4. Основания и способы приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Основания приобретения права собственности. Основаниями приобретения права собственности являются различные правопорождающие юридические факты (либо их совокупность), с которыми нормы объективного права связывают приобретение права собственности. В науке их традиционно делят на первоначальные и производные.ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ, т.е. право собственности возникает на вещь, ранее никому не принадлежавшую, или не зависящие от прав и воли предшествующего собственника на данную вещь. К ним относятся: 1.создание нового объекта недвижимости на законной основе;2.оформление права собственности на недвижимость, не имеющую собственника;3.«-------», собственник которой неизвестен;4.собственность на объект недвижимости, от которой собственник отказался или на которую утратил право собственности по законным основаниям;5.самовольная постройка, на которую впоследствии оформляется право собственности на законной основе. ПРОИЗВОДНЫЕ, при которых право собственности возникает по воле предшествующего собственника: 1. На основании договора или иной сделки об отчуждении права; 2. В порядке наследования; 3. В порядке правопреемства при реорганизации юр. лица. Производные способы приобретения прав на имущество – способы перехода прав от одного правообладателя к другому при наличии его воли передать свои права и обязанности в том или ином объеме. Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие обременений, накладываемых на владельца недвижимости. Пример: для возведения жилого дома необходим отвод земельного участка, регистрация прав на него застройщиком, получение разрешения на строительство, соблюдение норм и правил и т.д. После приобретения в установленном порядке прав собственности на недвижимость на собственнике лежит обязанность (бремя) по уплате налогов.

5. Основания прекращения права собственности.Право собственности является наиболее устойчивым вещным правом. Именно поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения. Все основания прекращения права собственности могут быть разделены на происходящие по воле собственника и помимо его воли, т.е. принудительно. Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (по договорам), а так же в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ, ст. 53 ЗК РФ). Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Принудительное изъятие у собственника недвижимого имущества производится по следующим основаниям:► обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); ► отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); ► отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст.239 ГК РФ); ► выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ); ► реквизиция (ст. 242 ГК РФ) - предусмотренное законом принудительное изъятие у гражданина или юридического лица принадлежащего ему на праве собственности имущества по решению государственных органов в неотложных общественных интересах и с обязательной компенсацией. ► конфискация - санкция, применяемая к частному собственнику в установленном законом порядке за совершенное им правонарушение (ст. 243 ГК РФ); ► отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п.4 ст. 252, п.2 ст. 272, ст. 282, ст. 285, ст. 293 ГК РФ.Право собственности на вещь прекращается также с её гибелью или уничтожением, так как при этом перестает существовать сам объект права.

6. Понятие, виды и содержание вещных прав лиц, не являющихся собственниками.Вещные права лиц, не являющихся собственниками - это:а) право пожизненного наследуемого владения земельным участком, в соответствие с которым гражданин может владеть и использовать участок по целевому назначению, а также передавать по наследству (ст. 265 ГК РФ); ) право пожизненного наследуемого владения земельным участком - наряду с правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ограниченное вещное право в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Состоит в возможности бессрочно владеть и пользоваться земельным участком с определенной хозяйственной (или личной) целью, а также, при отсутствии положений закона об ином, возводить на этом участке здания, сооружения и иное недвижимое имущество с приобретением права собственности на них (ст. 266 ГК РФ). Может приобретаться исключительно гражданами. Переходит по наследству. Допускается передача соответствующего земельного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование. Отчуждение и залог запрещены. Прекращается при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при его ненадлежащем использовании правообладателем.

б) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.; Заключается в возможности владеть и пользоваться в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении участка (ст. 268-269 ГК РФ). Правообладатель может возводить на таком участке недвижимость с приобретением права собственности на нее. Предоставляется как гражданам, так и юридическим лицам по решению государственного или муниципального органа. Собственникам зданий, сооружений и иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, принадлежит П.п. (б.)п.з.у. на долю участка под недвижимостью в силу наличия у этих лиц права собственности на нее. Передача соответствующего участка в аренду или безвозмездное срочное пользование возможна лишь с согласия собственника участка. По наследству не передается. Может переходить в порядке правопреемства к иным лицам в результате реорганизации юридического лица. Прекращается с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при его ненадлежащем использовании правообладателем.в) Сервитут - устан. законом ограниченное право польз. чужим имуществом. Относится к вещным правам и опр. порядок пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связ. с вещью, а не с субъектом права собственности. При переходе вещи обремененной сервитутом к др. лицу юр. сила сервитута не меняется. Осн. хар-ки сервитута: устан. по соглашению треб. серв. и собственником соседнего участка, по решению суда; подлеж. гос. регистр; явл. предметом купли-продажи, залога и не может перед-ся третьим лицам. Различ. «+» и «-» сервитуты. «+»-право лица имеющ. серв. совершать опред-е действия в ущерб чужой недв-ти. «-»-право требов. от собственника участка воздерж. от некоторых видов его использования. ст. 23 ЗК РФ предусмотрено два вида сервитутов – частный (ЧС) и публичный (ПС). ЧС устанавливается в соответствии с гражданским законод-вом, т.е., как правило, по соглашению между собственниками соответствующих з/у. ПС устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ,

