22. Коммерческая подсистема жилищного рынка

 

Сегменты жилищного рынка

 

Как мы уже отмечали ранее, единый жилищный рынок существует лишь как академическое понятие.  В действительности речь идёт о множестве рынков, - в разных странах и в разных городах.  Каждый из них к тому же внутренне диверсифицирован.  Рассматривая устройство и формирование отдельных частей местного жилищного рынка, мы используем уже знакомые нам понятия видов жилищного фонда по формам собственности и владения, по специализации, уровню комфорта и «историческим типам» жилищ (рис. 2.1.).  Подчеркнём, что это будет весьма обобщённый и ознакомительный экскурс в ту область, которая изучается как сложная социально-экономическая целостность рядом научных дисциплин (от социологии и экономики жилища до географии города и статистики).

Первое бросающееся в глаза различие жилищ на рынке, это их принадлежность к первичному или вторичному рынкам (субрынкам, сегментам).  Каждый из них имеет своих собственных клиентов.  Новое жилище, создаваемое, в основном, коммерческими застройщиками, дороже аналогичного, бывшего в употреблении.  Оно привлекает семьи с более высокими доходами и устойчивым экономическим положением, обычно, находящиеся на несколько более поздних стадиях демографического развития.  Все эти факторы повышают доступность коммерческих кредитов для покупки рыночного жилища.  Второй источник пополнения жилищного рынка новыми жилищами – «самострой» – достаточно редкая, но постепенно расширяющаяся с начала 80-х – 90-х годов форма обеспечения новым жилищем.  Её популярность растёт из-за существенного (до 30-40%) снижения стоимости строительства за счёт использования собственного труда.  В последние годы многообразнее стал субрынок вторичного жилья. 

Сегодня это не только жилище, освободившееся в результате продажи или прекращения договора аренды прежним владельцем, но также жилищные единицы, прошедшие через модернизацию и реабилитацию, наконец, жилища, созданные в результате конверсии бывших нежилых зданий и сооружений.  Плоды конверсии - бывшие склады, портовые сооружения, железнодорожные станции, школы, промышленные сооружения, пивоварни, водонапорные башни, пожарные депо - часто пополняют сегменты наиболее дорогого и комфортного, эксклюзивного жилища.

Жилищный рынок делится также на субрынки домов и квартир.  Субрынок домов, в свою очередь, в зарубежной практике распадается на два качественно различных сегмента: индивидуальных домов для собственного проживания и многоквартирных домов для сдачи в коммерческую аренду.  Квартирный рынок охватывает жилые ячейки, предлагаемые на продажу и для сдачи в коммерческую аренду.  На отечественном рынке границы между этими субрынками (пока не получило распространение доходное домовладение^[33]) более определены, и рынок домов ассоциируется исключительно с индивидуальными жилищами для собственного проживания. Существует и промежуточный сегмент рынка, - жилища, часть которых занимает сам домовладелец, сдавая остальное в аренду.

Как видим, вычленяя сегменты рынка, постоянно приходится сопоставлять характеристики жилищ (скажем, «индивидуальный жилой дом») с условиями, на которых они предоставляются семьям (например, - «владение на правах собственности»). Для систематизации различных сочетаний типов жилищ и форм владения жилищем и более детального описания устройства жилищного рынка используют понятие жилищных классов. 

«Жилищный класс - это группа людей с подобными возможностями и ограничениями занимать то или иное жилище, различаемое по типу владения» (White, 1984. p.36).

Не существует единой, универсальной типологии жилищных классов.  Можно говорить лишь о некоторой обобщённой схеме, включающей следующие категории.

1. Владельцы жилищ для собственного проживания – либо покупатели на свободном рынке, либо бывшие арендаторы, приватизировавшие свои квартиры, либо строители жилища собственными силами, либо лица, получившие жилище в наследство или в подарок.  В конце 90-х годов эта категория населения постоянно растёт, а принадлежащий ей сегмент рынка развивается наиболее динамично.  Географически такие жилища располагаются чаще в пригородах, особенно в тех случаях, когда речь идёт об индивидуальных домах (США, Великобритания, Финляндия, Италия).  Во Франции и Германии, имеющих значительный сегмент частных квартир, существенная их доля расположена во внутренних районах городов.  В последние десятилетия проживание в собственном жилище активно поддерживается налоговой политикой правительств путём освобождения от налогов части выплат по ипотечным кредитам.  По данным американских исследователей в США -

«каждый год на «субсидии» домовладельцам с высокими и средними доходами в форме льготного налогообложения тратится больше средств, чем на финансируемые федеральные жилищные программы, включая общественное жилище, арендную доплату и покрытие арендных расходов семей, находящихся на социальном обеспечении» (Morris, Winter, 1978, p.226).

