ВВЕДЕНИЕ

Недви́жимость — вид имущества, признаваемое в законодательном порядке недвижимым. .[11]

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. .[11] Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

  Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной состав­ляющей в любой национальной экономике. Недвижи­мость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% ми­рового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка во­обще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, не­обходимые для их деятельности. С учетом отечественного опыта по реализации недви­жимости можно считать, что рынок недвижимос­ти — это совокупность сделок, совершенных с недви­жимостью, информационного их обеспечения, опера­ций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

 Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существен­но отличается от рынка других секторов рыночной эко­номики.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости.

· в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами.

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам.

Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

· развития (создания) недвижимости;

 · оборота недвижимости;

· управления и эксплуатации недвижимости.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Целью работы является получение необходимых теоретических знаний о сущности объектов недвижимости и их роли в функционировании рынка недвижимости и экономике, изучение ценовой ситуации на рынке продажи земельных участков.

1. Основные итоги социально-экономического развития Тюменской области (без автономных округов) в 2010 году Общая оценка социально-экономической ситуации в регионе

В 2010 году в экономике региона продолжался восстановительный рост. Существенно возросли объемы промышленного производства, увеличено производство продукции животноводства, отмечалось восстановление объемов строительных работ. Продолжена реализация ряда крупных инвестиционных проектов.

Более благоприятная, чем в предыдущем году, экономическая ситуация способствовала восстановлению потребительского спроса. Поддерживался низкий уровень регистрируемой безработицы.

В нормальном режиме работали учреждения социальной сферы и системы жизнеобеспечения. Осуществлена своевременная подготовка объектов жилищно-коммунального комплекса к отопительному сезону 2010-2011 годов.

В полном объеме осуществлялось финансирование расходов, связанных с выплатой заработной платы бюджетникам, социальным и лекарственным обеспечением населения. Продолжался рост численности населения.

Промышленность

По итогам 2010 года индекс промышленного производства составил 128,2% (в среднем по России - 108,2%), в том числе в добыче полезных ископаемых - 160,7%, в обрабатывающих производствах - 121,7%, в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - 103%.

Добыча полезных ископаемых

Добыто 5,2 млн. тонн нефти, что в 1,6 раза больше, чем в 2009 году. Добыча нефти в промышленных масштабах начата на новом Тямкинском месторождении. Добыча местных строительных материалов (песка, глины) увеличилась на 10,8%.

Обрабатывающие производства

В обрабатывающем секторе прирост производства достигнут по большинству видов экономической деятельности, в том числе в производстве нефтепродуктов на 55,7%, электрооборудования, электронного и оптического оборудования - на 35,6%, прочих неметаллических минеральных продуктов - на 34,2%, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий - на 29,9%, производстве резиновых и пластмассовых изделий - на 23%, пищевых продуктов - на 9,6%, в производстве машин и оборудования - на 7,4%.

Производство дизельного топлива возросло в 2,4 раза, фанеры клееной - на 24,5%, древесно-стружечных плит - на 11,1%, минеральных тепло- и звукоизоляционных материалов и изделий - на 63,3%, строительных металлических конструкций - на 41,3%, товарного бетона - на 31,2%, сборных железобетонных конструкций и деталей - на 11,5%.

Значительно увеличился выпуск автомобильных аккумуляторов (на 44,7%), контрольно-измерительных приборов и инструментов - в 1,9 раза (в фактически действовавших ценах).

Возросло на 49,6% производство труб и фитингов из полимерных материалов, в 2,1 раза лекарственных средств (в фактически действовавших ценах).

Обеспечен прирост производства пищевой продукции: мяса и субпродуктов убойных животных - на 13,6%, мяса и субпродуктов пищевых домашней птицы - на 6,4%, сыров - на 22,2%, товарной пищевой рыбной продукции - на 11,9%, муки - на 18,9%, цельномолочной продукции - на 10,8%, минеральной воды - на 17,5%.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

В 2010 году выработано 11,7 млрд. кВт-час электроэнергии (101,6% к уровню 2009 года). Производство теплоэнергии возросло на 9,6% до 16,2 млн. Гкал.

