1. Організація управління міського господарства базується на принципі подвійного підпорядкування. Керівництво житлово-комунальними підприємствами, організаціями, установами обласного, міського, районного підпорядкування здійснюється виконавчими комітетами відповідно обласної, районної в місті Радами народних депутатів, та галузевими утвореннями.

Подвійне підпорядкування означає, що головну роль в управлінні підприємствами та організаціями міського господарства виконують місцеві Ради народних депутатів. Згідно із Законом України “Про місцеві Ради народних депутатів та місцеве і регіональне самоврядування”, представницькі органи місцевого і регіонального самоврядування здійснюють управління майном, яке належить до комунальної власності, майновими фондами житлово-комунального господарства та іншим майном для задоволення потреб і запитів населення; здійснюють контроль за станом обліку та звітності на підприємствах, в організаціях, установах, які належать до комунальної власності; розглядають і погоджують подані підприємствами, організаціями, установами, розташованими на відповідній території проекти їх планів і заходів, які пов’язані з обслуговуванням населення, а також можуть призвести до зміни екологічного, демографічного стану та інших наслідків; організують експлуатацію електричних, водопровідних, каналізаційних, теплових і газових мереж та споруд, розглядають їх і дають висновки щодо планів будівництва зазначених об’єктів підприємствам, організаціям, установам, що не належать до комунальної власності; контролюють будівництво та експлуатацію очисних споруд і обладнання; встановлюють зручний для населення режим роботи підприємств комунального господарства, торгівлі, побутового обслуговування, виконують інші функції.

При цьому організується галузеве керівництво підприємствами і організаціями міського господарства. Подвійне підпорядкування повинно забезпечувати поєднання територіального управління, яке враховує місцеві умови, і галузеве керівництво експлуатаційною діяльністю підприємств і організацій міського господарства.

Загальне управління житлово-комунальним господарством України здійснює Державний комітет житлово-комунального господарства, створений Указом Президента України від 2002р. № 773/97. На рівні областей, міст таке керівництво виконують місцеві державні адміністрації, які мають відповідні управління і відділи.

Організацію виробництва та надання послуг (продукції, робіт) в підгалузях ЖКГ виконують підприємства та організації різних форм та видів згідно із законодавством про підприємництво та про підприємства в Україні.

Метою управління житлово-комунальним обслуговуванням є забезпечення нормальної і безпечної експлуатації житлового фонду з наданням комунальних послуг на весь період його життєвого циклу, а також в умовах ринку – підвищення доходності його функціонування з нормативними параметрами якості й надійності. Вирішення вказаних завдань можливе тільки за наявності повноправного суб'єкту управління, здійснюючого професійний менеджмент у житлово-комунальному господарстві. Всі без винятку результати практичної діяльності в середі нерухомості дозволяють однозначно стверджувати, що основний потенціал ефективності закладений у процесах створення раціональної структури управління використанням і експлуатацією житла і, отже, цільова функція управління полягає в одержанні цього ефекту.

На сьогодні структура власності в ЖКГ значно змінилася і у сфері житлового фонду близька до оптимальної, але принципове розмежування економічної компетенції ще не досягнуте; при високих показниках квартирного фонду, що знаходиться у приватній власності, житловий фонд належить державі. При цьому слабко впроваджуються перспективні форми управління житловим фондом – організація товариств власників житла (ТВЖ) і формування кондомініумів, залучення керуючих компаній, розвиток суспільних форм самоврядування.

Пошук нових форм управління житловим фондом з підвищенням ролі приватних власників і необхідністю ефективного використання житлової нерухомості стримується рядом факторів, у тому числі:

незадовільним технічним станом житлового фонду та інженерної інфраструктури, високою зношеністю основних фондів;

низькими доходами населення і з цієї причини економічною неспроможністю власників квартир і дотаційністю платежів за житлово-комунальні послуги (ЖКП);

неоднорідністю за багатьма показниками (сімейні доходи, забезпеченість площею в розрахунку на одну людину, наявність пільг, різні форми використання житла) проживаючих в одному будинку;

уповільненим розвитком ринку професійних управляючих;

наявністю в багатоквартирних будинках державної і приватної власності, правовою неврегульованістю їхніх відносин в частині загального майна (підвальних і горищних приміщень, інженерних комунікацій);

адресною і безадресною дотаційністю при фінансуванні ЖКП і збитковістю державних підприємств;

зайвою ідеологізацією правових актів та їх недостатнім економічним обґрунтуванням;

відсутністю основоположних економічних умов для широкого залучення власників житла до управління житловим фондом і їх незацікавленістю при існуючій системі неадекватності структури власності структурі платежів;

дорожнечею та неефективністю функцій управління житловим фондом, їхнім дублюванням й неузгодженістю, неефективністю фінансування і виконання договорів.

Основні вади діючої системи управління об'єктивно зумовлені в першу чергу суперечністю між існуючою структурою власності на житлові приміщення (квартири) і структурою власності на будинки, в яких ці приміщення розміщені. Якщо відносно перших у структурі власності відбулися відчутні зміни (в результаті приватизації квартир і розвитку ринку житла близько 70% з них знаходяться у приватній власності), то відносно других переважає муніципальна власність. При цьому структура управління сформована в першу чергу відповідно до існуючої структури власності на будинки, а не на житлові приміщення. Так само формуються і витрати бюджету. Як наслідок, наявність значної частки приватного житлового фонду практично не позначилася на зниженні витрат бюджету на утримання та експлуатацію житла.

