 211320/10,425 = 68,232134 = 68232,134

Задача 2

Определите стоимость технологической машины методом

Решение:

Определим операционный доход (ОД) путем разницы между потенциальным валовым доходом (ПВД) и эксплуатационными расходами (ЭР):

ОД = ПВД - ЭР,

ОД = 50000 - 20000 = 30000у.е.

Рассчитаем недозагрузку (Н) в денежном выражении:

Н = ОД * Кн,

где Кн - коэффициент недозагрузки, %.

Н = 30000 * 0,15 = 4500у.е.

Рассчитаем амортизацию (А) в денежном выражении:

А = ОД * Ка,

где Ка - коэффициент амортизации, %.

Н = 30000 * 0,12 = 3600у.е.

Определим чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = 30000 - 4500 - 3600 = 21900у.е.

Стоимость технологической машины (С) определяется путем деления ЧОД на ставку капитализации:

С = ЧОД/Скап,

С = 21900/0,2 = 109500у.е.

Б 11

Задача 1

Задача 1. Необходимо определить стоимость 20-квартирного жилого дома. способом. Контрольные расчеты приведены в таблице.

Откорректированные цены на квартиры колеблются от 241600 до 250250 рублей; поскольку жилой дом №1 близок по своим характеристикам к оцениваемому дому по размерам, местоположению и времени продажи, а также поскольку корректировка его цены требует немногих поправок, ему был придан наибольший вес при согласовании результатов и определении итогового результата.

Характеристика		Оцениваемый Сопоставимый объект объект №1 №2 №3
Продажная цена		- 6000000 7500000 4500000
Дата продажи		Сейчас	1,5% +90 000	3% +225000	0
Мусоропровод Есть Есть Есть Нет
Окружающий ландшафт		Достаточный	Лучший -50 000	Достаточный	Достаточный +160 000
Финансирование		Рыночное	Рыночное	Льготное -150 000	Рыночное
Местоположение		-	Схожее	Схожее	Лучшее -180000
Уточненная продажная цена		6040 000 7575 000 4480 000
Число квартир Цена 1 вартиры (уточненная)		20 25 30 18 241600 252500 248880
Средняя уточненная цена квартиры 247660

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта составила в расчете на одну квартиру 247 660рублей.

Задача 2

Оценить стоимость автомобиля ВАЗ-2108, возраст которого 6 лет, пробег с начала эксплуатации – 110 тыс. км. Стоимость автомобиля в новом состоянии – 120 тыс.

Решение:

Рыночная стоимость подержанного автомобиля базовой комплектации определяется по формуле: Сбаз.под=Снов.(1 - Итс)

1)Физический износ автомобиля = 100(1 – е^-омега), для легковых автомобилей отечественного производства коэффициент ОМЕГА=0,07ТФ + 0,0035Lф.

Коэффициент ОМЕГА для автомобиля = 0,07*6+0,0035*110=0,805

Износ оцениваемого автомобиля = 100(1 – е^-0,805)=55%

2) Рыночная стоимость автомобиля =120(1-0,55)=54 тыс. руб.

Б 12

Задача 1

Оценочная фирма имеет в своем распоряжении информацию по частным особнякам, построенным по одному проекту в пригороде.

Решение: сравнительный подход, метод парных продаж. единицей сравнения будет особняк

поправка на время продажи = 20 месяцев

0 1.12.99 01.01.2000 01.02.2000 01.03.2000 дата оценки 01.01.01

23 месяца до декабря

особняк 1 на 01.11.2001 стоит 90 000 * (1 + (23*0,03)) = 152 100 на момент оценки он стоит

2 = 88 000* (1 + ((22*0,03)) = 146 080

3 = 85500 * (1 +((22*0,3)) = 141.930

4 = 132000 * (1 ((21 *0,3)) = 215 160

5 = 134 000*(1+((20*0,03)) = 214 400

откорректируем на наличие гаража (сравнить 1 и 2 особняк) 152 100 – 146 080 = 6 020

стоимость гаража на 1 машину = 6 020 / 2 = 3 010

стоимость 1 сотки земли = из стоим. особняка 2 – стоимость гаража на 2 машины – ст-ть 3 особняка = 146 080 – 6 020 – 141 930 = 10 170 ст-ть 1 сотки земли

