3.5. Специфика управления институциональной недвижимостью

Государственный сектор недвижимости разнообразен. Это офисные объекты, школы, детские сады и т.д. Государственные структуры являются крупнейшим заказчиком, застройщиком, инвестором. Власти всех уровней ведут строительство для своих нужд, продают институциональную недвижимость, покупают, эксплуатируют её и сдают в наём. Объёмы операций с институциональной недвижимостью зависят от политики государства, от его экономического положения, от решаемых социальных, культурных или иных задач.

Важнейшей функцией управления недвижимостью государственными и муниципальными органами власти является пространственно-экономическое регулирование концентрацией недвижимости.

Органы власти, в соответствии с планом развития территорий, в соответствии с потребностью развития определённой инфраструктуры, потребностью в тех или иных объектах недвижимости определяют функциональное назначение свободных земельных участков и выделяют их только для определённых целей. После передачи земельного участка под застройку важным инструментом регулирования является выдача разрешений на строительство. На этом этапе обеспечивается контроль планов по строительству и его соответствие плану функционального назначения земельного участка. После завершения строительства объекта недвижимости определённого назначения органы власти должны контролировать условия и эффективность использования построенного объекта и принимать меры к соблюдению собственником взятых на себя обязательств.

Важным рычагом управления институциональной недвижимостью является земельная политика. Она включает в себя возможность предоставления земельных участков для застройки в соответствии с нуждами города, населённого пункта, предоставления земельных участков в аренду для решения социальных, экономических, культурных, политических и других проблем населённого пункта, территории.

Особое значение имеет жилищная политика муниципальных властей, управление муниципальной жилой недвижимостью. Это важнейшая социальная проблема.

Для семей, граждан с низким достатком, пенсионеров городские власти обеспечивают компенсацию затрат на оплату коммунальных услуг. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий из числа малоимущих должны иметь возможность снимать соответствующие квартиры в недорогом муниципальном жилье. Для этих целей государственная жилищная политика должна обеспечивать достаточное количество муниципального жилья. Для молодых семей должна быть возможность покупать квартиры на льготных условиях. Наличие благоустроенной хорошей квартиры – залог решения демографической проблемы.

3.6. Планирование управленческих стратегий

Целью планирования управленческих стратегий является разработка мероприятий по обеспечению реализации общей цели управления объектами недвижимости в долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной перспективе.

В качестве инструментов планирования используются: анализ статистических данных по управлению аналогичными объектами, прогноз экономических, социальных, политических условий управления в разной перспективе, анализ рынка и исследование тенденций его развития и т.д.

Управленческие стратегии управления включают в себя методы реализации поставленных задач, обеспечивающие достижение целей управления с наименьшими издержками и в кратчайшие сроки.

На реализацию поставленных целей влияет множество факторов, которые необходимо учесть, для обеспечения устойчивости системы управления и снижения на неё негативного влияния данных факторов.

Для обеспечения устойчивости системы управления и сглаживания возможных отклонений ситуации от запланированной, необходимо при планировании определить предельные границы отклонения системы управления от точки устойчивого равновесия.

Эти отклонения не должны нарушить всю систему управления и стать препятствием на пути достижения цели управления.

Система управленческих стратегий должна представлять из себя не тонкую извилистую тропинку, по которой постепенно мы приближаемся к конечной цели, а представлять из себя достаточно широкий коридор управленческих решения на пути к цели. Другими словами система управленческих стратегий должна быть достаточно гибкой, перестраиваемой при необходимости под изменившиеся условия. Любой сбой не должен приводить к слому всей системы управления.

В связи с этим при разработке стратегических, тактических, оперативных планов по различным направлениям планирования необходимо рассчитывать варианты стратегий при максимальных и минимально возможных показателях по каждому направлении.

Точность планирования – сужение коридора управленческих решений, уменьшение отклонений от стратегического направления.

Примерную схему планирования управленческих стратегий можно представить в виде цепочки взаимосвязанных целей.

1. Стратегическое планирование.

Начинается планирование с разработки общих крупных планов на длительную перспективу, где определяются конечные показатели материальных, технических, социальных, политических, культурных и т.д. целей.

Перспектива планирования, сроки могут быть различными для различных объектов управления. В одних случая это от 3 лет и далее, в других случаях стратегическое планирование начнётся с 5 и более лет.

Сроки зависят также от принятой стратегии управления.

Долгосрочной перспективой стратегического управления можно, например, принять сроки окончания строительства объекта и начало его эксплуатации. Объекты бывают разные, поэтому сроки долгосрочной перспективы тоже разные. Например, строительство объекта «Москва-сити» начиналось в начале 90-х годов XX века, а окончание планируется в 2012 г.

В данном случае планирование долгосрочных управленческих стратегий начнётся со срока более чем 20 лет, когда весь комплекс будет сдан в эксплуатацию. Возможен был и другой вариант управленческой стратегии, когда за срок начала стратегического планирования принята была бы дата пуска в эксплуатацию первого объекта, а это произошло ещё в 90-х годах.

Стратегическое планирование определяет основные направления деятельности управляющего предприятия; определяет материальные, социальные, стоимостные цели; определяет политику предприятия: производственную, бюджетную, инвестиционную, кадровую, социальную, культурную и т.д.

2. Планирование на тактическом уровне.

Планирование управленческих стратегий на тактическом уровне основывается на целях стратегического планирования. Временная перспектива планирования на тактическом уровне от 1 года до сроков начала стратегического планирования.

Планирование на тактическом уровне в общей жизненном цикле объекта недвижимости в основном приходится на инвестиционную фазу – строительства объекта. Поэтому планирование на тактическом уровне это планирование строительного производства и производственное планирование предприятия в целом.

На данном этапе планирования определяются общие ресурсы предприятия, средства производства и т.д.

Планирование может быть как на отдельные последовательные или параллельные этапы строительства, так и на весь период в целом.

К общим планам строительного производства относятся:

- программа строительства и производственная программа в целом;

- генплан застройки;

- календарный план строительства;

- планирование методов производства работ;

- планирование ресурсов;

- план привлечение и использования машин и механизмов;

- сметы общие, объектные, целевые;

- финансовый план;

- план привлечения людских ресурсов;

- другие планы.

К локальным планам относятся те же планы, но для пускового комплекса, для одного вида работ, для отдельного объекта и т.д.

Сумма локальных планов в итоге даёт общий план строительного производства.

3.Оперативное планирование.

Оперативное планирование занимается текущими задачами ближайшей перспективы на срок до 1 года, с учётом задач планирования на тактическом и стратегическом уровне. Это недельно-суточное планирование отдельных видов работ, отдельных объектов, составление локальных смет и расчётов, графиков доставки материалов, графиков движения людских ресурсов и т.д.

Производственное планирование на тактическом уровне по степени детализации можно разделить на 3 группы:

1. Предварительное предконтрактное планирование (до выбора подрядчика, субподрядчиков, поставщиков).

2. Общее планирование после заключения договора подряда и начала подготовки производства.

3. Производственное планирование на стадии строительства (инвестиционная фаза жизненного цикла).

4. Оперативное планирование.

Планирование, таким образом, представляет из себя непрерывный процесс анализа ситуаций и расчётов показателей от общего к частному (от стратегического к оперативному) и об частного к общему, с целью оптимизации затрат и выполнения поставленных задач.

Вопросы к семинару:

1. Что такое воспроизводство основных фондов?

2. Из чего состоит процесс воспроизводства основных фондов?

3. Что такое хозяйствующие субъекты?

4. Назовите функции хозяйствующих субъектов при управлении недвижимостью?

5. Что такое проект?

6. Дайте классификацию проектов.

7. Что включает в себя проектное финансирование?

8. Какие бывают типы капитальных вложений?

9. Что такое инвестиционный проект?

10. Какие бывают виды инвестиций?

11. Что является основой управления инвестиционным проектом?

12. Назовите основные фазы инвестиционного проекта.

13. Что в себя включают фазы инвестиционного проекта?

14. Назовите основные принципы инвестиционной деятельности.

15. От чего зависит успешная реализация инвестиционного проекта?

16. Назовите функции управления инвестиционным проектом.

17. Что включают в себя функции управления инвестиционным проектом?

18. Из чего состоит жизненный цикл инвестиционного проекта?

19. Что в себя включают фазы жизненного цикла инвестиционного проекта?

20. Из чего состоит проектный анализ, какова его цель?

21. Из каких элементов управления состоит прединвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?

22. Из каких элементов управления состоит инвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?

23. Из каких элементов управления состоит предпринимательская фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?

24. Каким образом проводится выбор подрядчика для реализации инвестиционного проекта? Какой порядок выбора?

25. Каким образом происходит организация и функционирование рынка недвижимости?

26. Назовите участников функционирования рынка недвижимости и их обязанности.

27. Какова специфика управления институциональной недвижимостью?

28. Какова цель планирования управленческих стратегий и инструментарий?

29. Что такое устойчивость системы управления и как эту устойчивость обеспечить?

30. Какова схема планирования управленческих стратегий?

31. Что включает в себя стратегическое, тактическое и оперативное управление?