3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
3.1 Алгоритм реализации доходного подхода
Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:
1. Составляется отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;
2. Выбираем метод оценки и ,соответственно, коэффициент капитализации или норма дисконтирования чистого операционного дохода;
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных результатов на предыдущих этапах расчёта.
3.2 Реконструкция отчёта о доходах
1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду
PGI=S
*m*0.8*Ар*
k
(9)
где S - площадь одного этажа, м ;
m- кол-во этажей;
0,8- коэф., учитывающий отличие площади застройки от площади, сдаваемой в аренду;
Ар- ставка аренды $ м /год;
k - курс рубля к доллару США;
PGI=480*1*0,8*180**25= 1728000 руб.
2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы
V+L
= PGI*
+
PGI*k
(10)
где t
-
общ. число арендных периодов в течение
рассматриваемого срока (1 год);
k -коэф., учитывающий потери при сборе арендной платы ( по заданию=0,07).
V+L=
1728000*
+1728000*0,07=
207360 руб.
3.Прочие доходы
MI= PGI*(k -1) (11)
k коэф. прочих доходов ( по заданию = 1,1)
MI=1728000*(1,1-1)= 172800 руб.
4. Действительный валовой доход
EGI= PGI-( V+L)+ MI (12)
EGI = 1728000-207360+172800=1693440 руб.
5. Операционные (эксплуатационные) расходы
ОЕ = FE+VE+RR (13)
где FE - постоянные расходы ( по заданию=2,2%-налог от стоимости имущ.
3%- страх платежи от нов. строительства
7$м /год);
VE - переменные расходы (по заданию = 25$м /год);
RR- расходы на замещение короткоживущ. элементов здания ;
FE = 2,2%* РС +3% ВС +7$м /год* S *m* k =0,022*2042692+
+0,03*2507987+7*480*1*25= 204179 руб.
VE = 25$м /год* S * k =25*480*25= 300000 руб.
RR = 0,15*( 204179+300000)= 75627 руб
ОЕ=204179+300000+75627= 579806руб
6. Чистый операционный доход
NOI=EGI-OE (14)
NOI = 1693440-579806= 1113634руб.
Реконструкция отчёта о доходах
-
Показатель
Обозначение, формула расчёта
Результат расчёта
Потенциальный валовой доход
PGI=S *m*0.8*Ар* k
1728000 руб.
Потери от незанятости и
при сборе арендной платы
V+L = PGI* + PGI*k
207360 руб.
Прочие доходы
MI= PGI*(k -1)
172800 руб.
Действительный валовой доход
EGI= PGI-( V+L)+ MI
1693440 руб.
Операционные расходы
ОЕ = FE+VE+RR
579806 руб.
Чистый операционный доход
NOI=EGI-OE
1113634 руб.