поправка на бассейн 4 и 5 = 4 -5 = 215 160 – 214 400 = 760

корректируем 1 = приводим на сотки, прибавляем стоимость 152 100 + (10 170* 9) = 152 100 + 91 530 = 243 630

243 630 – стоимость 1 машиноместа + ст-ть стоянки + ст-ть бассейна =

Приведенная ст-ть 1 особняка = 241 880

Особняк 2

приведенная ст-ть + 9 соток + ст-ть гаража на 1 машину + 500 долл. за стоянку + ст-ть бассейна =

146 080 + ( 10 170 * 9) + 3010 + 500 + 760 = 241 880

Особняк 3 = ст-ть по времени + ст-ть 10 соток – ст-ть 1 гаража + ст-ть стоянки +бассейн = 141 930 + (10 170 *10) – 3010 + 500 + 760 = 241 880

Особняк 4 = 215 160 + (10 170 *4) + 500 = 256 340

Особняк 5 = 214 400 + (10 170 *4) + 500 + 760 = 256 340

Среднее ариф. = 241 880 + 2411 880 + 241 880 + 256 340 + 256 340 / 5 = 247 600

Задача 2

Надо рассчитать показатель EVA. Решение: В данном случае

EVA = (5% - 15%) · 1000 долл. = - 100 долл. Из примера видно, что бухгалтерская прибыль составит 50 долл. (5%·1000 долл.), при этом существует возможность заработать 150 долл. (15%·1000 долл.). Отрицательное значение EVA свидетельствует о том, что совершение данной инвестиции в объеме 1000 долл. нецелесообразно.

Б 13

Задача 1

Требуется определить стоимость цирка, расположенного на земельном участке 5000 кв.м., если известно, что рыночная стоимость земли в этом районе составляет 400 долл./кв.м, стоимость замещения здания - 1500000 долл., а его совокупный износ – 20%.

Решение:

Находим стоимость з/у = 5000* 400 = 2 000 000

Восстановительная стоимость здания цирка = 1 500 000 * (1 – 0,2) = 1 200 000

Стоимость цирка = 2 000 000 + 1 200 000 = 3 200 000

Задача 2

Найдите средневзвешенную стоимость капитала.

Решение

Доходность определим по следующей формуле:

, (1)

гдеR_f – безрискова процентная ставка;  – бета-коэффициент; R_m – ставка доходности; S₁ – премия для малых предприятий; S₂ – премия за риск, характерный для отдельной компании; С – страновый риск.

Получаем:

.

Далее определим средневзвешенную стоимость капитала по формуле (2):

, (2)

где k_d – стоимость привлечения заемного капитала; t_c – ставка налога на прибыль предприятия; w_d – доля заемного капитала в структуре капитала компании; k_p – стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции); w_p – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятий; k_s – стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции); w_s – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятий.

Получаем:

или 13 %.

Б 14

Задача 1

Требуется определить стоимость 1 кв.м земли массива площадью 1,5 га,

Реш: метод затрат на освоение

1 га – 10 000 м.2 = 100 * 100 метр

1, 5 = 15 000

площадь 1 участка = 15 000 / 10 = 1500 кв.метров

64 000 * 10 = 640 000 денежный поток от продажи земельных участков

640 000 – 40 000 затраты на освоение = 600 000 чистыми

ст-ть 1 кв. метра = 600 000 / 15 000 = 40 долл.

Задача 2

Определите оценочную стоимость пилорамы, находящейся в эксплуатации 4 года,

Решение:

Определим полную восстановительную стоимость идентичной пилорамы:

ПВС = 140000 + (140000*0,1*4*1,87) = 140000 + 104720 = 244720 руб.

По условию задачи начисленная амортизация на оцениваемую пилораму 75%, следовательно, можно определить ее оценочную стоимость:

244720 *0,75 = 183540 руб.

Ответ: оценочная стоимость пилорамы 183540 руб.

Б 15

Задача 1

Требуется определить, чему будет равняться стоимость земли на рынке, который сложился в данном районе, где доля земли составляет 10 процентов от общей стоимости жилой недвижимости, а рыночная стоимость типичной квартиры составляет 1800 тыс.долл. в расчете на 1 кв.м общей площади квартиры. При этом на 1 кв.м общей площади квартиры приходится 0,8 кв.м земельного участка жилой территории.

Решение:

1) ст-ть доли земли = 1 800 000 * 0,1 = 180 000 на квартиру

2) 180 000 * 0,8= 144 000 - ст-ть земли на рынке

Задача 2

Оценить стоимость пассажирского судна, предназначенного для перевозки туристов на припортовых линиях. Прогнозный период – 5 лет. Потенциальный валовый доход за навигационный период – 3,3 млн. руб. в год, уровень загрузки судна – 70 %, среднегодовая величина расходов по эксплуатации судна – 800 тыс. руб. Ставка дисконтирования для прогнозного периода – 24%, ставка капитализации для послепрогнозного периода – 30%.

Решение:

1. Чистый годовой операционный доход от эксплуатации судна =

=(3,3*0,75)-0,8=1,675 млн. руб

2. Стоимость судна по методу дисконтированных денежных потоков =

=1,675[(1-1/1,24⁵)/0,24]+(1,675/0,3)/1,24⁵=6,51 млн. руб.

Б 16

Задача 1

Требуется определить долю дохода, которая приходится на землю при условии, что:

• доходность застроенного земельного участка составляет - 900 тыс.долл.,

• стоимость земельных улучшений – 5400 тыс.долл.,

• интерес инвестора – 16 %.

Реш: Ст-ть застроенного зу = 900 000 / 0, 16 = 5 625

5 625 – ст-ть учучшений 5 400 = 225 ст-ть земли

5 400 * 0, 16 = 36 000 - ЧОД для земли

36 000 / 5 400 000 * 100 = 0, 66 доля доходности

Задача 2

Средняя чистая прибыль предприятия, намеревающегося сделать инвестиции в расширение производства ранее освоенной продукции, составила в год в реальном выражении 380 000 руб. Остаточная балансовая стоимость активов предприятия равняется 1 530 000 руб. Первоначальная балансовая стоимость активов предприятия составила 2 300 000 руб. Какую учитывающую риски бизнеса ставку дисконта можно применить для дисконтирования доходов, ожидаемых от расширения производства?

Решение.

Норма дохода, предъявляемая к доходам от того же (и с той же мерой

риска) бизнеса, который предприятие уже занимается, может быть принята

на уровне среднего дохода с ранее инвестированного в данный бизнес

капитала. При этом достигнутый показатель «доход на инвестированный

капитал» желательно рассчитывать применительно к средствам,

действительно потраченным на приобретение нужного для оцениваемого

бизнеса имущества. Эти средства отражаются фактической стоимостью

покупки соответствующего имущества, по которой имущество ставится на

баланс предприятия.

Таким образом, норма дохода в данном случае рассчитывается как:

i = 380 000 / 2 300 000 = 0,165 (16,5%).

Б 17

Задача 1

Стоимость покупки дома в данный момент составляет 800 тыс.рублей по мнению экспертов через 5 лет этот дом можно будет продать за 1000 тыс.рублей. Что предпочтете Вы: купить дом или положить деньги на депозит. Текущая ставка процента равна 10%.

Ответ:

FV=800 000 * (5 лет 10 %) 1,6105 = 1 288 400руб.

Цена продаж через 5 лет составит 1000 руб. Выгоднее деньги положить на депозит.

Задача 2

Предприятие выпускает три вида продукции (имеет три бизнес-линии):

Решение.

Информация о рыночной стоимости временно избыточных активов

(500 000 руб.) является избыточной, так как в задаче предлагается оценить

стоимость предприятия как действующего, т.е. такого, которое должно

сохранить рабочие места и выпускать возможные для него виды продукции.

Следовательно, продавать указанные активы нельзя, потому что это сделает

невозможным выпускать и реализовывать продукцию, доходы от продажи

которой закладываются в оценку предприятия.

Оценочная стоимость многопродуктового предприятия равна сумме

текущих остаточных стоимостей его бизнес-линий плюс рыночная стоимость

избыточных (нефункционирующих) активов.

