- •Тема 3 Правовые экспертизы
- •1. Содержание правовой экспертизы
- •2. Приобретение прав на вновь созданный объект недвижимости
- •3. Регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты
- •4. Предоставление земельного участка для строительства
- •5. Разрешение на строительство
- •6. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности
- •7. Документы для регистрации права застройщика
- •Документы, удостоверяющие ….
- •8. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
- •9. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
- •1) Разрешение на строительство;
- •2. Описание объекта долевого строительства:
- •10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
- •11. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
- •12. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства
- •13. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости
- •14. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией
- •15. Взаимоотношения заказчика с проектными организациями
- •16. Доверительное управление имуществом
- •17. Аренда
- •18. Финансовая аренда (лизинг)
- •19. Франчайзинг
- •20. Залог (ипотека)
- •21. Защита права собственности и иных вещных прав
9. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
Правовое регулирование долевого участия в строительстве
Проблема квалификации договоров долевого участия решена вступившим в силу 31.03.2005 Законом об участии в долевом строительстве, который:
- регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;
- устанавливает основания и условия возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства;
- устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с положениями ст. 2, п. 1 ст. 3 данного Закона застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение строящемся доме, на основании договора на участие в долевом строительстве если он:
1) является юридическим лицом любой организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем;
2) имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП;
3) имеет разрешение на строительство;
При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании договора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения денежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами.
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся(создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Участие в строительстве физических и юридических лиц путем внесения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т. n. не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормам ГК и Законом об инвестиционной деятельности.
Договор участия в долевом строительстве
Определение договора участия в долевом строительстве содержится в СТ. 4 Закона об участии в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязанности застройщика:
построить (создать) многоквартирный жилой дом и (или) иной объект недвижимости;
построить объект недвижимости в срок, определенный договором;
получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта;
передать объект долевого строительства участнику долевого строительство в предусмотренный договором срок. При этом срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.
Обязанности участника долевого строительства:
уплатить обусловленную договором цену денежными средствами;
принять объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение), но только после получения разрешения на эксплуатацию.
Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Кроме того, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых в договоре, такой договор считается незаключенным.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве:
1. Предмет договора - объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение), который подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Определение предмета договора осуществляется в соответствии с проектной документацией.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - единый для всех участником долевого строительства (ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
3. Цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период) (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Уступка прав требования
Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве. Договор об уступке прав требований по договору подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве). Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается:
- после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, в порядке установленном Гражданским кодексом;
- с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа по передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).
Исполнение обязательств по договору
После а) окончания строительства объекта недвижимости и б) получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое или (и) нежилое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
На участника долевого строительства законом также возложена обязанность по приемке объекта долевого строительства. Получив сообщение застройщика о завершении строительства и готовности жилых или (и) нежилых помещений к передаче, участник долевого строительства обязан приступить к приемке в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления застройщика (п. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлены СТ. 25.1 Закона о регистрации прав. Государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора - застройщика и участника долевого строительства.
Для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются следующие документы: