11. Социально-экономические регуляторы рыночного жилища

 

Политика активно используются для регулирования рыночного жилища, причём не только социальный, но и с коммерческий его аспекты.   При доминировании либеральных подходов их роль экономического больше, а социально-демократических – скромнее.  Тем не менее экономические механизмы регулирования жилищного рынка повсеместно переплетаются с социальными, то есть правильнее говорить о социально-экономических регуляторах.  С рассмотренными ранее их объединяет действие в обеих подсистемах жилищного рынка. А отличие последних в том, что они основаны не на политической воле и правовых нормах, а на социально-экономических закономерностях.

Ранее использовалось важное для анализа рыночного жилища понятие платёжеспособный спрос как имеющее отношение к идентификации жилищной проблемы.  

Ясно, что способность оплатить товар (платёжеспособность спроса) и есть один из важнейших экономических регуляторов жилищного рынка.  Однако что это значит, и как платёжеспособность может быть оценена?  Ответ на этот вопрос совсем не очевиден.  В середине 90-х годов, когда в России бурно росли законные, полузаконные и откровенно криминальные капиталы, газеты забавляли своих читателей удивительными, с точки зрения европейца, историями о российских нуворишах, приобретавших жилища в Лондоне, Париже, Лозанне за сотни тысяч наличных фунтов или франков.  Ситуация, когда покупатель выкладывает из портфеля полную рыночную стоимость жилища, это и есть «способность платить»?  - Если бы жилищный рынок зависел от такого рода «платёжеспособного спроса», он был бы, наверное, не намного более развит, чем рынок яхт президентского класса или брильянтовых гарнитуров.  Много ли найдётся покупателей-миллионеров?  Почему миллионеров? – Потому, что человек, способный приобрести жилище, стоимость которого исчисляется сотнями тысяч, покупает соответствующие по стоимости автомобили, одежду, аксессуары, оплачивает соответствующие по стоимости счета за обучение детей, путешествия, развлечения и т.п.

Мы взяли для примера достаточно дорогое жилище^[23]. Но далеко не всякое домохозяйство со средними доходами в состоянии оплатить сразу полную стоимость и более скромного жилища.  В современной рыночной практике, говоря «способен оплатить», вовсе не имеют в виду подобную ситуацию. Огромное, подавляющее большинство рыночных клиентов приобретает жильё с использование кредитов.  Способность домохозяйства получить и возвращать кредит и есть «платёжеспособность» в условиях рынка.  От чего она зависит?

Возвращая кредит в виде регулярных, например, ежемесячных платежей,^[24] домохозяйство делает это с лёгкостью или с напряжением в зависимости от того, как соотносятся размеры платежей и его доходы.  Размеры платежей, в свою очередь, зависят от общего объёма кредита, а тот – от стоимости покупаемого дома.  Если семья арендует коммерческое жилище, её арендная плата также зависит от стоимости квартиры и дома,  в том числе – от условий, на которых был предоставлен кредит домовладельцу.

Но вернёмся от коммерческого домовладельца к домохозяйству – покупателю или арендатору.  Ясно, что вне зависимости от стоимости дома и уровня доходов, домохозяйство не в состоянии тратить всё, что оно зарабатывает, получает в виде иных поступлений (проценты по ценным бумагам и банковским вкладам и пр.) на оплату своих жилищных расходов.  Ведь у него есть и другие потребности – покупка продуктов питания, одежды, лекарств, расходы на транспорт, отдых и многое другое.  Чем выше доходы домохозяйства, тем более дорогое жилище, но и тем более дорогие прочие товары и услуги оно предпочтёт.  Всякое домохозяйство стремится распределить свои расходы по отдельным статьям определённым, оптимальным, с его точки зрения, способом. То есть поддерживать некоторый баланс между жилищными и прочими расходами.  Иными словами, каждое домохозяйство считает для себя определённое по стоимости жилище экономически доступным (посильным).

Концепция экономической доступности - одна из центральных в теории рыночного жилища. 

«Доступность жилища для потенциального арендатора или пользователя это умеренность цены, обеспечивающая способность домохозяйства нести жилищные расходы с учётом его экономического положения, а также необходимостью оплачивать другие расходы по самообслуживанию» (Кутузов, 1994, с.142).

Как следует из данного определения и всех предшествовавших ему рассуждений, доступно конкретное жилище данному домохозяйству или нет определяется из соотношения цены жилища и доходов домохозяйства.  Этот показатель и есть мера экономической доступности жилища, а значит и платёжеспособности домохозяйства.  Для покупки он исчисляется как отношение средней коммерческой стоимости жилища, приобретаемого в собственность, к среднему доходу домохозяйства.  Для арендуемого жилища он измеряется отношением годовой ренты (арендной платы) к чистому (посленалоговому) доходу домохозяйства.  Оба показателя исчисляются в процентах и в этом виде называются коэффициентом жилищных расходов.

