Приклад 1.
На продаж виставлено об'єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 225 000 грн. З угод, які раніше були укладені, отримані такі дані.
Об'єкт
|
Ціна продажу грн
|
Дійсний валовий дохід грн
|
Валова ставка доходу
|
1
|
2200000
|
275 000
|
0,125
|
2
|
2118000
|
305 000
|
0,144
|
3
|
1826000
|
210 000
|
0,115
|
Для визначення вартості об'єкта спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу:
(275 000 + 305 000 +210 000) / (2 200 000+2 118 000+
1 826 000)=0,12858
Приймаємо рішення, що найкраще значення валової ставки доходу 13%. У цьому випадку вартість об'єкта, що продається, становитиме:
225000:0,13=1 730 769 грн.
Цю величину можна одержати, якщо для оцінки застосовується мультиплікатор (множник). Скориставшись середньою ставкою доходу, обчислимо значення мультиплікатора валових рентних платежів:
1:0,13=7,692307. Далі визначимо вартість об'єкта нерухомості, що продається:
225 000 * 7,692307 =1 730 769 грн.
Приклад 2.
Інвестор планує одержати 20 % доходу на свої інвестиції в об'єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80 % від вартості цього об'єкта нерухомості під 12 % річних. Визначимо ставку капіталізації і вартість об'єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 50 000 грн.
К = 0,8 * 0,12 + (1 - 0,8) *0,2 = 0,136, звідки вартість об'єкта становить
V= 50 000 / 0,136 = 367 647 грн.
Приклад 3.
Інвестор планує придбати нерухомість вартістю в 250 тис. грн. За його розрахунками володіння об'єктом нерухомості має принести щорічний дохід у розмірі 20 %. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис. грн під 20 % річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків — у кінці року.
Складемо план відшкодування інвестицій, тобто погашення одержаного кредиту.
R = 250 : 5 = 50 тис. грн — річна виплата основного боргу. План погашення кредиту
Рік
|
Велич боргу,D
|
%платіж, І(І=D*i)
|
Річні витрати з погаш основ боргу, R
|
Річна строкова виплата, (Yk=I+R)
|
1
|
250
|
50
|
50
|
100
|
2
|
200
|
40
|
50
|
90
|
3
|
150
|
30
|
50
|
80
|
4
|
100
|
20
|
50
|
70
|
5
|
50
|
10
|
50
|
60
|
Усього
|
—
|
150
|
250
|
400
|
У цьому прикладі щорічна прямолінійна норма повернення основного капіталу становить 20 % (50 : 250 = 0,2), а поточна віддача на вкладений капітал (відсоткова ставка) також 20 %. Тоді коефіцієнт капіталізації становить: 20 + 20 = 40 %. Дійсно, якщо перший річний платіж поділити на коефіцієнт капіталізації, (100 : 0,4 = 250), то одержимо розмір основної суми капіталу.
Важливою особливістю даного методу є щорічне зниження величини грошового потоку, який використовується для погашення боргу.