Аналіз існуючої структури власності на об'єкти житлового господарства і діючої системи управління та обслуговування житлового фонду показує, що досягнутий рівень управління і договірних відносин не в повній мірі відповідає завданню ефективного використання нерухомості й забезпечення комфортності проживання громадян.

2. Центральний орган виконавчої влади в галузі здійснює:

розроблення та реалізацію пропозицій з питань формування державної житлової політики, державної науково-технічної та економічної політики у сфері житлово-комунального господарства, міського електротранспорту;

нормативне та методичне забезпечення діяльності структурних підрозділів місцевих органів виконавчої влади, підприємств і організацій житлово-комунального господарства, ліцензування їх діяльності.

Місцеві органи виконавчої влади забезпечують:

обслуговування населення підприємствами та організаціями житлово-комунального господарства незалежно від форми власності;

проведення атестації об'єктів, сертифікації продукції, робіт і послуг підприємств та організацій житлово-комунального господарства.

Органи місцевого самоврядування забезпечують управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності, їх належне утримання та ефективну експлуатацію, необхідний рівень послуг, що надаються населенню, та його соціальний захист.

Підприємства та організації житлово-комунального господарства забезпечують виключно на договірних засадах всіх споживачів, у тому числі бюджетні організації, якісними послугами в необхідних обсягах.

Розмежування та впорядкування функцій центральних органів виконавчої влади, місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, підприємств та організацій - виробників, постачальників і споживачів житлово-комунальних послуг потребує внесення змін до законодавства.

Ключовою проблемою цього етапу реформування житлово-комунального господарства є запровадження системи договірних відносин, зумовлених появою у цій сфері господарюючих суб'єктів різних організаційно-правових форм.

Ефективне управління діяльністю житлово-комунальних підприємств потребує розроблення виробничої та інвестиційної програм, формування та встановлення тарифів як засобу фінансового забезпечення цих програм; запровадження моніторингу діяльності підприємств, що дасть можливість органам місцевого самоврядування реалізувати свої повноваження із забезпечення населення якісними житлово-комунальними послугами.

3. Демонополізація і розвиток конкурентного середовища

Розвиток конкуренції в житлово-комунальному господарстві здійснюється з метою створення умов для подолання негативних наслідків монопольного та домінуючого становища (в тому числі технологічно зумовленого) організацій житлово-комунального господарства шляхом:

розмежування функцій регулювання діяльності суб'єктів природних монополій між центральними органами виконавчої влади та відповідними національними комісіями, створюваними відповідно до Закону України "Про природні монополії";

формування органами місцевого самоврядування замовлення на послуги і програми розвитку об'єктів житлово-комунального призначення;

організації системи розрахунків за використані ресурси і спожиті послуги на основі договорів (угод), а також застосування економічних санкцій за порушення договірних зобов'язань;

залучення на паритетній основі організацій різних форм власності для надання житлово-комунальних послуг на конкурсній (тендерній) основі.

Важливою складовою реформи житлово-комунального господарства є розвиток конкуренції в системі управління та обслуговування житлової сфери, що дозволить власникам житла та об'єктів комунального призначення визначати житлово-експлуатаційну організацію для забезпечення необхідного рівня якості робіт і надання послуг.

Контроль за дотриманням умов угод між власниками об'єктів житлово-комунального господарства, виробниками і споживачами послуг, нагляд за станом державного, комунального і приватного житлових фондів, а також комунальних об'єктів, за виконанням технологічних процесів, що забезпечують екологічну безпеку населення, повинні здійснювати як органи місцевого самоврядування, так і Державна житлова інспекція з нагляду і контролю за використанням та утриманням житлового фонду і об'єктів комунального призначення, яку необхідно створити.

З метою демонополізації житлово-комунального господарства доцільно стимулювати процес роздержавлення організацій житлово-комунального господарства, забезпечити реальну правову рівність господарюючих суб'єктів різних організаційно-правових форм та споживачів послуг.

Одним з напрямів поліпшення роботи підприємств тепло-, водопостачання та водовідводу є зміна структури діючих підприємств з виділенням непрофільних виробництв, не пов'язаних з основною технологічною діяльністю, створення альтернативних підприємств.

Експлуатація об'єктів комунальної теплоенергетики, централізованого водопостачання та водовідводу може здійснюватися підприємствами різних форм власності на основі контрактів на управління, договорів оренди, концесії.

Структурні зміни в діяльності та управлінні природними монополіями в житлово-комунальному господарстві, до яких належать комунальна теплоенергетика, водопостачання та водовідвід, потребують створення нових організаційних ринкових структур - акціонерних товариств, корпорацій, приватних підприємств, формування сервісних служб у малих містах і селах, можливого відокремлення виробництва та транспортування товару (послуги) до споживача.

Для захисту прав споживачів у процесі надання житлово-комунальних послуг, підвищення їх якості передбачається уточнити перелік основних видів господарської діяльності підприємств житлово-комунального господарства, що підлягають ліцензуванню.

Під час демонополізації житлової сфери доцільно проводити конкурси на виконання спеціалізованих робіт (обслуговування ліфтового господарства, внутрішньобудинкових мереж, вентиляційних каналів, систем пожежогасіння, вивіз сміття тощо).

Розвиток конкурентних принципів управління і обслуговування житла сприяє приватизації житлово-експлуатаційних організацій, переважна більшість яких має бути приватизована до кінця 2005 року.

У результаті розвитку конкурентних відносин у житлово-комунальному господарстві підвищиться ефективність його функціонування, що забезпечить загальне зниження витрат на утримання цієї сфери не менше ніж на 22 відсотки і залучення додаткових фінансових ресурсів для модернізації господарства.