2. Договор социального жилищного найма.

Государственный и муниципальный жилищные фонды делятся на следующие части:

1. Фонд социального устройства;

2. Специализированные фонды.

Форма договора. Договор заключается в простой письменной форме.

Стороны договора. В качестве наймодателя выступает только юридическое лицо. Нанимателем может выступать только гражданин, который нуждается в улучшении жилищных условий, а также и члены его семьи. При этом гражданин должен обратиться в жилищный орган (отдел) с документами, подтверждающими его статус гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, для того, чтобы его поставили на учёт. Исключение составляют дети-сироты; ветераны ВОВ, больные тяжёлыми формами заболеваний (обеспечиваются жильём вне очереди).

В этом договоре имеет права и обязанности не только то лицо, которое заключило и подписало договор, но и члены его семьи. Если они перестанут быть членами семьи, но останутся в этом жилом помещении, они продолжат быть нанимателями.

Ст.69 ЖК содержит определение члена семьи нанимателя. Членами семьи нанимателя являются родители нанимателя, проживающие совместно с ним, супруг, дети, а также другие родственники, которые поселены нанимателем, проживают с ним совместно и ведут совместное хозяйство. Таким образом, другие родственники считаются членами семьи нанимателя, если проживают вместе с нанимателями. Членами семьи могут быть признаны и другие лица, проживающие вместе с нанимателем.

Пленум РФ от 02.05.2009 дал разъяснения, что под членами семьи надо понимать самого нанимателя, супруга и детей нанимателя, других родственников, которые ведут совместное хозяйство, и родственники членов семьи нанимателя, которые проживают совместно. В исключительных случаях в судебном порядке можно признать членами семьи и других лиц – не родственников.

Предмет договора жилищного найма.

Предметом договора является жилое помещение. Жилое помещение – это такое жилое помещение, которое предназначено при строительстве для постоянного проживания или было приспособлено для проживания. Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (как летнего, так и зимнего).

Это жилое помещение должно быть изолировано (помещение имеет самостоятельный выход к местам общего пользования) – это отдельный дом, отдельная квартира, отдельная комната в коммунальной квартире.

Жилое помещение должно быть свободным в юридическом смысле (свободным от прав других лиц).

Законами субъектов РФ закреплены различные нормы предоставления (в Томской области – 17 м² общей жилой площади на каждого члена семьи). Если гражданину предоставляют жилье меньше – это нарушение закона. Такой наниматель вправе потребовать предоставления другого помещения. Имеет значение количество комнат. Предоставляемое жилое помещение должно иметь столько комнат, чтобы взрослые члены семьи разного пола могли проживать в разных комнатах (за исключением супругов). С согласия членов семьи – могут проживать в одной комнате.

Не допускается уменьшения норм предоставления. Допускается увеличение, но не более чем наполовину.

Сроки. Жилье предоставляется бессрочно (договор заключается без определения сроков).

Содержание договора.

Обязанности нанимателя.

1. Использовать жилое помещение только по назначению (по назначению). Наниматель должен проживать вместе со всеми членами семьи. Не имеет право использовать жилое помещение не для целей проживания. За нарушение этой обязанности предусмотрено выселение;

2. Бережно относиться к жилому помещению. Если наниматель допускает серьезные нарушения (систематические) этой обязанности, то наниматель может быть выселен. Все члены семьи несут солидарную ответственность;

3. Наниматель должен производить текущий ремонт (напр., побелка, покраска и т.д.);

4. Обязанность соблюдать правила проживания (наниматель может быть выселен);

5. Обязанность оплачивать квартирную плату и коммунальные услуги. Исключения составляют случаи, установленные законом (напр., учителям, проживающим в сельской местности). Размер определяется в одностороннем порядке органом власти. Коммунальные услуги обязан оплачивать не позднее 10 числа последующего месяца. Если наниматель задерживается с платежами, на него начисляется пеня 1/300 ставки рефинансирования. Если задолженность по квартирной плате превышает 6 месяцев, то наниматель может быть выселен (выселяется вся семья – солидарная ответственность).

Права нанимателя:

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилым помещением. Право членов семьи имеет самостоятельный характер;

2. Наниматель имеет право вселять в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (это должны быть родственники). Вселение других лиц с согласия наймодателя. Наймодатель может отказать в поселении другого лица в качестве члена семьи нанимателя только в том случае, если учетная норма на одного человека окажется меньше (в Томской области меньше 17 м²). Но для поселения кого-либо в качестве члена семьи необходимо согласие лиц, проживающих с нанимателем. Все члены семьи должны дать письменное согласие. Если члены семьи не согласны с таким поселением, то поселить другое лицо в качестве членов семьи (исключение составляют несовершеннолетние дети).

