3.3.4. Исследования рынка

Глубина знаний и хорошее понимание ситуации необходимы для выбора стратегической цели. Анализ рынка является основой определения этих целей. При анализе рынка необходимо исследовать всю совокупность полезных свойств объектов недвижимости и разделить полезные свойства на составляющие, каждая из которых имеет свою скрытую цену. На первом этапе все полезные свойства разделим на три группы, имеющие большое количество определяющих компонентов: качество объекта недвижимости, его размеры, характеристика участка.

Если рассматривать рынок услуг недвижимости, то здесь в качестве цены услуг (эквивалента качества) выступает арендная (квартирная) плата (А). Качество услуг объектов недвижимости зависит от уровня его комфортабельности, возраста строений и объёма ремонтных работ, выполняемых за всё время эксплуатации объекта. Или иначе, зависит от качества технического обслуживания и ремонта фонда недвижимости, затраты (З) на которые входят в арендную (квартирную) плату. Помимо затрат в арендную (квартирную) плату входят налоги (Н): на имущество, налог на землю, на прибыль и другие, имеющие место в данном регионе и в данном случае. Кроме того, в аренду включена норма прибыли, необходимая для нормально существования управляющей организации.

Величина налогов, установленная государством, не зависит от управляющих решений, а вот затраты на обслуживание – объект управления.

Затраты на обслуживание должны быть достаточны, производиться в соответствии с нормативами на обслуживание и обеспечивать соответствующее арендной (квартирной) плате качество.

Чистая прибыль (П), получаемая инвестором от сдаваемого в аренду помещения - это разница между арендной (квартирной) платой, затратами и налогами.

П = А – ( З + Н) 3.1.

Этот же принцип расчёта затрат и прибыли распространяется на любую недвижимость, в частности коммерческую недвижимость, наиболее популярную у инвесторов с точки зрения получения доходов от сдачи в аренду торговых, офисных, производственных площадей.

Рассматривая вопрос о целесообразности вложений инвестиций в тот или иной проект, следует учитывать срок эксплуатации объекта недвижимости. Исходя из срока эксплуатации объекта, размера площадей, затрат на эксплуатацию и налогов и ряда других факторов, необходимо установить размер арендной платы для арендаторов, обеспечивающей окупаемость объекта за срок погашения кредита, например, в 10 лет (возможны и большие сроки окупаемости).

Рассмотрим пример. Инвестор планирует вложить средства в строительство торгового комплекса площадью 10000 м² (S). Стоимость строительства 100 тыс. руб/м² зданий (C). Объем собственных средств – 10% от стоимости строительства (СС). Ставка кредитования 10%/год (K). Инфляция 10%/год (И). Рассчитать размер ежегодной прибыли (П) от сдачи в аренду площадей, при плановой окупаемости 10 лет (О).

(S х С ) + ΣК + ΣИ

П = ------------------------------- 3.2.

О

где, ΣК и ΣИ – суммы процентов по кредиту и суммы потери от инфляции за срок окупаемости в 10 лет, при условии выплаты кредита регулярно равными долями.

В нашем случае размер ежегодной прибыли - П должен составлять:

(10000 х 100000) + 49,5 + 49,5

П = ---------------------------------------- = 109 900 000 (руб/в год),

10

а за 1 м²/в год = 10990 руб.

Но это только прибыль. Для арендатора к этой сумме надо прибавить затраты на эксплуатацию, налоги и получим размер арендной платы. Исходя из этих расчётов, можно сделать вывод о целесообразности или не целесообразности инвестиций в такой объект. При более детальном анализе необходимо учесть множество других факторов (затрат), влияющих на окончательное решение. Это и затраты на страховку кредита, затраты на юридическую поддержку, непредвиденные расходы и прочее. Надо учесть возможность форс-мажорных обстоятельств и другие риски. Учесть вероятность невозможности 100% сдачи в аренду построенных помещений и, соответственно, не получение арендной платы в полном объёме, и многое другое.

При стратегическом планировании анализ проводят от большего к меньшему, начиная с регионального уровня, до муниципального и далее к более детальному анализу.