г) право хозяйственного ведения имуществом - в ст. 294 ГК одно из ограниченных вещных прав, субъектами которого могут быть только юридические лица в форме государственного или муниципального унитарного предприятия. Предприятие, которому имущество принадлежит на П.х.в., владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных ГК РФ. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы создания предприятия, определяет предмет и цели его деятельности, реорганизует и ликвидирует его, назначает директора(руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на часть прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Предприятие не может продавать принадлежащую ему на П.х.в. недвижимость, сдавать ее в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться ею без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.д) право оперативного управления имуществом. - особая разновидность вещных прав в гражданском законодательстве РФ. По объему правомочий значительно уступает праву собственности и праву хозяйственного ведения. В соответствии с ГК РФ субъектами П.о.у. могут быть только казенное предприятие и учреждение. Эти юридические лица в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют-в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества - права владения, пользования и распоряжения им. При этом собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Казенное предприятие может отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом только с согласия его собственника. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения его доходов определяется собственником имущества. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если же в соответствии с учредительными документами ему предоставлено право осуществлять коммерческую деятельность, то полученные от нее доходы и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

7. Особенности ограниченных вещных прав юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления.Права хозяйственного ведения и оперативного управления составляют особую разновидность вещных прав - вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию имущества собственника. Они призваны оформить имущественную базу для самостоятельного участия в гражданских правоотношениях юридических лиц несобственников. Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические лица и притом не любые, а лишь существующие в специальных организационно-правовых формах - "предприятия" и "учреждения". Субъектом права хозяйственного ведения по действующему законодательству могут быть только государственное или муниципальное унитарное предприятие как разновидность коммерческих организаций. Субъектом права оперативного управления могут быть как унитарные (казенные) предприятия, принадлежащие к категории коммерческих организаций, а также и учреждения, относящиеся к некоммерческим структурам, принадлежащие частным собственникам. При этом учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями, так и другими (частными) собственниками - гражданскими и юридическими лицами. Они в определенных рамках могут заниматься хозяйственной деятельностью, приносящей доходы, что влечет появление и у них особого права на полученное имущество, которое можно квалифицировать как право хозяйственного ведения (п. 2 ст. 298 ГК). Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и "объеме" правомочий, которые они получают от собственника на закрепленное за ними имущество. В соответствии со ст. 294 ГК право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в пределах, установленных законом или иными правовыми актами.Имущество, передаваемое унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, выбывает из фактического обладания собственника учредителя и зачисляется на баланс предприятия, сам собственник уже не может осуществлять в отношении этого имущества правомочия владения и пользования. Имуществом, находящимся у предприятия на праве хозяйственного ведения, они отвечают по своим собственным долгам и не отвечают по обязательствам, создавшего их собственника, поскольку оно становится "распределенным" государственным или муниципальным имуществом. В отношении такого имущества собственник -- учредитель сохраняет правомочия (предусмотренные п.1 ст.295 ГК, то есть он вправе): 1) создавать предприятие -- несобственника: ►включая назначение директора; ►утверждение устава и определение объема правоспособности; 2) реорганизовать и ликвидировать его (только в этой ситуации допускается изъятие и перераспределение переданного собственником предприятию имущества без согласия последнего, с соблюдением прав и интересов кредиторов); 3) осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества (проверки его деятельности); 4) получать часть прибыли от использования переданного предприятию имущества. Продажа, сдача в аренду или залог , внесение в качестве вклада в уставный или складочный капитал обществ или товариществ и иные формы отчуждения и распоряжения недвижимым имуществом не допускаются без согласия собственника. Право оперативного управления (п. 1 ст. 296 ГК) - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Кодекс специально регламентирует объем правомочия распоряжения, принадлежащего субъекту права оперативного управления. Никаким имуществом (движимым или недвижимым), кроме готовой продукции, казанное предприятие не вправе распоряжаться самостоятельно (без согласия собственника). Собственник устанавливает также и порядок распределения доходов казенного предприятия, не согласуя с самим предприятием (п. 2 ст. 297), в отличие от обычных унитарных предприятий, где он вправе получить лишь часть прибыли от своего имущества. Что касается учреждения, то оно в соответствии с прямым указанием вообще лишено права распоряжения, в то числе и отчуждения. Таким образом, учреждение , даже с согласия собственника, не вправе отчуждать закрепленное за ним имущество, как движимое, так и недвижимое, собственника. При возникновении такой необходимости оно вправе просить собственника, чтобы он сам (от своего имени) произвел отчуждение принадлежащего ему имущества. Полученные от ведения такой деятельности доходы и приобретенное имущество за их счет поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе. Кодекс специально оговаривает, что результаты хозяйственного использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в виде плодов, продукции, доходов, включая имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договорам, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения. Право хозяйственного ведения или оперативного управления на имущество собственника возникает у предприятия или учреждения с момента фактической передачи этого имущества, если иное не установлено законом, иным правовым актом или решением самого собственника Прекращение названных вещных прав происходит не только по общим основаниям, но и в случаях правомерного изъятия собственником (по основаниям, допускаемым законом). Это означает, что изъятие допустимо лишь в том же порядке и при тех же условиях, что и изъятие имущества у собственников (ст. 235 ГК).Вещный характер прав хозяйственного ведения и оперативного управления проявляется в сохранении их действия в случае смены собственника (ст. 300 ГК). Смена собственника государственного или муниципального предприятия возможна лишь путем передачи этого предприятия от одного публичного собственника другому (в противном случае речь идет о приватизации, что предусмотрено правилами специального законодательства).

