2. Виды износа зданий и сооружений:

1. физический (устранимый, неустранимый) – частичное, полная потеря элементами здания или инженерного сооружения своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств

Устранимый ФИ – это износ, при котором затраты на его устранение не превышают увеличения стоимости объекта

Неустранимы1- затраты на устранение дефектов превышает добавленную стоимость объекта

2. моральный – обесценение объекта в результате несоответствия планировочного и инженерно конструкторских решений современному уровню комфорта и требования

3. внешнеэкономический – обесценение в результате снижения функциональной пригодности здания или сооружения вызванный внешними по отношению к ним негативными факторами.

Методы определения стоимости зданий и сооружений

1. Метод разбивки на компоненты:

Алгоритм:

1. Здание делится на элементы (крыша, фундамент, каркас)

2. Расчет требуемых расходов для приобретения и монтажа конкретного элемента сооружения на дату оценки

3. расчет восстановительной стоимости путем суммирования поэлементных затрат.

2. Метод сравнительной единицы:

Этапы:

1. на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. (центральный научно исследовательский институт экономики и управления строительством)

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площать или объем оцениваемого имущества

3. вносятся коррективы на особенности оцениваемого здания

4. рассчитывается полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания по формуле:

ПВС=B+V стр *k,

Где B- восстановительная стоимость единимы измерения данного здания

V стр – строительный объем и квадратура здания

K – поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивного решения здания, климатического района, территориального пояса, внутреннего оборудования.

3. Метод дисконтированных чистых доходов (как в мот)

4. Индексный метод оценки

5. Сметный – путем составления смет, считая, что данное здание будет строится заново.

6. Метод 10 свойств оценки квартиры: 2 квартиры признаются равными по цене в рамках данного метода, если совпадает тип дома и конструктивные модели домов, а также функциональные модели квартир, которые можно выразить в 10 свойствах:

- место расположения строения

- капитальность строения

- общая площадь помещения

-площадь жилого помещения

-площадь кухни

-этажное положение квартиры

-количество проходных комнат

-высота помещений

-количество балконов и лоджий и их площадь

- наличие телефона.

В рамках эти 10 свойств целесообразно учесть:

- строение, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне стандартного радиуса – 200-400 метров. Он характеризуется транспортной удаленностью, экологическими условиями и прочей инфраструктурой.

- квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности с одними и тем же инженерным и прочим оборудованием с разбросом физического износа на 10%

-общая жилая площадь, площадь кухни и нежилого помещения признаются равными, если отличаются на некоторую стандартную для данной местности величину

-этажное расположение квартиры рекомендуется учитывать в трех интервалах: 1 – 1этаж, 2 – кроме первого и последнего этажей, 3 – последний этаж. Первый оценивается больше чем крайний, самые дорогостоящие – средние этажи. Но в средней зоне, чем выше этаж, тем дороже.

-квартира, отличающаяся по высоте помещения +-10см признаются равными по цене

-при возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона.