Понятие и источники жилищного права.

1. предмет и метод ЖП.

2. понятие ЖП.

3. место ЖП в правовой системе РФ.

4. источники ЖП.

1.

Предмет- общественные отношения. В литературе они получили название «жилищные правоотношения», но это слишком объемный, емкий термин.

Мнения ученых расходятся:

1. Жилищные правоотношения – отношения по поводу жилья. Не верно. ех. ипотека – кредитные отношения. Ех., человек добиваться отвода земельного участка для индивидуального жилищного строительства – земельные отношения, но имеющие итогом получение жилья.

2. Жилищные правоотношения - отношения по поводу удовлетворения жилищных потребностей граждан. Жилищная потребность- потребность где-то проживать. Понятие «жилище»(им мб и каркасный домик, сарай и т.п.) и «жилое помещение» не совпадают. Нормы жилищного законодательства не регулируют часть понятия жилище/жилье (ех., землянки, шалаш, вагончики). Часть ученых говорит о разграничении: жилое помещение для постоянного проживания, а садовые домики – для временного (не верно, т.к. есть такие садовые домики, в которых можно жить всегда; есть и жилые помещения для временного проживания – общежития, служебное жилье). Жилищное право регулирует правоотношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях (в помещениях, приобретших статус «жилого»).

3. Жилищные правоотношения - отношения, складывающиеся в сфере жилья или там, где предметом выступает жилье.

Т.О. предмет жилищного права точно и единственно правильно определить крайне затруднительно. Ряд авторов в предмет ЖП включают кредитные отношения, земельные отношения и т.д. Н.Е. Сосипатрова считает, что это неоправданно широкие границы жилищного права; все однокоренные слова включаются в предмет ЖП.

Наиболее верный взгляд: в предмет ЖП входят:

- отношения по пользованию жилым помещением (есть и другой взгляд, что если это отношения найма – это жилищное право, а пользование жилым помещением самим собственником не все авторы включают в предмет ЖП, т.к. ПС – это гражданский институт. Ех. Толстой).

- отношения по предоставлению жилья (жилых помещений), а так же по получению жилых помещений на основе членства. Отношения по приобретению жилых помещений на ПС – не входит в предмет ЖП;

- другие отношения, которые составляют периферию жилищных отношений: отношения по управлению общим имуществом многоквартирного дома, отношения по учету жилищного фонда, отношения по контролю за использованием жилых помещений и другие.

Законодательного определения предмета ЖП нет.

Предмет ЖП - отношения по пользованию жилым помещением по различным основаниям и по приобретению жилых помещений на основании предоставления или членства и иные отношения, составляющие периферийных отношений.

П. 1 ст. 4 ЖК- отношения, входящие предмет ЖП. Исчерпывающий ли перечень? Седугин считает, что нет.

Предмет ЖП – это разно отраслевые отношения. Большую часть составляют гражданско-правовые отношения (ех, отношения по пользованию жилым помещением, по взиманию платы за пользование жилым помещением, по содержанию общего имущества многоквартирного дома). Значительную часть составляют административно-правовые отношения (ех., по ведению жилищного фонда, по отнесению того или иного жилого помещения к жилищному фонду и удалению из него). Анализ ст. 4 ЖК –определить какие отношения к гражданско-правовым, а какие к административным отношениям. Так же сюда входят государственно-правовые отношения.

Следовательно, единого метода нет. Есть два метода: императивный (субординации. Характерен для публичных отраслей права) и диспозитивный (координации. Характерен для частных отраслей права). Соответственно, административные отношения регулируются императивным методом, а гражданско-правовые – диспозитивным. Для метода координации характерен такой инструментарий как соглашение сторон (где речь об использовании жилых помещений, принадлежащих ППО, соглашений сторон почти нет).

У ЖП нет своего специфического метода правового регулирования. Используются оба метода воздействия на общественные отношения.

2.

Высказано 3 точки зрения на понятие ЖП:

- ЖП как институт ГП. (Брауде, ранее В.Н. Литовкин). Но это не так.

- ЖП – самостоятельная отрасль права. (Никитюк). Мы не можем даже очертить четкий круг правоотношений, входящих в предмет, а так же не можем определить метод.

- ЖП – комплексная отрасль права. Впервые термин «комплексная отрасль права» был введен 1947 году.

Н.Е. Сосипатрова считает, что ЖП- комплексное правовое образование, т.е. совокупность НПА, имеющих различную отраслевую принадлежность и воздействующие на определенную область общественных отношений, применяя метод координации и субординации.