8. Признаки ограниченных вещных прав. Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Сервитут.Право собственности является наиболее полным по содержанию вещным правом. Можно выделить следующие характерные признаки ограниченных вещных прав:► право на чужую вещь носит ограниченный и производный от права собственности характер;►его содержание в отношении чужого имущества всегда уже соответствующего права собственника на ту же вещь;►для защиты ограниченного вещного права, в том числе и против собственника, используются те же способы защиты, что и для права собственности;►переход права собственности на имущество к другому лицу не влечет прекращения иных вещных прав на это имущество. В ст. 216 ГК РФ названы следующие ограниченные вещные права.Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265—267 ГК РФ). Как следует из названия, пользоваться участком на этом праве могут только граждане. Право включает в себя возможность владеть и пользоваться участком, передавать его по наследству, в аренду или безвозмездное срочное пользование и, если иное не вытекает из закона, возводить на нем здания, строения, сооружения.Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением случаев перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства и права на наследство.Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок.Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. ст. 268—273 ГК РФ). В соответствии со ст. 268 ГК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются юридическим лицам по решению уполномоченного государственного или муниципального органа. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Они могут только владеть ими и использовать участок для целей, для которых он предназначен.Ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком рассматривалось в земельном законодательстве как основное и главное право на землю. Поэтому нормы о пользовании землей были сформулированы в земельном законодательстве наиболее подробно. Сейчас же, в соответствии с Земельным кодексом РФ, участки, находящиеся у организаций на праве постоянного пользования, должны быть переоформлены в собственность или аренду.

Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком). Сервитут - устан. законом ограниченное право польз. чужим имуществом. Относится к вещным правам и опр. порядок пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связ. с вещью, а не с субъектом права собственности. Право сервитута закреплено в законодательстве, однако для его установления необходимо заключение дополнительного соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Такой договор подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.Если обременение, накладываемое сервитутом, становится настолько тяжелым, что лишает собственника возможности использовать этот участок по своему прямому назначению, то собственник вправе в судебном порядке ставить вопрос о прекращении сервитута. Также, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. ст. 23 ЗК РФ предусмотрено два вида сервитутов – частный (ЧС) и публичный (ПС). ЧС устанавливается в соответствии с гражданским законод-вом, т.е., как правило, по соглашению между собственниками соответствующих з/у. ПС устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ,

