30. Метод стоимости чистых активов. Включает в себя несколько этапов:

1.Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

2. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

3. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами: · Не связаны жестко с землей; · Могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены; · Могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы; В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать: · Одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай — определения страховой стоимости, купля — продажа, передача в аренду); · Множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов) · Производственно — технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно — технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов). Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта. Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного оцениваемому по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Оценка стоимости нематериальных активов. К нематериальным активам относятся активы:

· Либо не имеющие материально — вещественной формы, либо материально — вещественная форма, которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности; · Способны приносить доход; · Приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода времени.

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы: 1.Интеллектуальная собственность. 2.Имущественные права. 3.Организационные расходы. 4.Цена фирмы (Гудвилл)

1. Интеллектуальная собственность. В этот раздел входят следующие нематериальные активы:

· Объекты промышленной собственности. В состав этих объектов согласно Парижской конвенции по охране промышленной собственности включаются: · Изобретения и полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи. · Промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно — конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид. · Товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

2. Имущественные права — вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав предприятия для сторонних пользователей информации является лицензия. 3. Издержки, представленные в виде организационных расходов, которые могут быть произведены в момент создания предприятия. 4. Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла). Гудвилл определяют как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, его доходы на активы выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия (купли-продажи предприятия). Оценка рыночной стоимости финансовых вложений. К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется, исходя из рыночной стоимости на дату оценки, и является предметом пристального внимания оценщика.

Оценка производственных запасов. Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов. Расходы оцениваются по номинальной стоимости и учитываются в расчете по оценке, если ещё существует связанная с ним выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов не принимается во внимание

Оценка дебиторской задолженности. Выявляется просроченная задолженность с последующим разделением её на:

Безнадежную (она не войдет в баланс); Ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в баланс). Несписанная дебиторская задолженность оценивается путем дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

ПРАВО

1. Правовые основы  отношений в сфере недвижимости. Основные нормативно-правовые акты.Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность з-нов, иных НПА, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соотв. правовые нормы. Источники права подразделяются на две основные группы:1)федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними НПА;2)законы и иные НПА субъектов РФ. Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Также отношения в сфере недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Жилищным кодексом, Земельным кодексом, другими НПАВ Гражданском кодексе недвижимое имущество выделено в самостоятельный объект гражданского права, определены особенности его правового режима. Главная особенность правового режима недвижимости - регулирование порядка возникновения, изменения и прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества.Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.Земельный кодекс предусматривает комплексный подход к правовому регулированию земельных отношений с учетом особенностей земли как объекта недвижимого имущества.Градостроительный кодекс регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонтуВ развитие базовых положений Гражданского кодекса РФ к настоящему времени сформирована достаточно развитая законодательная база регулирования рынка недвижимости. Ее основу помимо Гражданского кодекса составляют федеральные законы "Об основах федеральной жилищной политики" (N 4218-1), "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (N 4199-1), "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (N 122-ФЗ), "О залоге" (N 2872-1), "О банках и банковской деятельности" (N 395-1), "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (N 135-ФЗ), "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (N 102-ФЗ) и др. Одним из наиболее важных ФЗ, принятых за последнее время, является ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" посвящен специальному правовому регулированию залога недвижимости. Нормативно-правовую базу приватизации составляют ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" ( N 123-ФЗ). Субъекты Федерации также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