Агропромышленный комплекс

Положительные тенденции в аграрном секторе экономики во многом обусловлены эффективной государственной поддержкой.

В животноводстве продолжалось внедрение инновационных технологий с использованием лучших отечественных и зарубежных племенных ресурсов, строительство современных молочных комплексов.

Из-за летней засухи урожайность сельскохозяйственных культур в 2010 году ниже средней сложившейся в предыдущие годы. Собрано 1232тыс. тонн зерна (в весе после доработки) при урожайности 18,1 центнера с 1 гектара уборочной площади. Валовой сбор картофеля и овощей составил соответственно 536,8 тыс. тонн и 180,2 тыс. тонн. Урожай зерновых культур, картофеля и овощей не только обеспечивает потребности области, но и реализуется в другие регионы России.

Строительство

Организациями, осуществляющими строительную деятельность, за 2010 год выполнено работ собственными силами почти на 62 млрд. рублей, что на 3% выше соответствующего периода 2009 года в сопоставимых ценах.

В целом за 2010 год введено в эксплуатацию 1124,4 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 7,8% выше показателя 2009 года. Индивидуальными застройщиками построено 36% общего объема жилья.

При содействии Правительства области в 2010 году введены в эксплуатацию:

- новый лесоперерабатывающий завод компании «ЗАГРОС» в г.Заводоуковске (мощностью 30 тыс. куб. метров высококачественных пиломатериалов в год);

- вторая технологическая очередь Антипинского нефтеперерабатывающего завода, что позволит увеличить мощность предприятия по первичной переработке нефти до 4 млн. тонн в год.

Компанией «Тобольск-Полимер» ведется строительство первой очереди комплекса нефтехимических производств в г.Тобольске, предусматривающей организацию выпуска более 500 тыс. тонн полипропилена в год. Осуществляется строительство новых электрогенерирующих мощностей в городах Тюмени и Тобольске.

Малый бизнес

По данным Тюменьстата, по состоянию на 01.01.2010 года на территории Тюменской области (без автономных округов) зарегистрировано 54832 субъекта малого предпринимательства, из них 1955 малых предприятий, 15637 микропредприятий и 37240 индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица.

На территориях городов и муниципальных районов функционируют 26 территориальных представительств Фонда развития и поддержки предпринимательства Тюменской области, где организованы опорно-консультационные пункты.Развивается компьютерная сеть, соединяющая все территориальные представительства в единую информационную базу данных с использованием возможностей Интернет-связи.

Цены

Индекс потребительских цен по области в декабре 2010 года к декабрю предыдущего года составил 108,5% (в 2009 г. - 109,4%). При этом цены на продовольственные товары повысились на 9,4%, непродовольственные товары -на 6,1%, платные услуги населению - на 11,2%.

Потребительский рынок

Оборот розничной торговли за 2010 год составил 176,4 млрд. рублей (103,1% к 2009 году в сопоставимых ценах). В целях продвижения и популяризации продукции местных товаропроизводителей продолжилось проведение акции «Покупаем Тюменское!». Акцию поддержали свыше 1300 предприятий торговли, в том числе практически все торговые сети «Лента», «Перекресток», «Мосмарт», «Мегамарт», «Пчелка», «Монетка». Объем платных услуг населению составил 47,2 млрд. рублей (102,7% к 2009 году в сопоставимых ценах).

Доходы населении

Среднемесячные денежные доходы в расчете на одного жителя области выросли на 5,2% по сравнению с 2009 годом и составили 18,5 тыс. рублей. Реальные располагаемые денежные доходы населения увеличились на 0,5%.

Рынок труда

Реализация региональных программ по содействию занятости и снижению напряженности на рынке труда способствовала снижению безработицы.

Численность официально зарегистрированных безработных на конец 2010 года составила около 5 тыс. человек, что на 16% меньше, чем на конец 2009 года.

Уровень регистрируемой безработицы - 0,7% от численности экономически активного населения. Уровень безработицы по методологии МОТ за декабрь 2010 года составил 6,6% при 7,2% по РФ в среднем.