Право хозяйственного ведения имуществом

Право оперативного управления имуществом

9. Основные операции на рынке недвижимости. Понятие, виды и формы сделок с недвижимостью. Сделкой называется осознанные действия граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей, связанных с объектом сделки. Сделка считается действительной при соблюдении 4-х условий:►законность содержания►правоспособность и дееспособность физ. и юр. лиц, совершающих сделку►соответствие воли и волеизъявления участников сделки►соблюдение формы сделки В случае, когда хотя бы 1 из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий. Сделки с недвижимостью осуществляются только в письменной форме.С оборотом недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:1.изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация.2.Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.Купля-продажа – по этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объектов недвижимости подлежит обязательной гос.регистрации соответствующими органами в порядке, предусмотренном ФЗ « о гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При заключении договора купли-продажи продавец в праве требовать: уплаты оговоренной в договоре цены, оплаты цены объекта и %-х при несвоевременной оплате, в праве требовать оплаты объекта недвижимости или отказа от использования договора, если покупатель отказывается принимать объект. Покупатель в праве потребовать своевременной передачи ему объекта недвижимости. Уменьшение цены объекта, либо расторжение договора купли-продажи, если обнаружится, что объект имеет обременение. При этом покупатель обязан принять по акту переданный ему объект недвижимости, оплатить объект непосредственно до или после передачи по цене, предусмотренной договором купли-продажи.Мена- в этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне 1 объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме. Субъектами сделки могут быть граждане и юр.лица. Если в процессе совершения сделки оказывается, что в соответствии с договором объекты признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой является ниже, должна оплатить разницу. Если сроки передачи объекта недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникают у сторон с момента гос.регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.Дарение- даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаримому:1.объект недвижимости в собственность2.имущественное право (требование) к себе или к 3-му лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаримого от имущественных обязанностей.Субъектами сделки могут быть юр. и физ. лица, однако в отношениях между юр. лицами имеются специальные оговорки.Для сделки дарения имеются ограничения: если объект недвижимости находится в совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. В сделке дарения одаримый в праве в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него; дарение объектов недвижимости обязательно оформляется в письменном виде, должно быть должным образом удостоверено. Рента– регулярный доход, полученный лицом в ходе пользования имущества, земли, капитала в аренду без дополнительных затрат Российское законодательство предусматривает два вида ренты: постоянную, пожизненную. В качестве специального подвида пожизненной ренты выделяют пожизненное содержание с иждивением. Постоянная рента учитывает обязанность плательщика выплачивать ренту бессрочно, при этом права ее получателя могут передаваться от одного лица к другому по договору уступки права требования, наследству или в порядке правопреемства. Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя. Передаваемое имущество под выплату ренты, может быть отдано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. Договор ренты должен быть обязательно нотариально удостоверен. С момента регистрации договора и перехода права в Управлении ФРС недвижимость находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия передача объекта недвижимости невозможна. Приватизация -это процесс перехода, передачи или продажи государственного имущества в собственность юридическим или физическим лицам. Такое право даётся каждому гражданину на введение имущества в собственность всего один раз, на протяжении жизни. Такой договор оформляется в районном или городском агентстве по приватизации. АРЕНДА. По договору аренды собственник обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, помещения. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

