- •Тема 3 Правовые экспертизы
- •1. Содержание правовой экспертизы
- •2. Приобретение прав на вновь созданный объект недвижимости
- •3. Регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты
- •4. Предоставление земельного участка для строительства
- •5. Разрешение на строительство
- •6. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности
- •7. Документы для регистрации права застройщика
- •Документы, удостоверяющие ….
- •8. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
- •9. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
- •1) Разрешение на строительство;
- •2. Описание объекта долевого строительства:
- •10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
- •11. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
- •12. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства
- •13. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости
- •14. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией
- •15. Взаимоотношения заказчика с проектными организациями
- •16. Доверительное управление имуществом
- •17. Аренда
- •18. Финансовая аренда (лизинг)
- •19. Франчайзинг
- •20. Залог (ипотека)
- •21. Защита права собственности и иных вещных прав
10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
В случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса) разрешение на строительство не требуется. Когда для строительства не требуется получения разрешения, для ввода объекта в эксплуатацию также не требуется разрешения, поскольку это разрешение выдается органом, выдавшим разрешение на строительство. Таким образом, для объектов недвижимости, построенных на садоводческих и дачных участках, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
В соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет и регистрации права на построенный объект недвижимости.
Порядок осуществления строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства регулируется специальным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г. №66-ФЗ. Из указанного закона усматривается, что право осуществлять строительство обусловлено целевым использованием земельного участка, предоставленного гражданину для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Земельные участки предоставляются членам садоводческого или дачного некоммерческого объединения после:
государственной регистрации садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
утверждения проекта организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
вынесения проекта организации и застройки территории в натуру.
В соответствии с нормами ст. 34 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" возведение строений и сооружений в садоводческом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.
Для приобретения права собственности на построенный на садовом или дачном участке объект недвижимости необходимо наличие следующих юридических фактов:
- земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводства или дачного хозяйства;
- гражданин - застройщик земельного участка является членом садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
- утвержден проект организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
- строительство осуществлено в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, что подтверждается лицом, на которое возложена обязанность осуществления контроля за строительством, как правило, правлением садоводческого или дачного некоммерческого объединения.
11. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
Согласно ст. 130 ГК РФ незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Однако до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект.
Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект является предметом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ГК РФ. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.
Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.
Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных СТ. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.
Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предметом которой является передача в собственность или в залог.
Помимо указанных выше четырех условий возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (для строительства объекта отведен земельный участок; получено разрешение; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:
имеется необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства;
если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строительного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.
Регистрация права на незавершенный строительством объект невозможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что прямо предусмотрено n.n. 2 и 3 ст. 25 Закона о регистрации прав.