3. Наниматель имеет право поселять в помещение временных жильцов (не более 6 месяцев). Никакого права на жилое помещение не возникает. Они проживают самостоятельно, безвозмездно и у них не возникает никаких прав из факта поселения;

4. Право сдавать жилье в поднаем. Он может сдать часть жилого помещения или все жилое помещение. Может заключить договор поднайма. Такой договор заключается только с согласия наймодателя. Размер платы, которую вносит поднаниматель, определяется соглашением сторон. Если договор жилищного найма прекращается, то и договор поднайма теряет всякое действие;

5. Право на обмен жилых помещений. Для осуществления этого права требуется согласие наймодателя и согласие семьи нанимателя. Согласие семьи нанимателя оформляется письменно. Оспорить отказ члена семьи невозможно, но возможно оспорить отказ наймодателя. Наймодатель может отказать в обмене, только если учетная норма будет меньше установленных нормативов; в остальных случаях наймодатель отказывать нанимателю в обмене не может;

6. право на раздел жилого помещения (путем обмена);

7. право на сохранение прав на жильё при временном отсутствии;

8. Право на уменьшение жилого помещения. Если наймодатель не выполняет право нанимателя на уменьшение жилого помещения. Наниматель имеет право уменьшить квартирную плату;

9. Право на замену жилищной площади.

Обязанности наймодателя:

1. Предоставить то жилое помещение, которое указано в постановлении местного органа власти, не позднее 10 дней с момента заключения договора;

2. Предоставить жилье в отремонтированном виде. Ремонтные работы, как правило, должны быть выполнены до заключения договора. Но могут быть выполнены и после. В противном случае, наниматель может за свой счет устранить все дефекты, а затем возложить расходы по выполнению ремонта на наймодателя;

3. Обязанность предоставить возможность нанимателю пользоваться коммунальными услугами;

4. Обеспечивать уборку территории, на которой расположено жилое помещение;

5. Обязанность осуществлять капитальный ремонт. На время капитального ремонта наймодатель обязан обеспечить нанимателя жильем (маневренный фонд).

Прекращение договора социального жилищного найма.

Если прекращается договор по инициативе нанимателя, никаких отрицательных последствий он не несет. У него есть право на расторжение договора в любой момент, по любому основанию. Но наниматель обязан сдать квартиру в отремонтированном виде. Ремонт может быть выполнен самим нанимателем, либо он может заплатить деньги за этот ремонт.

Если договор расторгается по инициативе наймодателя, то он может это сделать только по определенным основаниям, указанным в законе. Различается 3 вида расторжения договора по инициативе наймодателя:

1. Договор расторгается, но нанимателю взаимен должно быть предоставлено другое жилое благоустроенное (применительно к данному населенному пункту) помещение. Интересы нанимателя не страдают. Такое расторжение может быть вызвано обстоятельствами, не зависящими от нанимателя:

1. Например, в случае, когда дом подлежит сносу.

2. Жилье непригодно для проживания – применяются те же правильно.

3. В результате реконструкции здания.

4. Выселение, связанное с тем, что в результате капитального ремонта, квартира нанимателя исчезает. В этом случае нанимателю предоставляется другое жилое помещение.

5. Если жилое помещение по решению властей переводится в разряд нежилых помещений.

Жилье должно быть предоставлено в том же населенном пункте, где и проживал наниматель. Если наниматель имел до выселения отдельную квартиру, то поселить его можно только в отдельную квартиру; если он занимал несколько комнат в коммунальной квартире – то столько же комнат. Размер жилого помещения должен быть не менее прежнего или в соответствии с нормами предоставления, которые существует в субъекте РФ.

2. Выселение производится по инициативе наймодателя с предоставлением другого помещения (неблагоустроенное). Основанием для выселения – неуплата квартирной платы, а также неуплата за коммунальные услуги в течение 6 месяцев подряд. За неуплату коммунальных платежей предусматривается лишение этих услуг (нельзя отключить канализацию и отопление).

Жильё предоставляется по нормам общежития – 5 м²/чел.

3. Выселение без предоставления другого жилья. Эта мера применяется в случае вины нанимателя, когда он грубо нарушает обязанности по договора жилищного найма:

• использование жилья не по назначению – выселение всех членов семьи;

• систематическая порча или разрушение жилого помещения – выселяется вся семья, а также взыскиваются расходы на приведение жилья в первоначальное состояние;

• нарушение порядка пользования жилым помещением – выселяется наниматель не сразу, сначала следует предупреждение (в этом случае выселяется только нарушитель; члены его семьи могут остаться);

• лица, которые были лишены родительских прав – выселяются, если их проживание с оставшимися членами семьи будет признано нецелесообразным.

Любое выселение допустимо только по судебному решению. Если суд усмотрит, что нарушение есть, но это нарушение несущественно и не создает определенной опасности, тогда суд вправе отказать в выселении.