Остаточная текущая стоимость бизнес-линии по выпуску продукции А

составляет:

- в расчете на три года продолжения бизнеса (в качестве ставки

дисконта используется средняя ожидаемая за три года годовая доходность

гособлигаций):

PVАост (n = 3) = 100000/(1+0,2) +70000/(1+0,2)2 = 131 944 руб.;

- в расчете на два года продолжения бизнеса (в качестве ставки

дисконта используется средняя ожидаемая за два года годовая доходность

гособлигаций):

PVАост (n = 2) = 100000/(1+0,25) +70000/(1+0,25)2 = 124 800 руб.;

- в расчете на все время продолжения бизнеса (в качестве ставки

дисконта используется средняя ожидаемая за пять лет - т.е. за весь срок

продаж наиболее перспективной продукции - годовая доходность

гособлигаций):

PVАост (n = 5) = 100000/(1+0,15) +70000/(1+0,15)2 = 139 887 руб.;

Остаточная текущая стоимость бизнес-линии по выпуску продукции Б

составляет:

- в расчете на три года продолжения бизнеса:

PVБост (n = 3) = 20000/(1+0,2)+130000/(1+0,2)2 +700000/(1+0,2)3 = 512 037 руб.;

- в расчете на два года продолжения бизнеса:

PVБост (n = 2) = 20000/(1+0,25)+130000/(1+0,25)2 = 99 200 руб.;

- в расчете на все время продолжения бизнеса:

PVБост (n = 3) = 20000/(1+0,15)+130000/(1+0,15)2 +700000/(1+0,15)3 +

+820000/(1+0,15)4 + 180000/(1+0,15)5 = 1 134 200 руб.

Остаточная текущая стоимость бизнес-линии по выпуску продукции В

составляет:

- в расчете на три года продолжения бизнеса:

PVВост (n = 3) = 45000/(1+0,2) = 37 500 руб.

- в расчете на два года продолжения бизнеса:

PVВост (n = 3) = 45000/(1+0,25) = 36 000 руб.

- в расчете на все время продолжения бизнеса:

PVВост (n = 5) = 45000/(1+0,15) = 39 130 руб.

Остаточная текущая стоимость бизнес-линии по сдаче в аренду

временно избыточных активов равна:

- в расчете на три года продолжения бизнеса:

PVАРЕНДАост (n = 3) = 50000/(1+0,2) = 41 667 руб.;

- в расчете на два года продолжения бизнеса:

PVАРЕНДАост (n = 2) = 50000/(1+0,25) = 40 000 руб.;

- в расчете на все время продолжения бизнеса:

PVАРЕНДАост (n = 5) = 50000/(1+0,15) = 43 478 руб.;

Таким образом, в расчете на три года продолжения бизнеса суммарная

остаточная текущая стоимость ожидаемых доходов предприятия, или его

обоснованная рыночная стоимость, оказывается равна (с добавлением

рыночной стоимости окончательно избыточных активов в сумме НФА* =

320 000 руб.):

131 944+512 037+37 500+41 667+320 000 = 1 043 148 руб.

В расчете на два года продолжения бизнеса его обоснованная рыночная

стоимость, оказывается равна (с добавлением рыночной стоимости

окончательно избыточных активов в сумме НФА* = 320 000 руб.):

124800+512037+36000+40000+320000 = 1 032 837 руб.

В расчете на все время продолжения бизнеса его обоснованная

рыночная стоимость, оказывается равна (с добавлением рыночной стоимости

окончательно избыточных активов в сумме НФА* = 320 000 руб.):

139 887+1 134 273 +39 130+43 478+320 000 = 1 676 768 руб.

Комментарий.

Рассматриваемое предприятие оценивается значительно выше, если

предположить, что оно сможет действовать в течение максимального срока

полезной жизни для осуществляемых фирмой бизнесов (в течение пяти лет).

Такая высокая оценка предполагает, кроме того, что за это время не

изменятся законодательные условия для бизнеса (налоги, таможенные

пошлины и др.).

Б 18

Задача 1

Требуется определить начальную сумму кредита, предоставляемого на срок 10 лет при номинальной процентной ставке 15%, если коэффициент покрытия долга, установленный кредитором, равняется 1,25, а недвижимость обеспечивает чистый операционный доход в размере 12000 долл.

Реш:

Находим годовую сумму платежа по обслуживанию кредита: 12 000 / 1, 25 = 9 600

Текущася ст-ть кредита = 9 600 * PVA (15 % 10 лет) 5,01877 = 9 600 * = 48 180

Таким образом начальная сумма кредита = 48 000

Задача 2

Рассчитать для предприятия показатель денежного потока

на основе данных, приведенных из отчетов о прибылях и убытках, движении

средств, а также с учетом изменения баланса предприятия (в рублях).

Решение.

Денежным потоком является сальдо между поступлениями (со знаком

«плюс») и платежами (со знаком «минус») предприятия.