10. Понятие, формы и виды гражданско-правовых договоров при заключении сделок с недвижимостью. Существенные условия договоров. Регистрация сделки с недвижимостью, как правило, осуществляются в форме договора купли-продажи, дарения, обмена, ренты, приватизации, аренды. При этом лишь в случае ренты обязательна нотариальная форма, то есть договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Для остальных договоров предусмотрена простая письменная форма. Во время регистрации проверяется договор и документы на соответствие действующему законодательству, а также тот факт, что документы поданы собственником. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. По договору купли-продажи одно лицо передает другому за деньги объект недвижимости на условиях, определенных настоящим договором. В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя: земельный участок, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество за установленную договорную плату. По договору продажи объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования. Существенным условием договора купли продажи является только предмет договора. Если в договоре купли продажи ясно указаны наименование и количество продаваемого имущества, то он считается заключенным (п.3 ст.455 ГК РФ). Условие договора купли продажи об объекте договора может содержать ссылку на образец предмета договора, стандартное качество или среднее качество. ДАРЕНИЕ. По договору дарения одна сторона передает другой стороне объект недвижимости безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения соответственно не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом, указанное условие действует только до регистрации перехода права Существенным условием договора дарения является: Предмет договора дарения: вещи, имущественные права (требования) в отношении дарителя или третьих лиц, а также освобождение от имущественных обязанностей перед дарителем или третьим лицом. Условие договора дарения о даре должны быть конкретизированы и подробно описаны в содержании договора.МЕНА. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение договора необязательно.К договору применяются соответственно правила о купле-продаже , если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять взамен. Одним из существенных условий договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплатаРЕНТА. Договор ренты недвижимости подразумевает под собой передачу плательщику ренты в собственность объекта недвижимости, в обмен на обязательство этого плательщика периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Российское законодательство предусматривает два вида ренты: постоянную, пожизненную. В качестве специального подвида пожизненной ренты выделяют пожизненное содержание с иждивением. Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя. Передаваемое имущество под выплату ренты, может быть отдано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. Договор ренты должен быть обязательно нотариально удостоверен Существенными условиями договора ренты является предмет, размер и форма ренты. В том случае, если предметом договора ренты является движимое имущество, то существенным условием является способ обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Предметом договора может быть любое индивидуально-определенное имущество, по договору пожизненного содержания с иждивением - только недвижимое. В качестве ренты могут быть не только деньги, но и работы, услуги, права на результаты интеллектуальной деятельности и т.д.ПРИВАТИЗАЦИЯ. Это процесс перехода, передачи или продажи государственного имущества в собственность юридическим или физическим лицам. Такое право даётся каждому гражданину на введение имущества в собственность всего один раз, на протяжении жизни. Такой договор оформляется в районном или городском агентстве по приватизации.АРЕНДА. По договору аренды собственник обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, помещения. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

11. Правовое регулирование сделок с земельными участками. Особенности договоров ренты и аренды земельного участка.

Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Особенности договоров ренты и аренды земельного участка.

Одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по отдельным видам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления. Основанием для заключения договора аренды участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Предоставление участков из указанных земель в аренду для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, установленном ст. 30 ЗК РФ. Передача участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается только при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Граждане, заинтересованные в предоставлении в аренду участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления; в заявлении они указывают цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А статьей 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, все они в принципе и представляют собой существенное нарушение договора арендатором. Применительно к земельным участкам это случаи, когда арендатор: пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает состояние земельного участка; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит обусловленных законом или договором работ по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии (например, мелиоративных, агротехнических и иных мероприятий).

12. Понятие и гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав. Виндикационный и негаторный иски.

Гражданское право предусматривает определенные формы охраны экономических отношений собственности. Одни из гражданских норм охраняют эти отношения путем их признания, другие обеспечивают необходимые условия для реализации вещных прав, третьи устанавливают неблагоприятные последствия для нарушителей вещных прав, т.е. непосредственно защищают их от противоправных посягательств.

Охрана прав и защита прав – различные понятия. Гражданско-правовая охрана права собственности и иных вещных прав – широкое правовое понятие, она осуществляется с помощью всей совокупности гражданско-правовых норм, обеспечивающих нормальное и беспрепятственное развитие рассматриваемых отношений.

Гражданско-правовая защита права собственности и иных вещных прав – более узкое понятие, применяемое только к случаям их нарушения. Она представляет собой совокупность гражданско-правовых способов (мер), которые применяются к нарушителям отношений, оформляемых с помощью вещных прав.

В зависимости от характера нарушений используются различные способы защиты. При непосредственном нарушении права собственности или ограниченного вещного права (похищение или иное незаконное изъятие имущества) используются вещно-правовые способы защиты. Вещно-правовая защита осуществляется с помощью абсолютных исков, т.е. исков, предъявляемых к любым нарушившим вещное право третьим лицам. Существуют два классических вещно-правовых иска, служащих защите права собственности и иных вещных прав:

• виндикационный (способ защиты права собственности, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения);

• негаторный (способ защиты, предоставленный собственнику от действий, не связанных с лишением владения собственностью).

Вещно-правовые способы защиты имущественных интересов управомоченных лиц имеют своим объектом только индивидуально-определенные вещи, но не иное имущество. Они не могут быть предъявлены при отсутствии индивидуально-определенной вещи как предмета спора (например, в случае ее уничтожения).

13 Государственное регулирование процессов управления и развития рынка недвижимости в России. На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 1) государственные и муниципальные органы и организации; 2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: - путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.