И.А. Емелькина
Одним из новых вещных прав, предложенных Концепцией развития гражданского законодательства РФ, является право застройки – право владения и пользования земельным участком для возведения и эксплуатации зданий, а также владения и пользования возведенными на земельном участке зданиями и сооружениями. Автор анализирует конструкции аналогичных прав, предусмотренные зарубежным законодательством, и делает выводы о том, каким это право должно быть в России.
Вещное право застройки чужого земельного участка
Проблема развития новых правовых форм пользования земельным участком для строительства как никогда актуальна для отечественного правопорядка. По причине высокой рыночной стоимости и отсутствия в российском праве возможности приобрести земельный участок для строительства на ином, кроме права собственности, вещном праве многим гражданам недоступно индивидуальное жилищное строительство. В качестве одного из вариантов разрешения этой проблемы отечественной доктриной и практикой предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного многим европейским правопорядкам, а также российскому дореволюционному и советскому праву (до 1949г.).
Думается, что предложения по моделированию вещного права застройки, представленные в Концепции развития гражданского законодательства РФ (п.6.1-6.3 ч.6раздела IV; далее также – Концепция) вполне востребованы в нынешних социально-экономических условиях. Их основное содержание сводится к следующему. Во-первых, право застройки должно быть срочным (от 50 до 199 лет), отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платным (плата определяется соглашением сторон, ее минимальный размер может устанавливаться законом). Во-вторых, право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации. В-третьих, после истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.
Разумеется, в Концепция развития гражданского законодательства РФ обозначила лишь наиболее важные положения вещного права застройки, в связи с чем некоторые элементы будущего механизма правового регулирования застройки нуждаются в дальнейшем конструировании.
При разработке нового механизма права застройки необходимо учитывать опыт зарубежных стран, российское дореволюционное право и современные потребности имущественного оборота, отличные от тех, что существовали, когда принимались германский и австрийский нормативные акты о застройке.
Понятие и содержание этого инструмента менялись с развитием цивилистических представлений о вещном праве пользования землей: от римского superficies, преобразованного в дальнейшем пандектным учением в Erbbaurecht, до современных разнообразных вещных прав застройки (в том числе и для строительства промышленных и социальных объектов). Причем некоторые особенности права застройки сформировались под влиянием конкретных исторических (а вместе с тем политических и экономических) обстоятельств развития национальных правопорядков.
Генезис права застройки
Первоначально в Риме superficies (право наследственной застройки чужого земельного участка) рассматривался как долгосрочная аренда зданий на чужой земле. С предоставлением претором суперфиций приобрел характер вещного права. Суперфиций представлял собой вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или какое-либо иное сооружение, которое давало возможность передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог). В силу принципа superficies solo cedit, согласно которому дом, построенный на чужом земельном участке, есть составная часть почвы, он не мог стать объектом самостоятельных прав и принадлежал собственнику земли. Суперфициарий получал лишь владение (juris quasi possession), и своими отчуждениями он только переносил право на чужую вещь; собственность же как право переносить не мог.
В дальнейшем римский суперфиций стал образцом при формировании института права застройки многих европейский правопорядков (в Германии в виде das Erbbaurecht, в Австрии и Швейцарии – das Baurecht), а его теоретическая модель была построена благодаря немецкой пандектистике.
Предпосылкой обращения пандектистов к данному римскому институту выступила востребованность в средневековой Германии в период рецепции института «городской домашней ссуды», известной как stadtlische Hausleiche, которая являлась передающейся по наследству правом в застроенном земельном участке за годовой процент (Wortzins). В старонемецком праве существовали и другие наследственные права пользования чужой землей под застройку, обозначаемые как Platzrecht (право места), Zimmerrecht (право комнаты), Bodenzinsrecht (право арендной платы), Kellerrecht (право подвала), которые после принятии Германского гражданского уложения 1896 г. (BGB) объединились под названием Erbbaurecht, и на них было распространено правовое регулирование §1012-1019 BGB. По замечанию германских ученых, из этих прав на землю вырос в дальнейшем немецкий институт наследственного права застройки Erbbaurecht. Конструкция Erbbaurecht создавалась пандектистикой не путем переноса римского superficies, а его приспособлением к существующим в немецком правопорядке институтам, в связи с чем созданная категория стала значительно отличаться от римского superficies. В частности, в пандектном праве расширилась сфера использования права застройки за счет объектного состава; сооружение признавалось объектом данного права (а не собственностью владельца земли); указанному праву придавался публичный характер путем необходимости регистрации в Поземельной книге.