2. Арендаторы жилищ у частных домовладельцев – самый неоднородный по социально-имущественному положению жилищный класс, занимающий самый диверсифицированный по качеству и стоимости сегмент жилищного рынка.  Здесь удовлетворяют свой платёжеспособный, но разный спрос на жильё домохозяйства и с весьма низкими (но не настолько низкими, чтобы получить право на социальное жилище), и с самыми высокими доходами.

В аренду чаще предоставляются квартиры, но иногда и дома, как на первичном, так и на вторичном рынке.  Худшая по качеству часть жилищ этого сегмента уступает стандарту современного социального жилища.  А лучшая представляет собой эксклюзивные квартиры, располагаемые на центральных проспектах Парижа, Рима, Мадрида, Вены и других европейских столиц.

Помимо традиционных частных домовладельцев предоставлять жилище в коммерческую аренду могут, например, частные банки и страховые компании, крупные работодатели – своим рабочим и служащим.  Последняя форма возникла ещё в середине XIX века в эпоху бурной индустриализации как способ привлечения и закрепления трудовых ресурсов и сегодня развита слабо.

Сегмент частного арендуемого жилища пережил в течение последнего столетия сложную эволюцию. В начале прошлого века он был одним из основных и бурно развивающихся.  Во время Первой Мировой войны правительства большинства европейских стран приступили к ограничению уровня арендной платы, чтобы сохранить  жилища для семей с низкими доходами.  Эта политика, продолжавшаяся со спадами и подъёмами до середины 60-х годов, привела к резкому снижению привлекательности данного сегмента рынка для инвесторов и домовладельцев, к оттоку капитала и резкому снижению объёмов строительства и ремонта, а также уровня содержания доходных домов.  В результате, власть вынуждена была стимулировать строительство общественного арендуемого жилища для компенсации сокращения частного (вот ещё один пример взаимосвязи двух подсистем жилищного рынка).

3. Арендаторы меблированных комнат - жилищный класс, развитый в ряде европейских стран. Жилище подобного типа, арендуемое также у частных домовладельцев, составляет, к примеру, до 15% жилищного фонда Лондона.  Оно подчиняется особым правилам регулирования арендной платы, налогообложения, сдачи в аренду, прекращения договоров аренды, выселения арендаторов и т.д.  В этом сегменте арендаторам могут предоставляться дополнительные услуги – стирки, химчистки и т.п.  При колебаниях рыночного спроса меблированные комнаты могут превращаться в близкий, но не идентичный им по статусу сегмент жилища пансионного типа кров и стол (англ. bed-and-breakfast), где наниматель обеспечивается питанием.

4. Субарендаторы частного жилища традиционно бедный жилищный класс, обычно мигранты, пользующиеся излишками площади в квартирах официальных арендаторов, когда образуются составные или коллективные домохозяйства.

5. Владельцы мобильного жилища образуют в разных странах разный по общественному положению жилищный класс. В США это малоимущие домохозяйства, обычно бездетные или малосемейные, чаще всего молодые, вновь образовавшиеся семьи до рождения детей или на период поиска постоянного жилища, либо – престарелые, которым оказался экономически недоступен дом, опустевший после отделения взрослых детей.  С точки зрения средней американской семьи, владение жилищем на правах собственности настолько престижнее аренды, что большинство предпочтёт аренде квартиры покупку мобильного дома.  В Западной Европе (Голландии, Бельгии, Франции) мобильное жилище – это ещё и эксклюзивная по качеству, чрезвычайно дорогая жилищная собственность в виде реконструированных барж, пришвартованных у набережных Амстердама, Парижа, Брюсселя.