Чаще всего коэффициент жилищных расходов вычисляется как доля жилищных расходов в месячном совокупном или чистом доходе домашнего хозяйства. Что можно сказать о величине этого коэффициента?  Как показывают наблюдения, оптимальный, с точки зрения домохозяйств самого разного имущественного положения, коэффициент жилищных расходов это величина достаточно определённая.  Обычно, в условиях стабильной экономики, сложившейся структуры цен, доходов и расходов, на хорошо функционирующем жилищном рынке среднеобеспеченные домохозяйства готовы ежемесячно платить за жилище не более 30% своих доходов.  Подобные затраты не приводят к ущемлению разнообразных иных потребностей семьи.  Домохозяйства с низкими доходами, отличающиеся структурой потребления, могут тратить без серьёзного ущерба для других своих нужд 15-20% денежных поступлений на жилище.  Включая оплату жилища и коммунальных услуг.  Предельно высокое значение меры доступности называют порогом экономической доступности жилища.

В России в связи с неразвитостью механизмов кредитования жилища для определения его экономической доступности в настоящее время используется другой показатель.

«Финансовая доступность жилья для населения определяется как условное число лет, в течение которых среднестатистическая семья в том или ином городе должна откладывать весь свой доход, чтобы приобрести на рынке жилья по средней рыночной цене стандартную двухкомнатную квартиру (общей площадью 48 кв.м., в блочном или панельном доме, расположенном недалеко от центра города)» (Ноздрина, Стерник, 2000, с.125).

Согласно публикуемым данным, вычисленная таким образом доступность жилищ в течение докризисного периода развития рынка постоянно менялась, и в целом возросла (табл. 1.2).

Таблица 1.2.

 

Экономическая (финансовая) доступность жилья в городах России

(по: Ноздрина, Стерник, 2000, с.125)

 

	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1997/ 1993
Москва	13,82	9,40	3,67	2,76	2,59	4,60	0,19
Санкт-Петербург	10,13	8,57	3,76	4,38	5,16	9,81	0,57
Вологда	5,75	4,71	4,03	4,52	3,18	-	0,55

 

Понятие экономической доступности имеет смысл и регулирующее значение для обеих подсистем жилищного рынка.

Коммерческая доступность – это такое соотношение цены жилища, условий предоставления кредита и дохода домохозяйства, когда оно выделяет ежемесячно не более 25-35% своего дохода на обслуживание кредита.  В соблюдении этой пропорции заинтересовано и домохозяйство, и кредитор.  Если порог доступности превышен, то ставятся под вопрос другие потребности домохозяйства, появляются сложности в оплате жилья и возрастает риск невозвращения кредита.  Поэтому порог доступности - это ориентир для банка, пользуясь которым он принимает решение о предоставлении кредита, - сопоставляя стоимость покупаемого семьёй дома, запрашиваемого размера кредита с её доходом.  Одновременно порог доступности - ориентир и для коммерческого застройщика в отношении размера, комфорта и стоимости предлагаемых на продажу жилищ: какой смысл строить экономически недоступное жилище, на покупку которого банк не предоставит потенциальному клиенту кредит? 

Существует специальный показатель того, насколько средний уровень цен на рынке соответствует покупательной способности клиентов.  Этот показатель –жилищный интервал, определяемый как разница между реальной стоимостью так называемого «стандартного жилища» и теми затратами, которые в состоянии нести домохозяйства с умеренными и низкими доходами с учётом фактора экономической доступности.

Социальная доступность это:

«Возможность для домашнего хозяйства оплатить приобретение или аренду такого жилья, которое по площади, вместимости, физическому состоянию и оборудованию отвечает стандарту приличного жилья, принятому в обществе для хозяйств данного состава и для данного времени, при этом ежемесячные расходы на жильё составят такую долю ежемесячного дохода домашнего хозяйства, которая рассматривается как возможная и справедливая» (Кутузов, 1994, с.42).

Если поставить цель удерживать жилищные расходы арендатора социального жилища в пределах 15-30% его дохода, можно действовать двумя способами:

снизить стоимость строительства жилья до уровня, диктуемого доходами домохозяйств (но как быть с теми, кто окажется не в состоянии оплачивать самый элементарный комфорт?);

поддерживать качество, а значит и стоимость жилища на определённом достойном уровне, а разницу между возможностями домохозяйств (порогом доступности) и реальной арендной платой покрывать из дотационных источников.

Современное социальное жилище идёт по второму пути.  Например, в США арендатор социального жилища, оплачивая аренду в пределах 30% своего дохода, покрывает лишь 44% затрат на содержание жилища (Davis, 1995).  Это значит, что показатель экономической доступности определяет не только право домохозяйств на получение дотаций или иных форм субсидирования социального жилища, но и уровень комфорта жилища, - исходя из возможностей государства, – и размер бюджетных дотаций в социальный сектор.

Таковы основные понятия, позволяющие описывать и анализировать способы регулирования отдельных элементов жилищной системы в интересующем нас отношении воспроизводства рыночного жилища.