Задача 1 из темы 2.
Трифонов, являясь собственником земельного участка, разрешил Загуйнову на половине своего участка построить жилой дом. За это Загуйнов обязался пристроить к дому Трифонова веранду.
Правомерно ли такое соглашение? Какие юридические последствия оно породит для сторон?
Решение:
Статья 263. Застройка земельного участка
1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Есть 3 варианта такого соглашения: 1) такой договор возможен, 2) договор аренды незаключен, так как предмет договора несогласован, 3) договор аренды ничтожен как противоречащий закону, потому что ЗК требудет выделить земельный участок как имущество.
Первое вытекает из закона о регистрации: О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Тогда согласно такому соглашению подряд это встречное предоставление. П. 2 ст. 614 ГК регламентирует формы арендной платы и указывает на то, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Разрешение на строительство не нужно, так как строительство на дачном участке.
В договоре подряда должны быть согласованы все существенные условия иначе договор незаключен и тогда следует неосновательное обогащение. Трифонов должен возместить стоимость постройки, так как разбирать ее нецелесообразно Загуйнову. Однако по договору аренды подряд был платой, поэтому необходимо возместить деньги за аренду, так как мы уже выяснили, что подобная плата невозможна (это в случае если договор подряда незаключен). А если договор подряда также незаключен, то Трифонов получает и веранду и постройку.
В случае если договор недействителен, тогда двухсторонняя реституция. Право на самовольную постройку у Трифонова, при самовольной постройке возмещаются расходы на постройку ст. 222 ГК. Также Загуйнову возмещается стоимость материалов за веранду. Трифонову достается и постройка и веранда. НО в отличии от незаключенного договора в данном случае реституция, а не неосновательное обогащение.
Задача 2 из темы 3.
В Зеленогорске (курортная зона) предприятие "Аист"' приобрело на аукционе здание павильона типа "Ладога". В условиях торгов было указано, что площадь земельного участка, на котором расположен павильон, составляла 0,3 га. В договоре купли-продажи содержался пункт, согласно которому "земельные правоотношения собственника павильона оформляются в соответствии с действующим законодательством и нормативными актами Санкт-Петербурга". Права на земельный участок оформлены не были. Земельные платежи не вносились.
На каком праве может быть закреплен земельный участок за предприятием "Аист"?
Какими земельными правами будет обладать предприятие и какие обязанности будут на него возложены?
Является ли объектом земельного права предприятие до закрепления и оформления титула землепользования?
Решение:
Статья 96 ЗК . Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
1. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям. Поэтому особый режим этих земель и особые права в из отношении.
П. 2 ст. 95 Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. (ФЗ «Об особо охраняемх природных территориях»)
Далее применяем ст. 35 или 36 ЗК в зависимости от того у кто был собственником, если это переход из частной собственности в частную собственность, то
ст. 35, если из государственной в частную, то ст. 36. Ст. 35 п. 3 Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК: Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
П. 3 ст. 96 ЗК. Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 настоящего Кодекса. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Таким образом, необходимо выяснить к какой зоне относиться данный земельный участок. И поэтому несколько вариантов решения: Если это не первая, то п. 1 ст. 36 Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Но в данном случае имеет место предприятие «Аист» приобрело павильон, а по ГСК павильон вообще не является недвижимым имуществом. Ст. 1 ГСК объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
Но практика признала павильоны типа «Ладога» капитальными. Но нам это не нужно знать.
Итак, надо изложить следующие варианты: 1) павильон это не объект капитального строительства и право на землю не переходит вместе со зданием, поэтому ст. 35 и 36 не применяем.
2) Из задачи не ясно являются ли данные земли ограниченными или изъятыми из оборота. Если это земли ограниченные в обороте, то п. 2 ст. 27 Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, ЗК прямо запрещает только право собственности, а не все возможные титулы на землю. Так как у нас в задаче коммерческая организация и никаких других вариантов кроме аренды не остается.
Если изъятые из оборота, то это исключение из общего правила п. 3 ст. 96, поэтому земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков изымаются и выкупаются.