6. Арендаторы нелегального жилищного рынка – беднейший и бесправный жилищный класс, занимающий незаконно построенное жилище на самозахваченных землях в пригородах крупнейших городов развивающихся стран.  В Европе этот сегмент был достаточно заметно представлен каких-нибудь двадцать лет назад.  В начале 80-х годов обширные территории в пригородах Рима, Неаполя, Мадрида, Лиссабона, Барселоны и некоторых других крупных городов были заняты трущобами нелегальных поселений.  До середины XX века они давали пристанище мигрантам из сельской местности в города, позднее – иностранной рабочей силе из экономически слаборазвитых стран.  Помимо окраинных районов представители этого жилищного класса осваивают брошенные районы в центрах и внутренних районах городов.

Незаконные жилищные поселения со временем приобретают черты рынка со своими нелегальными «домовладельцами», «арендаторами» и «арендной платой».  В отношении этих районов, застроенных кустарными, самодельными подобиями жилищ, являющихся источником болезней, эпидемий, преступности, наркомании, местные власти долгое время осуществляли политику запрета и расчистки трущоб, - то есть сноса.  Однако, из-за очень низкого уровня доходов жители этих районов не могут оплачивать не только жилище легального рынка, но и дотируемого социального.  Поэтому, в течение последней четверти века на смену политики расчистки трущоб пришла политика регулирования самовольных поселений.  Она предполагает частичную их легализацию и использование дотаций для повышения уровня инженерного, транспортного, бытового, торгового и медицинского обслуживания, а также создания рабочих мест.

Спектр жилищных классов может быть дополнен собственниками жилищ в кондоминиумах и кооперативах, собственниками, выплачивающими ипотечный кредит, арендаторами в домах «под снос» и другими специфическими категориями.

Важной характеристикой рыночного жилища является его размещение в городе. Можно утверждать, что разные типы жилищ и населяющих их домохозяйств тяготеют к определённым зонам города: внутренней (центральной), периферийной или срединной – пограничной.  Внутренняя зона в основном освоена частным арендуемым жилищем как очень высокого качества и стоимости, так и напротив, самым дешёвым, ориентированным на семьи с невысокими доходами.  Часть дешёвого частного фонда со временем деградирует и превращается в трущобные районы, осваиваемые со временем  нелегальным рынком. Другая часть подвергается реабилитации и поступает на вторичный рынок жилища, привлекательного для среднего класса.  В основном в этих районах сосредоточены и меблированные комнаты.

Городская периферия и пригороды делятся между тремя  сегментами рынка: частными жилищами для собственного проживания, вновь строящимися домами для частной коммерческой аренды, ориентированными на домохозяйства, не находящие для себя подходящих по стоимости жилищ в поляризуемом доходном секторе центра города. Третий сегмент – новое социальное жилище, вытесняемое из центра высокими ценами на землю и невозможностью осуществлять на дефицитных небольших по размеру участках крупные инвестиционные проекты.

Жилищный рынок сильно дифференцирован с учётом разницы спроса различных социально-демографических типов домохозяйств.  Обычно самый массовый сегмент предназначен для семей, состоящих из родителей и детей.  Принято считать, что, с учётом особенностей их образа жизни, наиболее благоприятные условия для них предоставляют собственные индивидуальные дома, а также квартиры в попарно-блокированных домах и квартирах рядовой блокировки.  Сам тип попарно-блокированного дома возник как отражение специфических потребностей этих домохозяйств.  Одна его половина изначально предназначается для родителей с подрастающими детьми, а другая временно сдаётся в аренду.  После того как взрослый ребёнок вступает в брак, его молодая семья занимает вторую блок-квартиру (Кутузов, 1994, с.52).  Такие дома могут строиться методом самостроя с получением краткосрочного кредита на покупку материалов и оборудования, а затем под залог возведённой коробки дома оформляется ипотечный кредит. 

Наименее пригодным для семей с детьми типом жилища единодушно считается многоквартирное многоэтажное, особенно, лифтовое.  Полное фиаско лифтовых жилых домов в общественном мнении связано, по мнению авторитетных исследователей, с тем, что они заселялись семьями с детьми, для которых изначально не были предназначены ( Scoffham, 1984).  Как показывает опыт, кроме блокированных домов, спросом среди этой категории рыночных клиентов могут пользоваться секционные жилища малой и средней этажности.

Для семей со средними и высокими доходами, состоящих из трёх поколений (родителей, детей и пожилых), индивидуальные дома всегда представляли наиболее приемлемый выбор.  Но на рынке существуют и специальные типы квартирного жилища для так называемого «смежно-раздельного проживания» двух семей, когда престарелые родители обеспечиваются некоторой степенью автономности в пределах одной большой квартиры. Это достигается за счёт расширенного состава помещений (дополнительного входа, санузла, гостиной, кухни для них).  В США ячейки такого типа называют квартиры типа «эхо»  илибабушкины квартиры.