3.

Соотношение ЖП с ГП.

Поскольку часть отношений гражданско-правовые, то все принципы и все общие положения гражданского законодательства применяются к жилищным правоотношениям.

Трудно бывает разграничить жилищные и гражданские правоотношения. Ех., ПС на жилые помещения – это гражданские правоотношения (глава 18 ГК РФ), но являются ли они в полной мере жилищными? Ю.К. Толстой считает, что когда собственник пользуется жилым помещением, это не жилищные отношения, но большинство авторов с ним не согласны. А если лицо приобретает жилое помещение, ограничивается ПС на него- это жилищные правоотношения? Отношения по приватизации жилого помещения- гражданские или жилищные? С одной стороны, это одно из оснований для приобретения ПС, закон входит в систему гражданского законодательства, но с другой стороны, речь идет о жилом помещении. Разграничение данных правоотношений необходимо для практики. Жилищное законодательство относится к совместной компетенции РФ и Субъектов РФ. А гражданское законодательство к исключительной компетенции РФ. Поскольку в Нижегородской области есть закон о приватизации, то можно отнести его к жилищному законодательству (что тоже спорно). Те гражданские правоотношения, которые вошли в жилищные, не приобретают новую правовую природу.

ЖП как правовое обоснование необходимо (но это необъективная необходимость, которая есть в существовании УП, ГП) пока есть жилищная нужна за счет государственного и муниципального жилья, что не может регулироваться только отраслью частного права.

П. 1 ст. 1 ЖК – принципы ЖП. это и гарантии и формы реализации права на жилище.

4.

Жилищное законодательство относится к совместной компетенции РФ и субъектов РФ в силу ст. 72 К РФ.

Ст. 5 ЖК – жилищное законодательство: законодатель использует термин законодательство в широком смысле слова, в отличие от ст. 3 ГК РФ, где под законодательством понимает только совокупность ФЗ.

Ст. 12,13 ЖК посвящены очерчиванию полномочий РФ, субъектов РФ в регулировании жилищных отношений (ст. 14 ЖК - МО). Являются ли данные перечни исчерпывающими? Систематическое толкование данных статей, иных статей ЖК и К РФ говорит, что касается полномочий Субъектов РФ, то перечень не исчерпывающий, а для РФ – исчерпывающий (устанавливает перечень лиц (основания), нуждающихся в жилых помещениях!!!). подпункт 9 ст. 13 ЖК. ОМСУ могут регулировать жилищные правоотношения, но К РФ их такими полномочиями не наделила. П. 8 ст. 5 ЖК РФ – ЖК – самый главный в регулировании жилищных правоотношений, но если есть ФЗ, противоречащий ЖК, он дБ приведен в соответствие к нему.

Жилищные правоотношения.

1. понятие, виды жилищных правоотношений.

Жилищные правоотношения – понятие собирательное, не имеющее четко очерченных границ.

К жилищным правоотношениям относят все те правоотношения, которые перечислены в ст.4 ЖК.

Здесь нужно вспомнить прошлую лекцию (предмет и разграничение жилищных и гражданских правоотношений. ЖП регулирует право по пользованию жилым помещением. Когда собственник пользуется жилым помещением, это гражданские или жилищные отношения? Где жилье выступает объектом экономического оборота, там заканчиваются жилищные отношения. Если отношения субординации, то они могут регулироваться Субъектом РФ, если координации-только РФ).

Виды жилищных правоотношений:

1. по отраслевой принадлежности:

- гражданские;

- административные;

2. по сроку действия:

- срочный характер (договор ком.найма, найм жилого помещения в специализированном жилом фонде);

- бессрочный характер (ПС и договор соц.найма);

3. по их направленности:

- регулятивные (связанные с дозволительной деятельностью субъектов жилищных отношений – исполнение П и О по договору найма);

- охранительные (связанные с правонарушением – отношения по расторжению договора сац.найма и выселения; изъятие жилого помещения при самовольной перестройке жилого помещения);

Гражданские жилищные правоотношения делятся на:

1.

- абсолютные (отношения собственности);

- относительные (все остальные);

2.

- вещные (ПС и право пользования члена жилищного кооператива жилым помещением до выплаты пая. Члены семьи ЖСК на каком праве? когда они стали членами семьи? Когда квартира еще строилась или уже была. Кто вносил первый и последующий паевые взносы? Какая квартира? если можно выделить изолированное помещение, то за членом семьи могут признать ПС.