Напряженность на рынке рабочей силы (численность незанятых граждан, зарегистрированных в службе занятости, в расчете на одну вакансию) составила 0,4 человека на одну вакансию при 0,8 на конец 2009 года.

Демография

В области сохраняются позитивные тенденции в демографической сфере. Численность населения на 1 декабря 2010 года составила 1356,1 тыс. человек и увеличилась с начала года почти на 11 тыс. человек. Рост численности населения идет за счет миграционного (отмечается с 2005 года) и естественного прироста (с 2007 года).

Естественный прирост населения за 2010 год составил 4081 человека и на 9% превысил значение показателя за предыдущий год, миграционный прирост - 7739 человек (128,2%).

Социальная сфера

Деятельность отраслей социальной сферы осуществляется в рамках областных целевых программ, направленных на создание необходимых условий для повышения качества жизни населения области.

В сфере образования за счет средств областного бюджета ведется строительство новых школ. К началу 2010-2011 учебного года построены 3 школы (в г.Тюмени, Юргинском и Упоровском районах). Строятся школы в Вагайском, Голышмановском и Ишимском районах.

В целях повышения доступности качественного образования продолжается процесс реструктуризации образовательной сети. По итогам 2010 года в статус автономных учреждений перешло 175 школ.

Проводится системная работа по развитию материально-технической базы, в результате которой доля школьников, обучающихся в современных условиях, составила 90%. Система общего образования развивается в рамках реализации национальной образовательной инициативы «Наша новая школа».

В регионе отмечается рост численности детского населения дошкольного возраста, при этом сохраняется положительная динамика охвата детей услугами дошкольного образования. Так, показатель охвата детей старшего дошкольного возраста (от 5 до 7 лет) предшкольным образованием за последние три года вырос с 93 до 97%. В течение 2010 года создавались новые места за счет возврата в дошкольную сеть ранее утраченных площадей.

Одним из приоритетных направлений деятельности Правительства области в социальной сфере является демографическая политика, в рамках которой решаются задачи по снижению смертности, сохранению здоровья населения, повышению рождаемости.

Укрепляется материально-техническая база перинатальных центров. В лечебно-профилактических учреждениях Тюменской области проводится комплексная работа по профилактике социально-значимых заболеваний (сердечно-сосудистых, онкологических заболеваний, туберкулеза, ВИЧ-инфекции и вирусных гепатитов, наркомании и алкоголизма).

Завершено строительство Федерального центра нейрохирургии в г.Тюмени. Центр нейрохирургии предназначен для оказания высококвалифицированной помощи пациентам с последствиями черепно-мозговых травм и опухолями головного мозга, экстренным больным с острыми нарушениями мозгового кровообращения и позвоночно-спинномозговыми травмами и рассчитан на одновременное пребывание 95 больных.

С 1 декабря 2009 года в области функционируют 13 Центров здоровья, открытых на базе лечебно-профилактических учреждений, работающих в системе обязательного медицинского страхования. В декабре 2010 года открыты 3 центра здоровья для детей в городах Тюмень, Тобольск и Ишим.

Активно ведется строительство спортивных сооружений, предназначенных для массовых занятий физической культурой и спортом. Введены в эксплуатацию спортивный комплекс «Центр-дзюдо» в г.Тюмени, спортивный комплекс в поселке Богандинский. Завершено строительство 1 и 2 этапов Центра зимних видов спорта "Жемчужина Сибири". Продолжается возведение легкоатлетического манежа в областном центре, крытого хоккейного корта в городе Тобольске.

В 2010 году посещаемость учреждений культуры Тюменской области по сравнению с предыдущим годом возросла на 15%.

Жителям области в полном объеме предоставляются меры социальной поддержки, предусмотренные действующим федеральным и областным законодательством. Численность получателей мер социальной поддержки составляет почти 650 тыс. человек. Основными мерами остаются возмещение расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, услуг связи, проезда на общественном транспорте.

В 17 стационарных учреждениях социального обслуживания проживают около 3,4 тыс. инвалидов и престарелых граждан, нуждающихся в постоянном постороннем уходе.[