Для молодых одиночек и не вступивших в брак холостяков (бурно растущий сегмент рынка) существуют разные типы жилищ: от меблированных комнат до так называемых гостиниц с одноместными квартирами, где небольшие квартиры группируются в комплексы с разнообразным обслуживанием.  Считается, что потребности одиночек не так очевидно меняются с возрастом, как у семей с детьми, но их жилищный стандарт также должен постепенно повышаться.  Одиночки зрелого возраста предъявляют более высокий спрос на просторное жилище (с двумя спальнями или жилыми комнатами), чем молодые (Morris, Winter, 1978,p.102).

Экономически самостоятельные престарелые (старше 60 лет) и инвалиды – весьма специфические клиенты рынка.  Например, американские культурные нормы предполагают, что пожилая супружеская пара после отделения последнего взрослого ребёнка, испытывая трудности с содержанием большого дома, может предпочесть переезд в частный арендуемый сектор и даже приобрести мобильный дом.  Частное арендуемое жилище является распространённым выбором престарелых и в других странах.  Покупка нового, меньшего по размеру дома в этом возрасте связана со сложностями получения пожилыми ипотечного кредита как длительного по сроку возвращения.  Но иногда разрабатываются специальные схемы ипотек с правом частичного возвращения долга родственниками в случае смерти заёмщика.  Такая схема предлагалась в Великобритании в период приватизации (Balchin, 1985, p.201).  К тому же, в этом возрасте люди имеют наибольшие накопления, что позволяет им воспользоваться при необходимости другими механизмами оплаты жилья.

В зависимости от культурных норм престарелые могут быть склонны к самостоятельному проживанию (как в США, Северной и Западной Европе) или к жизни со своими взрослыми детьми – как в некоторых странах Южной и Восточной Европы, во многих регионах России.

Наряду с сегментами обычного жилища, для престарелых с ослабленным здоровьем и инвалидов на рынке формируется сегмент специализированного жилища, предлагающий широкий спектр типов жилищ для лиц с разными дефектами (зрения, опорно-двигательного аппарата, умственными отклонениями, нарушением координации и т.п.).  Учитывается разная двигательная активность, потребность в медицинском и бытовом обслуживании.  Это так называемые домаи отели для пенсионеров, арендуемые и покупаемые деревни, дома с жизнеобеспечением, жилище при гериатрических центрах и клиниках и т.д.  В последние годы, в связи с резким повышением доли престарелых и инвалидов в экономически развитых странах, растёт сегмент адаптируемого жилища, которое предназначено изначально для здоровых людей, но может быть с лёгкостью приспособлено в ходе эксплуатации к нуждам так называемых маломобильных категорий.

Итак, мы видим, что разные сегменты жилищного рынка ориентированы на клиентов с разным платёжеспособным спросом.  Скажем, одиночки, престарелые, проживающие в жилище вторичного рынка, и арендаторы это, как правило, менее обеспеченные домохозяйства, чем претендующие на новое жилище для его покупки в собственность.

«Жилища с большим количеством комнат и просторным участком чаще доступны в форме покупки и реже – как арендуемые.  Небольшие, компактные жилища чаще находятся в многоквартирных зданиях и доступны в форме аренды /…/.  Типичные жилища, занятые владельцами, имеют от 5 до 6 комнат, а типичные арендуемые – лишь 3-4 комнаты» (Morris, Winter, 1978, p.105).

Тем временем, и внутренние, в пределах каждого сегмента, различия в качестве и стоимости могут быть тоже очень существенными.  Квартиры в отелях для одиночек и роскошные апартаменты где-нибудь на Рингштрассе в Вене формально представляют один и тот же сегмент частного арендуемого жилища.  И скромный городской коттедж, и загородная вилла с полем для гольфа относятся к сегменту индивидуальных жилых домов для собственного проживания.  Так же существенно могут отличаться по качеству и стоимости специализированные жилища для престарелых и инвалидов.

Сложность устройства рынка усугубляется разнообразием исторических и архитектурно-строительных типов жилищ, развитием сложных форм владения землёй и жилищем и другими обстоятельствами.