2. Недвижимое имущество как объект гражданских прав (понятие и виды).Недв-ть - одна из центральных категорий гражд-го права, хозяйст-го оборота, рынка. Недв-ть (недвиж. имущество) обладает след. признаками: это вещь, предмет материального мира; индивидуально-определенное имущество; незаменимое имущество; обладающее прочной связью с землей, перемещение, кот. без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Правовое значение деления вещей на движ. и недвиж. связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвиж. и движ. вещей по след. базисным критериям: 1. отчуждение и приобретение недвиж. вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью гос-ой регистрации сделок с недвиж., информация о рег-ции доступна для ознакомления третьим лицам. 2. предусматривается различный порядок приобретения права соб-ти на недвиж. и движ. бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от кот. собственник отказался (ст. 226 ГК РФ). 3. ипотека может быть установлена только в отношении недвиж. вещей. 4. наследование недвиж. вещей и их правовой режим опред-ся по нормам права, действующим в месте их нахождения, движ. вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя. 5. споры о праве соб-ти и иных вещных правах на недвиж. вещи рассматриваются по месту нахождения недвиж. вещей (ст. 30 ГПК РФ), споры об аналогичных правах на движ. вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ). Согласно п1ст. 130 ГК РФ к недвиж. вещам (недвиж. имущество, недв-ть) относятся з/у, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолет. насаждения, здания, соор-ия, объекты незаверш. строит-ва. К недвиж. вещам отн-ся также подлежащие гос-ой рег-ции воздуш. и морс. суда, суда внутрен. плавания, космич. объекты. Законом к недвиж. вещам может быть отнесено и иное имущество. Как видно из определения недв-ти, законодатель разделяет 2 вида недвиж. вещей: вещи, недвиж. по их природе, и вещи, отнесенные к недвиж. в силу закона. В свою очередь вещи, недвиж. по их природе, подразделяются на 2 категории: а) з/у, участки недр, обособ. водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с з/у; б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, соор-ия. Недв-ть по закону: возд. и морс. суда, суда внутр. плавания, космич. объекты; недв-ть, отнесенная иными законами к таковой: пред-ия, имущественные комплексы, испол-ые в предпринимательской деят-ти (ст. 132 ГК РФ), кот. включают в себя как движ., так и недвиж. имущество, жилые помещения, объекты незаверш. строит-ва.

3. Понятие и содержание права собственности на недвижимое имущество.Собст-ку принадлежат права владения, польз-ия и распор-ия своим имуществом. Собст-ик вправе по своему усмотрению совершать в отнош. принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным прав. актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы др. лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в соб-ть др. лицам, передавать им, оставаясь соб-ом, права владения, польз-ия и распор-ия имуществом, отдавать имущ. в залог и обременять его др. способами, распор-ся им иным образом. Владение, польз-ие и распор-ие землей и др. прир. ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом осуществляется их соб-ом свободно, если это не наносит ущерба окр. среде и не нарушает права др. лиц. Соб-ик может передать свое имущ. в доверительное управление др. лицу. Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недв-ти путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недв-ти путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.). Объектами права соб-ти могут быть любые виды имущества: движ. и недвиж., а также деньги, ц.б. Форма соб-ти — это ее вид, определяемый субъектом. Субъектами гос-ой и муниц-ой соб-ти явл-ся РФ, субъекты РФ и муниц-ые образования (городские и сельские насел. пункты). Субъектами частной соб-ти явл-ся граждане и ЮЛ. Имущество может принадлежать на праве соб-ти не одному, а двум и более лицам. В таких случаях на имущество возникает общая соб-ть, кот. подразделяется на долевую соб-ть и совместную соб-ть. Общая долевая соб-ть (ОДС) возникает либо в силу закона, либо ус­танавливается по соглашению сторон. Это означает, что общее имущ. разбивается на доли, количество кот. соответствует числу соб-ков. Размер долей может устанавливаться по соглашению сторон, в зав-ти от величины вклада каждого соб-ка в общее имуще­ство либо по закону. Если закон не устанавливает размеры долей и сто­роны не оговаривают величину доли каждого соб-ка, то имущ. делится в равных долях. Размер доли может увеличиваться или умень­шаться в зав-ти от изменения числа участников ОС. Каждый из участников ОС вправе по своему усмот­рению продать свою долю, подарить ее, завещать, отдать в залог либо распорядиться ею иным способом. При продаже своей доли участник обязан письменно известить об этом остальных участников общей соб-ти с указанием цены вещи и др. условий покупки. Если ос­тальные участники ДС откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве соб-ти на недвиж. имущ. в течение 1 месяца, а в праве соб-ти на движ. имущ. в течение 5 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю др. лицу. Совместная собственность (СС) возникает только в силу закона. Она озна­чает, что имущество нах-ся в общей соб-ти без определения долей соб-ков. Таковой явл. общая соб-ть супругов (ст. 256 ГК РФ) и соб-ть крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Участники СС владеют, польз-ся и распор-ся имуществом совместно по взаимному согласию Каждый из участников СС вправе совершать любые сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения сторон.