Учет обременений при экономической оценке земель
При кадастровой оценке земель должно учитываться снижение стоимости земельного участка (или его части) в результате возникновения обременительного отношения: ограничения разрешенного использования земель, а также негативного воздействия на плодородие почв различных антропогенных факторов.
В первом случае снижение показателей экономической оценки земель обуславливается в основном ограничениями в сельскохозяйственном использовании земель (а в отдельных случаях и полным запретом в использовании).
Во втором случае снижение ценности земель происходит в результате ухудшения почвенного покрова под негативным воздействием несельскохозяйственной деятельности. Негативное воздействие (прямое или косвенное) несельскохозяйственных отраслей на землю вызывает следующие количественные и качественные изменения состояния земель: увеличение площади земель с ограниченными возможностями ведения сельскохозяйственного производства; нарушение гидрологического режима территории; эрозию; минерализацию; разрушение почвенной структуры; засоление; уплотнение; термокарст; загрязнение; запыление; изменения состояния земель в связи с электромагнитным и радиоактивным воздействием; замораживание; угнетение (уничтожение) популяций и биоценозов и др.
Все виды земель с особым правовым режимом использования имеют особенности, которые определяются перечнем запретов и ограничений в использовании земель. В зависимости от категории земель снижение кадастровой стоимости будет различным.
В общем виде расчет экономической оценки земельного участка с ограничениями в его использовании, можно проводить по следующей формуле:
(1)
где:
Oioгp — экономическая оценка i-ro участка, имеющего ограничения в использовании;
Oi — общая экономическая оценка земель (бонитировка почв) i-участка;
Кij — коэффициент снижения стоимости i-участка в результате j-гo ограничения или негативного воздействия.
Для земель населенных пунктов основным фактором, снижающим кадастровую оценку является экологический – существующее и потенциальное загрязнение земель (химическими веществами, шумовое и биологическое загрязнение), а также ограничение разрешенного использования (рис. 2).
Величина снижения кадастровой стоимости земельного участка зависит от реальной или потенциальной опасности химического, шумового или биологического загрязнения, что определяется классом экологической опасности промышленных предприятий и иных объектов.
Выполнение работы
Используя картографический материал студент должен определить площадь каждого вида обременения на земельных участках и выполнить расчет экономической оценки части земельного участка с ограничениями в его использовании по формуле (1), приняв базовую стоимость равной 500 руб./м2.
Рисунок 2 - Факторы, влияющие на величину кадастровой оценки земель населенных пунктов
Пример:
Для охранной зоны автомобильной дороги 1 категории площадью 20383,11 м2 коэффициент снижения стоимости Кij = 0,25, а экономическая оценка этого участка, имеющего ограничения в использовании вычисляется по формуле:
Oioгp =500*20383,11* 0,25=2547888,75 руб.
Расчет выполняется в главе 5 курсового проекта для каждого вида учтенных обременений.