Дальнейшее развитие право застройки получило в связи с земельной реформой, которая проводилась в Германии, а также жилищным кризисом начала XX в. Значительно выросшая из-за спекуляций стоимость земель и ее недоступность для малообеспеченных слоев населения выявили несовершенство регулирования права застройки в BGB. В связи с этим 15.01.1919 было принято Положении о наследственном праве застройки (ErbbauVO), со дня введения в действие 22.01.1919 отменившее §1012-1019 BGB.
Первое время после вступления в силу Положения о праве застройки земельные участки под застройку предоставлялись, как правило, государством, общинами и общественными учреждениями. Но уже в 1967 г. Было зафиксировано значительное увеличение количества зарегистрированных в Поземельной книге наследственного права застройки: в Баварии – 30 278, в Гессене – 19 550. Отметим, что в то же время право собственности на квартиру или часть дома регистрировалось в Баварии 128 935, в Гессене – 23 526 раз.
Сейчас акценты в германской практике смещаются: наряду с жилищным строительством право застройки получает распространение в промышленном строительстве, а также в социальных целях (например, для строительства спортивных сооружений и т.п.).
Тем не менее, когда речь идет о праве будущего строительства, право застройки уступает праву собственности по разным причинам. В частности, стороны отношений по застройке могут опасаться широкий по содержанию и длительный по сроку договор о застройке, так как со временем потребуется внесение изменений, что не всегда представляется возможным. По этой причине в 1974 г. Появилась новая редакция абзаца третьего § 9 и абзаца второго § 9 ErbbauVO, предусматривающая возможность обеспечения вознаграждения вещным обременением (Erbbauzinsreallast) с оговоркой, приспосабливаемой к изменяющимся экономическим условиям (в том числе инфляции, изменениям минимального размера оплаты труда и т.п.).
В Австрии под влиянием пандектного учения был принят Закон от 26.04.1912 «О праве застройки» (Baurechtsgesetz – BauRG), согласно которому право застройки длительное время могло предоставляться только на земельные участки, принадлежащие общине и церквям (§ 2 BauRG). С отменой этого правила в 1990 г. Право застройки пробрело большое практическое значение.
Статьи о праве застройки введены в Гражданском уложении Швейцарии 1907 г. (ZBG), где в отличие от Германии и Австрии право застройки отнесено к разновидности сервитутов (ст. 674, 675, 779/400). Вместе с тем по своему содержанию швейцарский институт права застройки весьма схож с германским и австрийским (по основаниям возникновения и прекращения, содержанию договора). Этот сервитут возник из-за необходимости застройки соседнего земельного участка (при недостаточности размера собственного участка под застройку, например, для гаража – так называемая малая застройка) и рассматривался как вещный. Но в настоящее время возможно установление права застройки как разновидности сервитута для многоэтажного строительства, и в таком случае он чаще всего рассматривается как личный. Швейцарский сервитут застройки имеет исключения и общего правила регулирования сервитутов – в частности, он ограничен сроком (до 100 лет), отчуждаем и передаваем по наследству (арт. 779/400 ZGB).
Следует отметить, что во Франции право застройки не нашло своего закрепления в качестве самостоятельного вещного права. Руководствуясь провозглашенным буржуазной революцией принципом абсолютности права собственности, французский законодатель ограничился тем, что включил в Code Civil 1804 г. В систему вещных прав лишь узуфрукт, сервитут и земельные повинности. Право застройки рассматривается в качестве правомочия собственника на застройку земельного участка. В соответствии со ст. 552 Code Civil собственность на землю включает собственность на все, что находится над и под землей. В то же время согласно ст. 518 Code Civil земельные участки и строения являются недвижимостью по своей природе, т.е. строение наряду с земельным участком признается недвижимости.