Поступлениями в исходных данных являются: 1) поступления от

реализации продукции (в свою очередь, делятся на поступления от продаж

продукции с оплатой по факту поставки и от продукции, проданной - в том числе в предшествовавших периодах - в рассрочку); 2) поступления новых

кредитных средств (увеличение задолженности). Сумма этих поступлений

равна: 575 000 + 280 000 = 855 000 руб.

Показатель чистой прибыли в исходных данных является

промежуточным (расчетным) и не соответствует какому-либо конкретному

поступлению средств.

Реальные платежи делались по всем следующим позициям:

себестоимость реализованной продукции (прямые материальные и трудовые

затраты); накладные расходы; налоги, проценты за кредит; вновь

приобретенные активы, поставленные на баланс (на баланс активы ставятся

по той стоимости, по которой они фактически покупались). Отчисления на

износ не являются платежом, так как эти средства с предприятия не уходят.

Таким образом, сумма платежей составила: 310 000 + 75 000 + 155 000 + 38

345 + 205 000 = 783 345 руб.

Сальдо поступлений и платежей (оно же - денежный поток) за период

равно: 855 000 - 783 345 = 71 655 руб.

Б 19

Задача 1

Требуется определить оставшийся срок полезной жизни земельных улучшений, если эффективный срок жизни составляет 20 лет, а стоимость воссоздания - 5 млн.долл.. При этом известно, что рыночная стоимость застроенного земельного участка составляет 6,5 млн.долл. при рыночной стоимости земли – 4 млн.долл.

Реш:

1) ст-ть улучшений 6 500 000 – 4 000 000 = 2 500 000

2) 2 500 000 / 5 000 000 =0, 5 коэфф. остаточная стоимость

3) Оставшийся срок остаточной жизни 20 *0,5 = 10 лет

Задача 2

Оценить долгосрочный бизнес, способный приносить следующие денежные потоки:

- в ближайшие 15 месяцев

Решение.

Месячная ставка дисконта равна 72% / 12 = 6%.

Применительно к первому предположению (когда остаточный срок n

полезной жизни бизнеса ограничен и равен 15 месяцам) оценка может быть

произведена:

 обычным способом суммирования текущих стоимостей переменных

будущих денежных потоков ДПt по ставке дисконта i;

 методом капитализации ограниченного во времени среднего

ожидаемого денежного потока ДПср.

Применительно ко второму предположению оценка рассматриваемого

бизнеса осуществляется методом капитализации постоянного (на уровне

среднего ожидаемого) денежного потока, получаемого в течение

неопределенно длительного времени.

Использование стандартной в доходном подходе к оценке бизнеса

формулы для определения его остаточной стоимости дает следующий

результат: Ц = 80/(1 + 0,06) + 85/(1 + 0,06)² + 90/(1 + 0,06)³ + 95/(1 + 0,06)⁴ +

+ 100 /(1 + 0,06)⁵ + 100/(1 + 0,06)⁶ + 100/(1 + 0,06)7 + 100/(1 + 0,06)8 +

+ 100/(1 + 0,06)9 + 100/(1 + 0,06)10 + 110/(1 + 0,06)11 + 110/(1 + 0,06)12 +

+ 100/(1 + 0,06)13 + 90/(1 + 0,06)14 + 85/(1 + 0,06)15 = 927,0 ден. ед.

Капитализация постоянного дохода за 15 месяцев по модели Инвуда

предполагает, что в качестве этого условно-постоянного дохода должен быть

взят средний в месяц из ожидаемых по 15 ближайшим месяцам денежных

потоков:

ДПср = (80 + 85 + 90 + 95 + 100 + 100 + 100 + 100 +

+ 100 + 100 + 110 + 110 + 100 + 90 + 85)/15 = 96,33 ден. ед.

Согласно модели Инвуда в коэффициенте капитализации

ограниченного во времени постоянного дохода и норма текущего дохода, и

норма возврата капитала основываются на учитывающей риски бизнеса

месячной ставке дисконта i = 0,06. Оценка бизнеса тогда производится по

модели Инвуда и дает такую величину рыночной стоимости бизнеса:

Ц = ДПср/(i + 1/Sn(n,i)) = ДПср/(i + i/((1+i)n – 1)) =

= 96,33/(0,06+0,06/((1+0,06)15 -1))) = 935,0 ден.ед.

Оценка рассматриваемого бизнеса методом капитализации

постоянного дохода (на уровне среднемесячного денежного потока ДПср =