Каким правом обладают члены семьи собственника жилого помещения? До 2005 года(30.12.2004 года) (изменения в ст. 292 ГК РФ) члены семьи собственника жилого помещения сохраняли право пользования жилым помещением при его продаже; данная статья предоставляла право следования члену семьи собственника; т.е. обладали вещным правом на жилое помещение. В настоящее время право следования утрачено; черты вещного права утрачены, но Груздев пишет, что право членов семьи собственника носит вещно-обязательственный характер, т.к. есть признаки вещного права (пользуются жилым помещением наравне с собственником, могут защищать себя от всех и от неразумных действий собственника), но таких прав нет.

К вещным правам законодатель отнес ст. 33,34 ЖК: иждивенцы по рентному договору при завещательном отказе - предоставить право пользования жилым помещением.

Еще один обладатель вещного права – иждивенец по договору пожизненного содержания с иждивением, но это порождается договором – СМУТА - это обязательственное право.

В концепции развития жилищного законодательства предусмотрено право узуфрукта – предполагает ограниченное вещное право, им будут наделяться бывшие члены семьи собственника. Так же предусмотрено право вещных выдач – собственник должен заплатить деньги или совершить определенные действия, в частности предоставить жилое помещение, ех. бывшим членам семьи, мб срочным и бессрочным. Это право будет подлежать гос. регистрации как и ПС);

- обязательственные (все, что вытекает из договора);

3.

- личные неимущественные (Ю.К. Толстой относит к ним отношения соседства в коммунальной квартире. Н.Е. Сосипатрова считает, что это вообще не правоотношения);

- имущественные (большинство).

2. основания возникновения правоотношений. Ст. 10 ЖК – юр.факты.

3. Жилищный фонд и его классификация. Ст. 19 ЖК.

4. объекты жилищных правоотношений.

Глава 2 жк. Объекты – жилые помещения.

Чтобы быть объектом жилое помещение (ст. 15 ЖК):

- дБ изолированным (Иванов считает, что жилое помещение – это часть дома и вообще жилое помещение не мб неизолированным, иначе это не помещение. Т.о. следовало бы сначала определить, что такое «помещение» вообще, а потом определить, что такое «жилое помещение». Свойство изолированность присуще так же и нежилому помещению.);

- должно относиться к недвижимости;

- дБ пригодным для проживания, т.е. удовлетворять санитарным и техническим требованиям («Положение о признании помещения жилым, жилого помещения пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Постановление Правительства № 47 от 28.01.2006 года – соответствие санитарным, противопожарным требованиям; помещение должно располагаться как правило в жилой зоне; оно должно иметь основание и несущие конструкции без разрушений и повреждений, дБ обеспечено инженерными системами, должно иметь температуру не более 18 градусов и влажность не более 60, в доме более 5 этажей дБ лифт, высота потолка не менее 2,5 метров (в подсобных – 2,1 м), размещение над жилым помещением уборной, ванной и кухни не допускается. Комнаты и кухни должны иметь искусственное освещение).

Виды жилых помещений:

- жилой дом или часть дома;

- квартира или часть квартиры;

- комната.

Объект должен использоваться по назначению (ст. 17 ЖК) – только для проживания граждан, но мб использовано для осуществления проф. Деятельности, индивидуальной деятельности и иной деятельности, если это не нарушает права и интересы других лиц и не нарушает требования, предъявляемые к жилому помещению (п. 2 ст. 17 ЖК согласуется с п.2 ст. 288 ГК). В ГК прямой запрет на размещение в жилых помещениях (в ЖК) (жилых домах в ГК) промышленного производства.

Жилой дом – объект жилищных отношений, с ним можно совершать сделки, это и объект гражданских правоотношений.

Многоквартирный дом – не объект ГП, а части - объекты. Он лишь подлежит учету, а это лишь периферия жилищных правоотношений.

5. перепланировка и переоборудование жилого помещения.

Глава 4 жк.

ЖК 1983г. достаточно скупо регулировал данные правоотношения, но им была посвящена всего 1 статья и перепланировка была возможна, лишь, когда это улучшает жилищные условия проживающих граждан.

Ныне действующий ЖК иначе регулирует эти отношения.

Отношения, связанные с получением разрешения на перепланировку и переустройство, носят административно-правовой характер.

Ст. 25 ЖК:

* Переустройство – замена инженерных коммуникаций, электрического, сантехнического, газового или иного оборудования, требующая внесений в технический паспорт жилого помещения. Переустройство: замена газовой плиты на электрическую, перенос электрических сетей (замена электропроводки не является переустройством), замена ванны на душевую кабину, установка стиральной машины повышенной мощности, замена труб, подводящих к радиатору отопления и труб стояков, замена радиаторов отопления.

* Перепланировка – изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Ех., перенос внутриквартирных перегородок, снос этих перегородок, увеличение жилого помещения за счет технических вспомогательных помещений, выдел из жилого помещения под вспомогательное помещение, перенос дверей, прорубание арок в стене, совмещение туалета и ванной. Не относится к перепланировки: замена окон с деревянных на пластиковые, замена дверных блоков, настилка новых полов (данный вопрос больше решается инженерами, нежели юристами).

Этапы:

- заказать проект в организации, имеющей лицензию;

- обратиться в администрацию для получения разрешения;

- сделать перепланировку по разрешению;

- вызов комиссии, которая сделает заключение о соответствии перепланировки разрешению;

- изменить данные в БТИ.

Субъекты данных правоотношений (ст. 26 ЖК):

- собственник жилого помещения. Ранее данное право было у нанимателя. Либо уполномоченное собственником лицо (по доверенности).

- ОМСУ (орган, с которым нужно провести согласование).

Основания для переоборудования и для перепланировки, т.е. необходимые документы (ч. 2 ст. 26 ЖК):

- заявление;

- документ – основание (свидетельство о праве собственности);

- технический паспорт переоборудоваемого помещения;

- план жилого помещения.

Решение о согласовании или об отказе принимается местной администрацией в течение 45 дней со дня предоставления указанных документов, а затем не позднее, чем в течение 3х дней сообщается заявителю о принятом решение. Данное решение – основание для производства переоборудования.

Ст. 27 ЖК дает исчерпывающий перечень оснований для отказа в перепланировке или переоборудовании (есть Постановление Правительства, которое указывает, что основания для отказа, устанавливаются ЖК и законами Субъектов РФ – в этой части оно незаконно).

Самовольная перепланировка и переустройство жилого помещения.

Самовольная перепланировка и переустройство жилого помещения - это перепланировка, совершенная при отсутствии согласований; либо с имеющимся согласованием, но не соответствующая проекту.

Последствия: местная администрация дает предписание о приведении жилого помещения в прежнее состояние в определенный срок.

У собственника 2 пути:

- привести жилое помещение в прежнее состояние;

- узаконить перепланировку через суд (не должны нарушаться права и законные интересы других лиц).

Если решение суда не получено, то по ст. 29 ЖК местная администрация назначает срок собственнику для проведения жилого помещения в прежнее состояние.

Если он не соблюден и жилое помещение принадлежит на ПС, оно продается с публичных торгов и на нового собственника возлагается обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. Г.Ф. Шешко отмечает некоторое несоответствие ст. 293 ГК (основания для продажи с публичных торгов) и ст. 29 ЖК.

Если субъектом является наниматель, то договор расторгается, и он выселяется без предоставления другого жилого помещения. Орган, осуществляющий согласование (местная администрация) дает предписание собственнику жилого помещения (ей же) и устанавливает срок, в течение которого последний должен привести жилое помещение в прежнее состояние. Далее данное жилое помещение продается с публичных торгов, если собственник жилого помещения не привел его в прежнее состояние. Что влечет уменьшение муниципального жилищного фонда. Ч. 5,6 ст. 29 ЖК по мнению Сосипатровой нежизненно-способны.

Есть точка зрения: УФРС откажется регистрировать данный договор. УФРС по существу становится контролирующим органом, не регистрируя договор, УФРС подменяет ГАСН (государственный архитектурно-строительный надзор). Незаконными являются действия, а не сам объект. Нельзя изымать объект из гражданского оборота.

Проблемы в судебной практике:

- является ли самовольной перепланировкой пристройка? Это не перепланировка, хотя формально попадает под определение.

- житель 1 этажа имеет окно и желает сделать отдельный выход на улицу, это перепланировка? Нет и суд не узаконил, т.к. все, что находится внутри квартиры – это собственность собственника, а внешняя сторона стены – это уже общая собственность, поэтому необходимо получить согласие другие сособственников.

Договор социального найма жилого помещения.

1. Основания и порядок предоставления жилого помещения в фонде социального использования.